不動産を売るなら知っておきたい税金の種類と高く売るコツ

不動産は売るときにも多くの税金がかかることをご存知でしょうか。

不動産を購入したときと同じように、売るときにも税金はかかります。不動産売却は、金額が大きくなるのできちんと税金の種類を把握しておきたいものです。

不動産を売るということは、人生で何回も経験することではありません。せっかく不動産を売るのならば、高く売りたいですよね。

不動産を売るとかかる税金と各税金の納付期限、また、不動産を高く売るコツをご紹介いたします。

不動産を売るとかかる4つの税金

1,印紙税

印紙税とは

不動産売買契約書に貼る印紙代金を印紙税といいます。

印紙税の税額は、当該文書に記載された契約金額によって異なります。

なお、令和2年3月31日までに作成された不動産売買契約書については印紙税の軽減税率が適用されます。

契約金額が大きくなるほど、自分の負担をより抑えることが可能です。

本則税率と軽減後の税額を比較すると次のようになります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え 50万円以下400円200円
50万円を超え 100万円以下1,000円500円
100万円を超え 500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え 1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下2万円1万円
5,000万円を超え 1億円以下6万円3万円
1億円を超え 5億円以下10万円6万円
5億円を超え 10億円以下20万円16万円
10億円を超え 50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

印紙税の支払い

印紙税は、売買契約書に印紙を貼る際に納税します。印紙税の納付を忘れると過怠税(かたいぜい)を課せられてしまいます。

過怠税を課せられると3倍の印紙税額を負担することになりますので注意しましょう。

2,登録免許税

登録免許税とは

不動産売却時、名義変更に必要となるのが登録免許税です。

登録免許税額は、「固定資産税評価額×2%」かかります。

MEMO

固定資産税評価額とは、固定資産税(土地など固定資産を所有している人が市町村に収める税金)を算出する際の基準となる価格のこと。

登録免許税の支払い

登録免許税は、登記申請と同時に支払います。現金または収入印紙で支払いが可能です。収入印紙は、法務局や郵便局で入手できます。

3,住民税

住民税とは

都道府県税と市町村民税の総称が住民税です。住民税の納付書は毎年5月までに送付されます。住民税は、不動産売却で利益が出たときにのみ支払います。

住民税の支払い

住民税は一般的には、6月・8月・翌1月の分割払いです。納付期限は、月末日ですが休日に当たる場合は月初めの月曜日です。分割払いではなく、一括払いも可能です。

4,譲渡所得税

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産の売却により生じた利益(譲渡所得)に対してかかる税金です。つまり、利益が出なければ支払う必要のない税金です。

譲渡所得税は土地の所有期間によって税率が変わります。税率は次のようになります。

短期譲渡所得(5年以下)長期譲渡所得(5年超)
譲渡所得税30%15%

譲渡所得税の支払い

譲渡所得税は、2~3月の確定申告で納税をします。例え、サラリーマンだとしても別途確定申告を行う必要があります。

ただし、不動産売却をして損失が出た場合は確定申告を行う必要はありません。

利益が出ているのに確定申告を行わないと「脱税」扱いになりますので注意しましょう。

不動産を売るなら知っておきたい特例

居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除特例

マイホーム(居住用財産)を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例です。

「3000万円の特別控除特例」は最も代表的な特例の1つです。3000万円の控除特例が使用できれば、ほとんどの場合は譲渡所得税は発生せずに済みます。

3000万円の特別控除特例の適用要件

  • 現在住んでいる家屋の売却、家屋とともに敷地や借地権も売ること。
  • 住まなくなってから3年後の12月31日までに売ること。
  • 取り壊した場合は、取り壊しから1年以内に敷地の譲渡契約が締結され、住まなくなってから3年後の12月31日までに売ること。(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)
  • 「3,000万円特別控除」「買換えの特例」「繰越控除」の適用を3年間受けていないこと
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、敷地を住まなくなった日から3年後の12月31日までに売ること。

詳しい詳細は国税庁のサイトからご確認いただけます。

参考 No.3302マイホームを売ったときの特例|国税庁No.3302マイホームを売ったときの特例|国税庁

10年超保有の居住用財産の軽減税率の特例

居住していたマイホームを売り、一定の要件の当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例です。

「10年超所有軽減税率の特例」は、「3,000万円の特別控除の特例」と併用が可能です。併用すれば、さらに節税できるメリットがあります。

適用要件は、「3,000万円特別控除」と同じ内容です。ただし、売却した不動産の保有期間が、売却した年の1月1日現在で10年を超えていなければいけません。

国税庁のサイトもあわせてご確認ください。

参考 No.3305マイホームを売ったときの軽減税率の特例|国税庁No.3305マイホームを売ったときの軽減税率の特例|国税庁

居住用財産の買い替えの特例

特定のマイホームを、2019年12月31日までに売って、マイホームに買い換えたときは、要件を満たせば譲渡益に対する課税を将来に延期できる特例です。

居住用財産の買い替えの特例適用要件

  • 自分の住んでいる家屋、または家屋とともに敷地や借地権を売ること
  • 居住していない場合、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売ること
  • 取り壊した年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること
  • 取り壊しから1年以内に譲渡契約が締結、かつ、住まなくなってから3年後の12月31日までに売ること
  • 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
  • 「3,000万円特別控除」「買換えの特例」「繰越控除」の適用を3年間受けていないこと
  • マイホームは日本国内にあるもので売却価格が1億円以下であること
  • 建物の床面積が50平方メートル以上、土地の面積が500平方メートル以下であること
  • 中古不動産の場合は、新築後25年以内であるか、一定の耐震基準を満たすこと
  • 売却の前年から翌年までの3年の間に買い換えること
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

詳しい内容は国税庁のサイトからご確認いただけます。

参考 No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例|国税庁No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例|国税庁

譲渡損失の繰越控除制度

マイホームを2019年12月31日までに売却し、新居を購入した場合、旧住宅の譲渡損失が生じた場合は譲渡損失分をその年の給与所得などから控除できる特例です。

また、控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の翌年の3年以内に繰り越して控除できます。

譲渡損失の繰越控除制度の適用要件

  • 現在住んでいるマイホームの譲渡、または住まなくなってから3年後の12月31日までに譲渡すること
  • 取り壊した年の1月1日において所有期間が5年以上、また、1年以内に譲渡契約が締結し、住まなくなってから3年後の12月31日までに売ること
  • 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
  • 日本国内にあること
  • 買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、その住宅用に返済期間10年以上の住宅ローンを有すること
  • 売却の年の前年1月1日から売却の翌年12月31日までの間に、床面積(登記簿面積)50平米以上の住宅を取得すること
  • 新居を取得した翌年12月31日までの間に入居また入居見込みであること

さらに詳しく知りたい方は、国税庁のサイトも合わせてご確認ください。

参考 No.3370マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁No.3370マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁

不動産を高く売るためのコツ

一定審査サービスを利用する

不動産を売るとき、依頼する不動産会社選びは大変重要な要素です。

同じ物件だとしても、不動産会社が異なるだけで売却金額、成約期間に大きな差が出てきます。

つまり、自分の条件に適した不動産会社を選べるかどうかが高く売るためのコツです。

しかし、数ある不動産会社の中から1社に絞り込む作業は難しいだけでなく、時間や手間がかかります。

そこで、利用したいのが「一括査定サービス」です。

一括査定なら、基本情報を入力するだけで、複数の不動産会社で査定できます。査定した中から、自分の条件にあう不動産会社に依頼しましょう。

解体して更地で売却する

不動産売却は基本的に、購入希望者が多いほうが不動産を高値で売れる確率が高くなります。

高値で売るためには、売りたい不動産がどうしたら需要が高くなるのか考えることが大切です。解体して更地で売却するとういのは、需要を高くする方法の中の1つです。

更地が需要が高くなる理由は、用途の多様性が大きいからです。用途が多いほうが、より多くの人の興味をひけます。

更地で売却すべきかどうか

解体して更地で売却すべきかどうかは、それぞれの不動産やと土地、地域環境などを考慮すべきです。

例えば、売りたい物件が中古の一戸建てだとします。売りたい物件があるエリアが中古一戸建ての需要が高いならば、築年数が古いとしても物件付きで販売したほうが有利です。

一方、新築住宅の需要が高いエリアでは解体して更地にしたほうが有利な場合もあります。

売却方法で悩んでしまう方は、依頼する不動産会社に相談してみましょう。不動産を売却する方法が複数あることを把握しておくことで相談もスムーズになります。

まとめ

不動産は売るのにも、多くの税金がかかります。売るかどうかは、不動産の状態などを考慮して判断してください。また、税金の納付期限や方法をきちんと把握し、漏れのないよう注意しましょう。