建て替えに関わる登記費用は4種類!いくらかかるかチェックしよう

建て替えの登記費用はいくら?

お家を建て替えるときは、必ず登記をします。
建て替えの登記を1つでもおこたると、建て替え自体ができなくなるので要注意です。

一般的に、登記は専門家に代行してもらうので費用がかかります。
登記費用には相場があるので、相場を知って資金を準備しておくのがオススメです。

この記事では、建て替えにかかる登記費用の種類と金額についてご紹介いたします。

建て替えの登記費用はあわせて20万円くらい

登記はこの建物と土地の持ち主は私ですと世間に知らせるために行います。
建物や土地は、所有権をめぐって争いが起きやすいからです。

一般的に登記は専門家にお願いするので、必ずしも登記のやり方を知っておく必要はありません。ご安心ください。

建て替えでは、以下の4種類の登記をします。表の上から順に行います。

登記の名前費用の目安登記するタイミング
建物滅失登記4~5万円古いお家の解体後
建物表題登記8~9万円新築の完成後
所有権保存登記2~3万円住宅ローンを組む前
抵当権設定登記3~5万円住宅ローンを組むとき
合計17万~23万円

4つの登記をすべて行うと、専門家にお願いする手数料が17万~23万円くらいかかります。

なお、登記には一見すると難しそうな名前が付いていますが、内容はいたってシンプルなので心配いりません。
では、登記をする順番通りに、1つずつ見ていきましょう。

1.建物滅失登記(4~5万円)……古いお家を解体したら登記

建物滅失(めっしつ)登記は、古いお家を解体して更地になったタイミングで行います。
建物を壊したら、登記簿に建物が無くなったと記録する必要があるからです。

登記簿(とうきぼ)とは?
建物や土地の広さ、持ち主などが記録されている帳簿です。
今はほぼ電子システム化されていて、日本全国にある法務局のどこからでもアクセスできます。
ちなみに、登記簿に情報を加えたり変更したりするのを「登記する」といいます。

建物滅失登記をしなければ、新築の許可は下りません。
登記簿に古いお家が残ったままだと、自治体に空き地ではないと判断されてしまうからです。

さらに、解体したお家の固定資産税を払いつづけるハメになります。
なので、古いお家の解体が終わりしだい、すぐに建物滅失登記をしましょう。

2.建物表題登記(8~9万円)……新築ができたら登記

建物表題(ひょうだい)登記は、新しいお家の登記簿をつくるための手続きです。
古いお家の登記簿はもう使わないので、新しく一から登記簿をつくる必要があります。

登記簿に以下のような情報を記録し、だれが見ても建物を特定できるようにします。

  • 所在地はどこか?
  • 木造か鉄骨造か?
  • 何階建てか?
  • 各フロアの広さは何平方メートルか?

登記簿は、お家が自分の持ち主だと主張するための根拠になります。
ですから、建物表題登記は必ず行わなければなりません。

3.所有権保存登記(2~3万円)……住宅ローンを組む前に登記

所有権保存登記は、新築の持ち主が自分であると世間に知らせるための手続です。
所有権をはっきりさせておけば、建物の所有権をめぐるトラブルが起きたとしても安心です。

さらに、所有権保存登記には、銀行からお金を貸してもらう目的もあります。
銀行は新築を担保にお金を貸すので、お金を貸す人と新築の持ち主が一緒であるかをチェックするからです。

なので、所有権保存登記は住宅ローンを申し込む前に終えておく必要があります。

4.抵当権設定登記(3~5万円)……住宅ローンを組むときに登記

抵当権(ていとうけん)設定登記は、銀行から住宅ローンを借りるときに行います。
新築に抵当権を設定して、はじめて銀行は安心してお金を貸せるわけです。

なお、抵当権の設定すると、新築が借金のカタになります。
しかし、住宅ローンを毎月返済していれば、差し押さえられる危険はありません。

登録免許税が別途かかる
所有権保存登記と抵当権設定登記の2つには、それぞれ登記費用とは別に登録免許税がかかります。
登録免許税は、お家の価値をもとに設定された固定資産税評価額や、銀行から借り入れた金額に、一定の税率をかけて計算されます。

所有権保存登記の登録免許税 = 固定資産税評価額 × 登録免許税の税率
抵当権設定登記の登録免許税 = 銀行から借り入れた金額 × 登録免許税の税率

なお、税率は標準で0.4%です。つまり、固定資産税評価額と借り入れた金額が両方2,000万円の場合だと、所有権保存登記と抵当権設定登記の2つで計16万円の登録免許税が課されます。
ただし、建物の広さによって税率が下がる場合はあります。
参考 No.7191 登録免許税の税額表国税庁

登記費用の金額は抑えられる

すでにお話ししたように、登記費用は専門家に登記をしてもらうための手数料です。
なので、手数料としては高すぎないか?絶対に払わなければならないのか?といった疑問が生じるかもしれません。

そこで、建て替えの登記費用を抑える方法はないのか、一緒に考えてみましょう。

複数の登記をまとめて依頼すると費用が安くなる

まず、費用を安くする方法について考えてみます。

実は、専門家のいる事務所によって、登記費用の金額に差があります。手数料は、事務所が自由に決めてよいからです。
ただし、すでに紹介したように登記費用には相場があるので、どの事務所も大体同じくらいの金額に設定されています。

そこで、ワンストップサービスを利用できる事務所を探すのがオススメです。

ワンストップサービスとは?
1つの事務所で、必要な登記をすべて行うサービスです。
建て替え登記の場合は、土地家屋調査士と司法書士の両方がいる事務所がワンストップサービスに対応できます。

ワンストップサービスを利用すると、事務所が効率的に手続きを行えます。
手間が省けるぶん、登記費用が相場より1万~5万円ほど安くなるのでお得です。

建て替えにおける登記費用の相場17万~23万円
ワンストップサービスを利用した場合12万~22万円

なお「建て替え登記 ワンストップサービス」で検索すると、ワンストップサービスに対応している事務所が見つかります。ぜひ試してみてください。

参考 建物登記ワンストップセンター|料金表中村事務所

自分で登記すれば登記費用は節約できる

建て替えの登記は、土地家屋調査士と司法書士の資格を持っていなければ代行できないと法律で決められています。
ですが、自分で登記するのであれば、まったく問題ありません。

ただし、登記のやさしさは、以下のように登記の種類によって異なります。

登記の名前手数料の目安登記のやさしさ
建物滅失登記4~5万円やさしい
建物表題登記8~9万円普通
所有権保存登記2~3万円やさしい
抵当権設定登記3~5万円難しい

建物滅失登記・建物表題登記・所有権保存登記の3つは、ご自分で登記できます。
ご自身で登記できれば、合計14万~17万円くらいが節約できます。

14~17万円が節約できれば、キッチンなど設備のグレードを上げられるかもしれません。
以下の記事にご自身で登記する方法がのっているので、ぜひ挑戦してみてください。

不動産登記法の本節約しよう!! 解体から新築までの建て替え登記を自分で行う方法
抵当権設定登記は専門家にお願いしよう
抵当権設定登記は、住宅ローンを借りるための重要な登記です。そのため、ご自身で登記しようとすると銀行の審査に影響する危険があります。
なので、抵当権設定登記だけは専門家にお願いするのがオススメです。

まとめ

建て替えでは、登記費用が全部で20万円くらいかかります。

登記の名前費用の目安登記するタイミング
建物滅失登記4~5万円古いお家の解体後
建物表題登記8~9万円新築の完成後
所有権保存登記2~3万円住宅ローンを組む前
抵当権設定登記3~5万円住宅ローンを組むとき
合計17万~23万円

建て替えの登記はどれも省けないので、あらかじめ登記費用が20万ほどかかると見積もっておきましょう。

ただ、ワンストップサービスを利用すれば登記費用を抑えられます。「建て替え登記 ワンストップサービス」で検索してみてください。

また、自分で登記すると登記費用をカットできます。
建て替え登記を自分でやってみたい方は、以下の記事を参考にして挑戦してみてください。

不動産登記法の本節約しよう!! 解体から新築までの建て替え登記を自分で行う方法