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特定空き家とは?知っておきたい認定条件と対策

空き家対策特別措置法が施行されからも、自治体・空き家所有者共に空き家に関する多くの課題を抱えています。空き家と言っても、特に相続された家の場合は多くの思い出の詰まった大切な場所であり、また解体・修復にかかる費用の捻出も難しい問題です。

しかし、空き家を長期間放置してしまうと住民への被害がある恐れだけでなく、特定空き家となって特例の対象から除外される可能性もあります。特定空き家に認定されないためにも、空き家を所有させている方は認定条件とこれからの対策を知っておきましょう。

抑えておこう!特定空き家の基礎知識

特定空き家の細かな条件についてご説明する前に、まずは空き家対策特別措置法の概要と、特定空き家とはどういった内容かを見ていきましょう。

空き家対策特別措置法とは

周囲に悪影響を及ぼすような一定の条件に該当した空き家を、各市町村が立ち入り調査や指導そして勧告と段階を踏み、最終的に命令に従わない場合は代執行による強制解体や補修を行うことが出来るとした内容です。

指導や命令の対象となるのが、そのまま放置すると衛生上・保安上著しく危険となる恐れのある「特定空き家」です。

特定空き家とは

空き家とは、建築物や工作物等で人が住んでいない又は使用していない建物や敷地のことです。このような空き家が全て指導の対象となるのではなく、一定の条件に該当した空き家を「特定空き家」と定めています。

1、そのまま放置していると倒壊など保安上の危険となる可能性のある建物
2、そのまま放置していると衛生上有害となる可能性のある建物
3、適切な管理がされていないがために景観を損なっている建物
4、周辺の生活環境を守るために放置してはおけないと判断された建物

上記の内容に当てはまると各市町村長が判断したものを「特定空き家」と定義しています。

特定空き家に関するニュース


特定空き家の勧告を受けたあと、行政の命令に従わなかった場合は、最終的に強制対処が取られます。強制対処では家の状況に応じて、建物の補修工事や強制撤去が行われます。

実際に所有者不明なケース・所有者が特定されているケース共に、強制撤去が行われたこともニュースで報じられました。2015年10月には神奈川県横須賀市で市が負担する形で初の強制解体が行われました。その後も2016年3月に東京都葛飾区で行政代執行により、所有者が特定されている住宅の強制撤去が報じられました。

所有者が特定されている場合は、強制撤去にかかった費用は空き家所有者に請求されます。ニュースで報じられた内容は、空き家を所有しており、対策に迷われていて放置状態になっている方に深く関わる問題です。

そして空き家の調査や措置は、市民の方が収めた税金によって自治体が施行していることも忘れてはいけません。

住宅用特例の対象外となる

特定空き家と判断され勧告を受けると、住宅用特例の対象から除外される可能性があります。今まで建物が建っていて固定資産税が軽減されていたのが、特定空き家と判断されると建物が建っていても軽減特例が解除されて固定資産税が上がるという事です。

今までは更地にしてしまうと固定資産税は最大1/6、都市計画税は1/3まで軽減されていた特例がなくなってしまうため、使用していなくても建物をそのままにするケースが多く見られました。

しかし、これに伴った空き家の増加や空き家の崩壊による被害等を受けて、この軽減特例が見直されました。つまり、空き家を所有されている方は空き家を放置し指導に従わなかった場合、最大で6倍の固定資産税がかかる可能性があると言えます。

近隣住民への被害

特定空き家に指定されるということは、住民にとって危険な建物であると言えます。空き家の2/3が今の耐震基準でなかった建物と言われています。もし所有している建物が倒壊したことによって損害を与えてしまった場合、損害賠償義務が発生します。

家は住んでいなと急速に老朽化が進みます。昔は普通に暮らしていた家なのだから修理しなくても大丈夫、と思っているうちに第三者に被害を与えてしまうことの無いよう、まずは空き家の現状を把握することが重要です。

チェックしよう!特定空き家の判断基準

空き家が特定空き家に認定されるかどうかは一定の基準により判断されます。空き家対策特別措置法は基本的な方針を示しており、各自治体はこの方針を受けて具体的な施策を決めています。

ここでは、特定空き家の指針となる国土交通省のガイドラインをもとに、特定空き家に認定される4つの基準を詳しく見ていきましょう。

国土交通省:特定空き家等に対する措置のガイドライン

倒壊など保安上危険となる可能性のある建物

そのまま放置していると、倒壊など保安上危険となる可能性のある建物であるか否かの基準として、以下の状態が見受けられるかどうかが例示されています。

・基礎の不同沈下や建物の部材の破損等による建物の著しい傾斜
・基礎と土台のズレや基礎や土台の変形・腐敗・破損といった構造耐震において主となる部分の損傷
・柱やはりのズレ、腐敗・破損・変形といった構造耐震において主となる部分の損傷
・屋根ふき材・ひさし・外壁・看板・給湯設備・屋上水槽において、剥離・破損又は脱落等
・屋外階やバルコニー・門や塀において、腐食や破損・脱落が発生している、傾斜が見られる
・擁壁の老朽化による変状・擁壁の地盤条件や構造による障害等

建物が破壊する・屋根や外壁が落ちたり飛散等する可能性があるか否か・擁壁が危険であるかが基準の一つとなります。

衛生上有害となる可能性のある建物

そのまま放置していると、衛生上有害となる可能性のある建物であるか否かの基準として、以下の状態が見受けられるかどうかが例示されています。

・石綿等(アスベスト)が飛散する可能性が高い
・汚物や異臭により地域住民の生活に悪影響を及ぼしている
・ゴミの放置や不法投棄によって発生する異臭・害虫や害獣の発生により、地域住民の生活に悪影響を及ぼしている

例のように、設備の破損やゴミの放置や不法投棄によって、衛生上有害となる恐れがあるかが判断基準の一つです。

著しく景観を損なっている状態

適切な管理がされていないがために、景観を損なっている建物であるか否かの基準として、以下の状態が見受けられるかどうかが例示されています。

・景観計画や都市計画で決められている内容に著しく反している状態
・屋根や外壁が外面的に大きく傷む・汚れたままの状態で放置している
・窓ガラスがたくさん割れたまま・ゴミが散乱したまま放置されている
・樹木が建物の全体を覆うまで生い茂っている

定められた景観計画に著しく反している・周りの景観に著しく不調和な状態かといった項目に当てはまるかが基準となります。

生活環境を守るために放置出来ないと判断された建物

周囲の生活環境を守るために、放置しておけない判断された建物であるか否かの基準として、以下の状態が見受けられるかどうかが例示されています。

・樹木が原因で歩行者の妨げになっている・近隣住宅や道路に枝などが大量に飛散している
・管理が適していないため、近隣住宅や道路に砂利などが大量に飛散している
・管理が適していないため、落雪が起こり歩行者の通行を防いでいる
・管理が適していないため、施錠されていないことやガラスが割れて、不審者が侵入できる状態のままになっている
・動物の汚物・音・羽毛が発生して、周辺住民の生活に支障をきたしている
・害虫や害獣の発生し、また周辺の家に侵入して地域住民に悪影響を及ぼす可能性がある

特定空き家の具体的な条件を挙げてきましたが、一律に該当したものだけが特定空き家に認定される訳ではありません。上記の条件以外であっても、

・通行人や周りの建物に悪影響を及ぼす恐れがあるか
・悪影響を及ぼすと判断した場合は影響の程度と切迫感の度合い

2点を鑑みて特定空き家であるどうかの判断がされます。

早期がポイント!特定空き家の認定を防ぐ対策

特定空き家に認定された場合の様々な危険性と、特定空き家の詳しい条件に関してご説明してきました。

では、特定空き家に認定されないためには、実際にこれからどのような流れで対策をしていけば良いのでしょうか。

話し合いを行う

相続した家の場合には、家の問題は相続した方だけでは判断出来ないこともあります。心の整理がついていない状況で家をどうするかはなかなか考えられません。

しかし、相続した家に住む人がいないのでなければ、早い段階で家を貸すのか・売るのか・解体するのかといった方針を話し合っておく必要があります。

人がいない家はメンテナンスしないと早く傷んでしまい、時間が経つと一部分が崩壊して倒れたり落下する恐れがあります。もし売ったり解体する判断がすぐには難しい場合は、空き家管理サービス等を利用して、定期的な管理と補修を行うよう決めておきましょう。

空き家の現状を把握する

家の状態・立地条件といった、所有している空き家の現状と将来の見込みを把握しておきましょう。空き家は建ててから年月が経過している場合が多いので、現在の空き家で何処か直すべき所がないかといった点検や診断をします。

一見しただけでは家の異常は分かりづらいので、ご自身だけではなくプロに点検を依頼して、不具合が見つかった場合は状況に応じて早期の修理を行いましょう。

空き家に将来誰かが住む予定があるのかどうかも重要な観点です。空き家が遠方にあり足を運んで定期的に家の状態を把握出来ない場合、管理サービスを利用して、且つ必要に応じた家の修理も必要にまります。

家を安全に保つのには維持費が年月分かかってしまうので、将来誰かが住むか否かも把握しておきましょう。

空き家の活用方法を知る

家の現状と将来住む予定があるかどうかの把握ができたら、状況に応じて空き家を維持するか・解体するか・売却するか・賃貸するかの判断をします。

何となくで判断出来ることではないので、それぞれの方法の制度を知って情報を集めた上で決定しましょう。今はNPO法人や自治体ごとで空き家対策の支援を行っていますし、インターネットでも空き家に関する情報が多く提供されています。

空き家の賃貸や売却に関連する内容として、空き家バンクという空き家所有者と空き家の利用希望者をマッチングさせるサービスも存在します。

また空き家の制度としては、自治体により補助制度や減税制度を設けている地域もあります。売却・賃貸に関しては空き家バンクや不動産の情報、解体に関しては空き家のある地域の補助金や助成金の有無を把握することによって、後悔の少ない判断をすることが出来るのではないでしょうか。

管理方法を決める

将来住む可能性が高いため、空き家を売却・賃貸・解体しないで一定期間維持すると決めた場合は定期的な管理が不可欠です。

空き家の管理として、室内外の掃除・換気・水道設備の管理・雨漏り確認・ポスト整理・害虫駆除と予防を行います。また人が住んでいないので、防犯対策と共に万一何かあった場合に備えて保険への加入を検討します。

もしご自身で管理することが難しい場合は、空き家管理サービスを利用することも可能です。業者によって管理の内容や費用も異なります。ご自身や兄弟で定期的に管理をするのか、空き家管理サービスを利用するかを話し合い、サービスを利用する場合はどの業者にいつから依頼するかという詳細まで決めておきましょう。

早期の対策が重要

特定空き家に認定されないための対策についてご説明しましたが、家がまだ老朽化していない状態であっても、空き家の対策は社会全体で見て重要な問題です。

日本の空き家率は平成25年では13,5%であり日本の空き家は820万戸を超えています。空き家が及ぼす問題として、老朽化による崩壊以外にも放火や不法侵入などの犯罪の増加という大きな問題を誘引します。

空き家の対策としては、管理や補修をして維持する方法以外にも、空きバンク等を利用して賃貸として活用する・家付きの状態で売却する・解体して売却する・更地にして新しくパーキング等にして活用するといった方法があります。

また選択肢の一つである解体にかかる費用は大きな負担ですが、自治体によっては空き家撤去に補助金がある地域や、固定資産税・都市計画税の減税を設けています。

どの方法を行うかは家の状況・立地条件・所有者の希望によって異なりますが、手入れや管理をせずに何かが起こってしまう前に早期の対応をすることが、ご自身を守る事にもなるのではないのでしょうか。

まとめ

特定空き家に認定されてしまうということは、倒壊の恐れがある・人や物に被害を与える可能性が高い危険な建物であると判断されたということです。

ご自身にとっても特定空き家に認定させてしまうと、固定資産税が大幅に上がる・命令に従わなければ強制撤去の可能性があります。実際に認定を受けた・強制撤去が行われたことがニュースで報じられており、特定空き家の認定を受ける事は他人事ではありません。

特定空き家の認定を受けない・そして住民や大切な物に被害を与えないためにも、定期的な管理や修復が必要です。特定空き家認定を受けるかもしれない状況になってからでは遅いので、空き家の所有者だけではなく関係者も含めた話し合いと、今後空き家をどうするかの方針を早くから決めることが重要なのではないでしょうか。

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