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抵当権のある土地の滅失登記のポイントについて

抵当権のある建物

解体工事後に必要な滅失登記の方法について、いくつか見てきました。滅失登記は、比較的簡単に自分で申請できる申請です。滅失登記は、建物、家屋を解体したら1ヶ月以内に行わなければなりません。これは、法務局の登記簿上からその建物が存在しなくなったことを登記することを意味します。

滅失登記は、普段あまり馴染みのないことですから、聞いたことのない文言がでてきたりすると、どうしたらいいのだろう・・・と、迷ってしまう方も多いようです。今回は、抵当権のついた土地の滅失登記について見ていきたいと思います。

抵当権とは・・・

抵当権とは、どのようなものでしょうか。耳にすることはあっても、いざ、説明するとなると、なかなか難しいものです。

例えば、Aが Bから3000万円を借りるとします。しかし、Bからみると、Aが必ず3000万円を返してくれるかどうか分かりませんから、すぐに貸すことは難しいでしょう。そのためAは自分の家に抵当権を設定して、3000万円を借りることにします。

抵当権を設定すると、Aが3000万円を返済しなかった場合に、Bは抵当権を実行することができます。つまり、BはAに貸した3000万円を返済してもらうために、家を競売にかけることができます。競売の結果、Cという買い手が付けば、 CはBに代金を支払い、Bはお金を取り返すことができます。この一連のスキームを抵当権と言います。

多くの場合、このA、Cは個人や企業、Bは銀行のことが多いようです。身近なものは住宅ローンです。住宅ローンを支払えなくなった場合、払えなくなったローンの代償として家と土地を銀行が取り上げられる抵当権は、法務局に抵当権設定登記によって土地と家を取り上げることを保証してもらうことで実行可能になります。

抵当権を設定できる人を抵当権設定者、お金を貸す側である金融機関、たとえば銀行といった機関のことを抵当権者といいます。お金を返してもらえない場合、家や土地を取り上げるのが抵当権者であり、抵当権設定者はお金を借りる側を指すことになります。つまり、抵当権を設定するのは住宅ローンを組む人です。

抵当権設定者は、お金が払えなくなった場合は土地と家を金融機関に引き渡すことを了承しており、抵当権を設定する人物となります。つまり、抵当権の契約をした場合は、住宅ローンを組んでいる人は、抵当権設定者となります。

抵当権は住宅ローンを滞りなく支払っていれば行使されることはないため、銀行にとって住宅ローンを組む人にとっても損が起こらないためには、住宅ローンをしっかり支払っていれば心配することはありません。

抵当権のある建物

抵当権の設定の方法

抵当権を設定する方法は、銀行の指示に従って書類に署名捺印をして、銀行の指定する書類を提出します。そして、銀行の指定する日に銀行へいき、司法書士への手数料や法務局へ支払う税金等を支払うことにより設定できます。

銀行では、抵当権設定の手続きとお金を貸し出す手続きが行われますので、法務局へは、抵当権設定のため、以下の書類を提出します。

抵当権設定に必要な書類
1.抵当権設定契約証書
2.設定者の登記済権利証
3.設定者の印鑑証明書(発行後3か月以内のもの)
4.設定者の委任状(実印を押印したもの)
5.抵当権者の委任状
6.抵当権者の資格証明書(発行後3か月以内のもの)

自分で準備するのは印鑑証明書で、ほかの書類は銀行が準備します。

滅失登記の書類

抵当権のある建物の滅失登記はできるのか?

それでは、抵当権のある建物がある場合、抵当権があるままで滅失登記はすることはできるのでしょうか。

解体を計画している建物に、抵当権が付いている場合、既に借金は完済されており、残債がなく、抵当権者の同意を得ることができれば、建物の解体は可能です。

借金の完済があるのが前提条件

抵当権は、借金の担保として建物に登記された権利です。借金の完済が終わっていないのに担保である物件を壊した場合は、他人の権利を勝手に奪うことになります。そのため、建物の借金が完済されていることが、建物解体の前提条件となります。

建物滅失に関する同意書を準備する

法的には抵当権がついたままの建物の滅失登記は可能ですが、抵当権者の同意書が必要です。抵当権が銀行など金融機関にある場合は、比較的スムーズに同意書は発行してくれるようです。まず、抵当権者に相談してみてください。

同意書の書式や様式は決められた形態のものがあるわけではありません。滅失登記に同意する旨と、抵当権者の住所、氏名、押印、不動産の所在地、種類、構造、床面積等を記載するとよいでしょう。そして、同意書は法務局に提出します。同意書は単独で提出すれば大丈夫ですので、解体後に建物滅失登記と一緒に提出すれば大丈夫です。

同意書作成後に行なう手続き

抵当権者の同意書が得られた後、解体工事を進めることができます。そして、解体工事が完了した後に、管轄の法務局において「建物滅失届」と同意書を提出すれば、滅失登記は完了します。なお、方法などが分からない、自分で行なうには不安があるというような場合は、土地家屋調査士に相談すると、約3万円から5万円で手続きを代行してもらえます。
滅失登記の書類作成

抵当権のついている建物の解体・滅失登記の実例

それでは、実際に抵当権のついている建物の解体・滅失登記の実例をみていきましょう。

質問
建物を解体する予定ですが、銀行の抵当権が付いています。
1.抵当権付のまま解体して問題がありますか?滅失登記は可能ですか?
2.銀行に抹消について了解をもらう予定ですが、その後解体、滅失登記の流れを教えてください。

ベストアンサーに選ばれた回答
1.建物を解体し、滅失登記をすれば当然に抵当権は消滅します。建物滅失登記に抵当権者の承諾書は添付は不要です。

しかし、債権者の承諾無く、抵当権を設定した建物を解体した場合、民法137条第2号の「担保の滅失」にあたり、期限の利益を主張することができなくなります。つまり、債権者である銀行が弁済期を待たずして、貴方に貸金の返還を請求することができるようになるので、建物の解体の了解をもらったほうがよいです。恐らくその場合は、他の担保(不動産なり保証人)なりを求められる可能性が高いです。

2.銀行の承諾を得た上で、建物を解体し、滅失登記をするだけです。なお不動産登記法上は抵当権の抹消登記は不要ですが、司法書士によっては、一応したほうがよい、などといわれるかもしれません。

(期限の利益の喪失)
第137条
次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
二 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。

引用:おしえて!goo

今までにみてきたように抵当権がついていても建物解体工事はできます。1については、承諾書(同意書)は不要と回答されていますが、同時に債権者の承諾無く、抵当権を設定した建物を解体した場合、期限の利益を主張することができなくなることが説明されており、債権者である銀行が弁済期を待たずして、借金の返還を請求することができるようになるとも回答されています。つまり、不利益になる可能性も高いので、建物の解体の了解をもらったほうがよいとすすめています。

ですから、のちほど解体してトラブルになってから、あのとき相談しておけばよかったと後悔するよりも、事前に抵当権者に同意を得て、同意書も合わせてとっておくとよいでしょう。また、特殊な条件等がある場合には、土地家屋調査士、司法書士に相談することをおすすめします。このような問題は信頼関係も大切になってきます。

まとめ

抵当権のある土地の滅失登記についてみてきました。まず、抵当権がついている建物を解体することはできます。解体する前には、事前に抵当権者の同意を得て、同意書を作成しましょう。

ただ、抵当権は、借金の担保として建物に登記された権利です。借金の完済が終わっていないのに担保である物件を壊した場合は、他人の権利を勝手に奪うことになります。そのため、建物の借金が完済されていることが、建物解体の前提条件となります。

解体工事後は、同意書と合わせて滅失登記を行ってください。解体工事終了後1ヶ月以内に建物滅失登記をすることが義務付けられています。

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