空き家を売却や賃貸するときには、不動産の仲介業者を選ぶことになります。どのように選んだらよいのか、また依頼するときには必要経費もありますので、どのような経費がかかるのかについても見ていきます。
不動産の売却や賃貸に必要な経費
不動産を売却したり、他人に賃貸するときときには、売買代金や賃料等の収入だけでなく、税金や修繕費用などの支出（必要経費）にも着目する必要があります。収入から支出を差し引いた金額が、実際に手元に残るお金になるからです。
例えば、建物を売却するときには、売却代金から支出である譲渡所得に所得税、住民税、登記を移転する際の登録免許税といった税金がかかります。また、引っ越し費用や売却前の修繕費用の他、不動産業者に売却を仲介してもらったときは仲介手数料を支払う義務が生じます。
一方、建物を賃貸するときは、仲介手数料の他、賃貸した後の修繕費用、管理業者に建物管理を依頼した際の管理手数料がかかります。これらの費用について、概算でもよいので調べておく必要があります。
仲介手数料の仕組み
必要経費のうち仲介手数料とは、売買や賃貸に開いている不動産業者に探すよう依頼し、不動産業者が相手を探してきて、その相手と契約を結ぶという仲介が完了したときに、不動産業者に対し支払い義務が生じるものです。
例えば、宅建業者の仲介によって、依頼者である売主は買主の希望する条件に沿った住宅の売買契約が完了した場合、依頼者は宅建業者に仲介手数料支払わなければなりません。
もっとも宅建業者が仲介手数料請求するには、依頼者との間で仲介契約を結んでいなければなりません。仲介契約を結んでいないのであれば、たとえ宅建業者が住宅の買主や売主に関する情報を提供したとしても、その宅建業者に仲介手数料を払う義務はありません。
また、宅建業者に支払う仲介手数料は、不当に高額になるのを防ぐため、上限が法令で定められています。依頼者が了承しても、宅建業者は上限を超える仲介手数料を受領することができません。
例えば、不動産の売買を仲介した場合における仲介手数料の上限は、消費税込みの売却代金に応じて、下記のようになります。
400万以下：売却代金（消費税抜）×4% +2万円＋消費税
400万以上：売却代金（消費税抜）× 3% +6万円＋消費税
不動産業者の選び方
不動産の購入や売却、賃貸や貸借は、ほとんどの人によって日常的なことではありません。そのため不動産を購入するときや、売却するときは、不動産取引を専門に扱う不動産業者に仲介を依頼するのが通常であるため、信頼することができる業者を選ぶことが何よりも重要になってきます。
大金が動く取引ですから、どうしても実績のある大手の不動産業者に依頼すれば安心と思ってしまいがちです。確かに全国チェーン店舗を持ち、経営を展開している大手の不動産業者は、長年にわたり培ってきた独自のルートを確固として持っている場合が多いため、不動産に対する情報量の多さという点で、最大の強みを持っています。
また、宣伝・広告等に使える費用も潤沢ですので、大々的な宣伝を行って売買や賃貸借などの不動産と取引の業者当事者を早期に見つけてくれることが予想されます。その一方で、保有している情報量は膨大で幅広いことは間違いありませんが、地域の実情を詳しく知っていることまでは期待できません。
近隣の住環境などの事情まで、十分に熟知しているわけではないので、実際に仲介を望む場合であっても、相談に親身に応じてくれない場合も少なからずあるようです。
一方で、より地域に密着した不動産業者を選択するという方法もあります。地域に密着した不動産業者は、その地域の不動産事情にとても詳しく、その地域に長く根付いて経営を行ってきているので、依頼者からの相談にも親身に対応してもらえることが多く、その不動産に適した取引相手を見つけてくれることを期待できます。
しかし、潤沢な資金力に支えられている業者は多くないため、経営体制が大手の不動産と比べると弱いかもしれません。大掛かりな宣伝・広告を行ってもらうことは期待できないということもあわせて知っておくことがあります。
簡単にできる不動産業者の実績の見方
不動産業者を選定するときには、免許証番号のカッコの数字に注目すると良いです。例えば、免許番号は「○○知事免許（【数字】）123456号」のように記載されています。このカッコの【数字】です。
不動産業者は5年ごとに免許を更新するので（平成7年度までは3年更新）、カッコ内の数字が5のときは業歴20年以上となります。相談するときには、できる限り複数の業者の事業所を訪問して、親身になってもらえるか、質問に的確に答えられてもらえるか、強引に契約を勧めないか、売却価格や賃貸価格をいたずらに下げようとしていないかなどをチェックし、信頼性を判断します。
媒介契約には3種類ある
売買や賃貸の当事者の間に入って取引を成立させることを仲介といいます。不動産取引の仲介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類に分けられます。1つずつ見ていきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約は、同時に複数の宅建業者に仲介を依頼することができる契約です。一般媒介契約を結んだ不動産会社は、その対象となる不動産を「レインズ」と呼ばれる指定流通機構（不動産情報を交換するために国土交通省大大臣が指定した公益法人）に登録する義務がなく、依頼者への業務処理状況の報告義務もありません。また、一般媒介契約の契約期間は無期限なので、契約期間は自由に設定できます。
専任媒介契約
専任媒介契約は、他の宅建業者に重ねて仲介を依頼できませんが、依頼者が自分で不動産取引の相手を見つけて契約を結ぶことはできるとする媒介契約です。
専任媒介契約を結んだ不動産業者は、契約締結日から7日以内に対象不動産を指定流通機構に登録し、契約設立に向けて尽力する義務のほか、2週間に1回以上、4文章または電子メールで依頼者に業務処理状況を報告するという義務も負います。
このように拘束力が強いため、最長3ヶ月という有効期間の制約があります。ただし、合意による更新は可能です。更新後の有効期間も3ヶ月が上限です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、依頼を受けた不動産業者が仲介した相手以外のものとは契約を結ぶことができず、依頼者が自分自身で相手を見つけて契約を結ぶことができないとする専任媒介契約です。
専属専任媒介契約を結んだ宅建業者は、契約締結日から5日以内に対象不動産を指定流通機構に登録し、契約成立に向けて尽力する義務を負うほか、1週間に1回以上、業務処理状況報告する義務を負います。これらは専属専任媒介契約よりも厳しい義務ですが、有効期間は専任媒介契約の場合と同じく3ヶ月が上限です。
不動産の業者はどの媒介契約をすれば良いのか
不動産業者に仲介を依頼するときは、どの契約を結ぶのか選択しなければなりません。最初から専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでしまうと、3ヶ月は他の不動産業者に仲介を依頼できなくなってしまいます。
そこで最初は、複数の業者との間で一般媒介契約を結び、信頼できる業者を見つけたら専任媒介契約や専属専任媒介契約に切り替えるのが安心でしょう。
ただ、一般媒介契約の場合、依頼者への報告義務がないので、業者が他の物件を優先してしまう傾向があることもあります。専任媒介契約は、他の業者に依頼できない仕組みであるため、業者が依頼者のために尽力してくれることは多いといえます。専属専任媒介契約であれば、なおさら尽力してくれるでしょう。
【媒介契約の種類】
・一般媒介契約
同時に複数の宅建業者に仲介を依頼できる。
・専任媒介契約
他の宅建業者に重ねて仲介を依頼することができない。
・同一物件につき、他の宅建業者が仲介した相手と契約することを禁止する。
・専属専任媒介契約
他の宅建業者に重ねて仲介を依頼できない。
同一物件につき、他の宅建業者が仲介した相手と契約することを禁止する。
依頼者自身が見つけた相手と契約することも禁止となる。
まとめ
空き家を売却や賃貸するときには、不動産の仲介業者をどのように選んだらよいのかについて見てきました。まずは、なんと言っても複数の仲介業者を訪れて信頼できる業者を選ぶことが大切です。
そして、仲介業者に依頼するには、必要経費がかかりますので、その経費をみること、媒介業者の種類によって、媒介契約が変わることも、しっかり頭の中に入れておきましょう。
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