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実家の財産はどれくらい?空き家を含む相続の手続きと税金の計算方法

相続・空き家

近い将来空き家になるだろう、地方にある実家。思い入れはあるけれど、維持費がかかり続けるならば、いずれは手放したいと考える方も多いでしょう。

この記事では、実家を相続するときに必要になる手続きや、相続する不動産がどれくらいあるか調べる方法、相続税の計算方法について解説します。

所有している不動産と毎年の固定資産税はどれくらい?

実家が地方にある方ほど、「実家が所有している土地はどこまでなのか?」「畑や山も持っていると言っていたような…」と悩まれるようです。

まずは、実家で所有している不動産がどれくらいあるのか、毎年の固定資産税額はいくらなのか、調べる方法について見ていきましょう。

家にある書類で知る

所有している不動産がどこにどれだけあるかを手っ取り早く知るには、以下のような書類を見てみるのが一番です。

  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書

登記済権利書または登記識別情報

土地や家屋などの不動産は、取得したとき、「いつ建てられた建物か」、「どこの誰が所有している不動産か」などの情報を、登記簿という帳簿に記してあります。不動産の情報を登記簿に記すことを「不動産登記」と言います。

登記済権利書または登記識別情報は、土地や家屋を取得し、不動産登記を完了したときに発行される書類です。登記済権利証はよく「権利書」と呼ばれています。

不動産登記について

登記済権利書は、土地を取得したときには土地の分が、その土地にあとから家を建てた場合は家の分が、それぞれ一冊ずつ作成されているはずです。

しかし、例えば建売住宅を取得した場合や、一度にいくつもの土地を取得し登記した場合は、複数の不動産情報が一冊に綴じられていますので、各項目をよく確認しましょう。

登記済権利書には以下のような情報が記載されています。

土地の場合

  • 所在
  • 市区町村名、あるいは字名までが表記される。

  • 地番
  • 土地ごとにつけられた番号。

  • 地目
  • 土地の用途による区分。「宅地」「田」「畑」などがある。

  • 地積
  • 土地の面積。

建物の場合

  • 所在
  • 家屋番号
  • 家屋ごとにつけられた番号。原則として地番と同じ番号がつけられる。

  • 種類
  • 「居宅」「店舗」「共同住宅(アパートなど)」など、建物の種類が表記される。

  • 構造
  • 「木造」「鉄骨造」などの構成材料と、「瓦葺き」「スレート葺き」などの屋根の種類、建物の階数が表記される。

  • 床面積
※注
「所在」には地番まで表記されている場合もあります。なお、「所在」は住所とは別のものです。

地番は土地一筆ごとに、家屋番号は家屋ごとにつけられているので、地番・家屋番号を頼りに、登記済権利書の不動産情報を確認していきましょう。

また、登記識別番号は、建売住宅を購入した場合でも、土地と建物それぞれ一通ずつ発行されます。複数の土地の場合は、一筆につき一通が発行されます。

登記識別情報って?
登記済権利書は、平成17年(2005年)不動産登記法の改正により順次廃止され、現在では、それまで書面で発行されていた情報を、英数字を組み合わせた暗号のようなものを発行し管理する、登記識別情報へと変更されています。

登記識別情報の書面には以下の項目と、目隠しシートで隠された12桁の英数字(登記識別情報)が記載されています。

・所在
・不動産番号
・登記の目的
・登記名義人

登記済権利書と登記識別情報は、情報管理の方法が違うだけで、中身は同じものです

権利書がない!でも大丈夫
登記済権利書・登記識別情報は、相続で不動産の名義変更を行う際には不要です
名義変更の登記が完了したとき、新しく登記識別情報が発行されますので、大事に保管しておきましょう。

固定資産税納税通知書

登記済権利書が見当たらなければ、毎年届く、固定資産税納税通知書を見てみるとよいでしょう。

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋などの固定資産を所有している場合にかかる税金で、納税通知書は例年4月~6月頃に各市町村(東京23区は東京都)から送られてきます。

納税通知書の中の「課税明細書」を見ると、不動産の所在や地目、評価額などが記載されています。

課税明細書
課税明細書のみほん
(引用:新宮市ホームページ『固定資産税について』より)

上のみほんでは「畑」が2項目、「山林」が2項目、合わせて4項目の土地情報が記載されています。

納税通知書の項目

固定資産税は地方税なので、複数の市で不動産を所有している場合は、それぞれの市から納税通知書が届きます

同じ年度に複数の納税通知書が届いている場合は、内容をよく確認しましょう。

また、納税通知書の中の「固定資産税 算出明細書」を見ると年間の固定資産税額もわかります。

市町村役場で調べる

もし、権利書も納税通知書も見当たらなければ、市町村役場に行って名寄帳(固定資産課税台帳)の写しを発行してもらいましょう。

名寄帳は、土地・家屋などの固定資産の情報を、所有者ごとに一覧表にまとめたものです。具体的には以下のような情報が記載されています。

土地の場合

  • 所在地(所在町・地番)
  • 地目・地積
  • 固定資産評価額
  • 登記名義人など

家屋の場合

  • 所在地
  • 家屋番号
  • 床面積
  • 固定資産評価額
  • 登記名義人など

名寄帳
(引用:久留米市ホームページ『固定資産税のしおり』PDFファイルより)

名寄帳を見れば、固定資産税納税通知書にも載らない、非課税の固定資産(家の前の私道など)や、他の人と共同で所有している不動産の情報などももれなく手に入ります。また、年間の固定資産税額の記載もあります。

ただし、市町村役場では、管轄内の不動産情報しか持ち合わせていません。そのため、複数の市で不動産を所有している場合は、それぞれの市で名寄帳を発行してもらい、調査する必要があります。

残念ながら、個人が所有している不動産を一括で管理している機関はないのです

  • 市町村役場
  • 個人名で不動産を探せるが、あくまでも市内にある不動産のみ。

  • 法務局
  • 土地・物件ごとに登記簿が作成してあるため、個人名では不動産を探せない。

不動産を相続するときは、名義変更のために法務局で手続きする必要がありますが、上記のように、法務局では土地・物件単位でデータが管理されています

法務局で不動産情報を呼び出すには、土地なら「地番」、建物なら「家屋番号」が必要です。

そのため、不動産の名義変更をするときには、法務局より先に市町村役場に行って「名寄帳」を発行し、所有しているすべての不動産の地番と家屋番号をおさえます。
(※市町村役場では、同時に「固定資産評価証明書」も発行してもらいましょう。固定資産評価証明書は不動産の名義変更に必要な書類の一つです。

その後、法務局へ行き、地番と家屋番号を頼りに不動産情報を呼び出し、不動産の名義変更手続きをするとスムーズです。

また、法務局では、不動産の細かな情報が載っている「登記簿謄本(登記事項証明書)」も、地番と家屋番号がわかれば発行できます。

不動産の名義が親のものじゃなかった?
名寄帳には名義人の情報も載りますので、必ず確認しましょう。親から土地や家を相続しようと思ったら、実は数十年前に亡くなっている祖父のものだった!というケースも少なくありません。
もし、先代名義の不動産が見つかった場合は、親のものを相続するより手続きが煩雑です。

相続に必要な手続き

被相続人が亡くなると、悲しみの中でも、数々の手続きが必要になります。

ここからは、相続が発生してから不動産を相続するまでに必要な手続きについて見ていきましょう。

相続開始からの手続きの流れ

「相続」は基本的に、被相続人が亡くなった瞬間からはじまります

1. 相続の開始
人が亡くなったときは、死亡の事実を知った日から7日以内に「死亡届」を市町村役場に提出します。
その後、火葬の手続きを済ませ、通夜、葬式、初七日などの儀式を行います。

2. 遺言書の確認
被相続人が亡くなったら、まずは遺言書の有無を確認します。家の中をくまなく探しましょう。
遺産は、法律で決められた取り分で各相続人に分配するか、相続人全員で協議して配分を決めるかなど、いくつか分割方法があります。
ただし、遺言書で特別な指示があった場合は、遺産の分配は基本的に遺言書通りに行わなければなりません。

3. 法定相続人の確認
遺言書がないときや、遺言書があっても遺産分割の指示がないときは、民法で相続人と定められた人たち(法定相続人)全員で遺産分割の協議をする必要があります。

基本的に法定相続人は、被相続人の配偶者と子どもたちです。子どもたちがいない場合には孫、第1順位にあたる相続人がいない場合には第2順位にあたる人たちが相続人となります。

法定相続人の範囲
相続人の範囲

4. 相続財産の確認
被相続人から引き継ぐ財産を「相続財産」と言います。相続財産は、不動産や預貯金などのプラスの財産から、借金や保証債務(連帯保証人としての義務など)などのマイナスの財産までさまざまです。

5. 相続方法の選択
相続には、単純承認・限定承認・相続放棄という3つの方法があります。

  • 単純承認
  • プラスの財産もマイナスの財産もすべて無条件に相続する。

  • 限定承認
  • マイナスの財産があった場合はプラスの財産でのみカバーし、カバーできなかった分を相続人が支払う義務はない。ただし、プラスの財産が残った場合は相続する。

  • 相続放棄
  • プラスの財産もマイナスの財産もすべて放棄する。

6. 遺産分割協議
遺言書がない場合、法定相続人は遺産をどのように分配するか協議し、「遺産分割協議書」を作成する必要があります。相続人全員の合意がなければ、協議の結果は無効になります。

7. 相続財産の名義変更手続き
遺産分割協議が済んだら、相続人それぞれが相続財産の名義変更をします。不動産の名義変更は「相続登記」と呼ばれています。

8. 相続税の申告・納付
相続税は、相続によって得た財産に対して課され、相続の開始から10ヵ月以内に申告・納付しなければなりません。

以上のように、相続には数々の手続きが必要です。各手続きには期限があるので、注意しましょう。

相続開始から手続きの流れ

不動産の相続登記

ここからは、相続をした不動産の名義変更を行う手続き(相続登記)について見ていきましょう。

不動産を相続するには、不動産の所有権を相続人へ移すための登記(所有権移転登記)が必要です。

所有権移転登記は、それぞれの不動産がある地域を管轄している法務局で手続きします。各法務局の管轄については法務局のページで確認しましょう。(法務局ホームページ『管轄のご案内』)

相続登記には以下の書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 申請書の書式は、遺言書の有り無しなど、それぞれの条件で違います。(詳しくは法務局のページをご覧ください)

  • 相続する不動産の登記簿謄本
  • 被相続人の住民票の除票
  • 本籍の記載があるものを用意します。

  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
  • 現在の本籍地で被相続人の戸籍謄本を取得したら、そこから出生までさかのぼって戸籍を集めます。

  • 相続人全員の現在の戸籍謄本
  • 遺言書または遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 不動産を取得する相続人の住民票
  • 相続する不動産の固定資産評価証明書
(※遺言書どおりに相続する場合は、他の相続人の戸籍謄本と印鑑証明書、遺産分割協議書は不要です)

相続登記は義務?
相続登記には法律上、特に期限はありませんが、名義変更をしなければ不動産は売却できません

近ごろ、「所有者不明」のために誰も手を付けられない土地が各地で増え続け、社会問題になっています。

所有者不明の土地は、所有者が亡くなったときに相続登記をせず、そのまま時が経ってしまい、相続人にあたる人たちがたくさんいすぎて遺産分割協議ができず、放置されている場合が多いのです。

不動産の相続登記は、後世のためにも、非課税分ももれなく、早めに済ませておきたいですね。

税金の計算方法は?

ここからは「相続税」と、相続した不動産を売却した場合にかかる「譲渡取得税」についてご紹介します。

なお、相続税と混同しやすい税金に「贈与税」があります。合わせて確認しましょう。

  • 相続税
  • 財産を持っている人が亡くなった後、その財産を誰かが受け継ぐ場合にかかる税金。

  • 譲渡取得税
  • 不動産を売却して得たお金にかかる税金。相続した不動産を売却した場合にもかかる。

  • 贈与税
  • 財産を持っている人が生前、誰かに財産を渡したとき、もらった側にかかる税金。

相続税の計算方法

相続税を計算するにはまず、課税対象になる遺産の総額(課税遺産総額)を算出しなければなりません。

まずは、プラスの財産やマイナスの財産、さらに「みなし相続財産」など、すべての財産を調査し、正味の遺産総額を算出します。

正味の遺産総額から基礎控除額を差し引いて残った分が「課税遺産総額」です。

課税遺産総額

(※「みなし相続財産」は、生命保険金や死亡退職金など、被相続人から相続した財産ではないものの、被相続人が亡くなったために取得することになった財産を指します。相続人の人数×500万円までは非課税です)

基礎控除額

基礎控除額は、以下のように計算します。

基礎控除額:3000万円+(600万円×相続人の人数

(例)相続人が妻と子供2人だった場合

3000万円+(600万円×3人) = 4800万円

参考 No.4152 相続税の計算|国税庁No.4152 相続税の計算|国税庁

ちょっとややこしい?相続税額の出し方

相続税額の計算の仕方は少しややこしいので、例を挙げて計算方法をご紹介します。

例えば、相続する「正味の遺産総額」が1億4800万円あったとします。相続人が妻と子供2人の計3人だった場合、基礎控除額が引かれると、「課税遺産総額」は1億円です

まずは、この課税遺産総額を仮に法定相続分で分割したとして、各相続人の相続税額を算出し、相続税が全部でいくらになるかを計算します

仮に法定相続分で分ける

税額は、相続税の速算表を用いて算出します。

法定相続分に応じた
取得金額
税率 控除額
1000万円以下 10% なし
3000万円以下 15% 50万円
5000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円

(参考:国税庁ホームページ『相続税の税率』)

法定相続分で遺産を分割したとして、取得する金額は、今回の例では配偶者が5000万円、子が2500万円ずつです。

取得金額に応じて、速算表にある税率を取得金額に掛け、控除額を差し引きます。すると、仮の各相続人の税額が算出できます。

各相続人の税額をすべて足して、相続人全員で支払う相続税の総額を求めます。

相続税の総額

今回の例では、1450万円が相続人全員で支払う相続税の総額です。

この1450万円を、今度は実際に受け取る遺産の割合で分け、実際の相続税額を算出します

実際に支払う相続税

配偶者は、一定額までは税額の軽減が受けられます。今回の例では、相続税はかかりません。

子はそれぞれ、受け取る遺産の割合分、税金がかかっています。今回の例では、435万円・290万円が実際に支払う相続税額です。

以上が、相続税の計算の仕方です。

「小規模宅地の特例」は受けられる?

相続する土地は、いくつかの条件を満たしていれば小規模宅地の特例が適用され、被相続人が住んでいた自宅の土地、330㎡(100坪)にあたる部分までの価額が80%減額され、その分が遺産総額から差し引かれます。

(例)被相続人の自宅の土地が5000万円の価額とされていた場合

5000万円×80% = 4000万円
遺産総額から4000万円が差し引かれる。

また、事業で使っていた土地なども特例が受けられるかもしれません。土地を相続する際には要件などを必ずチェックしましょう。

参考 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)|国税庁No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)|国税庁

相続した不動産を売却した場合にかかる「譲渡所得税」

不動産を売却して得たお金(譲渡所得)には、譲渡取得税がかかります。

譲渡所得税は、相続した不動産を売却した場合にも相続税とは別にかかります

まずは、課税される金額(課税譲渡所得金額)の出し方を見てみましょう。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

譲渡取得税

以上のように算出した課税譲渡所得金額に税率を掛けて、譲渡取得税額を計算します。

税率は「長期譲渡取得」と「短期譲渡所得」で違い、不動産を売った年の1月1日現在で、不動産の所有期間が5年以上の場合は「長期譲渡取得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

(引用:国税庁ホームページ『土地や建物を売ったとき』より)

相続した不動産は、取得費がわからないケースがかなり多いのですが、取得費不明の場合は譲渡価額の5%を取得費として計算します

取得費がわかりさえすれば、譲渡所得税がかからない例もあるのですが、取得費がわからずに譲渡価額の5%で計算すると、土地が高く売れるなどした際、高額な譲渡所得税がかかってしまうケースもあります。

「空き家の3000万円特別控除」の要件を満たしているか確認しよう!

そこで活用したいのが、「空き家の3000万円特別控除」の特例です。

本特例は、相続で取得した不動産を売却するとき、要件を満たしていれば、譲渡価額から最大3000万円を控除してもらえるというものです。

要件の一例

  • 昭和56年(1981年)5月31日以前に建てられた建物(旧耐震基準で建てられた建物)であること
  • 相続開始の直前まで、被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  • 相続により土地および家屋を取得すること
  • 相続開始日より3年が経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
  • 譲渡金額が1億円以下であること
※注
耐震基準を満たしている家屋であれば、そのまま譲渡しても特例が受けられますが、耐震基準を満たしていない場合は、耐震リフォームをしてから譲渡するか、建物を壊して敷地のみを譲渡するかしないと特例が受けられません。注意しましょう。

2019年4月からは対象の拡充も行われ、それまでは「被相続人が相続の開始直前に居住していること」という要件を満たしている必要がありましたが、「相続の開始直前に老人ホーム等に入居していた場合」も対象になりました。

また、2019年12月31日までとされていた適用期間は2023年12月31日までに延長されています。

相続した実家を売却する際は、本特例が活用できるとかなりの節税ができます。ぜひ、要件などを確認してみてくださいね。

参考 住宅:空き家の発生を抑制するための特例措置 - 国土交通省住宅:空き家の発生を抑制するための特例措置 - 国土交通省
被相続人と同居していた場合は特別控除は受けられない?
生前の被相続人と同居していた、または、被相続人の自宅を相続した後、相続人が自宅として住んでいた家を売却する場合は、「空き家の3000万円特別控除」は受けられません。

ただし、「マイホームを売ったときの特例」ならば受けられるかもしれません。

マイホームを売ったときの特例
(引用:国税庁ホームページ『マイホームを売ったときの特例』より)

本特例にもいくつか要件があります。詳細については国税庁のページをご確認ください。
参考 No.3302 マイホームを売ったときの特例|国税庁No.3302 マイホームを売ったときの特例|国税庁

まとめ

人が亡くなったとき、遺された人たちは、たくさんの手続きをする必要がありますね。

この記事では、特に「土地・建物などの不動産を相続する場合」に注目して手続きなどを確認してきました。その他の財産を相続する場合にも、必要な手続きや、税金を軽減できる特例などがあるかもしれません。ぜひ、事前に確認してみてくださいね。

また、実家を売却せずに持ち続ける場合は、固定資産税がかかります。固定資産税については以下の記事が詳しいので、ぜひ参考になさってください。

家と税金建て替えで固定資産税が上がる!?税金が高くなる原因と計算方法