賃貸物件を探す時に、重要視するのはどういった点でしょうか？
金額や間取り、周辺の環境や駅からの距離など人によって様々な「ここだけは譲れない！」というポイントがあると思います。
そこで、意外と見落としがちなのが「建物の耐震性」です。
賃貸物件の耐震性は、借主はもちろん貸主にとっても非常に重要です。
世界各国の中でも、日本はかなり地震の多い国です。
ほとんど毎日と言っていいほど小さい地震が起こっているせいで、地震に対する危機感が薄れてしまっているように感じますよね。
そんな中、熊本で大地震が起こってしまいました。さらに近々、また大規模な地震が来ると予想されています。
住まいの耐震性を気にしていないと、いざ大きな地震が来た時にとても危険な思いをする事になってしまいます。
耐震性が弱いとこんな危険が
「耐震性が弱い」と言われればこの物件は地震に弱いんだなぁと、なんとなく伝わりますよね。しかし、そもそも耐震性とは何を指していて、どういう基準の元定められているのかわかっていない方がほとんどではないかと思います。
耐震性とは、その建物が地震に耐えられる度合の事を指します。
現在、基準とされている耐震基準は「新耐震基準」と言われているものです。
昭和56年6月の建築基準法の改定に伴い、耐震基準が新しくなったため「新」とつく耐震基準が生まれました。「大地震でも家が倒壊しない」事が前提となっていて安全性が高まっています。
それ以前の耐震基準は「旧耐震基準」と呼ばれ、新耐震よりも強度が弱く、倒壊の危険性が高いです。
【実際の地震による被害】
小さい地震であれば、精々小物が落下する程度ですが、大規模な地震となると生活に関わるような甚大な被害を受ける場合があります。例えば賃貸の場合、激しい揺れの影響で天井や壁に亀裂が入ってしまう事があります。
家具家電が倒れて、壁や床に傷が付いてしまったり穴が開いてしまう事もあります。持ち家の場合なら小さいヒビや傷くらいと放置しても問題は無いのですが、賃貸となると話は別です。借主の責任か、貸主の責任かという問題が発生してしまうのです。
中には高置水槽が倒れてしまい、部屋中水浸しになってしまった例もあります。何より最悪の場合、揺れに耐えきれず建物自体が倒壊する可能性もあります。
責任問題や金銭問題が起きたり日常生活に支障が出るだけでなく、住民が命を落とす危険性もあるのです。
被害の修理は借主貸主どちらの責任か
地震という天災で賃貸物件に被害を受けた場合、下記のような疑問が浮かぶと思います。
・被害が原因で転居する場合、敷金や更新料等を返却してもらえるのか
・大家に耐震補強工事をお願いする事はできるのか
自分の不注意では無く、地震という天災で物件に傷がついてしまった場合でも借主が責任を取らなければいけないのか。誰しもが気にする点ですよね。
損傷の程度によって今後の生活に支障が出る場合もあります。貸主はどこまで対応してくれるのでしょうか。
地震による破損
自然災害による賃貸の破損は、貸主借主共に責任はありません。
双方に責任のない事で被害を受け修理の必要が生じた場合、貸主が修理の負担をすることが義務づけられています。
民法において、賃貸物件が地震などの不可抗力な事柄によって被害を受けた場合、借主が通常の使用ができるように修理する義務が貸主にはあります。
ここで注意しておきたいのが、破損が生じた時はできるだけ早く貸主に連絡するという事です。
1年、2年と経って退去する際に「この傷は地震の時についた傷です」と言ってもそれが本当なのか立証する事が難しく、借主の負担となってしまいます。
貸主からしても退去時に揉めたくは無いでしょうし、本当かどうか疑うのも疑われるのも双方嫌な思いをする事になってしまいます。地震による傷がついてしまったら、仕事や用事の間をぬって出来るだけ早めに貸主に知らせましょう。
敷金や更新料
敷金は本来滞納額が無ければ全額返金すべきものです。地震による被害を敷金から修理する事はありませんので、地震が原因となる損傷のみの場合敷金は全額帰ってきます。
また、耐震性が非常に低く住む事が危険な状態という事を証明できれば「住居不適格で退去」となります。更新料の返金も、貸主との話し合い次第という事になります。しかし、貸主に「更新料を返却する義務」は無いですし、更新料自体、全て貸主の手元に残るわけでは無く管理会社の取り分でもあるので返金は難しいでしょう。
危険性が証明できない場合は「借主都合による退去」となり更新料は返却されません。契約時通りの解約手続きが必要になります。
補強工事
補強工事を行うか否かを決めるのは結局は貸主です。
住民がいる中で工事を始めると騒音や振動、日当たり等の問題で住民から苦情が入る危険性がありますし、そこで揉めて緊急退去や裁判までに発展すると面倒なのでやりたがる貸主はあまりいないでしょう。
貸主の責任
大地震でマンション・アパートが倒壊して入居者が死亡した事故では、建物が安全性を有していなかったとして貸主が借主遺族に賠償金を支払ったという例があります。
賃貸借契約には「地震により建物が倒壊して借主に被害が生じても貸主は一切責任を負いません」といった旨の特約があったとしても、実際に被害を受けた借主か遺族に訴えられた場合、特約は「借主側に一方的に不利」として無効になります。
賠償金を払うのは大変ですし、避けたいですよね。
そして何よりも、人の命を失う事は最も避けたい事だと思います。
貸主も万が一の事を考えてメンテナンスを心掛けましょう。
耐震性の強い物件を探すには
これから住まいを探す方は、物件のどんな所を見て耐震性が強いかを見極めてほしいと思います。
以下のような物件にはご注意ください。
上記で説明したように、昭和56年6月以前に建設された住宅は「旧耐震基準」を基にした建物のため、現在の「新耐震基準」を基にした建物よりも強度が弱いです。1981年以前に建てられた建物はそれ以降に建てられたものよりも地震の際に倒壊する危険性が高いという事です。
2016年現在で言うならば築35年以上の建物には注意した方が良いでしょう。
しかし全旧耐震基準で建てられた建物が全て耐震性が弱いというわけでは無く、むしろ現行よりも高い基準で作られたものも稀にあります。補強工事を行って新耐震基準に適合させた建物もあるので1981年以前に建てられたものでも安全性の高い物件も一定数存在します。工事は入ったのか、どのくらいの強度があるのかを確認しましょう。
バランスの悪い建物は見た目通りに耐震性が低いです。
凹凸が多かったり、窓の配置がバラバラであったりと複雑な造りの物件は一見おしゃれではありますが、地震のエネルギーが一点に集中しやすく被害が大きくなってしまいます。
一番耐震性が強い構造は鉄骨鉄筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造で次に鉄骨造、最後が木造です。さらに最近は地震に備えた「免震構造」や「制振構造」といった工法をとっているマンションもあります。
建物自体のバランスや構造により耐震性も大きく変わってきます。
建物自体は強くても、地盤が弱いとなると激しい揺れを伴います。
軟弱地盤と呼ばれる、軟らかい砂や、泥や多量の水を含んだや柔らかい粘土で作られた地盤の事で名前の通り普通の堅固な地盤よりも非常に軟弱です。
地盤の弱い強いを自分で見極めるたり調べたりする事は非常に難しいです。
最近は簡単に地盤の強度や形状を調べられるサイトが増えていますので、まずはネット上で診断してみてはいかがでしょうか。
広範囲でも調べられますし、番地まで絞り込んでの診断も可能です。
時間もかかりませんし、マップ上でも色ごとに分布されていて、ぱっと見ただけで地盤の弱い強いが判断できます。物件を探す前にぱぱっと地盤チェックをしてみましょう。
賃貸物件の耐震性についてのまとめ
地震は自力では避けようのない自然災害です。いつ起きるかどの程度の規模なのかもいざ起こってみるまでわかりません。
自分の身を守る第一歩として、住居の安全性を気にするようにしましょう。賃貸はたかが数年住むだけだから…と思っていてもその数年の間に大地震が起こる可能性も0ではないのです。
賃貸契約時の契約書類をよく読み、万が一被害にあった時どこまで対応してくれるのか把握しておきましょう。
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