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えっ?マジ!解体し借地返還をするときに気をつけることは?

えっ?マジ!解体し借地返還をするときに気をつけることは?

地主さんから借りている土地に自分の所有している建物を建てているけれど、借地の期限が迫っていて借地返還を考えなくてはいけない状況も出てきます。
土地を借りている場合、長期間に渡って借りているため行動もゆっくりになりがちですが、そろそろ考えなくてはいけないっていうときにあらかじめ気をつけたほうがいいところがいくつかあります。

解体工事をして更地返還しなくてはいけないのか。その場合の手続きは?

などなど、細かく分けると疑問点はいくつか出てくるでしょう。先に知って早めに行動することでトラブル回避にも繋がり、地主さんとも良好な関係を築くことができるのです。

今回は、借地返還にまつわる事柄をまとめました。

借地権に関して知ろう!抑えるべきポイントは?!

借地借家法を知る

借地返還に関して知る前に、まずは借地権に関しておさらいしておく必要があります。

借地権とは、簡単にいうと「第三者(地主さん)の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てる」ために、第三者(地主さん)から土地を借りる権利のことを指します。

借地権の契約期間は、最低30年以上。更新する場合、同一条件での契約を前提として、1度目の契約期間は20年以上。2度目の更新の場合、10年以上の契約期間が定められています。基本的に、地主が契約更新を拒絶できる場合は正当な事由がある時のみです。

建物は自分が所有しているもので、土地は他人が所有しているという状態になります。そのため、地主さん(貸主)と自分(借主)との間で約束事があります。主に地代の発生や建物の名義を変更する時に手数料が発生したり、増改築や売却、譲渡の際にも地主さん(貸主)の承諾が必要になってきます。そのため、何かを行う場合地主さんとの話し合いが常についてまわり、関係性もとても大事になってきます。

借地返還を考える時も事前に相談したほうが、人間関係を良好に保つ秘訣であって後々の金銭トラブルを回避するポイントといえるでしょう。

新借地法と旧借地法の違い

借地法は平成4年に法律が改正され内容が違っています。おおよそ20年前に改正された法律で、旧借地法では借主を保護する内容が強く、地主さんから土地を借りた場合、自動的に契約更新ができる状態でした。つまり、半永久的に相場より安い地代で貸し続けなければならなかったのです。

もともと、戦時中から戦後では土地相場が安く、契約した時の相場で地代が決まります。高度経済成長期の影響で地価が上昇し、それでも相場より安い地代で貸し続け、半永久的に返ってこない可能性もあるのです。さらに正当な事由がない限り、契約を解除することもできないため貸主が損してしまうことに。

基本的には、堅固建物(石造やレンガ、コンクリートなど比較的耐久力が優れている建物)と非堅固建物(木造)によって契約期間は異なり、堅固建物では60年間。非堅固建物では30年間と定められています。更新後の存続期間は、30年と20年で変わってきます。契約期間中に建物が朽廃した場合は借地権はなくなります。

改正された新借地法では、最低30年以上の契約期間で地主さんが期間を決めることができます。契約更新に関しても最低の期間は定められており、一定期間後、土地が返還されるようになりました。

詳しくは、借地借家法に関して確認して下さい。

気になるのは旧借地法から続く契約

旧借地法で契約していた場合、気になるのは更新時はどちらの借地法が適用されるのかです。おおよそ20年前に改正された法律とはいえ、ずっと昔から借り続けている場合、法律はどちらが適用されるのか気になります。

新借地法では、更新のタイミングで拒絶することは可能ですが、旧借地法で契約された場合、更新後も旧借地法の適用を受けるという規定があります。これは、新借地法附則第6条に書いてあることです。つまり、旧借地法で契約した場合、更新したあとの契約期間が10年(初回の更新の場合は20年)と貸主が定めることはできないのです。

もし今住んでいる建物が借地の上に建っている場合、借地契約書を確認してみるといいでしょう。

借地返還をスムーズに行うために大切なこと

借地法の新旧関わらず、借地を返還して土地を地主さんに返そうと考えている方はまず知っておくべきことがあります。

基本的には、借主が費用を負担し解体工事を行った後に更地に戻して貸主に返却します。契約書で特に定めてない場合や特別な約束がない場合、更地返還が求められることが多いです。

貸主の何かしらの事情により立ち退きを要求された場合は、解体費用を払うことはありません。今、お住まいの建物がどのような状況で今後どうしていくのかをしっかり話し合うことが大切です。

建物の買取請求も地主に可能

借地借家法では、地主さんに建物を買い取ってもらえる可能性もあります。契約満了に伴い借地を返還する場合、建物を買い取ってもらえる要求を地主に対して行う権利が認められています。もし、今住んでいる建物が買い取ってもらえる場合、解体工事などは行わなくて済むためどちらにとっても都合のいい状況になります。ただし、建物の新しさや状態によって変わってくると地主さんの事情によって異なってくるので、この場合もまず交渉してみるのも一つの手でしょう。

法律上では、契約満了において買い取りはできるようです。途中で契約解除に至る場合は、解体工事を行い更地にして借地返還を行う必要があるので気をつけてください。

更地にする際、解体業者の選び方に気をつけよう

解体業者の選び方

契約満了に伴い、借地返還を行う上で解体業者を選んでいく必要があります。きっちり綺麗に解体工事を行い、ちゃんと整地も行ってくれる解体業者ならいいものの、業者によっては更地にする時、思った以上に綺麗に整地を行わない業者もあります。ひどい業者の中には、解体工事を行って廃材を処分して終わり……。という業者も。

理由としては、建物の解体工事は建物を建てるのと違い、広さや大きさによっては国からの認可がない状態で解体工事を行えてしまうのです。そのため、解体工事を専門とする業者意外害が取り壊しを行ったりと依頼する側としては本当に大丈夫?というのもあります。

仕事のできる解体業者を選ぼう

そのためには1箇所だけの見積もりでなく、最低3箇所からの見積もりを取ることをおすすめします。見積もりの内容を照らしあわせて下さい。建物の解体工事を行う場合は、廃材の処分費や養生費、重機の費用など必ずかかってくる費用が存在します。あまりに安いような解体見積りは、あとから追加請求を行ってくる業者も少なからずいます。その際、必ずトラブルに発展します。そうならないように見積もりの内容をしっかり相手に聞き、どのような工事プランを持っているのかも聞きましょう。

そして今回の場合は、借地返還を行うということを伝え、建物を壊した後の処理をしっかり相手に伝えることも大切です。優秀な解体業者は、建物を壊した後、次の業者に引き継ぐため後の作業がやりやすい状態で終わらせます。地主さんに返還するということなので、丁寧に綺麗に整地してくれる業者が望ましいでしょう。

また、可能であれば地主さんにも解体業者との打ち合わせや現地調査に顔を出してもらえるようにしましょう。元の持ち主に返すのであれば、どのような人が手を下すのかも気になるでしょうし、どのような形で土地が返ってきて欲しいのかも地主さんの方から伝えることができるでしょう。

長い期間地主さんにお世話になったわけだから、最後まで綺麗な形でお返しできるようにしたいですね。

解体工事業者を選ぶ際は、様々な基準があります。「私の家の取り壊しを喜んで頼める!安心できる解体業者の条件」という記事を参考に選んでください。

まとめ

更地にして借家返還長年住んだ家を解体し、地主さんに借地返還をするときに気をつけることということは、普段からコミュニケーションをしっかり取り小まめに相談できるような人間関係になっておくことが大切です。

借地の契約を延長するのか。借主としてはどれくらいの期間延長したいのかも含めて、お互いが有利になるように交渉することもできるでしょう。基本的には契約期間は30年以上という現在の法律ですが、どれくらいの期間を借り続けていたいのかも含め話すこともできますし、一度目の更新を行う際に20年のところを優遇してもらえるかもしれません。

また、本来なら解体工事を行ってから借地返還を行う必要がある場合でも建物の状況や質によりますが、買取請求を行い実際に買い取ってもらえるかもしれません。
普段から仲良く付き合っていくことが、後々のトラブルを回避する方法でしょう。

お互いが良かったと思える様に借り続け、そして返還の時も喜んでもらえるような状況を作りましょう。

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