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狭小住宅は建て替えるべき? 判断ポイントと建て替え時の注意点とは

狭小住宅は立地が大事!! 間取りや法規制に注意しましょう

狭小住宅の建て替えにおいては、メリットとデメリットについて十分検討する必要があります。

また、狭小住宅は限られた空間を最大限に生かすための間取りが重要で、建て替え時には法規制について知っておかなければなりません。

そこで、本記事では狭小住宅を建て替えるメリットとデメリットについて、間取りを考える際の注意点や建て替えに関連する法規制と併せて説明します。

狭小住宅の建て替えにメリットはある? 判断ポイントを知ろう

狭小住宅は、一般的には15坪以下の敷地に建つ住宅を指します。

30坪の住宅などと比較してしまうと狭いですが、実は狭小住宅にもメリットがあります。

まずは、狭小住宅のメリットとデメリットを知り、どんな場合に建て替えを検討するべきか確認しましょう。

狭小住宅を建て替えるメリットとは

狭小住宅が持つメリットを3点挙げます。

  • 都市の中心部近くに自宅が持てるので通勤などがしやすい
  • 課税対象となる土地・建物の面積が小さいため固定資産税等の税金が安くなる
  • 土地を購入する場合、取得費用が安く済みやすい

狭小住宅のメリットは、何といってもアクセスの良さです。

そもそも狭小住宅は都市部にあり、駅に近くて移動に困らないといった好立地に建っているケースがほどんどです。
狭小住宅の建て替えを検討する場合は、ぜひアクセスについてチェックしてみましょう。

また、狭小住宅を購入して建て替える場合、都市部の土地で坪単価が高くても、面積が小さいゆえに取得費用を抑えられる可能性があります。

さらに、固定資産税や都市計画税といった不動産に課される税金の額は、土地や建物の面積が小さいほど低くなります。
固定資産税と都市計画税は毎年発生する税金なので、広いお家と比べるとランニングコストが安く抑えられる点はメリットです。

狭小住宅を建て替えるデメリットとは

狭小住宅のデメリットを3点挙げます。

  • 建て替え費用が割高になる
  • 空間が狭く、間取り等の設計が難しい
  • 隣家とトラブルにならないよう配慮が必要

上表で最も重要なのは、建て替え費用、つまり解体費用と新築費用が割高になる点です。

狭小地にはトラックや重機が入らない場合があり、解体工事や新築工事の際に必要となる足場を組むスペースも限られます。
そのため、工期がかかり人件費がかさむ可能性があります。

さらに、狭小住宅は敷地面積の狭さゆえに縦長な3階建てが多く、地震への強度が問題になりやすい点にも注意が必要です。

住宅自体の耐震性を高めるだけでも費用がかかりますが、同時に地盤改良で数十万円程度が必要になるケースも考えられます。

また、狭小住宅は空間をムダにしないために間取りが重要です。
なので、一般的には設計事務所など専門家に設計を依頼するのが望ましく、お金を費やしてでも最適な間取りを提案してもらう必要があります。

狭小住宅が持つ最大のメリットは「立地の良さ」

さて、メリット・デメリットを総合的に考えてみましょう。

費用については税金の安さと建て替え費用の高さで相殺される可能性があるため、必ずしもメリットとは言い切れません。

ですから、都心等の好立地に自宅を構えられる点こそ狭小住宅の最大の利点といえます。

したがって、狭小住宅を建て替えるべきか判断するときは、アクセスの良さを最大限考慮すべきです。

狭小住宅を建て替えるなら間取りにこだわろう

繰り返しになりますが、限られたお家の空間を最大限活用するためには、間取りが重要です。

特に、狭小住宅は間取りを間違えると非常に住みづらい家になってしまいます。

そこで、狭小住宅を建て替える際に、気を付けたいポイントを説明します。

実際に住んでみたときの様子を想像する

住宅は実際に住み始めてから判明する問題が多くあります。

よって、満点の設計を目指すにはプロの設計士の力を借りなければなりませんが、依頼者自身の生活スタイルや希望については依頼者本人しか知りえません。

ですから、まずはご自身で建て替え後の間取りについて想像し、設計士の方に要望を的確に伝えられるようにしましょう。

風通し、日当たりを確保する

狭小住宅は隣家との間に十分なスペースを確保するのが難しいので、風通しと日当たりについては非常に重要です。

特に、風通しが悪いと湿気が溜まりやすくなり、カビの発生しやすいお家となってしまいます。

また、建物の密集した場所に建つ狭小住宅は、1階が暗くなりやすい傾向があります。

日当たりの問題は建て替え後に解決するのが難しいので、リビングを2階に配置するなど間取りの工夫が大切です。

動線を確保する

狭小住宅に居住し始めてから後悔しやすいのが、動線の確保です。

動線には、主に家事動線生活動線の2種類があります。

家事動線・生活動線とは?
家事動線とは、料理や洗濯、掃除などを行うときの移動ルートです。
一方、生活動線は、トイレや洗面等のための移動ルートを指します。

家事動線と生活動線が交差していると、料理を運ぶときに家族とぶつかりそうになって危ないといったケースが起こります。

また、家事動線のなかでも問題になりやすいのが洗濯です。
狭小住宅を2、3階建てにした場合、階をまたいで洗濯物を運ぶのは大変です。

なので、洗濯機と洗濯物を干すバルコニー等は、同じ階に配置するのが望ましいといえます。

参考 住みやすい間取りの実例集キッチン・水回りを使いやすくするポイント-家事動線と生活動線を分離する

水回りはなるべくまとめる

キッチンやトイレ、洗面所、風呂場等の水回りは、できるだけ近づけて配置するのがセオリーです。

掃除など家事動線の確保においても、水道の配管コスト削減においても効果を発揮します。

ただし、何階に水回りを配置するかついては、よく考えなければなりません。

例えば、水回りを2階にした場合、以下のようなメリットとデメリットが起こりえます。

○メリット
  • 洗濯機とバルコニーを同じ階にあり、洗濯物が楽
  • 水回りの掃除がしやすい
  • 複数の家事を同時進行で進めやすい
  • 風通しが良くカビが発生しにくい
  • 来客スペースを1階、プライベート空間を2階以上と分けやすい
×デメリット
  • 水道の配管が長くなりコストがかかる
  • 水道の配管が長くなり水圧が弱くなる、水が出るまでに時間がかかる
  • 水漏れのリスクがあり、防水対策を万全にしなければならない

水回りの配置については、新築を依頼する方の希望が最も大事です。

ご自身の生活スタイルなどを踏まえ、よく検討しましょう。

デッドスペースを作らない

狭小住宅は空間の確保が重要なので、ムダなスペースを徹底的に排除する必要があります。

狭小住宅の場合、間仕切り壁を配置せず、天井は吹き抜けにするなど、各フロアや家全体に大きな空間を作るのが望ましいです。

ただ、それでも階段下や屋根裏などにデッドスペースができてしまうケースはあるので、収納スペースとして活用するといった工夫が必要になります。

生活環境の変化に対応できる工夫をしておく

狭小住宅を建て替えて年数が経つと、生活スタイルが変わって既存住宅に住みにくくなる場合があります。

ムダなスペースが生じないか考える

以下のようなケースが起こると、今まで使用してきた部屋が使われなくなる可能性があります。

  • 子供が独立した⇒子供部屋が使われなくなる
  • 足腰が弱くなった⇒2階、3階が使われなくなる
  • 免許を返納した⇒建物内にあるガレージが不要になる

ほどんどのご家族は何かのきっかけで生活スタイルに変化が訪れるため、どうしてもムダなスペースが生じます。

特に、ガレージは不要となる可能性が高いかもしれません。

狭小住宅は好立地であるケースが多く、車がなくても移動手段に困らないからです。

免許を返納したあとは車もなく、倉庫等として使うしかなくなる可能性があります。

ガレージを設置する場合は、念のため将来何かに転用できないか考えておくとよいでしょう。

隣家との間のスペースを詰め過ぎない

住宅を長持ちさせるためには、メンテナンスが欠かせません。

ただ、狭小住宅は隣家との間が詰まっているケースが多いので、修繕の難しさから費用が高額になる傾向があります。

そこで、隣家との間に脚立を立てられる程度のスペースを確保すると良いです。

脚立が使用できれば、特殊な器具がなくても外壁の塗装などが容易に行えるので、必要以上にメンテナンス費用をかけずに済みます。

物音やプライバシー等について隣家に配慮する

隣家との距離が近いと、声や物音が筒抜けになる、お互いに屋内が覗けてしまうといったプライバシーの問題も起こります。

そのため、狭小住宅では隣家の窓と自宅の窓の配置をずらす、隣家の外壁から自宅の外壁まで一定の距離を設ける等の工夫が必要です。

また、エアコンの室外機の取り付け位置にも注意が必要です。
隣家に向かって排気すると、トラブルの種になりかねません。

自宅の間取りを考えるときは、隣家の状況にも気を配ると良いでしょう。

注意
実は、隣家の境界線に近い場所での建築は、民法(第234・235条)でも制限があります。
・建物を築造するときは、境界線から50cm以上の距離を保つ
・境界線から1m未満の距離において、隣家を見通せる窓や縁側(ベランダ含む)を設ける場合は目隠しを付ける
狭小住宅においては隣家とのトラブルが起きやすいので、最低限のルールは守りましょう。
参考 e-Gov民法

狭小住宅の建て替えにおいては、間取りの良さが住みやすさに直結します。

住宅ごとに最適な設計が求められるので、一般的にはハウスメーカーより設計事務所に依頼する方がオススメです。

なお、新築や建て替えにおける業者さんの選び方については、以下の記事で詳細に説明しています。
ぜひ、参考にしてみてください。

新築した家と親子三人+大工さんポイントを押さえれば失敗しない!! 新築における業者の選び方とは

建て替えたら同じサイズの狭小住宅にできない? 原因は法規制にある

地震対策の必要性などから、法律による建築の規制は昔より厳しくなっています。

実は、狭小住宅の建て替えにおいては、法律の制定や改正が大きく影響します。

すべてを知る必要はないので、重要なポイントだけ分かりやすく解説します。

建て替え後における狭小住宅のサイズも規制対象

自分の土地であっても、自由に建物を建て替えられるわけではありません。

行政は規制により「まちづくり」を主導している

行政は都市計画法に従って計画的にまちづくりを行っています。

都市計画法とは?
行政が「こんな街にしよう」と考え、計画・実行するときに根拠となる法律です。
参考 e-Gov都市計画法

都市計画法のなかでも重要なのが用途地域です。

用途地域ごとに建てられる建築物の種類は決まっており、無計画に建物が建たないように規制をかけています。

その結果、閑静な住宅街、にぎやかな商店街といった特色ある地域が生まれます。

さらに、用途地域に加えて建築基準法により建築物に規制をかけます。

建築基準法とは?
危険な建築物や地域の特色にそぐわない建築物を規制するための法律です。
参考 e-Gov建築基準法

用途地域の種類に従って、建築基準法により建築物の高さや大きさ等が制限されます。

狭小住宅の建て替えには制限がたくさんある

都市計画法と建築基準法で規制される要素を具体的に取り上げます。

建ぺい率

建ぺい率は、一定の空地を確保し、防火・安全・衛生面の環境を維持するための規制です。
建築面積を敷地面積で割って算出します。

建ぺい率(%)=建築面積÷敷地面積×100

用途地域とその他条件により建ぺい率の上限は大きく異なりますが、敷地面積が40㎡で建ぺい率が60%の場合、上空から見た建物の最大面積(1フロアごとの最大面積)は以下の通りです。

40㎡(敷地面積)×60%(建ぺい率)=24㎡(上空から見た建物の最大面積)

実は、多くの地域では建ぺい率の上限が100%未満なので、敷地いっぱいに建物を建てられるケースは限られます。

特に、狭小住宅なら建ぺい率が間取りにも大きく影響するので要注意です。

容積率

容積率は、人口の過度な密集を防いで地域の環境を守るのが目的ですが、狭小住宅であっても規制対象です。

各階の床面積を合計した延べ床面積を、敷地面積で割って算出します。

容積率(%)=延べ床面積÷敷地面積×100

建ぺい率と同じく、容積率の上限は用途地域やその他条件によって変化します。

例えば、敷地面積40㎡、容積率150%の場合は次のような建物が建てられます。

40㎡(敷地面積)×150%(容積率)=60㎡(延べ床面積の最大値)

上の例で建ぺい率60%だとすると、1フロアの最大面積は「40㎡×60%=24㎡」です。(建ぺい率の例と同じ)

つまり、1・2階を24㎡とすると、3階の最大面積は12㎡となります。(各階の床面積合計が60㎡となる)

注意すべきは、建ぺい率と容積率のバランスによっては、3階部分を設けるのが困難になる点です。

上記の例のような3階建てにしたい場合は、容積率が150%以上ないと難しいかもしれません。

高さ制限

建築基準法や用途地域独自の制限等、高さについては複数の規定があります。

なぜなら、建物の高さは日当たりや風通し、景観などに大きく影響するので、近隣住民の住環境を悪化させる要因となりうるからです。

建築基準法のなかでは、道路斜線制限が全用途地域で適用されます。

道路斜線制限は、道路反対側の境界線から所定の角度で引いた直線が建物にぶつからないように、建物の一部の高さを規制しています。(下図を参照)

道路斜線制限

上記の通り、道路斜線制限があると3階の広さが制限される可能性があるので要注意です。

このように、建て替え前の建物が今の建築基準法に適合していないなら、同じ大きさの建物は建てられません。

なお、建物の大きさを制限する規定は、用途地域や立地等で数字が大きく変化します。
そのため、役所などに問い合わせて、どのくらいの大きさの建物が建てられるか確認してみましょう。

再建築不可物件に該当すると建て替え自体が不可能

狭小住宅の建て替えにおいて問題になりやすいのが、再建築不可物件です。

再建築不可物件とは?
既存住宅を解体すると、再度同じ場所に新築できない物件を指します。
現在の法律では建築ができない場所に既存住宅が建っている場合、既存住宅は再建築不可物件となります。

既存住宅が再建築不可物件に該当する場合、建て替え自体ができません。

再建築不可物件の確認ポイントは、以下の2点です。

  • 接道義務を満たしているか?
  • 接続している道路が、建築基準法上の道路と認められているか?

接道義務といって、狭小住宅が建つ敷地は道路に2m以上接していなければなりません。

接道義務

また、接している道路についても、建築基準法で認められた道路である必要があります。

横幅4m以上の道路なら問題ありませんが、4m未満の場合は建築基準法上の道路として行政に認められる必要があります。

その場合、道路中央から2m以内にある敷地部分を道路と見なすセットバックを行わなければならない可能性があります。

セットバック

セットバックに応じると実質的に自分の敷地が狭くなるので、狭小住宅がさらに狭くなりかねません。

なお、既存の狭小住宅が再建築不可物件に該当するかどうか等について知りたい場合は、役所に問い合わせるのがオススメです。

もし、再建築不可物件に該当する場合は建て替えができないので、リフォームや隣家への土地売却などに変更する必要があります。

まとめ

今回は、狭小住宅を建て替えるメリットとデメリットについて、間取りを考える際の注意点や建て替える際の法規制と一緒にお話ししました。

狭小住宅に住む最大のメリットは、アクセスの良さです。
立地が良ければ、ぜひ狭小住宅の建て替えを検討しましょう。

もし、狭小住宅の建て替えが決まったら、間取りを考えます。
狭小住宅においては、間取り等の設計を設計事務所に依頼するのがベストです。

ただし、建築に関係する法規制が昔より厳しくなっているので、狭小住宅の建て替えでは法規制に要注意です。
建て替えると建物のサイズが小さくなってしまう可能性もあります。

なお、狭小住宅の建て替え工事において、解体業者をお探しの方はぜひあんしん解体業者認定協会にお任せください。

当協会は、無料で優良な解体業者さんを複数紹介しています。
複数の業者さんから見積書を取れば、解体費用を無理なく抑えられます。

どうぞご利用ください。


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狭小住宅は、限られたスペースを可能な限り有効活用する必要があります。

ですから、自分にとって最適な空間にできるかが大事です。

設計事務所などに自分の希望を正直に伝え、素敵なマイホームを建ててもらいましょう!!

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