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借家の解体工事を告げられた!地主と円滑に交渉を進めるポイントとは?

ある日突然、地主から借家の解体工事を告げられたら…。借主は老朽化が進んでいることを知っていましたが、解体工事の話は「寝耳に水」。

地主からは「災害時に備えて解体工事をすることを決めた」と、一方的な説明を受けました。借主は現在の物件にこのまま住むつもりでしたし、解体工事に伴う費用は大きな出費になります。

このようなケースの場合、借主はどのような対応を取れば良いのでしょう?双方にとって円滑に話しを進めるために抑えておくべきポイントをご紹介致します。

解体費用は地主が全額負担!借主に負担義務はなし

賃貸契約が解体前に切れて退去する場合、原状復帰が必要になりますが、解体工事をするために退去する場合、原状復帰に費用を払う必要はありません。ましてや、地主が一方的に解体工事を決め、借主が費用の一部を負担するなんておかしな話です。

しかし、旧法借地権で契約をしていて、かつ契約書に更地にして返却をするとの記載がある場合は、原則借主側の費用負担となることを理解しておいて下さい。

旧法借地権とは
地主さんから土地を借りる際、契約更新を続けることで半永久的に契約を継続することが出来る法律です。地主さんの立場から考えた場合、土地を貸すことにより現金収入が入ってきたので十分メリットがありました。

しかし、高度経済成長期を経て土地価格が高騰してくると、割安な地代で半永久的に返ってこない借地は地主さんから好まれなくなり、大幅に減少してします。

旧・新借地借家法のどちらが効力アリ?賃貸契約事項を必ず確認

平成4年より借地借家法が新たに施行されました⇒(新法)。これ以前に契約が成立していた借地権は旧法借地権に基いており、新法が施行されたからと言って強制的に新法へ移行されるものではありません。

新法が適用がされるのは、平成4年8月1日以降に契約をした借地権のみです。また当事者間で新法への適用を認めた場合は、更新時より新法の適用となります。

旧法では、建物を堅固建物(石造・土造・レンガ造・コンクリート造・ブロック造等)と非堅固建物(木造等) の2種類に区分しています。借地権の存続期間は、あらかじめ当事者間で取り決めのなかった場合は前者を60年・後者を30年と定めています。更新後の存続期間は前者で30年・後者で20年です。この期間中に建物が朽廃した場合、借地権は消滅します。

新法の借地権には法定更新される普通借地権と法定更新を排除する定期借地権があります。新法の普通借地権には堅固建物と非堅固建物の区別がなく、存続期間は一律に30年となっております。借主と地主側でこれより長い存続期間で設定をしている場合は、その契約内容が優先されます。

存続期間が満了し、借地契約が更新された場合には、最初の更新は20年、2回目以降の更新では10年となります。貸主・借主がこれより長い期間を設定した場合には、その期間が存続期間となります。

定期借地権の種類について

普通借地権と定期借地権において、定期借地権は主に3種類あります。普通借地権と違い、地主と借主の任意の契約になりますので、話し合いをする際にはこの法律が前提となります。

(1)一般定期借地権
借地権の存続期間を50年以上として設定されます。期間の満了に伴って借地権契約は終了し、借地権者は建物を解体して土地を地主に返還する必要があります。
(2)建物譲渡特約付借地権
借地権の存続期間を30年以上とし、期間満了時に地主が建物を買い取ることをあらかじめ約束して契約した借地権です。地主に建物を譲渡した時点で借地権は消滅します。
建物譲渡後に借地権者が建物に居住を希望する場合は、建物の借家契約を締結することになります。
(3)事業用定期借地権
事業用の建物所有を目的とし、10年以上50年未満の期間を定めて契約される定期借地権で、公正証書により契約が締結されることが要件となります。一般定期借地権と同様に期間の満了に伴って借地契約は終了し、借地権者は建物を解体して土地を地主に返却する必要があります。

事業用定期借地権は、事業専用の建物であることが要求されるので、賃貸マンションのような居住目的の建物は対象になりません。

地主の都合だけではダメ!解体の正当事由とは?

貸家の解体工事は地主の都合だけでは行うことはできません。借主からすれば、突然住んでいる物件が無くなる訳ですから、できるだけ双方が充分話し合いを重ねる必要があります。

このようなケースでは解体工事を主張する地主に対して、まず借主が行うべきことは「解体工事の正当事由」について説明を求めることです。

借主は地主に解体工事の「正当事由」を提示させる


借主は物件が老朽化していることは認識しています。問題はこれに対し、地主が適切な対応をしているかどうかです。物件の状態が借主の生命や財産に甚大な被害を及ぼすおそれがあれば、物件が耐震診断を受けている必要がありますし、耐震基準を満たすための補強工事を行っているのかどうかです。

地主から老朽化に対しての明確な証明が提出されたうえで、それでも家屋の倒壊のおそれがあると判断すれば工事は妥当な判断と言えるので、借主は解体工事に対して前向きに検討しなければなりません。

解体工事による退去が決まったら…

解体工事について双方が合意した場合、借主が翌日すぐ退去するというのは無理な話です。地主は借主に対し最低でも契約解除日の6ヶ月以上前に退去勧告通知を出さなくてはなりません。

これは借地借家法で義務づけられているものであり、6ヶ月以内に提案されたものは反故(ほご)しても構いません。

また、地主には契約解除の1ヶ月前にも再度通知する義務があります。このような法的な手続きが正式に行われない場合、地主と再度話し合いを行う必要があります。

解体工事を承諾したからといって、その後の地主の応対がいい加減であれば、借主の権利は法的に保証されていますので、慌てて退去の準備を急ぐ必要はありません

退去に関して借主は何らかの不利益を被っているので、より退去にかかる費用を軽くするためにも、物件の引き渡しと引き換えに金銭的な補償や補填を提案してみることです。

地主に対して要件を切り出すことは勇気のいることですが、交渉してみる価値は充分にあるはずです!

ここで具体的な事例を挙げてみたいと思います。

①敷金の変換
②引っ越し費用の負担
③引っ越し先の物件の契約金の負担

これらの事例はほんの一部です。その他にも地主の事情によっては譲歩してもらえる事項もあるので、あくまでも常識の範囲内で話し合いの場を持ってみましょう。

話し合いがまとまらない…。第三者の仲介を検討する

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解体工事の交渉のなかで、すべてがスムーズに話がまとまるわけではありません。地主が一旦は合意した内容を覆すことは有り得ることです。借主はその際、地主とのトラブルを避けようと言われるがままになりがちです。

客観的に明らかに地主に有利な条件を持ちだしてきた場合には直接交渉を一旦保留しましょう。

トラブルになりがちな具体例

・立ち退き料の支払いには応じてくれたが、金銭面で折り合いがつかない。
・地主が提示してきた「正当事由」が後日客観的に認められないものだった。
・定期借地契約の内容で双方の主張の相違がある。

こういった内容のトラブルは時間をかけても平行線のままで、話がまとまらない場合が多く、第三者に仲介に入ってもらうほうが早く解決します。一番身近に頼れる存在は、契約時に仲介役であった不動産会社です。双方の事情を全く知らないわけではないので、相談窓口としては適任です。

それでも収集がつかない場合には、公的機関に相談してみましょう。中立な立場で意見を聞き、ケースによっては簡易裁判所などの窓口を紹介してくれるでしょう。法的手段となると、地主からすれば解体費用とは別に弁護士等の費用がかさみますので避けたいはずです。ここで重要なのは両者が歩み寄り、バランスの取れた結論を導き出すことです。

借主側も交渉の長期化は避けたいと考えるのは当然だと思いますが、拙速な話し合いでは満足な結論には至りません。相手の立場も尊重しながら、多少の譲歩も覚悟して話し合うことが一番の近道ではないでしょうか。

まとめ

借家が解体工事をされてしまう場合、借主の日常生活に大きな影響を与えます。まず、抑えておくべきポイントは解体費用は借主が一切負担する義務はないということです。

話し合いの末、解体に同意した場合は地主から金銭的補償などをしてもらえるかを確認し、後日トラブルにならないよう気をつけて下さい。

万が一トラブルに発展してしまった場合には第三者を仲介し、冷静な話し合いの場を設ける必要があります。

ご不明な点は「あんしん解体業者認定協会」へ

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