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年収から計算してみよう!!現実的な建て替え予算の立て方を徹底解説

建て替え予算の立て方を徹底解説

建て替えの予算は、年収をもとに決めるのが理想です。

もし、無理な予算を立ててしてしまうとローンの返済に悩まされます。

本記事では、建て替えに必要な予算の決め方、予算をオーバーしてしまったときの対処法についてお話ししていきます。

現実的な予算はいくら?年収をもとに計算しよう

予算は、ご自身の年収をベースにして計算するのが一般的です。

当然ながら、毎年返済できる額は年収によって異なるからです。

なお、2017・2018年度は年収の6.5倍で予算を組むのが一般的という統計調査の結果が出ています。

住宅金融支援機構-2018年度 フラット35利用者調査

6-1 年収倍率(注文住宅)

画像引用元:住宅金融支援機構|2018年度 フラット35利用者調査

つまり、ご自身の年収の6.5倍が建て替え予算の目安となります。

なぜ年収の6.5倍が適正な予算額なの?

年収500万円なら、建て替え予算は6.5倍の3,250万円以内が目安です。

その理由は、年間のローン返済額は多くとも年収の25%以内に収めるべきだからです。

年収500万円として毎月の返済上限額を計算してみると、以下のようになります。

年収 500万円 × 25% = 年間の返済上限額 125万円
年間の返済上限額 125万円 ÷ 12ヶ月 = 毎月の返済上限額 約10万4,000円

もし、2019年時点の金利を参考に、金利1.29%、返済期間35年で3,000万のローンを組んだとします。

すると、単純計算では毎月の返済額が約9万円なので、上限額である10万4,000円以内に収まります。

金利1.29%、返済期間35年でローンを組んだ場合

※ボーナスでの返済なし、元利均等返済で計算

ローンの金額 毎月返済額 返済総額
1,000万円 29,600円 12,431,842円
1,500万円 44,400円 18,647,901円
2,000万円 59,200円 24,863,944円
2,500万円 74,000円 31,080,004円
3,000万円 88,800円 37,296,061円
3,500万円 103,600円 43,512,125円
4,000万円 118,400円 49,728,179円
参考 keisanローン返済(毎月払い)

一応、3,500万円のローンを組んだ場合でも毎月の返済額は10万3,600円なので、上限額である10万4,000円以内に収まります。
ですが、あまりに上限ギリギリでローンを組んでしまうと生活を圧迫しかねません。

なので、年収500万円なら、年収の6倍に当たる3,000万円以内でローンを組むのが理想です。

さらに、一般的に新築の際は頭金を入れる必要があるので、建て替え予算は頭金とローンを併せて年収の6.5倍以内に収めるのが現実的です。

なお、年収別の建て替え予算とローンの目安は、下表を参考にしてください。

年収別の建て替え予算とローンの目安

年収 建て替え予算
(年収の6.5倍)
ローン
(年収の6倍)
必要な頭金
300万円 1,950万円 1,800万円 150万円
400万円 2,600万円 2,400万円 200万円
500万円 3,250万円 3,000万円 250万円
600万円 3,900万円 3,600万円 300万円
700万円 4,550万円 4,200万円 350万円
参考 62サイトを比較してわかった!不動産一括査定のおすすめランキング「住宅ローンと年収の関係性」に関する知識を全て解説 参考 平均年収.jp年収500万円の住宅ローンの平均借入額を年齢別・種類別(フラット35、変動金利制)で徹底解説します 参考 マネー現代年収500万円夫婦が「毎月10万円の住宅ローン」は危なすぎるワケ

それ本当に必要?予算オーバーを回避するための方法とは

「建築会社に見積りしてもらったけど、ちょっと高い?」と感じたら、紹介した方法でご自身の適正予算を計算し、見積金額との差額を出してみてください。

予算オーバーの金額がはっきりすれば、削るべき費用の見当が付きやすくなります。

それでは、費用を節約する方法について具体的に見ていきましょう。

見積金額の予算オーバーが500万円程度の場合

見積金額が大幅に予算オーバーしている場合は、建築プランそのものを見直した方が良いでしょう。

500万円も予算を超えているなら、オプションを削ったり設備のグレードを落としたりする程度では、予算内に抑えるのは困難です。

そのため、建物の本体価格から見直すのが最も効果的です。

対策としては、例えばローコスト住宅への変更が挙げられます。

ローコスト住宅とは?
資材の規格化、プランの限定、資材の一括発注などの効率化により、低価格を実現している住宅を指します。

一般的なミドルクラス住宅からローコスト住宅に変更した場合、同じくらいの品質で500万円以上削減できる可能性があります。

本体価格2,000万円と1,500万円のお家を比べてみよう

実は、本体価格2,000万円のミドルクラス住宅と1,500万円のローコスト住宅なら性能に大きな差はありません。

ローコスト住宅は、効率化によってコストを削減しているだけだからです。

以下、2つの実例で確認してみましょう。

ローコスト住宅(A社)とミドルクラス住宅(B社)の比較
A社 B社
建物のグレード ローコスト住宅 ミドルクラス住宅
本体価格 1,486万円 2,000万円
坪単価 46.8万円 64.4万円
延床面積 31.8坪(105.16㎡) 31.0坪(102.67㎡)
耐震性 耐震等級3(最高等級) 耐震等級3(最高等級)
気密性・断熱性 〇※1 ◎※2
その他 ・耐風
・劣化対策
・維持管理対策
・ホルムアルデヒド対策
上記すべてが最高等級
・外観や内観に対する理想を実現しやすい
・狭小地や変形地への対応に優れる
・インテリアコーディネーターに相談可能
・アカシア材やオーク材等の高級木材を使用

※1 一次エネルギー消費量等級で等級4(上位等級)
※2 ZEH基準でUA値0.6以下

参考 飯田産業建築実例詳細 参考 REGARD(リガード)建築実例詳細

B社は気密性をウリにしている業者さんなので気密性・耐熱性に優れますが、頑丈さはA社とB社で特に変わりません。

特に、耐震性についてはA社、B社ともに最高ランクの性能があるので安心です。

なお、ローコスト住宅については以下の記事で詳しく説明しています。
どうぞ、ご覧ください。

えっ、これがローコスト住宅!?企業努力の賜物?快適なローコスト住宅への建て替えを検討しよう

見積金額の予算オーバーが100万~300万円程度の場合

見積金額の予算オーバーが100万~300万円くらいなら、費用を削減できないか考えてみましょう。

建築プランを見直さなくても、オプションの削減などで十分予算に収められるからです。

具体的には、設備のグレードを抑えて価格を下げる方法などがあります。

設備のグレードを抑える

設備のグレードを抑えれば、100万円、200万円といった節約も可能です。

一つの設備のグレードを下げるだけで、50万円以上安くなるケースもあります。

具体例として、LIXILのキッチンに関するプランを見てみましょう。

シリーズ 価格
リシェルSI らくパッとプラン 約80.5万円~
セラミックおてごろプラン 約98.4万円~
セラミックおすすめプラン 約131.3万円~
アレスタ 基本プラン 約80.6万円~
おすすめプラン 約124.7万円~
シンプルプラン 約67.0万円~
シエラ スライドストッカープラン 約60.6万円~
参考 LIXILキッチン

例えば、リシェルSIの「セラミックおすすめプラン」を「らくパッとプラン」にすれば、50万円以上安くなります。

ワークトップ(作業台)を丈夫なセラミックにしておきたい場合は、「セラミックおすすめプラン」を「セラミックおてごろプラン」に変更するだけでも30万円以上を抑えられます。

リシェルSIのプランによる主な違いは、ワークトップ、シンク、蛇口、コンロ、レンジフードの汚れにくさ、丈夫さなどです。
機能性に大きな差があるわけではないので、予算に応じてグレードを決めても問題ありません。

なお、トイレやお風呂といった他の設備についても、グレードを変更すれば価格を抑えられます。

したがって、設備を全体的に見直せば100万円、200万円といった節約も十分可能なのです。

新築以外にも抑えられる費用はある

実は、新築に直接関わらない費用だけでも100万円ほど抑えられる可能性があります。

なぜなら、本来必要ではない費用まで見積金額に含まれている場合があるからです。

具体的には、解体費用に含まれる中間マージンや各種登記の代行費用などが挙げられます。

新築に直接関係ない費用は、ぜひカットしておきましょう。

解体工事を分離発注する 50万~100万円

建て替え工事を依頼するときは、必ず分離発注しましょう。

分離発注とは?
建て替え工事において、新築工事を建築会社へ、解体工事を解体業者へと別々に発注することです。

分離発注をオススメする理由は、手数料である中間マージンを無くせば解体費用が安くなるからです。

実は、一般的に建築会社は自社で解体工事を行いません。

なので、建築会社は解体工事を下請けの解体業者に依頼するのですが、仕事を紹介するときに中間マージンが発生するので解体費用が高くなります。

建て替えに伴う解体工事の中間マージン

そこで、依頼者が分離発注によって解体工事を解体業者へ直接依頼したとします。

すると、以下のように中間マージンがカットできるので解体費用が抑えられます。

分離発注

実際に、あんしん解体業者認定協会でも、分離発注によって見積金額が200万から128万円へと、72万円も下がった実例があります。

解体前【横浜市泉区】解体費用を大幅削減、新築を建てるなら分離発注で!

ですから、建て替え工事を行うなら、解体工事を分離発注すべきなのです。

なお、解体業者を探すときは、ぜひ当協会の解体無料見積ガイドをご利用ください。

複数の業者さんを無料で紹介しているので、見積書の比較によっても解体費用を抑えられます。

どうぞ、当協会へご連絡ください。


解体無料見積ガイド

登記を自分で行う 20万円

解体工事以外に、登記の費用もカットしやすいので無視できません。

登記とは?
法務局に備え付けられた登記簿に、不動産などに関する情報を書き込むことです。
土地や建物の登記簿には、面積や所在地、権利情報などが記載されます。

建て替えに伴う各種登記を自分で行うだけで、20万円の費用が節約できます。

具体的には、建物滅失登記・建物表題登記・所有権保存登記の3つが自分で登記可能です。

  • 建物滅失登記 4万~5万円:建物が無くなったことを記載するための登記
  • 建物表題登記 約8万円:新築したときに、新たに建物の登記簿を開設するための登記
  • 所有権保存登記 7万~9万円:新築等について自分の所有権を主張できるようにするための登記

なお、ご自分で登記する際は、以下の記事を参考にしてみてください。

不動産登記法の本節約しよう!! 解体から新築までの建て替え登記を自分で行う方法

まとめ

今回は、建て替えに必要な予算の決め方、予算をオーバーしてしまったときの対処法についてお話ししました。

建て替えの予算は、多くても年収の6.5倍以内に収めるべきです。

また、見積金額が予算オーバーしたなら、オーバーしている額に応じてプランや設備のグレードを見直しましょう。

もし、予算オーバーが100万円程度なら、解体工事を分離発注し、自分で登記してコストを抑えるのがオススメです。

なお、分離発注で解体業者さんをお探しの際は、ぜひあんしん解体業者認定協会にお電話ください。
無料で複数の解体業者さんをご紹介しています。


解体無料見積ガイド

ギリギリの予算計画を立ててしまうと、ローンの返済で苦しくなって生活にゆとりがなくなる危険があります。

ですから、ご自身の収入に応じて無理のない建て替え予算を検討しましょう。

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