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予算帯からチェック!! 自宅の建て替え費用の相場について知ろう

建て替え費用の相場をチェックしよう!!

建て替え費用の中身は一見するとブラックボックスのようで、どのくらいが相場なのか分かりにくいのが実情です。

しかし、統計から割り出せば平均建設費や坪単価といった相場が分かり、予算帯ごとに何坪くらいが無理なく建て替えられるのか目安が分かります。

そこで、本記事では建て替え費用の大まかな相場と、費用の内訳ごとの相場について解説します。

建て替え費用の相場はいくらくらい?

まずは、統計から建て替え費用の相場を確認してみましょう。

以下は、日本全国の平均的な住宅面積と建設費(土地代を含まない)です。

地域 住宅面積(床面積) 建設費(土地代なし)
全国 38.36坪 3,392万円
三大都市圏 38.30坪 3,583万円
首都圏 37.93坪 3,689万円
近畿圏 38.60坪 3,493万円
東海圏 38.75坪 3,456万円
その他地域 38.42坪 3,226万円
参考 住宅金融支援機構フラット35利用者調査(2018年度集計表より)

上表から、2018年度における日本全国の建て替え費用の相場は、3,392万円だと分かります。

さらに、3,392万円を住宅面積の平均値である38.36坪で割ってみます。

3,392万円÷38.36坪=約88.4万円/坪

つまり、日本全国における平均的な建て替え費用の坪単価は約88.4万円/坪だと割り出せました。

なお、「予算÷坪単価(88.4万円)」により、予算帯別に建て替え可能な坪数の目安を算出できます。

予算 建て替え可能な坪数の目安
1,000万円 11坪
1,500万円 17坪
2,000万円 23坪
2,500万円 28坪
3,000万円 34坪
3,500万円 40坪
4,000万円 45坪

つまり、予算2,500万円で目安を超える30坪以上の建物を建てたいといった場合、価格を抑えた建築業者を選ぶ、後述する付帯工事費や諸費用を節約する等の工夫が必要になります。

ただし、実際には坪数が少なくなるほど坪単価が上がる傾向があるので注意が必要です。

特に、15坪を切るような狭小住宅は、1,000万円で建て替えるのは難しいかもしれません。

狭い空間を最大限に有効活用するために綿密な設計が必要、隣家に密接しているために重機が使いにくいといった理由があり、費用がかさみやすいからです。

なお、狭小住宅の建て替えについては、以下の記事で詳しく説明しています。
ぜひ、参考にしてください。

狭小住宅は立地が大事!! 間取りや法規制に注意しましょう狭小住宅は建て替えるべき? 判断ポイントと建て替え時の注意点とは

建て替え費用の内訳を確認しよう!!

紹介した日本全国の平均的な建て替え費用である3,392万円は、あくまで費用の総額なので様々な費用が混在しています。

そこで、建て替え費用の内訳を大まかに分類してみると、以下のように区分できます。

  • 本体工事費(約70%)
  • 付帯工事費(約20%、解体工事費含む)
  • 諸費用(約10%)

では、建て替え費用の内訳ごとの相場を確認してみましょう。

本体工事費

建て替え費用の大部分を占めるのは、本体工事費です。

本体工事費とは?
新築そのものにかかる建築費用を指します。
具体的には、基礎・土台・構造・外装・内装工事、キッチン・浴室・トイレ等の設備、大工さん等の人件費といった費用で構成されます。
参考 ライフルホームズ不動産用語集|本体工事費

本体工事費は建て替え費用総額の70%程度を占めるケースが多いので、予算3,000万円なら本体工事費にかけられる目安は2,100万円ほどです。

ただし、建築業者が掲げる価格には、本体工事費以外がほとんど含まれていない点には気をけなければなりません。

もし、予算3,000万円で建築価格3,000万円とうたっている家を建てようとすると、確実に予算オーバーするので要注意です。

建築費用

建築費用は、新築する際の工法によって坪単価が異なります。

一般的な工法と坪単価については、以下の通りです。

新築の種類 坪単価の目安
木造軸組構法 30万~80万円
ツーバイフォー(2×4)工法 45万~90万円
鉄骨・鉄筋コンクリート工法 60万~100万円
プレハブ工法 30万~80万円
参考 ハピすむ建て替えに必要なお金は?新築よりも費用がかかるかも 参考 土地ハック!家の建て替え費用はいくらかかる?20~30坪でコストを抑えてできる方法や手順

上表の木造軸組(じくぐみ)構法とは、柱や梁、筋交いなどで建物を組み上げる工法です。
日本の伝統的な木造建築工法なので、在来工法とも呼ばれます。

木造軸組構法は、のちのちリフォーム等で間取りを変更する場合に、対応しやすいのがメリットです。

また、ツーバイフォー工法も木造建築の工法の一つですが、工場で木製パネルと角材を準備してから現地で組み上げます。

間取り変更には対応しにくいものの、耐震性が高いのが特長です。

なお、日本における新築の56.9%は、上記のような工法を用いた木造住宅で占められています。(2018年度実績。国土交通省|平成30年度 住宅経済関連データ)

ただし、なかには繁華街のように、防火面から木造住宅を建てるのが難しい地域もあります。

その場合は、火災に強い鉄骨・鉄筋コンクリートなどで住宅を建てるのが一般的です。

参考 SUUMO(スーモ)木造住宅のメリット・デメリットを徹底解説。木造軸組工法やツーバイフォー(2×4)工法の耐震性、耐火性は? 参考 フリーダムな暮らし木造建築は日本に多い!施工方法と特徴まとめ

設計費用

設計費用は、ハウスメーカーや工務店なら建築費用の2~5%程度、設計事務所に依頼するなら建築費用の10%~15%程度が相場です。

ハウスメーカーや工務店は仕様が大体決まっているので、設計事務所に一から設計してもらうよりも設計費用がかかりません。

ただし、すでに述べた通り、狭小住宅については綿密な設計が欠かせないので、お金を費やしてでも設計事務所に依頼するのが一般的です。

参考 フリーダムな暮らし設計料はどう決まる?依頼先別チェック方法

付帯工事費

付帯工事費は、予算全体の20%程度を占めます。

付帯工事費とは?
建物以外にかかる工事費を指し、別途工事費とも呼ばれます。
参考 ライフルホームズ不動産用語集|附帯工事費

ですから、予算が3,000万円なら、600万円ほどが付帯工事費としてかかる計算です。

なお、付帯工事費には、解体工事費や地盤改良費といった建て替え工事では欠かせない項目が多く含まれます。

そのため、本体工事費を中心に考えていると予算をオーバーしかねません。

予算計画を立てるときは、忘れずに付帯工事費を計画に入れておきましょう。

なお、付帯工事費に含まれる代表的な費用は、次の通りです。

費用の種類 金額の目安
解体工事費 100万円~200万円
地盤調査費 3~8万円
地盤改良費 100万円
屋外給排水・電気・ガス工事費 75~120万円
仮設工事費 20万円
外構工事費 50~150万円
インテリア工事費 100万円~200万円

上記のうち解体工事費は、分離発注の有無で費用に大きな金額差が生じます。

分離発注とは?
建て替え工事を解体工事と新築工事とに分け、解体工事を解体業者に直接依頼することです。
新築業者に一括発注した場合に生じる、解体工事の中間マージン(紹介料)をカットする目的で行います。

建て替え費用を抑えたいなら、分離発注で解体工事費を抑えるのがオススメです。

以下の記事で実例を紹介しているので、どうぞ参考にしてみてください。

工事前【東京都新宿区】解体工事は分離発注がお得、さらに相見積りで65万円減

また、建て替え工事の場合は、地盤調査費・地盤改良費が必要になることも想定しておきましょう。

今の建築基準法を満たすためには、地盤を強化せざるをえない可能性があるからです。

外構工事とインテリア工事にかかる費用に関しては、ご自身のこだわり具合によって金額が大きく変化します。

あらゆる部分にこだわろうとすると費用が青天井でかさんでしまうので、生活環境に影響しやすいものから優先的に検討していくのがオススメです。

なお、付帯工事費に含まれる費用に関しては、以下の記事で詳細に解説しています。

どうぞ、ご一読ください。

家と設計図お家の建て直し費用を徹底解析!どんなものにいくらかかる?

諸費用

建物本体価格にも付帯工事費にも入らない費用は、まとめて諸費用と呼ばれます。

しかし、諸費用といっても予算全体の10%程度を占めるケースが多く、決して無視できない規模です。
予算3,000万円なら、300万円ほどが諸費用として必要になると考えておきましょう。

諸費用について大きく分類すると、主な項目は以下のようになります。

費用の種類 金額の目安
登記関連 25万円
税金関連 20万円(軽減措置あり)
ローン関連 50万円
保険関連 40万円
住まい関連 120万円
儀式関連 15万円

登記関連の費用と税金は、建て替え工事を行ううえで必ず発生する出費です。

ですが、登記を自分で行う、税金の軽減措置を活用するといった方法で、費用の一部を抑えられる可能性があります。

また、ローンと保険は密接に関係していて、住宅ローンを組むうえで金融機関から火災保険等への加入を義務付けられるケースが良く見られます。
ですから、保険への加入は必須と考えておきましょう。

住まい関連とは、建て替え工事を行っている期間中、仮住まいにかかる家賃や引越し費用などを指します。

なお、建て替え工事で発生する諸費用については、以下の記事で詳細に解説しています。

ぜひ、参考にしてください。

自宅の建て替え工事で発生する、諸費用の内訳は要チェック!!内訳の把握が大切? 自宅の建て替えにかかる諸費用について知ろう

まとめ

今回は、建て替え費用の大まかな相場と、費用の内訳ごとの相場について解説しました。

2018年度における日本全国の建て替え費用の相場は3,392万円(建築費)、平均的な住宅面積は38.36坪、坪単価は約88.4万円/坪です。

ただし、一般的に建築業者が提示する価格は、本体工事費以外が含まれないケースが多いので要注意です。
予算3,000万円なら、70%に当たる2,100万円を基準にして業者の建築価格を検討する必要があります。

また、付帯工事費に含まれる外構工事やインテリア工事などは、自身のこだわり次第で金額が大きく変動します。

もし、コストパフォーマンスを重視するなら、生活への影響が大きい部分から優先的にお金をかけるようにしましょう。

なお、付帯工事費のなかに含まれる解体工事費については、建て替え工事で一括発注すると高額になる傾向があります。

なので、分離発注して価格を抑えるのがオススメです。

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自宅の建て替えは一生に一度の大きなイベントなので、費用の相場はしっかり確認しておきたいところですよね。

相場を知って、価格とこだわりのバランスをしっかり見極めましょう。

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