鉄筋コンクリート造は、ビルやマンションなどで多く採用されている構造で、「RC造」とも呼ばれます。
RCとは「Reinforced Concrete」の略で、「強化されたコンクリート」と訳せます。
RC造は、鉄筋とコンクリートがお互いの弱点を補完し合い、耐久性、耐火性、強度に優れた構造です。
そのため非常に頑丈で壊しにくく、木造に比べて工事期間も解体費用も倍近くかかります。
それでは、RC造の解体費用について、実際の見積書を参考にしながら見ていきましょう。
もくじ
１ 見積書から読み解く解体費用！
解体費用で理解するべき項目は大きく分けて３つです。
- 「本体工事費」
- 「付帯工事費」
- 「その他の費用」
まずは、工事費の大部分を占める「本体工事費」から見ていきましょう。
本体工事費
本体工事費は、メインの建物を解体するのに必要な費用で、主に「人件費」に充てられます。
そして本体工事費のほとんどは「坪単価」を元に算出されます。
「坪単価」とは、建物の面積1㎡あたりの解体費(人件費)と処分費を合わせたものです。
坪単価は地域や建物の構造によって異なります。
地域と構造別に見た解体費用の平均相場の表です。
| 構造／地域 | 北海道 | 長野県 | 東京都 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 2.8万円 | 3.0万円 | 3.9万円 |
| 鉄骨 | 3.4万円 | 4.5万円 | 6.0万円 |
| ＲＣ | 4.6万円 | 4.7万円 | 8.3万円 |
平均値を見ると、北海道と東京都では費用が倍近く違うと分かります。
ただし、図はあくまで平均値です。
他にも地域や立地条件などによって価格は変動しますので、あくまで目安として考えてください。
・廃棄物処理にかかるコストが地域によって違う
・坪数が多いと坪単価が増える場合も
それでは、坪単価を踏まえた上で実際の見積書を見ていきましょう。
※見積書例1 愛知県 RC造2階建 43坪
赤枠で囲われた部分が本体工事費です。
坪単価は40,000円。建物の面積が43坪なので、本体工事費は1,720,000円です。
(坪単価×坪数)
見積書を見ても分かるように、本体工事費は総額の大部分を占めています。
費用総額が3,000,000円なので、実に半分以上が本体工事費です。
ちなみに、黄色で囲われた部分は「養生費」と呼ばれます。
「養生シート」とは、工事の際に騒音や粉塵を防ぐ為の防音シートの事です。
今回は1㎡あたり1,200円の養生を150㎡行っているので180,000円になっています。
ちなみに、見積書によっては本体工事費の項目に記載されている場合もあります。
では、木造建築物の場合も見てみましょう。
※見積書例2 埼玉県 木造2階建て 36.25坪
赤枠で囲われた部分が本体工事費です。
坪単価は27,000円とRC造より安くなっています。
建物の面積が36.25坪なので978,750円です。
1㎡800円の養生を320㎡行っているので、256,000円になっています。
ちなみに、養生の単価は業者によって異なります。
付帯工事費
本体工事費の他に、「付帯工事費」もかかります。
付帯工事とは、メインとなる建物以外の解体作業の事です。
具体的には、「ブロック塀、樹木、門や扉、倉庫、物置」などの解体、処分を行います。
先程の見積書の一部を見てみましょう。
※見積書より抜粋「付帯工事費」
青で囲われた部分が付帯工事費です。
ベランダ、物置、ブロック塀など、どれもメインの建物以外の解体に当たります。
・コンクリート土間……玄関や駐車スペースで良く使用される、滑らかなコンクリート状の床。
・日除け屋根……主にベランダや庭に設置する日除け用の屋根。
そして付帯工事費の合計は297,600円です。
今回は全体の1割ほどが付帯工事費となっています。
その他の費用
見積書を見ても分かるように、解体費用のほとんどは本体工事費と付帯工事費です。
しかし、解体工事にはまだ細かい費用が発生します。
そして、実は見積書の記載方法には明確なルールがありません。
細かい費用が多くなると、解体業者によって名称が異なることも多くなります。
そのため、大事なのは内訳を把握して、どの見積書でも対応箇所が分かるようになることです。
そのため、「その他の費用」は解体業者によっては「諸費用」でまとめられる事もあります。
※見積書より抜粋「その他の費用」
緑で囲われた部分がその他の費用です。
その他の費用の内訳として多いものをまとめました。
・「届け出・手続き費」……解体工事前には、役所に道路の使用許可や廃棄物に関わる届け出を提出する必要があります。基本的には解体業者が手続きを代行してくれます。
・「重機回送費」……解体工事では大型の重機を使用します。しかし、重機は公道を走れないので、重機を運ぶ為の回送車が必要になります。
・「工事賠償保険費」……解体業者によっては、もしもの事故に備えて賠償保険に入る場合もあります。
・「準備費用」……トラブルや追加費用に備える為に、前もって余分に費用を算出する場合もあります。もちろん、使わなかった場合は返金されます。
追加費用がかかる場合
解体工事では時として「追加費用」が発生します。
「本体工事費」「付帯工事費」「その他の費用」は、解体工事の基本作業を行う上で発生する費用でした。
「追加費用」は家の状態、状況によって新たにかかる費用です。
追加費用が発生する原因は主に3つです。
- １ アスベストの使用
- ２ 残置物の処理
- ３ 地中埋設物の発見
１ アスベストの使用
建築物にアスベストが使用されていた場合は、特殊な工法が必要なので追加費用が発生します。
しかし同時に、人体に有害な物質でもあります。
吸い込むと肺がんや悪性腫瘍の発生を引き起こすとして、2012年にはアスベストの使用が法律で全面的に禁止になりました。
そして、建築物の所有者にはアスベスト対策が義務付けられました。
●石綿則（10 条 4）により 2 以上の事業者に貸した建築物の共有部分のアスベスト対策は建築物所有者の義務になります。
そのため、解体工事を行う際には「アスベスト調査」を行う必要があります。
調査により、アスベスト使用の有無、アスベストのレベルが判明します。
アスベストのレベルは1～3まで存在し、1が最も危険です。
レベル３であれば、多くは解体業者がそのまま工事を行えますが、レベル1，2の場合は専門家立ち会いの元、特殊な工法が必要になります。
※見積書より抜粋「アスベスト含有建材」
アスベスト除去の費用は、アスベストが含まれている場所や量によって大きく変動します。
ごくわずか、部分的に使用されている場合は十万円程度で済む事もありますが、家全体で使用されている場合は数百万円ほどかかる場合もあります。
アスベストの「レベル」とは？アスベストの解体費用はどれくらい？
２ 残置物の処理
残置物を処理する場合も、追加費用が発生します。
残置物は、家を解体した時に出る「産業廃棄物」(コンクリートガラなど)と一緒には捨てられないので、別途費用がかかります。
残置物の廃棄は解体業者に依頼出来ますが、「廃棄物処理費用」が発生します。
※見積書より抜粋「建物内残置物」
しかし、残置物は自分でも処分が出来ます。
自分で処分を行う事で解体費用の削減に繋がるので、ぜひ自身での処分を検討してみてください。
３ 地中埋設物の発見
地中埋設物が発見された場合も、追加費用がかかります。
地中埋設物は土地を掘り返さないと発見出来ないので、工事の終盤に判明する事が多い「追加費用の代表格」です。
見積書より抜粋「浄化槽」
地中埋設物が発見された場合、追加費用は避けられません。
しかし、優良な解体業者は地中埋設物が見つかった場合の費用について、事前に説明をしてくれます。
地中埋設物の種類や量によっても相場は変わるので、事前にしっかり確認しておきましょう。
２ 解体費用が高額に！？手壊し工法とは
RC造の解体工事で、どういった事に費用が使われるのか、大体おわかり頂けたと思います。
とは言え、そう簡単に計算できないのが解体費用。
工法によってはさらに費用がかかってしまう場合があります。
代表的なのは「手壊し解体」です。
従来、解体工事では重機を使って工事を進めますが、家の条件によっては重機が入らない場合があります。
すると、従業員が手作業で解体するしか無く、時間も費用もかかってしまう訳です。
では、手壊し解体をせざるを得ない状況とは何なのか。
一緒に見ていきましょう。
手壊し解体をする理由とは
隣家との距離が近すぎる
※長屋
引用：株式会社エースカンパニー
解体をする家と隣家の隙間がほとんど無い場合は、重機で乱暴に破壊する訳にはいかないので、手壊し解体が必要です。
また、家の一部を隣家と共有している場合も、手壊し解体を行います。
家の一部を共有する代表は連棟の長屋、テラスハウスなどです。
解体や建て替えをする際には、長屋の住民の許可を得る必要があります。
道が狭い
現場までの道が狭くて重機を運べない場合は、手壊し解体をせざるを得ません。
手壊し解体となる最も多い理由です。
一般的に、重機の幅は小さくても2ｍ前後が多いので、2ｍ未満の幅しかない通路は厳しいと考えてください。
また、かろうじて通過出来ても、曲がり角でぶつかってしまうケースもあります。
重機を設置するスペースが無い
家の敷地内に重機を置くスペースがない場合、手壊し解体を行います。
家が道路に面していて、庭などが無い場合に採用されます。
対処として、「近隣の庭や駐車場などのスペースを借りる」方法もありますが、借りられなかった場合は手壊し解体を行うしかありません。
ご近所トラブルを起こしたくない
手壊し解体には騒音や振動、粉塵被害を抑えられるメリットがあります。
ご近所さんに迷惑をかけたくないと思ったり、または酷い苦情を入れられてしまった時などに採用する場合もあります。
近所トラブルを最小限に留める為に、検討するのも良いかもしれません。
費用と工事期間はどうなる？
手壊し解体は、当然ながら重機を使う場合よりも時間がかかります。
RC造は壊しにくいので、なおさら時間が必要です。
手壊しをする範囲にもよりますが、重機を使って解体するのに比べて2倍～3倍と言われています。
そして、本体工事費は主に「人件費」だとお話しました。
作業期間が2～3倍になれば、当然人件費も比例して大きくなります。
また、現場の作業員を増やしたり、道路に誘導員を設置した場合はさらに費用がかかります。
実は、先程の(見積書例1 愛知県 RC造2階建 43坪)で、色で囲われていない部分がありました。
見積書例１の色が付いていない部分は、「隣家との距離が近すぎる」ために行った手壊し解体の費用です。
※見積書より抜粋「手壊し解体」
まず、隣接部分を切り離すのに230,000円。
そして、切り離した後は隣家の壁などを補修しなければならないので、補修費用に528,000円。
合計で、手壊し解体費は758,000円です。
費用総額の2割以上、見積書例１に限って言えば付帯工事費の倍の費用がかかっています。
このように解体費用は、基本的作業である本体工事費や付帯工事費に加え、家の状況、状態によってはさらに費用がかかるのです。
それでは次は、どうやったら少しでも解体費用を抑えられるのかを見ていきましょう。
３ 解体費用を抑える3つのポイント
見積書や工事の内容を見ても分かるように、RC造建築物の解体費用は高額です。
だからこそ、少しでも費用を削減する為に自分に出来ることを知っておきましょう。
１ 中間マージンをカットする
中間マージンをカットすると、大幅な費用削減が期待出来ます。
基本的に中間マージンは、解体業者以外に解体工事を依頼した時に発生します。
なぜなら、ハウスメーカーなどは自社で解体工事を行っている訳ではないので、結局解体業者に発注をかける形になるからです。
その際に発生した手数料が中間マージンです。
具体的な依頼先は「工務店、ハウスメーカー、建設事務所」などです。
中間マージンの相場は本体工事費の20％～40％程度です。
例えば、本体工事費が150万円だとしたら30～60万円の中間マージンが発生します。
相当な額なので避けたい所ですが、仲介業者を利用する理由の多くは「解体業者を探す自信がない」からです。
どの解体業者が良いか分からず、発注の仕方も分からないので、大手のハウスメーカーなどを利用するわけです。
ちなみに、当協会が運営する解体無料見積りガイドでは、中間マージンは一切かからずに依頼主様の条件に合った解体業者を探すことが出来ます。
見積り後、内容にご納得いただければ、そのまま契約が出来るので中間マージンはかかりません。
また、見積り後に解体業者へのキャンセル連絡代行も承ってますので、まずはお気軽にご相談ください。
２ 残置物を自分で処理する
残置物の処理でも少し触れましたが、残置物を自分で処理出来ると解体費用を抑えられます。
では、一体どのように処理をすれば良いのでしょうか。
残置物の種類は大きく４つに分けられます。
・日用品……(燃えるゴミ、燃えないゴミ、資源ゴミなど)
・家電製品……(エアコン、洗濯機、冷蔵庫など)
・パソコン……(パソコン本体、液晶ディスプレイなど)
・粗大ごみ……(タンス、布団、机など)
・家電製品……郵便局にて家電リサイクル料金を支払い、指定の場所へ持っていく(1,000円～3,000円)
・パソコン……パソコンの裏に「PCリサイクルマーク」がある場合はメーカーに連絡。マークが無い場合は電気屋の回収、引取サービスなどを利用。(無料)
・粗大ごみ……粗大ごみ受付センターに連絡後、コンビニなどでごみ処理券を購入し、指定日に出す。(数百円～)
また、全ての残置物が自分で処理をした方が得とは限らず、「金属、プラスチック、木材」などは、家を解体する際に出た「産業廃棄物」と一緒に捨てる事が出来るので、解体業者に話を聞いてみましょう。
残置物の処分は？解体工事の前に今からできる節約術
３ 複数の解体業者から見積りを
解体費用を抑えるために必ずやって頂きたいのが「相見積り」です。
相見積りとは、複数の解体業者から見積書を出してもらう事です。
相見積りをすることで、解体費用や工事内容の比較が出来るので、解体費用を抑える事に繋がります。
※見積書例1
※見積書例2
上の２枚の見積書は、全く同じ家の見積書ですが、見積りを出した解体業者が違います。
同じ家なのに、実に50万円以上の費用差が生じています。
しかし、必ずしも安い方が良いとは限りません。
(見積書１)では既にアスベスト調査を済ませており、追加費用込の費用になっていますが、(見積書2)では注意書きで別途費用がかかる可能性を示唆しています。
見積書の内容をしっかり見比べて、項目に漏れがないかしっかり確認してください。
解体工事費用の内訳とは？見積書の見方も解説
４ 契約時の注意点！
さて、ここまでの内容も踏まえて、契約時に注意して頂きたい事があります。
解体工事をスムーズに進める為に、細心の注意を払って契約に臨みましょう。
悪徳業者にご注意
悪徳業者と一口に言っても様々ですが、特に注意して欲しいのは「不法投棄」を行っている業者です。
他の業者より安価で請け負い、実際は廃棄物を不法投棄して捨てている業者も存在します。
そのため、相見積りを行った際に「大きな金額差」は要注意です。
一見魅力的に見えるかもしれませんが、よく見たら廃棄物処理費用、本体工事費などが異様に安い場合は再検討が必要です。
また、解体工事に伴う産業廃棄物を運搬処理するには「収集運搬免許」が必要です。
さらに、アスベストを取り扱う際には「特別産業廃棄物運搬許可」も必要になります。
細心の注意を払うのであれば、解体業者から許可証のコピーをもらいましょう。
許可を受けていない解体業者は不法投棄をしている可能性があります。
原則、解体業者が不法投棄をしても依頼主が違法性に問われる事はありませんが、間接的に犯罪に関わらない為に良識を持って契約しましょう。
現地調査を忘れずに
見積書は、必ず現地調査を行ってから出してもらいましょう。
概算出来る項目もありますが、しっかり現地調査をしてもらう事で実際の費用とのズレを減らせます。
現地調査で確認したい事は大きく分けて4つです。
- 現場付近の道路を確認！……「手壊し解体」が必要か判明します
- 敷地や境界を確認！……「手壊し解体」の必要性や、ご近所との関係を明らかに
- 建物の状況を確認！……アスベストの有無が判明し、測量をして家の面積が具体的に
- 建物以外に壊すものを確認！……付帯工事費が判明します
また、個人的な要望や質問をしておく為に、現地調査は必ず依頼主も立ち会いましょう。
税抜き？税込み？
細かいと思うかもしれませんが、費用総額が税込み表示か税抜き表示かも重要です。
普段の買い物ならともかく、解体工事は百万円単位の費用が発生するので、表示次第で受ける印象は変わります。
※見積書より抜粋「税込金額」
画像のように、大きく税込みで記載されている見積書は好印象ですね。
ちなみに、税抜き表示の場合は2,220,080円です。消費税額はおよそ17万円と高額なので、安く見せる為に税抜き表示にする場合もあります。
見積書を比較する際は気をつけてください。
養生は大丈夫？
近隣に対する騒音や粉塵被害を抑える役割を担うのが「養生シート」でした。
養生シートは見積書にもあったように高額ですが、防音を怠ってはいけません。
解体工事では近隣に騒音被害を与えてしまうので、クレームなどのトラブルが尽きません。
しかも、RC造の建築物は木造に比べ壊しにくく、工事の音も非常に大きくなります。
稀に養生を行わない解体業者も存在するので、見積書で必ず確認しないといけない項目です。
解体工事、どこまでが「騒音」？トラブルを未然に防ぐには
５ まとめ
鉄筋コンクリート造の解体には、多額の費用と長い工事期間がかかります。
さらに、家の状況によっては期間と費用が上乗せされる場合もあります。
しかし、工事の内訳や費用の抑え方を知っておく事で、より適切な契約を結べます。
適切な契約を結ぶ為のポイントは「中間マージン」を発生させずに「相見積り」を取ってもらう事です。
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解体工事でかかる費用は各エリアで金額設定が異なり、少し離れたエリアの解体業者が安くなる場合があります。
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- 工事時期を先延ばしにしていたら解体費用と税額負担が増額してしまった
- 「安くてイイ業者」のはずが、悪徳業者だった…自分も不法投棄の処罰を受けた
- 工事後1ヶ月以内に書類の提出を忘れ罰せられてしまった
- 安さに惹かれて依頼したらずさんな工事で土地の価格が下がってしまった
- 近隣住民からの苦情で工事が中断し、新築工事に間に合わなくなってしまった
「ちゃんと解体業者を選んだ」はずだった方が、結果的に大損してしまうケースは珍しくありません。最悪の場合、解体業者や近隣住民とのトラブルが訴訟にまで及ぶこともあり、解体後の新築や売却、土地活用等の命運を分けてしまいます。一生に一度の解体工事で大損しないために、この「解体工事で失敗しないための手順書」を是非お役立てください。
