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建て替え工事ができない!再建築不可物件の対処法と活用法

「長年住んだ家を建て替えよう」「良い土地だから、購入して建て替えて住もう」「転勤等の理由で今まで住んでいた家から出るので改築して売りに出そう」

このような様々な理由から解体工事を行おうとしたら『再建築不可物件』だった事が判明してしまった…そうなってしまったら大変困りますよね。

「再建築不可」って事は、何か違法してるのか?大きな欠陥があるのか?
再建築できないならずっとこのまま何も手を加えられないのか?何か解決法は無いのか?

数々の疑問が浮かんでしまうと思います。

そもそも「再建築不可物件」とは一体どういった物件なのでしょうか、わかりやすくご説明していきます。

この記事の内容を3分でまとめた動画がこちらです

再建築不可物件の定義

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「再建築不可物件」と聞くと何やら危険な恐い物件なのでは?と思ってしまいますが、違法な建物という訳ではありません。
一般的に以下のような物件を再建築不可と呼びます。

既存不適格物件

建設後に法改定があって不適格となってしまった建物です。


・工場を運営していたが、途中で地域が「住居専用地域」に定められた
・高さ制限で建物の建物の大きさを規制していたためそれに従って建築したが、容積比で規制する事になりオーバーした
・日照権訴訟により日影規制が導入されて基準をクリアしていない
・耐震基準が改定され、それ以前に建てた建物の強度が足りていない
・炎、煙を遮断するシャッターの設置が義務付けられたが適応していない

建設当時は法的に問題が無かったので現在家が建っている分には問題はありません。
また建て替えする、増築する際には現在の法に適合させれば工事は可能ですが、非常に困難です。

接道義務を果たしていない道路

既存不適格の中でも最も多い理由が接道義務を果たしていない土地である事です。
接道義務とは、幅4メートル以上の道路に敷地が2メートル以上接地していなければならないという建設基準法の規定です。

敷地に接している道路が建設基準法上で道路と認められていない通路の場合や、
敷地が道路に接しているが、接している幅が2メートル以下の場合は接道義務を果たしていないという事になります。

  • 幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない
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  • 接している道路が幅4メートル以下
  • 接しているが建築基準法で道路と認められていない
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    この法が定められた目的は、緊急時に消防車や救急車等の緊急車両が通れる事、災害時に避難経路を確保する事です。
    これを果たしていない土地は、原則として建物の建て替え工事を行う事は出来ません
    火災、震災などの災害で倒壊した場合も法律上建て替え工事を行う事は出来ません。

    ただし、接道義務を果たしていなくても例外となるケースもあります。
    敷地が広い空き家・公園と接している場合や、接している通路が建築基準法上は道路として認められていないが実際は道路と変わらない扱いが出来る場合で、交通や安全・防火・衛生上に支障が無いと認められれば例外となり工事が出来る事もあります。

    また、都市計画区域内または準都市計画区域内でしか適用されない規定のため、市の行政担当部署で自分の土地が適用区なのか確認してみましょう。
    都市計画区域外であれば接道義務を果たしていなくても他の基準法をクリアしていれば建て替え工事を行う事が可能な場合もあります。

    再建築不可物件でも出来る事

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    再建築不可は建て替えが困難、又は法律上不可能…という事は老朽化しても何もできないのか、ずっと手を加えずに住み続けるしか無いのかと思ってしまいますよね。大丈夫です。再建築不可物件でも手を加える事はできます。

    再建築可能にする

    上記の通り既存不適格物件は、建て替えの際新しく立てる家を現在の法に適合させれば建て替え工事を行うことはできます。

    接している道路が4m未満の場合でも、敷地のセットバックを行う事で建て替え工事が可能となる場合があります。

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    セットバックとは、建築物を後退させる事を言います。
    敷地に接している道路が4メートル未満の場合に、道路中心線から2メートルの位置に建物を後退させます。後退した線まで建物を建てずに開けておく事で、接する道路が将来的に4メートルになるというわけです。
    容積比や建ぺい率の計算にこのセットバック部分の面積は敷地面積に含まれなく、申請すれば固定資産税が非課税になります。

    リフォーム・リノベーションを行う

    建て替えが不可能でも、リフォーム・リノベーション工事なら可能です!

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    再建築不可物件は、役所から建築許可が降りません。
    勝手に建て替え工事を行うと「違反建築」になってしまい罰則を食らってしまいます。
    しかしリフォーム・リノベーション工事なら建築確認申請が不要のため違反にはならないのです。

    一旦建物を解体し更地にする建て替え工事は不可能でも、骨組みや柱を残したままのリフォームは可能です。
    元々基盤や柱がまともなら家は数十年は持ちますし、リフォームする事で長く住み続ける事が出来ます。
    フルリフォームで無くとも、腐敗した箇所だけ継ぎ足していく「根継ぎ」という方法もあります。

    建て替え工事が不可能だからといって、何もできない訳ではないのです。

    災害で倒壊して新築できなくなった時の対処法

    接道の義務を果たしていない物件の場合、火災や震災などの災害で建物が倒壊してしまえば法律上建て替える事ができなくなってしまいます。
    そうなった場合、更地となった土地の活用法はどういったものがあるのでしょうか。

    【隣家の所有者に安値で買い取ってもらう】
    隣の土地を買えば再建築不可が可能になる、という場合は土地の価値も大幅に上がりますし建て替えもできるようになるため交渉次第では買い取ってもらえる事があります。

    【市に寄付する】
    市町村が「市の環境を守るために役立つ土地である」「保護する価値のある土地である」と判断すれば、寄付に応じてくれる場合があります。
    そうなれば固定資産税を収める必要は無くなりますが、市が管理費や人件費を払ってまで受け取る価値のある土地かどうかが問題となります。一度、ご自身の市の制度を確認してみましょう。

    財務省ホームページ

    新潟市ホームページ

    【駐車場にする】
    車数台を充分に停められる広さであるならば駐車場を経営する方法があります。
    ただし固定資産税は更地扱いになります。経営したとして利益を得られるのか計算してから決めましょう。

    リフォーム時の注意点

  • 不適合接道の場合は道幅が狭いため、重機の出入りがしづらい
  • 建物の傾きや傷みが酷く、工事が困難
  • 地盤が歪んでしまっている
  • 等の理由から、リフォーム業者が再建築不可物件の工事を受けたがらない事が多いです。
    内部の傷みや老朽が思ったより進んでいた場合は追加工事をする事になりますし、リフォーム業者にとっても扱いづらい物件となってしまいます。

    しかし、成功事例も数多くありますし一社に断られたからといって諦めずに何社かに見積もりを依頼しましょう。

    また、再建築不可物件のリフォームの場合はローンが借りられない事がほとんどです。
    換金性が低い再建築不可物件は担保としての評価が非常に低く、融資対象としない銀行が多いためです。
    別の所有物件を担保にするか、市のローンやリフォームローン等を活用する他は資金を現金で用意する必要があります。

    メリット

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    いくら活用法があるとはいえ、普通の物件より遥かに厄介な再建築不可物件。
    売りに出しても買い手は見つからないんじゃないの?と思いますよね。ところがこの再建築不可物件、都内で売り出されると即売れてしまうのです。一体何故か?それは、買う人によってはメリットになる部分も多く存在するからです。

    再建築不可物件は通常の物件の半額、もしくはそれ以下で購入できるケースもあります。
    高くても通常の物件に比べれば7割ほどの値段です。

    接道の義務を果たしていない土地は、車通りが少なくお子さんがいても安心です。京都の住宅地がいい例です。

    kyouto
    静かで落ち着きのある土地が多いです。
    近隣一体が再建築不可物件の場合は、高層ビルが立ったり店ができたりしてまわりの環境が変化する事もありません。

    土地の評価が低いため固定資産税、相続税等の維持費が安く済みます。

    リフォーム・リノベーションして賃貸物件として貸し出す方法があります。
    賃貸なら土地の売買とは違い、再建築不可で数十年先の建て替えが不可能なんて事はが関係ありません。
    普通の賃貸物件として値段関係なく売る事が出来ます。

    売りに出されている物件はほとんど住める状態じゃない、酷く傷んだ家屋がほとんどです。
    リフォームして綺麗な状態で即入居OKとして売りだせば買い手も現れやすいです。
    再建築不可物件は将来的に建て替えは出来ませんが、改築や修繕を行って行けば問題無いと考える方にとっては費用も安く、最良な物件となるのです。

    まとめ

    再建築不可物件にも種類があり、建て替えが可能な物件や建て替えは難しくてもリフォーム・リノベーションならば可能な場合があります。
    再建築不可物件は扱いが難しい反面、価値を見出して購入する方々もいます。

    活用方法が全く無いなんて事はありませんので、市や不動産、リフォーム業者に相談して可能な使い方を探しましょう。

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