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総額1000万円以下で建て替えは可能?費用の内訳から徹底検証!!

総額1,000万円以下

建築会社の用意する格安プランを利用すれば、諸費用等もすべて含めて総額1,000万円以下で自宅の建て替えができます。

予算が心配な方も建て替えを諦めないでください。

本記事では総額1,000万円以下で建て替えを済ませるためには、どのように予算を立てていくべきなのか、建物の本体価格はもちろん、仮住まいや税金などの諸費用などについても細かく解説していきます。

総額1,000万円以下で建て替えは可能なのか?

ネットで建て替えの情報を探してみると、建物の本体価格だけなら1,000万円以下で済みそうなプランはいくつかあります。

しかし、総額が1,000万円以下で済ませられるかどうかは不安です。

でも、安心してください。
諸費用を含めても予算1,000万円以下で建て替えはできます。

ただし、低予算で建て替えを実現するためには、まずどのような割合で予算を組むべきか把握する必要があります。

建物の本体工事にはいくらまでかけられる?

建て替え費用総額には、本体工事費のほかに付帯工事費と諸費用が含まれます。

建て替え費用の内訳

建て替え費用総額の内訳と全体に占める割合
・本体工事費(約70%)⇒建築費用や設計費用など、建物の本体価格
・付帯工事費(約20%)⇒解体工事や地盤改良など、新築工事以外にかかる費用
・諸費用(約10%)⇒消費税以外の税金や手続き・申請費用、ローンにかかる費用、保険料等

付帯工事費と諸費用は、一般的に建て替え費用総額の30%ほどを占めます。

さらに、格安住宅になるほど、全体に占める付帯工事費と諸費用の割合は30%より多くなっていきます。

具体的には、建て替え費用総額が1,000万円なら、内訳は以下のようになります。

・本体工事費⇒685万円
・付帯工事費と諸費用⇒315万円

つまり、付帯工事費と諸費用だけで315万円が必要となるのです。(内訳の詳細は、のちほど解説します)

したがって、建て替え費用の総額を1,000万円以下で済ませるには、本体工事費を税込685万円以下に抑える必要があります。

本体価格685万円以下で建てられる建築会社

以下は、本体価格685万円以下で新築できるハウスメーカーの一部です。

建築会社・サービス 税込価格 エリア ホームページ
平屋相談所 537万円~ 徳島・高松 https://www.kodate-plaza.jp/
ヒラキハウジング 550万円~ 熊本 https://www.hiraki-h.com/
楽ちん住宅 554万円~ 千葉 https://rakuchin-jutaku.com/
アートスタジオヴィヴィ 605万円~ 新潟 https://vivi-web.net/

最近では格安プランを廃止して、高価格帯のプランに移行するハウスメーカーが増えていますが、本体価格685万円以下で建てられる建築会社はまだまだあります。

予算内で建て替えができる業者が見つかれば、総額1,000万円以下で建て替えを実現できる見込みは高まります。

お近くでも本体価格685万円以下で建て替えができる建築会社がないか探してみてください。

なお、建築会社の最安値プランについては以下の記事で詳しくまとめています。

Rebuilding BEST PRICE【2019年版】最安値はどの業者?建て替え費用のTOP10を発表

無視できない付帯工事費と諸費用!!内訳をチェックしよう

建て替えの予算を1,000万円に設定した場合、予算の30%以上を占める付帯工事費と諸費用は無視できません。

なお、付帯工事費と諸費用の合計315万円の内訳は、以下の3つの項目に分けられます。

  • 1.法律上必ず発生する費用(約35万円)
  • 2.建て替え工事に直接関わる費用(約230万円)
  • 3.ローンを組むために必要な費用(約50万円)

それぞれ詳しく解説していきます。

1.法律上必ず発生する費用(約35万円)

建て替えに伴い法律上発生する費用は、さらに登記に必要な費用、建て替えに伴う税金の2つに分けられます。

項目 金額の合計
登記に必要な費用 約20万円
建て替えに伴う税金 約15万円

各項目をさらに詳しく紹介します。

登記に必要な費用(約20万円)

建物を解体や新築する場合、登記をしなければなりません。

登記とは?
法務局(登記所)に備え付けられている登記簿に、不動産の物理的状態と権利情報を記録する手続きです。

建物を建て替える際には、以下の3つの登記が必要です。

  • 建物滅失登記 約4~5万円⇒建て替え前の家を解体した際に必要な登記。解体後1ヶ月以内に手続きが必要
  • 建物表題登記 約8万円⇒新築した際に必要な登記。建物が建てたら1ヶ月以内に手続きが必要
  • 所有権保存登記 約8万円⇒建物の所有権を登録する登記。義務ではないが所有権を主張するときに必要となる
解体工事後の必須事項!「滅失登記」とは何なのか? 参考 マキタ不動産登記事務所建物表題登記(建物を新築した時) 参考 iQra-channel所有権保存登記についてわかりやすく説明する
MEMO
紹介した建て替えに伴う登記は、いずれもご自身で申請ができます。
仮にすべての登記をご自身で行った場合、約20万円の節約になります。
なお、登記を自分で行う方法については、以下の記事でまとめています。
ぜひ、参考にしてください。
不動産登記法の本節約しよう!! 解体から新築までの建て替え登記を自分で行う方法

建て替えに伴う税金(約15万円)

建て替えに伴う税金もまた法律上必ず発生する費用です。
発生する税金は、以下の3つです。

  • 登録免許税 1万5,000円⇒建て替えた建物の所有権を登記する際(所有権保存登記)に必要な税金
  • 不動産取得税 13万円⇒新たな不動産を取得するときにかかる税金。建て替えの場合、新築した家屋に対して課される
  • 工事請負契約書にかかる印紙税 5,000円⇒建設工事の契約書に添付する印紙税
各税金の金額は、新しく取得する建物の本体価格を700万円として計算した場合

参考 国税庁No.7191 登録免許税の税額表 参考 東京都主税局不動産取得税 参考 国税庁No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

2.建て替え工事に直接関わる費用(約230万円)

建て替え工事に関わる費用は、建て替え期間中の仮住まいと引越し費用、古い建物の解体費用、ライフラインを確保するための屋外給排水・電気・ガス工事費用です。

項目 金額の合計
仮住まいと引越し費用 約80万円
解体費用 約70万円
屋外給排水・電気・ガス工事費用 約80万円

各項目を詳しく解説します。

仮住まいと引越し費用(約80万円)

15坪の平屋を建て替える場合、工期は3ヶ月くらいです。

もし、仮住まいの家賃が毎月10万円かかるとすれば、毎月の家賃の合計は30万円ほどです。

ただし、仮住まいへの引越し費用、初期費用などを併せると、約80万円程度は予算に入れておいた方が安心です。

建て替えは引越しが2回

建て替えでは、仮住まいへの引越し、さらに仮住まいから新築への引越しと合計2回の引越しが必要です。

そこで、活用したいのが引越し業者が提供する「建て替えパック」です。

都度、引越し業者を手配するよりも引越しにかかる費用を抑えられます。

家とダンボール家づくりより大変!?建て替え時の仮住まいの見つけ方・選び方 仮住まいに入らない荷物は、引越し業者の一時保管サービスへ荷物の一時保管は引越し業者へ…建て替えの引越し費用を安く抑えよう

解体費用(約70万)

解体費用は、解体工事の坪単価と壊す建物の延べ床面積を掛けた金額に、付帯工事費を足して計算します。

ちなみに、解体工事の坪単価は、一般的な木造住宅で約3万円(2万5,000~4万円)、付帯工事費の目安は20万~30万円です。

仮に15坪の木造住宅を解体するのであれば、坪単価の合計が45万円、さらに付帯工事費25万円を追加すると約70万円が解体費用の目安になります。

なお、解体費用を抑えるには、複数の業者から見積りを取って比較する相見積りが効果的です。

当協会が運営する解体無料見積ガイドでは、一度に複数の解体業者を無料で紹介しています。
ぜひ、ご利用ください。


解体無料見積ガイド

屋外給排水・電気・ガス工事

建て替えでも新たに電気、ガス、水道の引き込み工事が必要です。

それぞれの工事は依頼する業者によって異なりますが、相場は約80万円です。

ただ、建て替え前の配管などが使える状態であれば、費用は安く済ませられます。

家と設計図お家の建て直し費用を徹底解析!どんなものにいくらかかる? 参考 フリーダムな暮らし屋外給排水工事ってどんな工事?特徴や見積もりのポイント

3.ローンを組むために必要な費用(約50万円)

建て替えに伴いローンを組むには、抵当権の設定に必要な費用、住宅ローンの手数料・保証料、各種保険料がかかります。

項目 金額の合計
抵当権の設定に必要な費用 約8万円
住宅ローンの手数料・保証料 約22万円
各種保険料 約20万円

抵当権の設定に必要な費用(約8万円)

抵当権を設定するには、以下の費用がかかります。

  • 抵当権設定登記 約3万~4万円
  • 抵当権設定登記にかかる登録免許税 約3万~4万円
  • 住宅ローンの契約書にかかる印紙税 1万円

住宅ローンの手数料・保証料(約22万円)

住宅ローンを組む際は、金融機関に手数料と保証料を支払う必要があります。

ローンの額や金融機関によっても金額は異なりますが、700万円のローンを組むのであれば手数料が約4万円(3万~5万円)、保証料は18万円前後が目安です。

住宅ローン保証とは?
ローンの借り手が借金を返せなくなった場合に、保証会社が返済を肩代わりする制度です。
ただし、借り手の返済義務自体は消滅せず、後日肩代わりしてもらった金額を保証会社に支払う必要があります。
なお、保証料は、ローンの金額の2.5%が目安です。
参考 スゴい住宅ローン探し住宅ローンの諸費用って何?どれくらいかかる?節約する方法は?

各種保険料(約20万円)

ローンを組む際は、災害に備えて火災保険と地震保険の2つに加入するのが一般的です。

  • 火災保険料 約10万円(10年分)⇒火災、落雷、風害などの災害に備えるための保険。地震は対象外。
  • 地震保険料 約10万円(5年分)⇒地震と地震に伴う人災までが保証の対象。噴火や津波も対象。
参考 お金のカタチ火災保険の相場はいくら?保険料の算出基準や金額を抑えるコツを解説

まとめ

予算1,000万円で建て替えをするのであれば、付帯工事費と諸費用の割合が30%を超えるため、建物の本体価格は685万円程度に抑える必要があります。

下記の記事では、建物の本体価格が最も安い業者さんをランキング形式で紹介しています。
ぜひ、参考にしてください。

Rebuilding BEST PRICE【2019年版】最安値はどの業者?建て替え費用のTOP10を発表

なお、建て替えに伴う付帯工事費と諸費用の項目は数多くあります。

予算を立てる際は、漏れがないようにご注意ください。

以下の記事では、建て替えに必要な費用の項目について詳しく解説しています。
こちらも、ぜひご覧ください。

家と設計図お家の建て直し費用を徹底解析!どんなものにいくらかかる?