鉄筋コンクリート造は、ビルやマンションなどで多く採用されている構造で、「RC造」とも呼ばれます。
RCとは「Reinforced Concrete」の略で、「強化されたコンクリート」と訳せます。
RC造は、鉄筋とコンクリートがお互いの弱点を補完し合い、耐久性、耐火性、強度に優れた構造です。
そのため非常に頑丈で壊しにくく、木造住宅や鉄骨造住宅に比べて解体費用が高くなります。
それでは、RC造の解体費用について、実際の見積書を参考にしながら見ていきましょう。
1 見積書から読み解く解体費用！
解体費用で理解するべき項目は大きく分けて３つです。
- 「本体工事費」
- 「付帯工事費」
- 「その他の費用」
まずは、工事費の大部分を占める「本体工事費」から見ていきましょう。
本体工事費
RC造の解体工事では、「圧砕機工法」「大型ブレーカー工法」などの特殊な工法でないと解体できないため、木造や鉄骨造よりも本体工事費が高額になっています。
本体工事費は、メインの建物を解体するのに必要な費用で、主に「人件費」に充てられます。
そして本体工事費のほとんどは「坪単価」を元に算出されます。
「坪単価」とは、建物の面積1㎡あたりの解体費(人件費)と処分費を合わせたものです。
坪単価は地域や建物の構造によって異なります。
地域と構造別に見た解体費用の平均相場の表です。
| 構造／地域 | 北海道 | 長野県 | 東京都 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 2.8万円 | 3.0万円 | 3.9万円 |
| 鉄骨造 | 3.4万円 | 4.5万円 | 6.0万円 |
| RC造 | 4.6万円 | 4.7万円 | 8.3万円 |
平均値を見ると、北海道と東京都では費用が倍近く違うと分かります。
ただし、図はあくまで平均値です。
他にも地域や立地条件などによって価格は変動しますので、あくまで目安として考えてください。
・廃棄物処理にかかるコストが地域によって違う
・坪数が多いと坪単価が増える場合も
それでは、坪単価を踏まえた上で実際の見積書を見ていきましょう。
※見積書例1 愛知県 RC造2階建 43坪
| 構造 | RC造2階建て |
|---|---|
| 坪数 | 43坪 |
| 解体費用総額 | 3,000,000円 |
| 品名 | 数量 | 単位 | 単価 | 金額 |
|---|---|---|---|---|
| RC2階建物解体工事 | 43 | 坪 | 40,000 | 1,720,000 |
| 隣接建物切離し費用 | 46 | ㎡ | 5,000 | 230,000 |
| 飛散防止養生シート設置工事 | 150 | ㎡ | 1,200 | 180,000 |
| 鉄骨ベランダ撤去費用 | 1 | 式 | 30,000 | 30,000 |
| 建物南側トタン張り物置解体工事 | 5 | ㎡ | 10,000 | 50,000 |
| 木造日除け屋根撤去費用 | 1 | 式 | 5,000 | 5,000 |
| 南側ブロック造花壇撤去費用 | 4 | ㎡ | 5,000 | 20,000 |
| 道路側鉄骨日除カーポート撤去費用 10ｍ | 1 | 式 | 10,000 | 10,000 |
| 道路側物置撤去費用 | 1 | 式 | 8,000 | 8,000 |
| 建物回りコンクリート土間ハツリ工事 | 12 | ㎡ | 3,000 | 36,000 |
| 道路側石積花壇撤去費用 | 1 | 式 | 50,000 | 50,000 |
| ブロック･玉砂利撤去費用 | 2 | ㎡ | 2,000 | 4,000 |
| ブロック塀撤去費用 | 24 | ㎡ | 3,000 | 72,000 |
| ブロック切離し費用 | 21 | ｍ | 600 | 12,600 |
| 建物切り離し後補修工事費用 | ||||
| 足場掛工事 | 48 | ㎡ | 1,000 | 48,000 |
| 壁面モルタル補修工事 | 48 | ㎡ | 5,000 | 240,000 |
| 壁面塗装仕上工事 | 48 | ㎡ | 5,000 | 240,000 |
| 諸経費 | ||||
| 重機回送費 | 1 | 式 | 40,000 | 40,000 |
| 賠償責任保険費用 | 1 | 式 | 15,000 | 15,000 |
| 道路使用許可申請費用 | 1 | 式 | 10,000 | 10,000 |
| 値引き | -20,600 | |||
| 合計 | 3,000,000 | |||
赤枠で囲われた部分が本体工事費です。
坪単価は40,000円。建物の面積が43坪なので、本体工事費は1,720,000円です。
(坪単価×坪数)
見積書を見ても分かるように、本体工事費は総額の大部分を占めています。
費用総額が3,000,000円なので、実に半分以上が本体工事費です。
ちなみに、黄色で囲われた部分は「養生費」と呼ばれます。
「養生シート」とは、工事の際に騒音や粉塵を防ぐ為の防音シートの事です。
今回は1㎡あたり1,200円の養生を150㎡行っているので180,000円になっています。
ちなみに、見積書によっては本体工事費の項目に記載されている場合もあります。
では、木造建築物の場合も見てみましょう。
※見積書例2 埼玉県 木造2階建て 36.25坪
| 概要 | 数量 | 数値 | 単価 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|---|---|---|
| 建屋解体工事 | 36.25 | 坪 | 27,000 | 978,750 | 解体撤去処分基礎含む |
| シート養生 | 320 | ㎡ | 800 | 256,000 |
赤枠で囲われた部分が本体工事費です。
坪単価は27,000円とRC造より安くなっています。
建物の面積が36.25坪なので978,750円です。
1㎡800円の養生を320㎡行っているので、256,000円になっています。
ちなみに、業者さんによって養生で使用するシートなどが違うため、養生の単価は業者さんごとに異なります。
付帯工事費
本体工事費の他に、「付帯工事費」もかかります。
付帯工事とは、メインとなる建物以外の解体作業の事です。
具体的には、土地に設置されている「ブロック塀、樹木、門や扉、倉庫、物置」などの解体、処分を行います。
先程の見積書の一部を見てみましょう。
※見積書より抜粋「付帯工事費」
| 品名 | 数量 | 単位 | 単価 | 金額 |
|---|---|---|---|---|
| 鉄骨ベランダ撤去費用 | 1 | 式 | 30,000 | 30,000 |
| 建物南側トタン張り物置解体工事 | 5 | ㎡ | 10,000 | 50,000 |
| 木造日除け屋根撤去 | 1 | 式 | 5,000 | 5,000 |
| 南側ブロック造花壇撤去費用 | 4 | ㎡ | 5,000 | 20,000 |
| 道路側鉄骨日除カーポート撤去費用 10㎡ | 1 | 式 | 10,000 | 10,000 |
| 道路側物置撤去費用 | 1 | 式 | 8,000 | 8,000 |
| 建物回りコンクリート土間ハツリ工事 | 12 | ㎡ | 3,000 | 36,000 |
| 道路側石積花壇撤去費用 | 1 | 式 | 50,000 | 50,000 |
| ブロック･玉砂利撤去費用 | 2 | ㎡ | 2,000 | 4,000 |
| ブロック塀撤去費用 | 24 | ㎡ | 3,000 | 72,000 |
| ブロック切離し費用 | 21 | ｍ | 600 | 12,600 |
青で囲われた部分が付帯工事費です。
ベランダ、物置、ブロック塀など、どれもメインの建物以外の解体に当たります。
・コンクリート土間……玄関や駐車スペースで良く使用される、滑らかなコンクリート状の床。
・日除け屋根……主にベランダや庭に設置する日除け用の屋根。
そして付帯工事費の合計は297,600円です。
今回は全体の1割ほどが付帯工事費となっています。
その他の費用
見積書を見ても分かるように、解体費用のほとんどは本体工事費と付帯工事費です。
しかし、解体工事にはまだ細かい費用が発生します。
そして、実は見積書の記載方法には明確なルールがありません。
細かい費用が多くなると、解体業者さんによって名称が異なることも多くなります。
そのため、大事なのは内訳を把握して、どの見積書でも対応箇所が分かるようになることです。
そのため、「その他の費用」は解体業者さんによっては「諸費用」でまとめられる事もあります。
※見積書より抜粋「その他の費用」
| 工事内訳 | 単価 | 数量 | 単位 | 金額 |
|---|---|---|---|---|
| 重機回送費 | 1 | 式 | 40,000 | 40,000 |
| 賠償責任保険費用 | 1 | 式 | 15,000 | 15,000 |
| 道路使用許可申請費用 | 1 | 式 | 10,000 | 10,000 |
緑で囲われた部分がその他の費用です。
その他の費用の内訳として多いものをまとめました。
・「届け出・手続き費」……解体工事前には、役所に道路の使用許可や廃棄物に関わる届け出を提出する必要があります。基本的には解体業者さんが手続きを代行してくれます。
・「重機回送費」……解体工事では大型の重機を使用します。しかし、重機は公道を走れないので、重機を運ぶ為の回送車が必要になります。
・「工事賠償保険費」……解体業者さんによっては、もしもの事故に備えて賠償保険に入る場合もあります。
・「準備費用」……トラブルや追加費用に備える為に、前もって余分に費用を算出する場合もあります。もちろん、使わなかった場合は返金されます。
追加費用がかかる場合
解体工事では時として「追加費用」が発生します。
「本体工事費」「付帯工事費」「その他の費用」は、解体工事の基本作業を行う上で発生する費用でした。
「追加費用」は家の状態、状況によって新たにかかる費用です。
追加費用が発生する原因は主に3つです。
- １ アスベストの使用
- ２ 残置物の処理
- ３ 地中埋設物の発見
１ アスベストの使用
建築物にアスベストが使用されていた場合は、特殊な工法が必要なので追加費用が発生します。
しかし同時に、人体に有害な物質でもあります。
吸い込むと肺がんや悪性腫瘍の発生を引き起こすとして、2012年にはアスベストの使用が法律で全面的に禁止になりました。
そして、建築物の所有者にはアスベスト対策が義務付けられました。
●石綿則（10 条 4）により 2 以上の事業者さんに貸した建築物の共有部分のアスベスト対策は建築物所有者の義務になります。
そのため、解体工事を行う際には「アスベスト調査」を行う必要があります。
調査により、アスベスト使用の有無、アスベストのレベルが判明します。
アスベストのレベルは1～3まで存在し、1が最も危険です。
レベル３であれば、多くは解体業者さんがそのまま工事を行えますが、レベル1，2の場合は専門家立ち会いの元、特殊な工法が必要になります。
※見積書より抜粋「アスベスト含有建材」
| 項目 | 数量 | 単位 | 単価 | 金額 |
|---|---|---|---|---|
| アスベスト含有建材(外壁) | 1.0 | 式 | 160,000 | 160,000 |
アスベスト除去の費用は、アスベストが含まれている場所や量によって大きく変動します。
ごくわずか、部分的に使用されている場合は十万円程度で済む事もありますが、家全体で使用されている場合は数百万円ほどかかる場合もあります。
アスベストの「レベル」とは？アスベストの解体費用はどれくらい？
２ 残置物の処理
残置物を処理する場合も、追加費用が発生します。
残置物は、家を解体した時に出る「産業廃棄物」(コンクリートガラなど)と一緒には捨てられないので、別途費用がかかります。
残置物の廃棄は解体業者さんに依頼出来ますが、「廃棄物処理費用」が発生します。
※見積書より抜粋「建物内残置物」
| 項目 | 数量 | 単位 | 単価 | 金額 |
|---|---|---|---|---|
| 建物内残置物 | 7.0 | 台 | 60,000 | 420,000 |
しかし、残置物は自分でも処分が出来ます。
自分で処分を行う事で解体費用の削減に繋がるので、ぜひ自身での処分を検討してみてください。
３ 地中埋設物の発見
地中埋設物が発見された場合も、追加費用がかかります。
地中埋設物は土地を掘り返さないと発見出来ないので、工事の終盤に判明する事が多い「追加費用の代表格」です。
見積書より抜粋「浄化槽」
| 項目 | 数量 | 単位 | 単価 | 金額 |
|---|---|---|---|---|
| 浄化槽 | 1.0 | 式 | 30,000 | 30,000 |
地中埋設物が発見された場合、追加費用は避けられません。
しかし、優良な解体業者は地中埋設物が見つかった場合の費用について、事前に説明をしてくれます。
地中埋設物の種類や量によっても相場は変わるので、事前にしっかり確認しておきましょう。
4 手壊し解体
重機を使用できない条件下では、作業員が手作業で解体を行う「手壊し解体」が採用される場合があります。
手壊し解体は重機を使う場合よりも工期がかかるため、解体費用が高額になってしまいます。
※見積書より抜粋「手壊し解体」
| 項目 | 数量 | 単位 | 単価 | 金額 |
|---|---|---|---|---|
| 隣接建物切離し費用 | 46 | ㎡ | 5,000 | 230,000 |
| 足場掛工事 | 48 | ㎡ | 1,000 | 48,000 |
| 壁面モルタル補修工事 | 48 | ㎡ | 5,000 | 240,000 |
| 壁面塗装仕上工事 | 48 | ㎡ | 5,000 | 240,000 |
ちなみに、重機を使用できないのは、以下のような状況が考えられます。
- 現場までの道が狭い
- 重機を設置するスペースがない
- 隣家との距離が近すぎる
- 近隣トラブルを防ぎたい
物理的に重機を運べない場合もありますが、隣家との距離が近すぎて手壊し解体せざるをえないケースもあります。
ちなみに、以下の記事では手壊し解体費用を抑えて解体工事を行った事例をご紹介しています。
合わせて御覧ください。
【東京都世田谷区】手壊し解体費用を抑え、今にも崩れそうな木造アパートを解体できました。
2 解体費用を抑える3つのポイント
見積書や工事の内容を見ても分かるように、RC造建築物の解体費用は高額です。
だからこそ、少しでも費用を削減する為に自分に出来ることを知っておきましょう。
1 中間マージンをカットする
中間マージンをカットすると、大幅な費用削減が期待出来ます。
ハウスメーカーなどに依頼をかけると、下請けの業者さんなどに丸投げするケースもあるため、余計な費用がかかります。
中間マージンが発生し得る具体的な依頼先は「工務店、ハウスメーカー、建設事務所」などです。
ちなみに、中間マージンの相場は本体工事費の20％～40％と高額です。
例えば、本体工事費を150万円と仮定すると30～60万円の中間マージンが発生します。
高額である中間マージンを発生させない為には、解体業者さんに解体工事を直接発注することが必要不可欠です。
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2 残置物を自分で処理する
残置物の処理でも少し触れましたが、残置物を自分で処理出来ると解体費用を抑えられます。
では、一体どのように処理をすれば良いのでしょうか。
残置物の種類は大きく４つに分けられます。
・日用品……(燃えるゴミ、燃えないゴミ、資源ゴミなど)
・家電製品……(エアコン、洗濯機、冷蔵庫など)
・パソコン……(パソコン本体、液晶ディスプレイなど)
・粗大ごみ……(タンス、布団、机など)
・家電製品……郵便局にて家電リサイクル料金を支払い、指定の場所へ持っていく(1,000円～3,000円)
・パソコン……パソコンの裏に「PCリサイクルマーク」がある場合はメーカーに連絡。マークが無い場合は電気屋の回収、引取サービスなどを利用。(無料)
・粗大ごみ……粗大ごみ受付センターに連絡後、コンビニなどでごみ処理券を購入し、指定日に出す。(数百円～)
また、全ての残置物が自分で処理をした方が得とは限らず、「金属、プラスチック、木材」などは、家を解体する際に出た「産業廃棄物」と一緒に捨てる事が出来るので、解体業者さんに話を聞いてみましょう。
残置物の処分は？解体工事の前に今からできる節約術
3 複数の解体業者から見積りを
解体費用を抑えるために必ずやって頂きたいのが「相見積り」です。
相見積りとは、複数の解体業者さんから見積書を出してもらう事です。
相見積りをすることで、解体費用や工事内容の比較が出来るので、解体費用を抑える事に繋がります。
※見積書例1
| 税込合計 | 2,900,000円 |
|---|
※見積書例2
| 税込合計 | 2,376,000円 |
|---|
上の２枚の見積書は、全く同じ家の見積書ですが、見積りを出した解体業者さんが違います。
同じ家なのに、実に50万円以上の費用差が生じています。
しかし、必ずしも安い方が良いとは限りません。
(見積書１)では既にアスベスト調査を済ませており、追加費用込の費用になっていますが、(見積書2)では注意書きで別途費用がかかる可能性を示唆しています。
見積書の内容をしっかり見比べて、項目に漏れがないかしっかり確認してください。
解体工事費用の内訳とは？見積書の見方も解説
3 契約時の注意点！
さて、ここまでの内容も踏まえて、契約時に注意して頂きたい事があります。
解体工事をスムーズに進める為に、細心の注意を払って契約に臨みましょう。
悪徳業者にご注意
悪徳業者と一口に言っても様々ですが、特に注意して欲しいのは「不法投棄」を行っている業者です。
他の業者より安価で請け負い、実際は廃棄物を不法投棄して捨てている業者も存在します。
そのため、相見積りを行った際に「大きな金額差」は要注意です。
一見魅力的に見えるかもしれませんが、よく見たら廃棄物処理費用、本体工事費などが異様に安い場合は再検討が必要です。
また、解体工事に伴う産業廃棄物を運搬処理するには「収集運搬免許」が必要です。
さらに、アスベストを取り扱う際には「特別産業廃棄物運搬許可」も必要になります。
細心の注意を払うのであれば、解体業者さんから許可証のコピーをもらいましょう。
許可を受けていない解体業者さんは不法投棄をしている可能性があります。
原則、解体業者さんが不法投棄をしても依頼主が違法性に問われる事はありませんが、間接的に犯罪に関わらない為に良識を持って契約しましょう。
現地調査を忘れずに
見積書は、必ず現地調査を行ってから出してもらいましょう。
概算出来る項目もありますが、しっかり現地調査をしてもらう事で実際の費用とのズレを減らせます。
現地調査で確認したい事は大きく分けて4つです。
- 現場付近の道路を確認！……「手壊し解体」が必要か判明します
- 敷地や境界を確認！……「手壊し解体」の必要性や、ご近所との関係を明らかに
- 建物の状況を確認！……アスベストの有無が判明し、測量をして家の面積が具体的に
- 建物以外に壊すものを確認！……付帯工事費が判明します
また、個人的な要望や質問をしておく為に、現地調査は必ず依頼主も立ち会いましょう。
消費税の表示を確認
細かいと思うかもしれませんが、費用総額が税込み表示か税抜き表示かも重要です。
普段の買い物ならともかく、解体工事は百万円単位の費用が発生するので、表示次第で受ける印象は変わります。
※見積書より抜粋「税込金額」
| 合計(税込) | 2,400,000 |
画像のように、大きく税込みで記載されている見積書は好印象ですね。
ちなみに、税抜き表示の場合は2,220,080円です。消費税額はおよそ17万円と高額なので、安く見せる為に税抜き表示にする場合もあります。
見積書を比較する際は気をつけてください。
養生は大丈夫？
近隣に対する騒音や粉塵被害を抑える役割を担うのが「養生シート」でした。
養生シートは見積書にもあったように高額ですが、防音を怠ってはいけません。
解体工事では近隣に騒音被害を与えてしまうので、クレームなどのトラブルが尽きません。
しかも、RC造の建築物は木造に比べ壊しにくく、工事の音も非常に大きくなります。
稀に養生を行わない解体業者さんも存在するので、見積書で必ず確認しないといけない項目です。
解体工事、どこまでが「騒音」？トラブルを未然に防ぐには
4 まとめ
鉄筋コンクリート造の解体には、多額の費用と長い工事期間がかかります。
さらに、家の状況によっては期間と費用が上乗せされる場合もあります。
しかし、工事の内訳や費用の抑え方を知っておく事で、より適切な契約を結べます。
適切な契約を結ぶ為のポイントは「中間マージン」を発生させずに「相見積り」を取ってもらう事です。
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「どこの業者が良いか分からない……」「自分で依頼するのは面倒……」とお考えの方は是非、お気軽にご相談ください。
近隣の解体業者が最も安いとは限りません。少し離れたエリアの解体業者のほうが安くなる場合もあります。
実例の見積書です。同じ工事内容で50万円以上の金額差が出ています。
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- 工事時期を先延ばしにしていたら解体費用と税額負担が増額してしまった
- 「安くてイイ業者」のはずが、悪徳業者だった…自分も不法投棄の処罰を受けた
- 工事後1ヶ月以内に書類の提出を忘れ罰せられてしまった
- 安さに惹かれて依頼したらずさんな工事で土地の価格が下がってしまった
- 近隣住民からの苦情で工事が中断し、新築工事に間に合わなくなってしまった
「ちゃんと解体業者を選んだ」はずだった方が、結果的に大損してしまうケースは珍しくありません。最悪の場合、解体業者や近隣住民とのトラブルが訴訟にまで及ぶこともあり、解体後の新築や売却、土地活用等の命運を分けてしまいます。一生に一度の解体工事で大損しないために、この「解体工事で失敗しないための手順書」を是非お役立てください。
