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解体前の準備が大切!! 家を建て替える際に費用を抑えるポイント

建て替え工事なら分離発注しましょう!!

「なんで家を壊すだけなのに、そんなにお金がかかるの!?」

家を建て替えるためにハウスメーカーへ相談してみたら、解体工事の見積金額が予想以上に高くてビックリしてしまいますよね。

通常ハウスメーカーは、解体工事の専門業者ではありません。
そのため、建て替えにあたり解体工事を安く済ませるには、分離発注がオススメです。

そこで、今回は建て替えの際に解体工事を分離発注する方法について、解体業者の選び方やご近所への配慮等とあわせて説明します。

餅は餅屋!! 分離発注によって解体工事は解体業者へ頼もう

ご自宅を建て替える場合、解体工事から新築工事までを一括してハウスメーカーに頼む方が多いです。

でも、解体工事について高額な見積もりを提示されてしまうと、「ハウスメーカーには頼みたくないな…」なんて考えてしまいませんか?

なぜハウスメーカーの解体見積もりは高額なのか?

一般的にハウスメーカーは自社で解体工事を行いません。

ハウスメーカーにとっては新築が主な仕事であり、解体工事については別の下請け業者に任せるケースが多いのです。

そのため、下請け業者に解体工事を任せる場合、本来かかる解体費用の20~30%程度の中間マージンが発生します。

中間マージンとは?
買い手と売り手の間に仲介業者が入る場合に発生する、仲介業者の利益のことです。
ハウスメーカーに建て替え工事を依頼した場合、一般的に下図のような中間マージンが生じます。(解体工事に限定して図示)

建て替えに伴う解体工事の中間マージン

ハウスメーカーは仲介手数料などを上乗せして利益を確保します。
ただし、下請け業者の手配や監督にもコストがかかるため、仕方がない面もあります。

ともあれ、ハウスメーカーの解体見積もりは、中間マージンによって高額になる傾向があります。

解体工事は分離発注がオススメ

では、ハウスメーカーの見積金額より解体工事を安く済ませるには、どうすればいいのでしょうか?

有効な手段としては、解体工事のみ分離発注する方法があります。

分離発注とは?
工事を複数社に分散して請け負わせることです。
1社にすべてを委ねる一括発注に対し、依頼者自身が複数の業者と直に工事契約します。
建て替えの場合は、解体工事については解体業者と、新築工事についてはハウスメーカーと直接契約するケースを主に指します。
分離発注

ハウスメーカーを通さずに解体業者と直接契約できれば、仲介手数料がかかりません。
ですから、解体費用をグッと抑えられる可能性があります。

解体業者から相見積もりを取ろう

でも、解体業者はどのように探せばよいのでしょうか?

ネットで解体業者を検索してみると、様々な業者名が出てきます。
ただ、ネットの情報だけ眺めていても、業者の良し悪しは分かりませんよね?

ですから、解体業者を選ぶときは相見積もりがオススメです。

相見積もりとは?
見積もりを複数社に依頼したうえで比較することです。
解体工事では、通常無料で見積書を出してもらえます。

相見積もりをオススメする理由は、主に以下の3点です。

  • 依頼者の建物にフォーカスした価格相場が分かる
  • 信頼できる解体業者を見つけられる
  • 競争原理が働くので解体費用を抑えられる

依頼者の建物にフォーカスした価格相場が分かる

実は、解体工事には明確な価格相場が存在しません

一応、「東京都八王子市にある木造2階建て30坪」というように、具体的な地域・構造・坪数が分かれば目安は算出できます。

ただ、実際に業者さんに見積もってもらうと、目安の額と見積金額との間に何十万円という差が生じるケースも珍しくありません。

見積金額が高くなる原因としては、以下の例が挙げられます。

  • 解体したいタイミングが繁忙期と重なる
  • アスベスト等の特殊処理を要する素材が建物に使われている
  • 敷地内で重機が使えず、手壊しが多くなる
  • 建物内部に残置物(家財道具などのゴミ)が多い

つまり、解体工事の見積金額は、現場の状況次第で大きく変わるのです。

そのため、自身の建物を解体する場合に限った価格相場を知るために、相見積もりは必要なのです。

信頼できる解体業者を見つけられる

分離発注は価格を抑えるのが目的ですから、できるだけ安い業者さんを見つけたいですよね?

ですが、解体業者のなかには、不法投棄や手抜き工事、あとで不当な追加請求をするつもりで極端に安い見積金額を出している悪徳業者も存在します。

そのため、単に価格の安さだけで解体業者を選ぶと、後々大きなトラブルになりかねません。

実は、相見積もりは信頼できる業者さんを見つけるのにも役立ちます。

業者さんは、見積もりをするときに直接現場を確認します。
ですから、依頼者が立ち会う場合は業者さんと直接会話できます。

相見積もりなら複数の業者さんに会えますので、価格のみならず人柄が比較できるのもメリットです。

競争原理が働くので解体費用を抑えられる

業者さんもお仕事ですから、原価に利益を上乗せして工事費用を提示するのは当然です。
でも、あまりに高い利益率を上乗せされるのはイヤですよね?

ところが、利益率は業者さんによって大きく異なります。

例えば、利益率をA社が30%、B社が10%と設定している場合は以下のようになります。

利益率の差

利益率が違うだけで、工事費用に何十万円と差が出てしまうのです。

そこで、相見積もりで複数社に競争してもらいます。
すると、高い見積金額では工事を依頼してもらえないので、見積金額は安くなります。

業者さんに申し訳なく思ってしまうかもしれませんが、価格相場があいまいな解体工事の場合は相見積もりをする方が一般的です。

最近では、むしろ相見積もりに乗り気な業者さんもいらっしゃいます。
なぜなら、「経営努力を続けているから、絶対にわが社を選んでもらえるはず!!」という自信があるからです。

受注が取れなかった場合でも何が悪かったのかを考え、次の受注に向けて頑張る業者さんが確実に増えています。

なお、工事内容と業者さんの得意分野がマッチしていると、以下に挙げたような理由で見積金額が1社だけ極端に安くなる場合があります。

  • 木造、鉄骨造等、特定の構造に特化した重機を所持している
  • 手壊しが得意な技術の高い職人を多く抱えている
  • 自社でアスベスト等の特殊処理をできる
  • 自社で解体ゴミのリサイクル・処分をできる

ですから、見積もりが安かった業者さんに、なぜ安く工事できるのか尋ねてみましょう。
明確な理由を教えてもらえるなら、安さについては特に問題がないといえます。

見積金額だけで解体業者を選んではいけませんが、価格の安さと工事品質の悪さはイコールではありません。
業者さんの経営努力で価格を抑えている場合も多いのです。

実際に会ってみた印象と安くできる理由を総合的に判断して、依頼する業者さんを決めましょう。

相見積もりを簡単に依頼する方法

ところで、相見積もりをする場合、複数社をピックアップする必要があります。
また、そもそも候補となる解体業者の質が担保されていなければ、安心して解体工事を依頼できませんよね?

そこで、相見積もりはあんしん解体業者認定協会にお任せください。
あんしん解体業者認定協会では、無料サービスとして優良業者の3社紹介を提供しています。

紹介する業者さんは、最低限以下の条件を満たしています。

  • 解体工事に必要な許可を持っている
  • 損害賠償に関する保険に加入している
  • 解体ゴミを適正に処理した証拠であるマニフェストを発行してもらえる
  • 暴力団と無関係である

さらに、解体工事の結果もチェックしています。

また、業者さんへのお断りも代行していますので、ぜひ気軽にご連絡ください。


解体無料見積ガイド

建て替えの解体業者選びを失敗しないためのポイントは3つ

さて、建て替えでは解体工事を分離発注し、かつ相見積もりを取るべきだとお話ししました。

ただ、相見積もりで触れた信頼できる解体業者とはどのような業者さんを指すのか、判断基準が欲しいところですよね。

そこで、信頼できる解体業者と判断するための3つのポイントについて説明します。

【ポイント1】依頼者との意思疎通を欠かさない

まず、対応が丁寧であるかをチェックしましょう。

信頼できる業者さんは、依頼者との意思疎通の重要性を理解しています。

工事内容を書面で明示してもらえる

解体工事では、工事範囲や金額などの契約内容をめぐってトラブルになる場合があります。

例えば、残すようにお願いしていたはずのブロック塀や植木を撤去されてしまった、といったケースです。

「信用してもらえないなら工事をしない」などと契約を書面で交わすのを渋る解体業者も存在します。

ですが、トラブルは解体業者にとってもデメリットしかありません。
対処に時間とお金を取られるうえ、評判にも悪影響を及ぼしかねないからです。

重要な契約を書面で残しておくのは、依頼者と業者さんの双方のためです。
そのため、契約内容を書面で取り交わしてもらえるかチェックしましょう。

見積書や契約書の内容が詳細に書かれている

契約書をもらえても、書面の内容がいい加減では困りますよね?

ですから、工事範囲の図面や見積書の内訳が丁寧に作られているかは重要です。

見積書の良い例
良い見積書の見本。項目ごとに数量と単価が明記されている。

例えば、見積書の内訳が詳細に書かれているなら、現場を細かく見ていると考えられます。
現場を隅々まで確認していれば、追加請求が生じる可能性は低くなります。

また、優良な業者さんほど、依頼者と業者の認識違いを防ぐ努力を怠りません。
不明点や疑問点に丁寧に答えてもらえるかについてもチェックポイントです。

なお、工事の進行に応じて写真を送ってもらえる業者さんなら、工事のやり方も丁寧な場合が多く信頼度抜群です。
業者さんを選ぶ際は、快く写真を送付してもらえるかも確認しましょう。

こまめに連絡してもらえる

工事の手続きを進めるうちに、急いで業者さんに連絡しなければならない事態が生じる場合もあります。

最近は空き家の解体依頼などを多数受けている業者さんも多いので、なかなか電話が繋がらないケースも少なくありません。

だからこそ、忙しくても早めに折り返しの連絡をしようと努めている業者さんは信頼できます。
連絡が取りやすいのは、依頼された工事に対して真剣に取り組んでいる証拠ともいえます。

また、解体工事では作業中に事故が起きる危険が伴います。
工事の性質上、優良な業者さんであっても100%ミスしないとはどうしても言い切れません。

ただ、万が一事故が起きてしまった場合でも、普段から連絡を取りやすい業者さんなら素早い対応が期待できます。

だから、普段からこまめに連絡してもらえるほど、優良な業者さんである可能性が高いのです。

【ポイント2】ご近所に対して配慮ができる

解体工事ではご近所の理解を得るのが非常に大事です。

解体工事を行う場合、どうしても騒音やホコリといった問題が発生します。
ですから、多かれ少なかれご近所に我慢していただく必要があります。

不満が溜まってくると、ささいなきっかけでも大きなトラブルに発展しかねません。
そのため、業者さんのご近所に対する配慮は不可欠です。

近隣挨拶をしてもらえる

ご近所への配慮を示す手段として代表的なのは近隣挨拶です。

近隣挨拶とは?
解体工事などを始める前に、現場近くに住む方々へ挨拶や工事内容を周知することです。
特に決まりはありませんが、挨拶状や手土産などを持参して工事への協力をお願いして回ります。

ご近所の立場に立って考えてみると、工事を担当する業者さんの顔が分かると安心できますよね?

業者さんに近隣挨拶してもらえれば、ご近所の理解を得やすくなります。
日中の工事音など、防ぎようのない問題に対しては「これくらいは仕方がないよね」と思ってもらえるかもしれません。

そのため、業者さんに近隣挨拶をしてもらえるかを確認しましょう。

工事に関する情報を周知し、情報通りに工事を進める

工事内容をご近所にお知らせするのも重要です。

特に、工期や時間帯、休日を明確にし、周知した通りに工事を進めてもらう必要があります。
近隣挨拶の際に、工事内容について簡潔にまとめた書面を手渡ししてもらうのがよいでしょう。

工事のタイミングが分かるだけでも、ご近所のストレスはかなり軽減されます。
解体工事ではホコリが舞いやすいので、ご近所にとっては窓を開けたり洗濯物を干したりできる日が知りたいはずです。

建て替えの場合は新築後も同じ場所に住み続ける訳ですから、取り分けてご近所との関係を大事にしなければなりません。

ですから、業者さんがご近所へ周知した通りに工事を進めるかどうかは重要なポイントです。

【ポイント3】建築業者がスムーズに着工できる状態になるまで仕上げを徹底する

建て替えの場合、建物を解体した跡地の状態がとても重要です。
解体工事を適当にされてしまうと、建築業者の新築着工に支障が生じかねません。

ですから、業者さんに解体跡地を丁寧に整備してもらえそうかチェックしましょう。

新築着工に必要な整地・造成等をしてもらえる

新築するうえで必要な解体跡地の整備は、建築業者や新築の計画によって異なる場合があります。

そのため、建築業者が求める整地や造成が終わっていないと、追加工事や工期の遅れが発生してしまいます。

整地・造成とは?
整地とは、解体跡地に残った大きめの石やコンクリート片、木くず等を取り除き、地固めをすることです。
造成とは、主に土地の傾斜を無くしてひな壇状にすること等を指します。
どちらも新築する前の重要な土地整備です。
参考 コトバンク整地 参考 コトバンク造成

よって、建築業者が求める整地・造成条件を満たすように解体業者に工事を行ってもらえるかどうかがチェックポイントです。

そのためには、建築業者と解体業者との間ですり合わせをしてもらうのが一番確実です。
依頼者も交えた3者で集まり、現地にて打ち合わせしましょう。

なお、整地・造成条件とあわせて工事範囲の確認もお願いし、解体工事から新築工事へスムーズに移行できるようにしてもらうのがベストです。

決められたスケジュールを守る

分離発注をする場合は、解体業者さんにスケジュール通りの工事をしてもらうのが大切です。

ハウスメーカーに一括発注する場合はあまり問題になりませんが、分離発注する場合は必ず予定時期に新築着工できる必要があります。

万が一工期に遅れが発生すると、依頼者にとっては仮住まいの契約延長をしなければいけませんし、特にご近所のストレスが大きくなる危険が高いです。

ですから、解体業者さんに明確な工程表を出してもらえるか確認しましょう。

なお、優良な解体業者さんに工事を依頼した場合でも、工事中に地中から何らかが見つかって撤去工事が発生したり、台風をはじめ気象条件が悪くて工事が長引く可能性はあります。

解体業者さんは工事に遅れが出ても問題ないように工程表を作成しますが、依頼者側も余裕をもたせて予定を組みましょう。

業者さんと共に…自身も工事に関わろう

解体工事は解体業者さんに任せるのが一番です。

でも、工事に関わるすべてを丸投げしてはいけません。

解体業者任せにしない!! 自身でも近隣挨拶をしよう

すでに触れた通り、解体工事にはトラブルが付き物です。

特に建て替えた後も同じ土地に住み続ける訳ですから、近隣トラブルは何が何でも避けたいですよね?

そこで、自らも近隣挨拶を行い、ご近所の印象を良くしておきましょう

ご近所には「ご迷惑をおかけしてしまいますが、どうぞよろしくお願いします。」と依頼者自身の口からも直接伝えておくのがオススメです。

そうすれば、ご近所の協力も得られますし、万が一トラブルが起きてしまっても丸く収まりやすくなります。

自身も近隣挨拶をする場合は、解体業者さんと一緒に回るのがベストです。
その理由は、挨拶で伺った際に工事内容について質問される場合があるからです。

業者さんと別々に訪問して間違った回答をしてしまうと、いざ工事が始まってからトラブルになる危険があります。

依頼者自身も工事内容を知っておくべきですが、ご近所への詳しい説明に関しては業者さんに任せておくのが無難です。

なお、近隣挨拶については、以下の記事で詳細にまとめています。
ぜひ参考にしてみてください。

解体工事のその前に!失礼のない近隣挨拶とは

事前に害虫駆除をして近隣への迷惑を防ぐ

家屋を解体するとき、害虫が近隣に拡散する危険も考慮するべきです。

今住んでいる家であっても、古くなった家には見えないところに害虫が潜んでいる可能性が否定できません。

そのため、何も処置せずに古い家屋を解体すると、害虫が新たな住み家を求めて隣家に移動してしまうおそれがあります。

そこで、解体前に害虫駆除を済ませておきましょう

害虫駆除は専門業者に依頼するのがベストです。
ただ、あまりお金をかけたくない場合は、市販の燻煙(くんえん)剤や毒餌(どくえ)剤、捕獲器を使って対処する方法もあります。


アース製薬株式会社

引用元:アース製薬|害虫を駆除する

ちなみに、害虫駆除を行うタイミングは片付け前が望ましいです。
大きな家具を動かしたりすると、それだけで害虫が逃げ出すおそれがあるからです。

ご近所の立場に立ち、キチンと害虫駆除を済ませてから解体工事に入れるように段取りしましょう。

地鎮祭や解体式…みんなの気持ちを大切にしよう

一般的に、現代は信仰心が薄れてきているといわれます。

ただ、ご年配の方々を中心に、建物の至る所に神様が宿っていると考えるケースは珍しくありません。
若い方であっても、自分が大事にしていたモノを粗末に扱うのは、何となく気が引けるのではないでしょうか。

そこで、解体工事の前後に、解体式と地鎮祭を行うのがオススメです。

新築前には地鎮祭を行う

新築する前には、地鎮祭を行います。

地鎮祭とは?
新築工事などを始める前に、土地の神様に対して工事の安全や家の繁栄を祈願する儀式です。
解体工事のお祓い、地鎮祭、魂抜きは必要?

最近では、地鎮祭を執り行うかどうかの判断は依頼者に委ねられていることもあり、自分で準備するのが一般的です。

なお、地鎮祭を行うには10万~20万円程度のお金が必要です。

建物を解体してしまう前に…解体式で感謝しよう

解体式木槌
埼玉県桶川市にお住いの佐藤様ご一家。ご自宅の建て替え前に行われた、解体式の一場面。

新築前に地鎮祭を行うのは一般的ですが、一方で解体前にお祓いなどをお願いする方は意外と少ないのが現状です。

ですが、長年お世話になった建物にもかかわらず、単に壊すのは寂しいと思いませんか?

ですから、解体工事の前には解体式を執り行うのがオススメです。

解体式とは?
今まで住んでいた建物に対して、解体してしまう前に感謝の気持ちを示すためのセレモニーです。
ご家族が集まって思い出話に花を咲かせたり、建物や伐採してしまう樹木をお清めしたりします。

家屋は解体してしまうと、ほとんど何も残りません。

「悔いを残したくない」
「何か思い出を作っておきたい」

そんなご家族の気持ちを大切にするなら、解体式でお世話になったお家に感謝しておきましょう。

また、新築だけでなく、解体するお家に対しても感謝する姿は、ご近所から見ても気持ちの良いものです。

「キチンとしたご家庭だな」と思っていただければ、ご近所からの協力も得やすくなるかもしれません。

まとめ

建て替えの場合、解体工事と新築工事を分離発注すると、解体費用が抑えられます。

ただし、そのためには信頼できる解体業者を選び、依頼者自身も解体工事の前後でやるべきことをやっておく必要があります。

もし、ハウスメーカーの紹介する解体業者の見積金額が高すぎると感じたら、まずは当協会が運営する解体無料見積ガイドにご連絡ください。


解体無料見積ガイド

建て替え工事を成功に導くには、新築に先立つ解体工事がとても大事です。
優良な業者さんを見つけて、解体費用を抑えつつ無事に工事が終えられるように頑張りましょう!!