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老朽化した貸家の解体…立ち退きの要求に必要なこととは?

あなたの所有している家屋は、老朽化により危険な状態になっていませんか?
老朽化の進んだ家屋は自然災害時等に倒壊・破損してしまうおそれがあり、住民を常に危険に晒していることになります。

とは言っても、その家屋に現在人が住んでいる場合、ましてや貸家だった場合…立ち退きをお願いする際のトラブルや金銭的な負担など、色々と不安なことはありますよね。

今回は、貸家の立ち退きをお願いするときに気をつけるべきことをまとめてみました!

貸家解体の前に絶対にしておくべきこと

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貸家の解体工事はご自分のお家とは違い、自分の都合だけで行えるわけではありません。
その家屋に住んでいる方々は、ある日突然住んでいる場所を出て行くよう言われてしまうのですから、なるべく穏便に、双方で納得のできる形で話を進めなければなりません。

正当事由を明確に

まず貸家の解体の際に絶対に必要なのが、解体工事を行う理由を明確にしておく事です。

例えばあなたが賃貸に住んでいたとして、ある日突然理由もなく解体工事をするから出て行ってくれと言われたとしたら…納得できず、立退きに応じたくないと思うでしょう。
立ち退きを求めるには借地借家法第28条に定められた「正当事由」が必要なのです。

耐震診断を受ける

借地借家法第28条が求める正当事由において、「建物の現況」という項目があります。
つまり建物が住民に危害を及ぼす可能性を証明できれば正当事由になるということです。

具体的にどのような家屋が住民に危害を及ぼすのかというと、「倒壊・破損のおそれのある家屋」や「衛生的に問題のある家屋」などがそれに当てはまります。倒壊・破損のおそれがある家屋を証明するのに効果的なのが、耐震診断士に証明してもらうことです。

老朽化の進んだ家屋はそれだけ昔に建築されたということですので、当時の耐震基準を満たしていても現在においてはその基準を満たしておらず、万が一地震による災害が起こったときには倒壊してしまうおそれがあると診断されれば、それは十分な事由になります。

6ヶ月以上前に退去勧告

立ち退きをお願いする際には契約解除をしてもらいたい日の6ヶ月以上前に、依頼理由も明記した上で退去勧告通知を出さなくてはいけません。これは借地借家法第27条で義務付けられていて、借主は6ヶ月以内に通知されたものに対し承知しなくても良いのです。

また、通知は契約解除の1ヶ月前にも再度通知する必要があります。

話し合いで決まらなければ立ち退き料の提示を

6ヶ月前に退去勧告をしていても話し合いのみでは退去してもらえないことも多いです。

借地借家法第28条に記載されている「建物の明け渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする」という項目こそが、一般的に言う「立ち退き料」に当たります。話し合いで解決しなかったとき、正当事由として効力を増すのがこの立ち退き料なのです。
立ち退き料に定められた金額はなく、あくまで貸主が借主に対して誠意として提示するものですので、話し合いの中で決定する必要がありますが、一般的に多いケースとしては、

  • 退去勧告通知を出してから契約解除までの家賃の免除
  • 敷金の返還
  • 引っ越しにかかる費用の負担
  • 引越し先の契約金の負担

  • などがあります。

    実際にあった借主とのトラブル

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    退去勧告から話し合いがもつれ、大きなトラブルに発展したケースは少なくありません。
    実際に貸主と借主との間に起こったトラブルを、いくつかご紹介いたしましょう。

    解体ではなく耐震補強にしろと言われ、立ち退きを断られた!

    貸主「耐震診断の結果、お住まいの家屋は耐震強度に問題があると診断されました。
       解体工事をしますので、6ヶ月以内に立ち退きに応じてください。」
    借主「耐震強度に問題があるのならば、解体でなく補強工事に変更してください。
       補強工事が済んだらまたここに住み続けたいので、立ち退きには応じられない。」

    こちらは耐震診断を受け耐震強度に問題があるという証明をしたにも関わらず、解体工事には反対し補強工事の要求をしてきたというケースです。

    確かに耐震強度に問題がある家屋でも、解体工事をすることなく補強工事のみ施し、以降そのまま住み続けられるということもあります。しかし、お持ちの貸家に解体が必要ということを示すことができれば、この要求に応じる必要はもちろんありません。

    例えば木造住宅の場合、使用している材木が劣化していればいくら補強金物を取り付けても地震に強い家屋にはなり得ません。また、古い木造の家屋にはシロアリの被害が多く、基礎となる柱や土台が極端に劣化している可能性もあります。過去の震災でも、シロアリ被害の影響で倒壊してしまったとされる家屋が少なくなかったと言われるほどです。

    もしあなたが貸家を建て替える予定であれば、補強工事よりも建て替え工事のほうが現実的であることを伝えたほうが良いでしょう。補強工事・解体工事どちらの業者にも見積をもらい、借主に見てもらうというのも納得を得るためのひとつの手です。

    立ち退き料をもらっても、立ち退きには応じないと宣言された!

    貸主「立退き料も可能な限り支払いますので6ヶ月以内に立ち退きに応じてください。」
    借主「どのような理由があっても、今まで通りここに住み続けたい。
       いくら立ち退き料をもらおうが、立ち退きに応じるつもりはない。」

    こちらはどんな理由や補償があってもこの家から出て行かないと主張されたケースです。

    借主は借家法により守られていますので、貸主が借主を強引に追い出すようなことはもちろんできません。借主は、それをわかっていて無理な要求をしているのかもしれません。
    この場合、貸主の説得で立ち退いてもらえるのが一番理想的なのですが、頑として応じてくれなかった場合には、残念ですが裁判所に提訴するしかないでしょう。

    簡易裁判所で訴状の書き方を聞き、賃貸借契約の解除・建物の明け渡し請求を申し立てましょう。用意するべき事などは窓口で一通り教えてもらえます。最終的な手段にはなりますが、判決を取って確定させれば、判決にもとづいて強制退去の執行が可能になります。

    あまりに高額な立ち退き料を要求されている!

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    貸主「可能な限り立ち退き料を支払います。6ヶ月以内の立ち退きに応じてください。」
    借主「わかりました。
       では引越し費用300万円と、新しい住居の家賃の3年分を支払ってください。」

    こちらはあまりに無茶な立ち退き料を要求されてしまったケースです。

    そもそも立ち退き料には一般的な金額が定められていないため、貸主と借主の間の話し合いで決定する必要があります。そのため、話し合いが難航してしまうことが多いのです。

    立ち退き料の額は、解体工事の理由の正当性によって変わります。例えば、解体工事のあとに住宅を建て替え、新たな賃貸物件として扱うのか・解体工事のあと更地にし、土地を売却することで利益を得るのか。貸主側の事情での解体工事と認識されてしまえば、借主が高額な立ち退き料を求めてくるのは当然のことかもしれません。

    しかし引っ越し費用300万円など、実際にかかる費用よりも膨大な額を支払う必要はありません。具体的に頼む業者や手順など、借主と話してみましょう。新住居の家賃の支払いは、そもそもの貸家の契約期間よりも長い期間分であれば支払う必要がないといえます。

    話し合いが難航してしまった時は、間に不動産会社を入れて相談してみましょう。

    トラブルになってしまったら…!?

    万が一借主とトラブルになってしまったら。慌てたり、また面倒だからと妥協してしまうのもよくありません。落ち着いて対応することが大事です。

    借主を守る借地借家法

    借地借家法は、借主側を保護するためにある法律と言っても過言ではないでしょう。

    その昔貸主と借主の関係は貸主がかなり強いもので、貸主に気に入らないことがあれば借主側の事情などかまわず追いだされてしまう、というようなことが普通だったようです。
    今まで弱い立場にあり、不利な契約になりがちだった賃貸借契約において、貸主と借主の関係性を平等にするために作られたのが、この借地借家法なのです。

    しかしこの法律により、平等になるばかりか貸主との力関係は借主側に傾いてきてしまいます。正当事由があっても貸主は簡単に賃貸借契約を終了させることができないのです。

    借主は立ち退きの要求をされたときこの法律について理解していることが多いでしょう。
    解体工事の理由を正当な事由ではないと主張したり、借地借家法第28条をかざし、高額な立退き料を要求してくるような人もいます。

    そのようなとき、大切なのは自分一人で悩まないということです。
    借主との仲介役を担っていた不動産会社や簡易裁判所の窓口などに相談してみましょう。
    借主との直接の話し合いでは、相手や自分が感情的になってしまう可能性もあります。間に専門知識のある第三者を交え、落ち着いた話し合いができるようにしましょう。

    立ち退き料は義務ではない

    借主側が、もらえるならできるだけ高額な立退き料をもらいたいと考えるのは当然のことです。しかし、貸主側が立退き料を必ず払わなければいけないということはありません

    立ち退き料は相手側に納得してもらう為の一つの要素であり、正当事由を強めるためのものでしかないのです。つまり十分な正当事由があれば立退き料を払わなくてもいいということ。立退きを要求するに足る理由があれば、更に立退き料を支払う必要はありません。

    ですから、無茶な立退き料を要求された際も、貸主側が弱気になる必要はなく、現実的に話を進めていけばよいのです。借主が漠然とした金額を提示してきたときには具体的な内容を一緒に考えて、細かく内訳を決めていきましょう。

    話し合いで解決できるのが理想

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    示談で解決できなくなった時、裁判に発展してしまうのはやむを得ません。

    しかし貸主側からすれば、解体工事等でそもそも費用も時間もかかるというのに、弁護士を雇ったり証拠をまとめて提示したり、費用も時間も無駄にしてしまうことになります。

    その後の関係を悪くしないためにも、穏便に解決できるのが一番ですよね。
    諦めて相手側ばかり有利になってしまうのももちろんよくありませんが、お互いに歩み寄り、中間の意見に落ち着けることが理想的です。

    まとめ

    住んでいた家を失うのは、借主側にはとても不都合なこと。それをいかにして納得してもらうかということですから、立退きの要求が難しいのは当たり前のことかもしれません。
    時には借主側の立場にたち、自分だったらどう思うかを考えてみることで、穏便に解決することができるかもしれません。
    事前にしっかり準備をし、落ち着いた対応を心がけましょう!

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