借地権を返還する方法とチェックポイント

えっ?マジ!解体し借地返還をするときに気をつけることは?

地主さんから借りている土地に自分の所有する建物がある方の中には、
「そろそろ借地を返還しようと思っている」「地主さんから立ち退きを求められている」
といった方がいらっしゃるかと思います。

借地権の返還には方法がいくつかあり、それに伴い課税の有無や返還にかかる費用などが変わります。また、適用となる法律も借地によって異なり、契約期間や条件が借地ごとに違います。

そこで本記事では、借地権の返還方法の違いや、費用や契約期間などのチェックポイントについて詳しく解説していきます。

借地権の返還についてお悩みの方は、本記事を参考になさってください。

借地権に関する基礎知識

「借地権」とは、他者の所有する土地に自己所有の建物を建てるため、土地を借りる権利のことです。

なお、借地権は土地の賃貸契約を結んだ時期によって、適用される法律が異なります。具体的には、平成4年7月31日以前に契約している場合は「借地法(旧法)」が適用、平成4年8月1日以降に契約している場合は「借地借家法(新法)」が適用となります。

借主(自分)は借地権を持つあいだ旧法もしくは新法に基づき、あらゆる場面において貸主(地主さん)の合意を得ながら物事を進めていく必要があります。例えば、建物の名義変更時に手数料が発生したり、増改築・売却・譲渡等の際に貸主の承諾が必要になったり、といったことです。そのため、借主と貸主は常に良好な関係性を保つ必要があります

借地の返還を考えている場合も、借主は貸主に事前の相談を行いスムーズに事が運ぶよう努めることが大切です。

借地権返還の流れとチェックポイント

借地権の契約更新を行わない場合は、借主は貸主に対し借地権の返還手続きを行います。

借地権の返還方法は主に「無償で返還する」「有償で返還する」「第三者に売却する」といった3つの方法があり、返還の流れや課税の有無などがそれぞれ異なります。

借地権返還方法①「無償で返還する」

借地権の返還事例で最も多いパターンが、無償での返還です。

無償での返還の場合、原則として借地に建っている建物の解体工事を借主が手配し、更地しておく必要があります。

借地権を無償で返還する場合の課税について

借地権の返還にかかる課税の有無は、貸主と借主がそれぞれ個人か法人かによって異なります。

借地権を無償で返還する場合の課税は、それぞれ下記の通りです。

【借主が個人の場合】
借主が個人の場合、貸主も個人であれば双方に課税関係は生じません。貸主が法人の場合は、原則として借地権が時価で譲渡されたとみなされるため、譲渡所得にかかる所得税が課税されます。ただし「無償返還届出書が所轄税務署に届けられている場合」「建物の老朽化などにより借地権が消滅している場合」など、借地権価額がないとみなされる場合は課税関係は生じません。
【借主が法人の場合】
借主が法人の場合、借地権相当額を貸主に贈与したことに対する借地権の認定課税があります。ただし、借主が個人の場合と同様、借地権価額がないものとしてみなされる場合は課税関係は生じません。
【貸主が個人の場合】
貸主が個人の場合、借地権相当額の受像益を受けたものとして、借主が個人の場合は贈与税、借主が法人の場合は一時所得または給与所得として所得税が課税されます。ただし、借地権価額がないとみなされたことで借地権の無償返還を受けた場合は、課税されません。
【貸主が法人の場合】
貸主が法人の場合、借地権価額が生じている借地であっても、無償返還を受けたことによって借地権相当額の受贈益課税を認定されることはありません。

借地権返還方法②「有償で返還する」

貸主が契約更新を拒んでいる場合や契約の解除がなされた場合、立退料を貸主が支払い、借主は受け取ります。

また、借地権には換金できる価値があり、貸主に買い取ってもらえるケースがあります。買取価格は地価の60~90%が相場で、地価が高い土地になるほど借地権の価値も高くなる傾向にあります。ただし、貸主に金銭的な事情がある場合など、適正価格での売却が叶わないケースもあります。

また、有償での返還の場合も無償での返還と同じく、原則的には借主側で建物の解体工事を行う必要があります。しかし、契約期間が満了を迎えた場合においては、借主は貸主に建物の買い取りを請求することも可能です。この権利のことを「建物買取請求権借地借家法第13条)」と言います。

建物買取請求権の行使の可否について
建物買取請求権が行使できるのは、原則として、貸主が契約更新を拒んでいる場合や契約の解除がなされた場合です。なお、借主側に地代の未払い等の契約違反がある場合は、貸主側は建物買取請求権を拒否することができます。また借主と貸主が合意のうえで解約をする場合も、建物買取請求権の行使は認められない場合が多いようです。
参考 借地借家法 | e-Gov法令検索借地借家法 | e-Gov法令検索

借地権を無償で返還する場合の課税について

借地権を無償で返還する場合の課税は、それぞれ下記の通りです。

【借主が個人の場合】
借主が受け取った立退料は譲渡所得の収入金額となり所得税が課税されます。
【借主が法人の場合】
借主が受け取った立退料は借地権譲渡益として課税されます。
【貸主が個人の場合】
貸主が支払った立退料は土地の取得費となります。
【貸主が法人の場合】
貸主が支払った立退料は土地の取得費に加算されますが、立退料よりも借地権設定時の損金算入額が多い場合は、損金算入額を取得費に加算します。

借地権返還方法③「第三者に売却する」

借地権は、貸主以外の第三者に売却することも可能です。

万が一、貸主が借地権を買い取れない場合であっても、第三者でれば適正価格で買い取ってくれる可能性があります。

第三者への売却方法は、主に下記の2パターンがあります。

・不動産会社を通して借地権の買主を探す
・借地権の買取専門業者に売却する

ただし、第三者に借地権を売却する場合は、貸主から承諾を得る必要があります。

貸主が承諾してくれない場合は交渉が必要になる可能性があるため、このような場面でも借主と貸主の良好な関係性が重要になってきます。

借地を更地返還する場合は解体工事が必要

借地権の返還を行う際は、原則として、借地に建っている建物を解体し更地に戻す必要があります。

建物の解体に伴い発生する費用は、原則すべて借主が負担します。ただし、契約期間中の立ち退きなど貸主都合での借地権返還の場合は、解体費用を貸主が負担するのが一般的です。

借地権の返還に伴い発生する解体費用は、建物の規模にもよって異なります。平均的な30坪前後の木造住宅を解体した場合の解体費用は、120万円以上かかると言われています。解体費用については下記の記事に詳しくまとめられていますので、気になる方はあわせてご覧ください。
木造住宅の解体木造住宅の解体費用と相場のまとめ

また、解体業者への見積り依頼から解体工事の完了までの期間は、およそ2ヵ月かかります。返還期日に間に合うよう解体工事を手配する必要がありますので、早めに準備に取り掛かりましょう。

チェックポイント
解体前に借地権を売却することにより、解体費用のご負担をゼロにできる可能性がございます。借地権のついた土地に建てられた家屋を解体ご希望の方は、当協会(あんしん解体業者認定協会運営)の担当者にその旨をお伝えください。専門担当者からご説明いたします。(ご契約後のご連絡ではお手続きが間に合いませんので、必ず、事前にお伝えください)

旧法と新法の違いによる借地権返還への影響

借地権の返還に関わる旧法と新法の主な違いは「法定更新」「契約期間」です。

借地権の更新期間が満了を迎えた際は、新たな契約期間を定めて更新手続きを行うことができます。このとき、貸主に更新を拒絶する正当な理由がなく自動更新されることを「法定更新」と呼びます。

法定更新の際に貸主が更新を拒絶できる正当な理由については、新法においては明確な条件が示されています。しかし、旧法では条件の定めがありません。そのため、契約が旧法である場合、契約の更新を巡って裁判となるケースがあります。

また、旧法と新法とでは契約期間が異なります。
旧法と新法それぞれの契約期間については、下記の通りです。

旧法の契約期間

旧法においては、借地のうえに建つ建物の造り(構造)が「非堅固建物(木造など)」「堅固建物(RC造など)」かによって、契約期間が下記のように異なります。

【非堅固建物】20年以上
【非堅固建物(期間の定めがない場合)】30年
【堅固建物】30年以上
【堅固建物(期間の定めがない場合)】60年

また、更新後の契約期間についても、下記の通り定められています。
具体的には、下記の通りです。

【非堅固建物】20年以上
【非堅固建物(期間の定めがない場合)】20年
【堅固建物】30年以上
【堅固建物(期間の定めがない場合)】30年

なお、契約時の法律が旧法の場合は、更新後の契約期間についても引き続き旧法が適用されます。

新法の契約期間

新法においては、旧法のように建物の造りによる契約期間の違いはありません。

原則、すべての建物において一律の契約期間が定められています。ただし、更新後の契約期間は1度目の更新か2度目の更新かによって変わってきます。

それぞれ下記の通りです。

【最初の契約期間】30年
【1度目の更新後の契約期間】20年以上
【2度目の更新後の契約期間】10年以上

借地を更地にするときの解体業者の選び方

借地権の返還では、借地を更地にして貸主にお返しする必要があるため、借主は解体業者選びを行います。

しかし、すべての解体業者が、解体工事から整地までをきちんと行ってくれるとは限りません。解体業者の中には、綺麗な状態になるまでしっかりと整地をせず、単純に建物を解体して廃材を処分するだけという粗悪な業者も存在します。

更地となった借地がきちんと整地されていない場合、貸主にお返しする際の印象が悪くなるほか、最悪の場合は整地のやり直しを求められるなどのトラブルが発生する恐れもあります。そのため借地権返還に伴う解体工事では、解体工事から整地までをしっかりと行ってくれる解体業者を選ぶ必要があります。

複数の解体業者から見積りを取って検討しよう

優良な解体業者を選ぶためには、1社の見積りだけでなく、最低でも3社からの見積りを取ることをおすすめします。

ある建物を解体するのに必要な工程はどの業者も概ね同じであるため、見積り金額が著しく安い業者の場合、見積りにない費用をあとで追加請求される可能性があります。金銭トラブルを起こさないためには、複数の見積りを比較すると同時に、見積りの詳しい内容や工事の計画についてを解体業者に確認することが大切です。

また解体業者には、借地権の返還のため整地までしっかり行って欲しい旨を伝えることも大切です。可能であれば地主さんにも解体業者との打ち合わせなどに顔を出してもらい、「土地をどのような状態にして欲しいか」を直接伝えていただくと良いでしょう。

優良な解体業者は、施主の希望を汲み取り、解体後の土地を理想的な状態にしてくださいます。解体の目的が借地の返還であれば、整地までしっかりと行ってくれるはずです。長い間お世話になった借地をできるだけ綺麗な状態で貸主にお返しできるよう、解体業者選びは慎重に行いましょう。

まとめ

借地権の返還において大切なことは、借主と貸主が日頃からコミュニケーションをしっかりと取り、小まめに相談できるような人間関係になっておくことです。

良好な関係が構築できていることで、借地を返還せずに契約の延長を検討されている場合も、契約期間などに関してお互いが有利になるように交渉することができるでしょう。また、原則としては更地での返還が求められる借地ですが、建物を買い取ってもらえる可能性もあります。

借地権を持つあいだは、お互いが気持ち良くいられるような人間関係の構築に努め、返還の際は円満に終えられる状況をつくりましょう。

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