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借地上の建物の解体工事のポイントとは

借地の解体工事

借地に関係する解体工事の際に契約内容や、土地の使い方について確認ができていなかったことで、トラブルになってしまうケースがあります。そのため、借地の建物を解体工事する際に確認しておきたいポイントを3つ紹介していきます。

借地上の建物のポイント その1

新法に基づいている建物の場合、住宅目的で契約した借地権、つまり一般定期借地権はあくまでも住宅を建築するための借地権として認められています。そのため、契約期間中に店舗などに建て替えるなどの他の利用をすることができない可能性があります。

定期借地権とは

平成4年の新法「定期借地権」の規定が新たに設けられました。定期借地権には「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の3種類があります。住宅市場において「定借マンション分譲」「定借土地区画分譲」「定借一戸建て分譲」といわれるものの多くは、「一般定期借地権」に該当します。

「一般定期借地権」では存続期間を50年以上とし、借地期間満了時に契約更新をしないこと、建物の買取請求をしないことなどを定めています。分譲価格を安く設定することができるため、土地流動化の一つとして「定期借地権」を活用していることがあります。

土地の契約

借地上の建物のポイント その2

2つめに確認したい点が、借地権の中でもその土地が「地上権」なのか「賃借権」に当たるのかです。このどちらになるのかによって、その後売却できるかが変わってきます。

地上権、賃借権の違いとは・・・

「地上権」は、他人の土地の地代を地主に払うことで、その土地を使用する権利が得られます。
※地主さんに地代を払わずに権利設定時に一括で支払うものもあります。また、居住する為であれば、建物を建てたり、改築や建て替えをすることも可能です。

「賃借権」の場合は、土地を借りる権利で、地主に賃料を支払います。この場合は、賃借権の譲渡や転貸するには、地主の承諾が必要になります。つまり、売却や建てなおしをするのには地主に事前に確認することになります。

借地上の建物のポイント その3

3つめとして、借地権を第三者に転売した場合は、契約期間の延長はないということです。
仮に借地契約期間が50年の土地で、すでに25年経過している土地の購入をし、そこに新築を建てる場合、残りの25年分しか購入者が住めないということです。それ以降も済むためには、契約満了後に購入者の方で負担して土地を更地にする必要がでてきます。

あなたが借りている土地がどのような契約内容に基づいているかを確認しないと、解体工事が行えなくなったり、また、解体工事なんて考えていなかったのに、突然解体工事をしないといけない状態にもなりかねません。

土地を借りている方は是非、土地の契約がどのようになっているかを今一度確認して頂くことをお勧めいたします。

借地借家法とは・・・

借地借家法には、新法と旧法があります。借地借家法が施行された1992年(平成4年)8月1日以前から存続する借地権に対しては、廃止された旧「借地法」が、引き続き適用されます。現在の中古市場で流通している借地権物件の多くは、旧法適用のものと考えられます。

旧「借地法」(以下、旧法と表記します)と新「借地借家法」(以下、新法と表記します)とではどのような違いがあるのか、その主な相違点について見ていきます。

存続期間の違い

借地権の存続期間は、新法では建物の種別に関係なく一律に30年となります。しかし、地主、借地人の当事者間でこれより長い期間を定めることも可能です。

旧法の場合は、建物の種類により異なります。堅固な建物とそうでない建物(非堅固建物:木造など)に分かれており、堅固な建物の種類としては、石造・レンガ造・土造・コンクリート造・ブロック造などが規定されています。旧法による最低存続期間は堅固建物で30年、非堅固建物で20年となり、これより短い期間を定めた場合には “期間の定めがないもの” とみなされます。

旧法による借地権で「期間の定めがない」ときには法定期間が適用され、堅固建物は60年、非堅固建物は30年となります。期間の定めがなければ無期限というわけではありません。

更新後の存続期間については、新法による契約の更新では、1回目が20年、2回目以降が10年です。いずれの場合も当事者間でこれより長い期間を定めることは自由です。

これが旧法の場合には、堅固建物が30年、非堅固建物が20年となっています。

解体工事にかかわる法律

借地に関わる解体工事の事例

質問
借地の基礎工事中に出てきた廃棄物の処理代

借地契約をして、施設建設工事が始まったのですが、 基礎工事でたくさん産業廃棄物が出てきました。 以前この土地を整地するときに、業者が他の家の解体工事をしたものすべてを埋めていたようです。

その廃棄物の処理代は、地主の責任で支払うべきでしょうか?以前、整地を頼んだ業者はすでに廃業していて請求できません。

かなり高額なので、他の手段がないか模索しています。アドバイスお願いいたします。

回答
>借地契約をして…
借地、すなわちあなたは借りた側ですね。

>処理代は、地主の責任で支払うべきでしょうか…
あなたは勝手に撤去してあとから費用を地主に請求するのでなく、基礎工事を中断してでも地主に撤去を要求しなければいけません。

その上で、地主が費用をあとで払うから工事を進めてくれというのならそれで良いし、地主がちょっと待て、その廃棄物がもともと誰のものであったか調査してそこへ話を持っていくとなれば、工事の長期中断もやむを得ません。

ごく最近、私の市の公共物建設で全く同じようなことがあり、裁判所も絡んだあげく最終的には、市が巨額の撤去費用を負担することになりました。

引用:教えてgoo

解体工事この場合、質問者は地主という立場でした。借地人の方が工事請負会社から、この処分代は工事費用とは別料金で支払ってほしいと請求されたため、借地人が地主である質問者の方に話がきたそうです。

完成時期の関係で工事を中断することができず、借地人が立替えて処分しているとのことです。地主の方が、過去の業者に撤去費用を請求することが難しいようですので、結局地主として支払う方法を考えられているとのことでした。

土地を借りるということは、家を借りるときと同じように、借りる側、貸す側のそれぞれの権利と責任が伴います。特に借りている立場であれば、土地の契約がどのようになっているかを確認することは大切です。

また、旧法においては、地主が借地契約の更新をしない場合には「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合、その他の正当な事由」がなければならないと定められており、この正当事由の解釈の見解で意見が別れることが多くあったそうです。新法では「正当事由」をある程度まで明確にするとともに、財産上の給付(立ち退き料の支払い)があれば更新の拒否ができるものになりました。

土地の契約の確認とともに、旧法と新法のどちらになっているのか、そしてそれにともなう影響も検討することをおすすめします。

まとめ

借地に関係する解体工事の際に契約内容や、土地の使い方について確認ができていなかったことで、トラブルになってしまうケースがあります。そのためにも、借りている土地がどのような契約内容に基づいているかを確認することが大切です。

建物所有を目的とする借地権には、地上権と賃借権とがあります。地上権の場合には、その権利(土地の権利)を登記することができ、地上権の土地上にある建物を第三者に売却したり転貸したりすることも自由です。一方、賃借権の場合には売却や転貸にあたり、あらかじめ地主の承諾を得ることが必要になってきます。

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