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建て替えの流れと必要な手続き

家を建て替えると決まった時は期待がある一方、初めてのことで何から始めたら良いか大きなご不安を持たれると思います。まずは建て替に関する全体の流れを理解することで、これからどのような行動をするかの見通しをつけましょう。

新しい土地に新築を建てる場合と、家の建て替えは異なる注意点があるので、事前にチェックしておくと予め備えることが出来ます。

今回は建て替えに関して必要な全体の流れと仮住まいと新居における手続き・解体工事の手続き・建て替えの注意点・に関して、基本として知っておきたい内容をご紹介します。

知っておきたい!建て替えの流れ

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今まであった家を解体工事して新しい家を建てる場合、新居のプランから引き渡し・解体工事・仮住まい探しと引っ越しを行います。

それぞれ別に流れや手続きがあるため、平行して進んでいくので順序が実際の流れと前後する場合もありますが、大まかに次のように進めていきます。

①住宅会社を探す
②契約と設計プランの決定
③住宅ローンの申し込み
④解体業者探しと決定
⑤仮住まい探しと決定
⑥住居の片付けと引っ越し
⑦地盤調査・地盤改良
⑧解体工事
⑨新築事の着工と引き渡し

まずは全体の流れを把握して段取りを立てるため、それぞれの内容を見ていきましょう。

①住宅会社を探す

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建て替えを決めたら、まずはどのような家にしたいか等の希望を家族間で相談して新居のイメージを立てます。また予算の検討を行い融資の確認をして、建て替えに関わるお金のプランを立てます。新居のイメージと資金計画を立てた上で建築の依頼先を探し始めます。

インターネットや情報誌・資料請求で住宅に関連する情報を集め、住宅展示場や現場見学・宿泊体験に行きましょう。建築の依頼先を数社に絞り、ご家庭の希望や予算などを伝えてプランの相談と見積もりを依頼します。

②契約と設計プランの決定

数社の中から安心して工事を依頼できる会社を選んだら、依頼先と詳細な打ち合わせを行い、建物・付帯工事・諸経費を含めた本見積もりを作成してもらいます。プランや費用などを全て確認のうえ本契約を交わします。

③住宅ローンの申し込み

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実際にローンを組むのは着工してからですが、一般的には先にローンの事前調査を行います。事前審査にはプランと見積書が必要なので、建築会社の決定と見積を出したタイミングで事前審査を受けます。

事前審査が通った後に建築確認が行われ、本審査に申し込むといった流れでローンの審査が進んで行きます。

④解体業者探しと決定

解体工事に関わる日数として、解体業者の決定を探す日数も含めて約2ヵ月見通しておきましょう。ただ建物の構造や立地・時期などにより大幅に日数が必要になるケースもあるので、最低限2ヵ月と見て出来るだけ余裕があると安心です。

残念ながら悪徳業者も存在するため、急いで解体業者を決めて後悔することのないよう、数社の解体業者を比べた上で安心できる業者に工事を依頼しましょう。

⑤仮住まい探しと決定

工事の内容にもよっても異なりますが、仮住まいの目安は約半年と言われています。仮住まいとはいえ、建て替え期間中住むことになるため、交通機関や生活環境を考慮して住まいを選ぶ必要があります。

しかし短期間の賃貸であるため、不動産会社ではインターネット上で1年以内の賃貸を受け付けていないケースも多いので、直接地元の不動産に足を運んで相談してみましょう。

不動産以外にも、マンスリーマンション・ハウスメーカーを利用することも一つの方法です。また仮住まいに特化した不動産サービスを運営している会社もあるので、ご自身の条件にあった方法で仮住まいを決定しましょう。

⑥住居の片付けと引っ越し

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処分するものと必要なものを分類した上で、仮住まいに荷物が入りきらない場合はさらに仮住まいに持っていくものと倉庫などに入れて置くものに選別します。倉庫などがない場合は、トランクルーム等の活用をして解体工事の前に家の中を綺麗にします。

新居への引越しの際慌てないで済むように、仮住まいの間に家具の配置予定を立てるとスムーズに進みます。仮住まいでは退去時における金銭面でのトラブルを避けるためにも、普段の生活で汚れや破損のないよう注意することが重要です。

⑦地盤調査・地盤改良

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新しく家を建てるときには、法律に基いて地盤調査を行います。地盤調査とは、簡単に言うと建物を建てる際に地盤の強さや性質などを調べることです。丈夫な家を建てたとしても、地盤の強度が基準を満たしていなければ後に傾いてしまう可能性があります。

建て替えの際の地盤調査は仮契約時に可能な範囲で調査を行い、さらに解体工事で建物がなくなってから正式な調査をします。地盤審査の結果によっては、建物を建てる上で地盤の強度が不十分であると判断があった場合、安全性を保つため地盤改良が必要になります。

⑧解体工事

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解体工事は重機でグシャリと壊すイメージが強いですが、法律にそって安全に工事を進めるために、一気に壊すのではなく手順を追って解体工事工事を行います。

ざっくりとした工事の流れとしては、ご近所への挨拶とライフラインの停止→足場と養生の設置→外壁工事→人力での解体工事→重機を使用した解体工事→基礎の撤去→整地にする、といった順序で進めていきます。

ただし解体工事は立地や構造などによって大きく異なるので、解体業者が現場調査に来た際どのような流れで進めるかと見積もりの詳細に関して確認しておきましょう。

⑨工事の着工と引き渡し

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解体工事で家を取り壊したあと、近隣への挨拶と工事の安全を祈る地鎮祭を行い着工します。地盤調査よって改良が必要となった場合は地盤改良のあとに、基礎の工事が行われます。骨組みから始まり各種工事が行われ、中間検査などを挟み外装・内装の工事が進められます。

新築が完成したら契約通りに家が建っているか確認として、担当者と共に完成立会でチェックをします。行政などによる完了検査が済んだ後、鍵の受け渡しが行われます。ライフラインの開設や各種手続きを済ませ、仮住まいから新居へ引越しを終えて一連の流れが終了します。

新築と仮住まいに関連する手続き

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仮住まい・現居の解体・新居の流れを大まかにご説明しましたが、それぞれ業者に依頼する手続きとご自身で行う手続きがあります。

まずは新居を建てる際に必要となる手続きと、仮住まいに関連するライフラインの手続きをご説明します。

新築に関わる手続き

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新しく建物を建てる場合は建築申請が必要となります。建築申請とは、その建物の構造や設備などの基準が法令に沿っているかを公共団体等に確認を取る手続きです。この申請は建主の名前で行いますが、通常は委託をして設計者が代行します。

また新居が完成したら住所表番号を付けるために、お住まいの役所に新築届けを提出します。新しく家を建てたときに玄関の位置が変わると、住所が変更になる可能性もあるので確認が必要です。

現居と仮住まいの手続き

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新居の工事や解体工事に関しては業者が間に入ってくれますが、仮住まいに関してはご自身で行った方が効率的な手続きが殆どです。

長期の引っ越しとは異なり一時的なので、公共の手続きをどうすべきか迷われる方も多いと思います。ここでは仮住まい時に知っておきたいライフラインの手続きにおいてご紹介します。

公共料金

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電気・ガス・水道はにおいては、仮住まいが決定したら各管轄へ手続きが必要です。電気の手続きは電気会社へ電話で行うか、インターネットとFAXでは24時間申込が可能です。

手続きの際にはお客さま番号が必要になるので、領収書か検針票を準備しておきましょう。ガスの手続きにおいても電気と同様に電気会社に停止の連絡を行います。

ただし水道の手続きに関しては手続きの前に解体業者へ確認を出しましょう。解体工事の際に埃が舞うのを防ぐために、工事中に水を使用します。そのため水道に関しては、使用停止する前に業者へ確認が必要です。

電話の停止

電話に関する手続きとして、仮住まい中は電話を使用しない場合は「一時中断」、使用する場合は「移転」の届け出をNTTへ行います。解約とは異なり一時中断は、再度電話を使用する際に同じ番号を使うことが可能です。

インターネットでの手続きが可能で、引っ越しの2週間前・インターネットサービスも併用している場合は3週間前までに申し込みをしましょう。

郵便物の転送

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仮住まい中に大切な郵便物が旧居に送られると困りますよね。仮住まいの間は郵便局の転送届けを出しておきましょう。転居届けとは届け出を出すと1年間旧住所宛に届く郵便物を新住所に転送するサービスです。

郵便局に直接行って手続きする方法と、インターネットで手続きを行う方法があります。仮住まいの期間は1年未満が多いため、新居が出来上がったら仮住まいから新居へもう一度転居届けをしましょう。

郵便物は転送してくれますが、業者によっては宅配便は転送してないので、よく使用する宅配サービスがれば事前に確認しておくと便利です。

住民票の届け出

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多くの方が気されるのが、仮住まいにいる間に転居届けを出すかということです。短い間ではありますが、引っ越しを行うので仮住まいでも転居届を提出する必要があります。

短期間だからと住民票を移さない方もいらっしゃいますが、住民票を移さないと、一時的に市区町村の公共サービスを受けられなくなる等の不便な面があります。

解体工事の手続き

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解体工事の前に必要な手続きとして、建設リサイクル法の申請・道路使用許可申請があります。解体工事の後には建物滅失登記という手続きを行います、

建設リサイクル法の申請

建設リサイクル法によって、解体工事を行う7日前までに都道府県知事へ工事内容などを記載した書類を提出する必要があります。

建設リサイクル法の申請は、工事の施主であるご自身に届出の義務があり、届出を怠った場合は罰金を課せられる可能性があるので忘れずに届け出ましょう。

届け出はご自身で行う以外にも、解体業者に委任という形でお願いすることも出来ます。ご不安がある場合は、解体業者に建設リサイクル法の事前申請を依頼できるか予め聞いておきましょう。

道路使用許可申請

解体工事では建物を壊すのに重機を使用したり、廃材を運ぶため車の搬入出があるので、道路交通法に基づき道路使用許可を警察署長へ申請します。

道路使用許可申請は、解体業者が申請することが法律で義務づけられており、一般的には解体業者が有償で申請します。解体業者が提出する見積もりの際に「道路許可申請費用」という項目があるか確認しましょう。

建物滅失登記

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解体工事をした場合は、1ヶ月以内に必ず建物滅失登記を行います。建物滅失登記とは、建物が存在しなくなったことを、法務局の登記簿上に登記する手続きのことです。

ご自身で行うこ方法と土地家屋調査士や司法書士に委任する方法があります。どちらにしても建物滅失登記を行わなかった場合、もし土地を売ろうと思ったとき売却出来ないだけでなく、10万円の過料に処される場合もあるので期間内に申請をしましょう。

建て替えの注意点

土地を買って家を建てるのと建て替えでは、それぞれに注意点があります。建て替えに関する注意点として、再建築不可物件になるケースと地盤改良が必要になるケースです。

どちらも新築の設計や資金に大きく関連するため、どのような内容なのかを事前に理解しておきましょう。

再建築不可物件

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再建築不可物件とは、現在建物が建っていても解体して更地にした後は、新しく家を建てられない物件のことです。再建築不可物件に多いのは、接道義務を果たしていないケースです。

建設基準法の規定で決められている接道義務として、幅4メートル以上の道路に敷地が2メートル以上接地していなければならないという規定があります。

接道義務を満たしていない場合は、現在ある家を更地にしたあと新しく家を建てることが出来なくなります。ただし全ての物件が建て替え不可というわけではなく、再建築の方法によって、または公園と接している等の条件を満たしている場合は可能になる例もあります。

接道は役所で確認をお願いすることが出来るので、新しい家はこんな家にしよう・資金はどのくらい等と考えていたのに後から分かって困ることのないよう、予め調べておくことをお勧めします。

地盤改良工事

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地盤改良とは、新しく家を建てるときに地盤の強度などを調査して、判定に応じて改良工事を行うことです。調査によっても異なりますが、地盤調査の相場は7万円~9万です。

地盤調査により地盤改良が必要と判断された場合は、耐震力を高める工事を行います。地盤改良の方法も表層を固める工事もあれば、基礎部分に深くまで杭を打ち込む方法まであります。

建物の大きさや地盤改良方法の種類によっても費用は大きく異なりますが、杭改良の工事では数十万円から100万円に及ぶ場合もあります。

建て替えの資金として、新築費用・解体費用・仮住まい費用は見込んでいる方が多いですが、地盤改良が必要になった場合の費用も予め検討しておくと急な出費に焦ることがなくなります。

まとめ

建て替えをご検討された際は、全体の流れや手続きを知って、これからどのような動きをしていくか予め理解しておくとスムーズに進めることが出来ます。

また建て替え工事は、地盤改良や再建築不可物件など、後から知ると急に予定を変更しなければならない大きな落とし穴があるとご説明しました。

手続きや決めることがありすぎて、建て替えに大切な作業に抜けがでて困ることのないよう、まずは新居に関連すこと・現居の解体工事・仮住まい探し、とそれぞれのスケジュールとリストを作って建て替えの準備を進めていきましょう。

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