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中古住宅を購入したい…。「耐震基準適合証明書」の活用で減税対象に!

[contact-form-7 404 "Not Found"]中古住宅(マンション)だからといって、住宅ローン減税を諦めるのはまだ早いです。なぜなら、築後・年数要件を緩和する方法があるからです。

その代表的なものが「耐震基準適合証明書」です。耐震基準適合証明書付きの住宅は耐震性能の基準を満たしていると見なされ、住宅ローンなどの減税制度の対象になります。

耐震基準適合証明書を入手するとお得な理由とは?

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中古住宅の場合、住宅ローン減税が利用できるのは非耐火構造で築20年未満(耐火構造の場合は築25年未満)の建物に限られますが、築20年を超えていても「耐震基準適合証明書」を取得すれば、住宅ローン減税が受けられます。

耐震基準適合証明書ってどんなもの?

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耐震基準適合証明書とは、建物が現行の耐震基準を満たしていることを証明する書類です。発行は建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士、又は指定性能評価機関などが発行できます。

まずは耐震診断を行い、耐震基準を満たしているかどうかを確認します。その結果、耐震性を満たしている住宅(上部構造評点1.0以上)であれば証明書を発行してもらえます。(耐震性を満たしていない住宅は補強工事が必要です)

耐震基準適合証明書を取得するとこんなメリットが!

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指定性能評価機関や建築士事務所に所属する建築士が耐震診断を行って、基準に適合していることが確認できれば、耐震基準適合証明書を発行してもらえます。

この耐震基準適合証明書は、住宅ローン減税以外にもメリットがあり、登録免許税の軽減不動産取得税の軽減固定資産税の軽減など何かと便利です。耐震基準適合証明書の取得には費用がかかりますが、それを超える対費用効果が高く、条件に該当するならば取得しておきたいものです。

  • 住宅ローン減税
  • 中古住宅の場合、住宅ローン減税が利用できるのは非耐火構造で築20年未満(耐火構造の場合は築25年未満)の建物に限られますが、築20年を超えていても「耐震基準適合証明書」を取得すれば、住宅ローン減税が受けられます。

  • 10年間で最大200万円の住宅ローン控除
  • 平成26年に入居した方の場合、10年間にわたり住宅ローンの年末の借入額(上限2,000万円)のうち1%が所得税から控除されます。
    (所得税から控除しきれなかった分については、97,500円を上限に住民税から控除)

  • 中古住宅の登録免許税が減額
  • 建物所有権移転:2.0%→ 0.3% 抵当権設定:0.4%→ 0.15%

    ※登録免許税の軽減を受けようとする場合は、所有権移転登記前に市区町村より住宅家屋証明書を取得しておく必要があります。ただし、築後20年越しの戸建てについては住宅家屋証明書の取得を申請する際、市区町村窓口に耐震基準適合証明書を提出する必要がありますので、決済日に先立ち、あらかじめ耐震基準適合証明書を取得しておきましょう

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  • 中古住宅の登録免許税が減額
  • 土地:45,000円以上軽減
    ※建物:建築年によって変動。不動産取得税については、昭和57年1月1日以降の築であれば耐震基準適合証明書は不要です。

  • 中古住宅購入後の住宅改修でもローン減税が受けられる
  • 平成25年度までは、住宅の購入前に売主側で「耐震基準適合証明書」を取得しておく必要がありました。

    「耐震診断」の実態と売主側の盲点とは?

    しかし、平成26年度からは、住宅購入後でも「入居まで」に「耐震基準適合証明書」を取得すれば、住宅ローン減税が受けられるようになりました。

    1981年以前の中古マンションの耐震性を購入検討者が知る方法は、中古取引の重要事項と定められている「耐震診断実施の有無」をまず確認することです。まずは、仲介業者などに証明書などについて尋ねてみましょう。

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    新築・中古を問わず、不動産の取引には「重要事項説明」の義務(宅地建物取引業法35条に明記)があります。

    個人がマンションを購入するような場合には、「重要事項説明書」が交付され、かつ説明がなされます。宅建業者の義務ということになっているからです。

    そして、新基準に変更されてから、その後、新たに加わった項目があります。阪神大震災以降(平成18年4月24日施行)に耐震診断の実施の有無という条項が設けられました。

    国土交通省は、診断は有料なので耐震診断を強制することは困難と判断し、診断の実施の有無を説明させることにしたのです。マンションの場合の診断は、建物全体を診断するわけですから、個人では到底無理です。よって管理組合の費用などでで行なうことになります。

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    ところが、中古マンションの取引では、診断の実施が「無」となっているケースが多いという実態があります。仮に「有」と記載したら、買主は当然ながら結果を知りたくなります。耐震性が低いとなったら、購入を断念するか値下げ要求を強く迫ることでしょう。

    そのような事態を恐れて、耐震診断に踏み切る管理組合は殆んどありません。管理組合が二の足を踏んでいるのは、耐震補強の工事費です。結局、1981年以前の古いマンションを検討する買主から見ると、耐震性に関しては闇の中ということになってしまい、診断「無し」の物件を敬遠する結果になってしまいます。

    旧耐震基準と新耐震基準の違い

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    昭和56年以前の旧耐震基準と、それ以降の新耐震基準では、どのような違いがあるのでしょうか?

  • 旧耐震基準
  • 1924年(大正13年)に、世界に先駆けて日本で施行されました。旧耐震基準の建物は中地震に揺れに耐えるよう設計されていましたが、大地震に対するチェックはなされていません(したがって、新耐震基準にあわせた耐震診断が必要となります)。

  • 新耐震基準
  • 一方で、新耐震基準以降の建物は、中地震に対して損傷しないことに加えて、大地震に対して倒壊しないことや、平面と立面的にバランスよくすること等が要求されています。

    新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに重点がおかれました。旧基準の震度5程度の地震に耐えうる住宅の規定は、新基準では「震度6強以上の地震で倒れない住宅」と変わりました。

    予想される大地震に対して

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    では、新耐震基準を満たしていれば、今後発生が予想される大地震等に対して耐震性は充分と言えるでしょうか?

    実際には、耐震基準はあくまでも現時点の知見と技術レベルに基づいて決められた最低ラインに過ぎません。地震は複雑な自然現象なので、建物が絶対に安全ということは言えません。

    特に地震が起きる可能性の高い地域では、より高い耐震性能を確保しておくべきです。例えば静岡県では、上述した新耐震基準の1.25倍の耐震強度が要求されています。もちろん、旧耐震の建物もこれにあわせて補強しなければ、倒壊する可能性が高いと言えます。

    Q:1981年以降の新耐震基準と1981年以前の建物の強度につきまして

    1981年以降の建物であれば、震度5~6強の地震にも耐えることができるのでしょうか?
    仮に最近建てられた新築ではなく、1985年などに建てられた木造など。

    1981年以前のものは、倒壊の恐れがあるとよく聞きます。
    耐震工事をした場合、かける費用にもよるかと思いますが、震度5~6強の地震が来た場合に耐える強度はつくものでしょうか?

    大地震の後には、かならず3~4の余震が続くかと思います。

    時期に来るといわれる大地震に不安にあり、ご投稿しました。
    詳しい方がいらっしゃいましたらご意見を頂けたらと思います。
    何卒宜しくお願い申し上げます。

    A:1981年の建築基準法改正で新耐震設計基準というものが誕生しましたので、1981年以前と以降で大きく分かれるんですけど、その後の2000年にまた地耐力に応じての基礎特定や耐力壁配置のバランス計算など1981年以降の新耐震設でもされていなかった事がされるようになり、今では2000年以前か以降かでも区別するようになってますね。

    1981年以前のものでも、以降のものでも耐震診断をし、適切な耐震補強を行えば現在の基準に近づくとは思いますが、基礎とその下の地盤だけはどうにもならないと思います。

    耐震診断とそれに伴う補強工事は市町村により補助金が出る場合が多いので、ご心配ならまず耐震診断を申し込まれてはいかがでしょうか。

    引用:Yahoo! 知恵袋

    ローン減税の対処になる要件とは何か?

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    まずは住宅ローン減税のおさらいをしておきましょう。住宅ローン減税は、ローンを利用して住宅を購入した人の金利負担を軽減させるための制度です。毎年末の住宅ローン残高の1%が10年間に渡って所得税から控除されす。所得税では控除しきれなかった場合は、住民税からも控除されます。

    耐震基準適合証明書の住宅ローン減税における必要要件

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    そもそも、全ての物件が住宅ローン減税を受けられるわけではありません。ローン減税を受けることができる条件の一つに「築後年数要件」というものがあります。

    ・耐火構造 (要するにコンクリート造)…築25年以内
    ・非耐火構造(要するに木造)………………築20年以内

    上記の築後年数の要件を満たしていないと住宅ローン減税の恩恵は受けることができません。ただし、この要件には二つの優遇策があり、一つは「既存住宅売買瑕疵保険を付保すること」、もう一つは「耐震基準適合証明書の取得」です。

    「既存住宅売買瑕疵保険の付保」ですが、これは引き渡しまでの間に保険の付保を完了していなくてはいけません。ですので、既に引き渡しを受けた後に気付いても泣き寝入りということになってしまいます。

    中古のマンションをの購入を検討していて、住宅ローン減税を受けたいのであれば、築25年以内の物件を選択するか、引き渡しまでに瑕疵保険を付保する必要があります。

    「耐震基準適合証明書の仮申請書」

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    「耐震基準適合証明書の取得」の場合、引き渡し後の証明書取得でも対象となりますが、引き渡し前に「耐震基準適合証明書の仮申請書」を取得しておく必要があります。

    引き渡し後の証明書取得の場合は、この仮申請書の提出も必須になってくるので注意が必要です。以下に、耐震基準適合証明書取得について注意が必要なポイントを挙げてみたいと思います。

    耐震基準適合証明書の取得には、これらの要件を満たさなければならない。

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    床面積が50以上で床面積の2分の1以上が自己住居用。

    築後年数要件がある「耐震基準適合証明書発行」手続きの注意点

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  • 耐震基準適合証明書申請書(仮申請書)の取得
  • 建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人に対する耐震基準適合証明の申請を行い、申請書を取得する必要があります。申請書(仮申請書)は確定申告時の提出書類となっており、これが無いと減税対象とはなりません。ちなみに、証明書の取得費用は3〜5万円程度かかります。

  • 耐震診断の受診
  • 耐震改修費用やリフォーム費用を住宅ローンで支払う場合には、通常、引き渡し前に耐震診断を受診し、耐震改修費用を確定しておく必要があります。また、リフォームを併せて行う場合には、リフォーム工事と共に耐震改修工事の費用を見積もりしたほうが改修費用を抑えることができる可能性が高くなります。

    ただし、所有権がまだ売主にある状態なので、売主が居住中などの場合には売主の承諾が必要となります。診断費用は10〜15万円程度です。現地調査時間は2〜3時間です。

    本来は買い付け申し込み後、売買契約前に実施したいところですが、(改修費用の多少が購入判断材料になる可能性が高いので)売買契約締結後であれば、売主の理解も得やすいものと思われます。

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  • 耐震改修計画の立案と見積もり
  • 耐震診断の結果に基づき、耐震改修計画を立案します。診断結果の報告と改修計画の提案までには通常1週間から10日ほどかかります。基本的に建築士主導で立案しますが、リフォームの希望などをヒアリングしながら、最もコストがかからなくて効果の高い設計を提案することになるので、依頼者の意向を汲んだ設計となります。

    また、耐震改修費用は平均で150万円前後ですが、リフォーム工事と同時に実施することで費用をかなり抑えることができます。見積もりの合意があれば、最終的な資金計画を立てることができ、住宅ローンの融資を受ける先に必要なリフォーム資金の打診が可能となります。

    耐震改修工事で気をつけておきたいこと

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  • 耐震改修工事の実施
  • 耐震改修計画に基づき工事に着手する。耐震改修工事の基本は「壁を増やすこと」「壁の配置バランスを整えること」「接合部を強化すること」の3つです。その結果、今ある壁をはがして、強い壁にする工事が多くなります。調査は非破壊で行いますが、壁をはがしてみたら非破壊では分からなかった被害がまれに発見されることがあります。その場合のコスト増についても事前に考慮しておく必要があります。工期は計画によって様々ですが、耐震改修工事だけで考えれば、1週間〜2週間程度が一般的です。

  • 引き渡し後6か月以内の入居が条件
  • 耐震基準適合証明書があっても、引き渡し後(謄本で所有権が移動した日)、6か月以内の入居(住民票の移動日)が必須要件となります。ここで注意したいのが、引き渡しから6か月以内の入居を証明する必要書類は「住民票」であるという事だ。住宅ローンの融資を受ける際に、所有権移転後の所有者の住所は新住所で登記するように金融機関に求められる場合があるが、金融機関に説明し、旧住所登記をする必要がある。また、住民票も耐震改修後の実際の入居日にする必要があるということです。うっかり住民票の移動を忘れることが無いようにも気を付けたいところです。

  • 耐震基準適合証明書の発行引き渡し後6か月以内の入居が条件
  • ここでようやく証明書が発行されることになります。通常、証明書の申請をしてから最短でも1か月程度を要します。簡単に発行できると勘違いしている不動産事業者もいるようなのですが、充分な期間を確保しておきたいものです。

    ただし、次の場合には、登録免許税の軽減の適用はありません。

    ・親が子のために不動産を購入する場合

    ・投資の目的で、賃貸住宅として購入する場合

    ・物件の築年数が、原則、木造戸建であれば20年以内、

    ・マンションであれば25年以内であること。不動産取得税は建築年が昭和57年1月1日以後)

    ・建物の登記上の床面積が、50以上あること。

    ・住宅ローンの借入れで住宅を購入される場合は、その借入れが住宅ローンであること、抵当権の設定登記であること。

    この築年数、20年あるいは25年を超える場合(不動産取得税は建築年が昭和56年12月31日以前)は、不動産売買による所有権移転登記の登録免許税の軽減などの税金の軽減を受けることができません。

    ですが、特例として、建物が現在の耐震基準に適合しているものであれば、築20年を超える木造住宅、築25年を超えるマンションの場合(不動産取得税は建築年が昭和56年12月31日以前)であっても、耐震基準適合証明書により、不動産売買による所有権移転登記の登録免許税の軽減などの税金の軽減を受けることができます。

    まとめ

    「耐震基準適合証明書」は中古物件(マンション)を購入する場合、ローン減税を受けるために必要不可欠な書類です。

    しかし、ローン減税はあくまでも購入時の補助的なものであり、「資産」として物件が価値を維持できるかどうかが一番重要なことです。予算とのバランスを考え、主体的に減税を活用することが、長期的な視点で考えた場合、賢い選択といえるでしょう。

    購入時にわからないことがあったり、迷ってしまうことあれば、第三者や専門家に速やかに相談しましょう。

    ご不明な点は「あんしん解体業者認定協会」へ

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