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特定空き家にならないために知っておきたい判断基準とは

特定空き家の基準

特定空き家に指定されてしまうと、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなど、所有者にとっても大きなデメリットがあります。

どのような状態であると「特定空き家」に指定されてしまうのか、特定空き家に係る罰則や、国土交通省のホームページのガイドラインからみていきたいと思います。

空き家対策特別措置法とは

空き家対策特別措置法が2015年5月26日、全面施行され、自治体の権限が法的に位置付けられ、空き家対策が本格的にスタートしました。

空き家対策特別措置法設置の背景

この空き家対策特別措置法ができた背景には、適切な管理が行われていない空き家が増加してきたことにあります。この適切な管理のされていない、いわゆる地域に迷惑になってしまっていた空き家の課題が、苦情や議員を通じた陳情の形をとり、市町村の行政の窓口に持ち込まれていました。

しかし、行政としては適用できる法律がないとか、管轄外でないという理由により、対応することがなかなか難しい状況でした。

地域によっては条例で対応していましたが、これは特定地域に限ったことではなく、全国で同じような空き家問題の傾向がみられ、自民党の空き家対策推進議員連盟の活動を経て、空き家対策特別措置法されています。

ちなみに、家は人が住んでいないと急速に廃墟と化していくようです。また、近隣に迷惑をかけないように、防犯的な意味も含めて、空き家の管理を行うには、年間50万円もの費用がかかるようです。

特定空き家

空き家対策特別措置法の罰則

空き家対策特別措置法が制定されたことにより、市町村は、倒壊の恐れや衛生上問題のある空き家であるいわゆる特定空き家の所有者に対して、撤去や修繕を勧告・命令できることになりました。勧告を受けると固定資産税の優遇を受けられなくなります。ですから、空き家の所有者は、適切に空き家を管理することが求められていることになります。

また、命令に違反したら50万円以下の過料に処せられ、強制撤去も可能となりました。この「空き家対策特別措置法」の全面施行にともない、国土交通省は、「特定空き家」の判断基準や「特定空き家」に対する措置の手続きについて、市町村向け指針としてガイドラインを定めています。

なお、国土交通省が定めたガイドラインは、市町村が特定空き家と判断し是正措置を講じる際の「一般的な考え方を示すもの」とされています。そのため、特定空き家の実際の指定や是正措置にあたっては、それぞれの地域の実情に応じて、市町村が判断規準や手続きを定めることになります。

「特定空き家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針を示しています。
出所:国土交通省

それでは、具体的にガイドラインの内容をみていきたいと思います。

特定空き家の情報収集

空き家対策特別措置法ガイドライン

特定空き家に対する措置のポイントを1つずつ見ていきましょう。

市町村に立ち入り調査権を付与している

特定空き家と判断すべきかどうか調べるため、市町村に立ち入り調査の権限が与えられました。今までは、立ち入ることができず、空き家がそのまま放置されていることが多くありましたが、それがなくなったことになります。

また、空き家の所有者が立ち入り調査を拒めば、20万円以下の過料が科せられることになりました。

市町村から空き家の撤去や修繕など指導・勧告・命令が行える

特定空き家と判断されると、市町村長は、空き家の所有者等に対し、必要な措置をとるよう、助言または指導、勧告、命令することができます。

ですから、空き家自体、また空き家の敷地内の木や草などでの周囲への影響や危険がある場合、除却、修繕、木などの伐採その他周辺の生活環境の保全を図るための処置についての対応がはっきりと示されることになります。

空き家対策特別措置法設置の背景のところでも少しふれましたが、空き家対策特別措置法施行前に、市町村がすでに空き家の適正管理に関する条例を定めているところもあります。この条例で、適切な管理が行われていない空き家に対する措置として、指導・勧告をすることなく、すぐに命令を行うことを規定している場合もあるようです。

このように条例が空き家対策特別措置法設置よりも基準が厳しく設定している場合には、慎重な手続を踏むこととした法の趣旨に反するため、その条例の命令に関する規定は無効となることが、ガイドラインで示されています。

ガイドライン

固定資産税の住宅用地特例から除外される恐れがある

特定空き家と判断され、撤去・修繕など指導を受けながら改善されない場合、勧告が出されます。勧告を受けると、固定資産税などの住宅用地特例から除外されます。

固定資産税の住宅用地特例は、家屋があれば土地の固定資産税を更地の場合よりも最大6分の1に優遇する措置となっています。特定空き家として勧告を受けると住宅用地特例の対象外となり、固定資産税などが最大6倍にまで跳ね上がることになります。

※「空き家を維持するための費用を計算してみる」の固定資産税、都市計画税などををご覧ください

空き家の所有者が、勧告または命令の内容を実施し、その勧告または命令が撤回された場合には、固定資産税等の住宅用地特例の要件を満たす家屋の敷地は、再び特例が適用されます。ここでも、空き家を適切に管理するように求められていることがわかります。

命令に従わなければ50万円以下の過料、強制撤去される

勧告を受けても改善されない場合、命令が出されます。命令に従わなければ、50万円以下の過料が科せられます。また、市町村が強制的に撤去するなど行政代執行が可能となっており、実際に各市町村で行政代執行が行われています。

行政代執行
出所:産経新聞 2016年5月21日

なお、強制撤去の費用は所有者から徴収されます。また、命令が出された特定空き家には、特定空き家であることがわかる標識が立つことになっています。

特定空き家の判断基準とは

市町村から指導・勧告・命令を受けることになる空き家は、「特定空き家」となります。空き家対策特別措置法では、「特定空き家」の4つの状態について、ガイドラインで示しています。その4つを見ていきます。

倒壊などの保安上危険となるおそれのある状態

ガイドラインでは、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」として、部材の破損や基礎の不動沈下などによる建築物の著しい傾斜、基礎と土台の破損・変形・腐朽など建築物の構造耐力上主要な部分の損傷、屋根や外壁などの脱落・飛散のおそれ、擁壁の老朽化などが例示されています。

衛生上有害となるおそれのある状態

ガイドラインでは、「そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態」として、建築物が破損し石綿が飛散する可能性、浄化槽の破損による臭気の発生、ごみの放置・不法投棄による臭気の発生やネズミ、ハエ、蚊の発生などが例示されています。

景観を損なっている状態

ガイドラインでは、「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」として、景観法にもとづき策定した景観計画や都市計画に著しく適合しない状態になっている、屋根や外壁が外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている、多数の窓ガラスが割れたまま放置されている状態などが例示されています。

生活環境の保全上、不適切な状態

ガイドラインでは、「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」として、立木の腐朽・倒壊・枝折れ、立木の枝が近隣の道路にはみ出し通行を妨げている、動物が棲みつくことによる周辺への影響、不特定の者が容易に侵入できる状態などが例示されています。

特定空き家

「空き家の状態」と「周辺への影響の程度」の両面から判断

空き家が「特定空き家」と認められるかどうかは、空き家そのものの状態とともに、周辺の建築物や通行人などが被害を受ける状況にあるかということも特定空き家として指定する上での判断規準となります。

例えば、周辺の状況が、倒壊のおそれのある空き家が狭小な敷地の密集市街地に位置している場合や、通行量の多い主要な道路の沿道に位置している場合のことを考えてみます。建物が倒壊した場合に、隣接する建築物や通行人に被害が及びやすく、特定空き家として措置が必要と判断される可能性が高くなるでしょう。

また、老朽化した空き家が、大雪や台風等の影響を受けやすい地域に位置する場合なども、特定空き家として措置が必要と判断される可能性が高くなると考えられます。

空き家の建物が及ぼす影響について、その悪影響の程度が社会通念上許容される範囲を超えるか否か、また切迫性が高いか否かにより判断されることになります。

特定空き家の基準

空き家の活用方法はいろいろありますが、対応が後回しになりがちです。有効活用の方法にはどのようなものがあるのか、ぜひ情報収集して、自分の家に最も適した方法はどのようなものかを考えてみてください。そして、特定空き家にならないようにしていただきたいと思います。

まとめ

特定空き家に指定されてしまうことの影響について、特定空き家に係る罰則や、国土交通省のホームページのガイドラインからみてきました。

特定空き家に指定されると、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなど、所有者にとっても大きなデメリットがあります。また、命令に違反したら50万円以下の過料に処せられ、強制撤去も可能となりました。

どのような状態であると「特定空き家」に指定されてしまうのかという点では、4つの状態がガイドラインで示されています。4つの状態は、倒壊などの保安上危険となるおそれのある状態、衛生上有害となるおそれのある状態、景観を損なっている状態、生活環境の保全上、不適切な状態です。

空き家の活用方法はいろいろありますが、家を放置していても解決するものではありません。自分の家に最も適した有効活用の方法にはどのようなものがあるのかを情報収集して、特定空き家にならないようにしていただきたいと思います。

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