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建て替えを決断するための目安とは?建て替え費用の目安も併せて紹介

建て替えの目安とは?

お家を建て替えるか迷ったときは、建物の安全性を目安にすると間違いがありません。
老朽化が進んだお家は、大きな地震や台風によって崩れる危険が常に付きまといます。

具体的には、耐用年数や耐震基準など、国が定めた明確な基準を目安とするのがオススメです。

そこで、本記事では建て替えの目安となる建物の安全性について紹介します。

なぜ建物の安全性を建て替えの目安とするのか?

建て替えの目安としては、耐用年数や耐震基準、統計データによる建物の平均寿命などがあります。
特に、耐用年数と耐震基準は国が定める基準なので、信頼性が高いのが特長です。

一般的には、築30年が建て替え時期の目安といわれますが、実は明確な根拠がありません。
耐用年数や耐震基準は法令に基づいているので、築年数や建築年月日によって判断できます。

そこで、統計データによる建物の平均寿命を確認したうえで、耐用年数や耐震基準が建て替えの目安となるのか一緒に考えてみましょう。

統計調査によると建て替えの目安は築65年

実際に建物の平均寿命を調査したデータによると、木造住宅の寿命は65年です。
上記のデータは、国土交通省が公開しています。

実は、下記のように木造住宅の寿命は年々伸びています。

調査した年 木造住宅の寿命
1997年 43.53年
2006年 54.00年
2011年 65.03年
参考 国土交通省<参考資料>

しかし、上記のデータは解体されないまま放置されていた空き家を含んでいます。
家屋が解体されたタイミングを寿命として計算しているので、「木造住宅なら目安で65年間住める」わけではありません。

耐用年数によると建て替えの目安は築22年

法定耐用年数をもとに計算すると、木造住宅は22年で資産価値がほとんど無くなります。

法定耐用年数とは?
建物などは劣化するので、時間の経過とともに資産価値を減少させていく必要があります。
そこで、資産の種類ごとに資産価値を減らす期間を定めたのが、法定耐用年数です。
なお、根拠となっている法令は減価償却資産の耐用年数等に関する省令です。

法定耐用年数は、財務省(国税庁)がはっきりと定めています。
住宅の場合、以下のように構造ごとに耐用年数が決まっています。

住宅の法定耐用年数一覧

建物の構造 法定耐用年数
木造・合成樹脂造 22年
木骨モルタル造 20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・
鉄筋コンクリート造
47年
れんが造・石造・ブロック造 38年
参考 減価償却資産の耐用年数等に関する省令別表第一 機械及び装置以外の有形減価償却資産の耐用年数表

でも、資産価値が無くなったからといって、必ずしもお家に住めなくなるわけではないですよね?
なので、法定耐用年数は建て替える目安にはなるものの、決め手にはなりません。

耐震基準によると建て替えの目安は築40年

耐震基準で判断した場合、2019、2020年時点で築40年を迎えたお家は建て替えるべきです。
1981年5月31日以前に建てられたお家は、地震に弱い可能性が高いからです。

実は、耐震基準は今と昔で大きく異なり、特に1981年の建築基準法の大改正で耐震基準が大幅に厳しくなっています。(建築基準法 第20条)

時期 耐震性の目安
旧耐震基準 1981年5月31日以前 震度5強クラスで倒壊しない
新耐震基準 1981年6月1日以降 震度6強クラスで倒壊しない

なので、お家が1981年5月31日以前に建てられたのなら、建て替えを検討してみましょう。

MEMO
2000年に施行された品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)により、近年は震度6強~7クラスでも倒壊しない建物がメインになりつつあります。
耐震性は「耐震等級」としてランクが付けられています。
耐震等級2なら新耐震基準の1.25倍、耐震等級3なら新耐震基準の1.5倍にあたる耐震性があるので安全です。

建築年月日の確認方法

もし、建築年月日を忘れてしまった場合もご安心ください。
ご自身で建築年月日を調べる方法はあります。

一般的には、以下の書類に建築年月日が載っています。

  • 重要事項説明書……売買契約などの前に、不動産に関する注意点を一般契約者に伝える書類
  • 検査済証……建物が建築基準法の基準を満たしていることを証明する書類
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)……不動産の概要(面積等)や権利(所有者等)といった登記情報が載った書類

重要事項説明書検査済証は、新築したときなどに受け取る書類です。
なので、通常はご自宅に保管されています。

万が一、重要事項説明書と検査済証が見つからない場合でも、法務局から登記事項証明書を取り寄せれば建築年月日は分かります。
登記事項証明書の取得については、以下の法務局ホームページで手続きができます。


法務局-登記事項証明書のオンライン申請

画像引用元:法務局|登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です

紹介した書類のうち1点をチェックして、今の住まいの建築年月日を確認してみましょう。

建て替え費用の目安はいくら?オススメのハウスメーカーを3社紹介

いざ建て替えようと思ったら、今度は建て替えに必要な金額の目安を知りたいところです。

建て替え費用の目安は、2,000万~4,000万円です。
上記の数字は、統計調査によって明らかになっています。

2018年度における全国の注文住宅の平均所要資金は3,395万円(土地取得費を含まない)、平均住宅面積は約38.36坪(126.8㎡)です。
なので、坪ごとの建て替え費用の目安は、以下の通りです。

住宅面積 建て替え費用の目安
15坪 1,328万円
20坪 1,770万円
25坪 2,213万円
30坪 2,655万円
35坪 3,098万円
40坪 3,540万円
45坪 3,983万円
50坪 4,425万円
参考 住宅金融支援機構住宅ローン関連調査

ちなみに、同じ予算を使って丈夫で長持ちするお家を建てるには、ハウスメーカー選びが肝心です。
そこで、平均的な予算で建てられるハウスメーカーのうち、特に安心できる住友不動産、一条工務店、トヨタホームの3社を紹介します。

MEMO
建て替えには様々な費用がかかるので、建物本体の価格は予算の7割以内に収めるのが一般的です。
予算3,000万円の場合は、7割にあたる2,100万円を目安としてハウスメーカーの商品を探しましょう。
なお、35坪なら坪単価60万円を目安とします。

1.住友不動産 坪単価50万円~

住友不動産
画像引用元:住友不動産の注文住宅

住友不動産のお家は、国が認める長期優良住宅に標準対応していて、耐震性、耐久性、耐火性などに優れます。
安全性の高いウッドパネル工法などを採用しているからです。

住友不動産の主な商品ラインナップは、以下の通りです。

商品名 坪単価 特徴
プレミアム・J 60万~70万円 地域の特性を踏まえたうえで、高級感のあるデザインを考案
J・アーバン 60万~70万円 庭が建物内側にあり、解放感やプライバシー等を兼ね備える
J・レジデンス 60万~70万円 天然木を使用。2階部分の四角すべてにバルコニーがある
邸宅型住宅 50万~60万円 世界各地にある住宅の外観を取り入れたお家。日本版もある
参考 住友不動産の注文住宅 参考 みんなの注文住宅住友不動産の坪単価は?商品ごとに2019年最新の費用や相場を解説してみた

なお、住友不動産は外観のバリエーションの豊富さも魅力です。
発表した商品のうち、6つに対してグッドデザイン賞が贈られています。

最も坪単価が安い「邸宅型住宅シリーズ」でも5種類の「Foreignスタイル」と3種類の「Japaneseスタイル」があり、お好みのデザインが選べます。

2.一条工務店 坪単価45万円~

一条工務店
画像引用元:一条工務店

一条工務店は、数あるハウスメーカーのなかでもトップクラスの住宅性能の高さを誇っています。
耐震性はもちろん、高い断熱性や省エネ性で省エネ大賞の最高賞を受賞しています。

一条工務店の主な商品ラインナップは、以下の通りです。

商品名 坪単価 特徴
セゾン 45万~55万円 レンガタイルを使った洋館のような木造住宅
グラン・セゾン 60万~70万円 基本となる内装は4種類。収納や設備の使いやすさも追求
アイ・スマート 60万~70万円 全館床暖房と太陽光発電で、快適な室温と光熱費の節約を実現
アイ・キューブ 50万~60万円 白いキューブ型の外観で、断熱性など住宅性能はトップクラス
参考 一条工務店 参考 みんなの注文住宅一条工務店の坪単価は?商品ごとに2019年最新の費用や相場を解説してみた

一条工務店は価格を抑えつつ、ハウスメーカーでトップクラスの住宅性能を誇っています。
「せっかく建て替えるのなら、高性能で住みやすいお家にしたい!!」といった方には、一条工務店がオススメです。

3.トヨタホーム 坪単価40万円~

トヨタホーム
画像引用元:トヨタホーム

トヨタホームは、鉄骨構造による高い耐久性や空調システムに優れたお家を提供しています。
トヨタ自動車のグループ会社なので、自動車産業で培った技術を応用しているのです。

トヨタホームの主な商品ラインナップは、以下の通りです。

商品名 坪単価 特徴
LQ 40万円~ 外観や内装、間取りをパターン化して1,600万円台を実現
シンセ・カーダ 60万~70万円 ビューティールームやアトリエなど、女性が憧れるお部屋を作れる
シンセ・HUGMI 60万~70万円 広めのリビング、アイランドキッチンなど、子育て世帯が喜ぶ家
参考 トヨタホームトヨタホームの注文住宅 参考 みんなの注文住宅トヨタホームの坪単価は?商品ごとに2019年最新の費用や相場を解説してみた

トヨタホームは、ネームバリューだけでなく自動車産業の高い技術力を利用しているのが特徴です。
さらに、60年の長期保証も付いているので安心です。

まとめ

目安として、1981年5月31日以前に建てられたお家は建て替えるのがオススメです。
旧耐震基準で建てられていると、震度6以上の大地震に耐えられない危険があるからです。

もし、建築年月日が分からない方は、「建築年月日の確認方法」の項目をもう一度チェックしてみてください。

まずは建築年月日を目安にして、建て替えすべきか判断してみましょう。

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