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沼津市の相続で抑えるべき点は?地価上昇で相談案件も増加

沼津市は駿河湾に臨む伊豆半島の付け根に位置する港町です。 行政機関では相続や遺言、贈与などの司法書士相談を行っています。

明治時代には政財界の著名人が別荘を建て、皇族が御用邸を造営したことから、別荘地としての不動産価値も高いのが特徴です。

鉄道や高速道路などの交通の便も良いことから、不動産を所有する首都圏在住者の相続相談も多くなっています。

沼津市の不動産価値は?保養地などの特殊性も評価のポイント


沼津市は気候が温暖である他に、箱根や伊豆半島への観光拠点にもなっています。保養地として不動産を所有しているケースも多く、相続に関して遠方からの相談も多く寄せられています。

不動産や家屋は、居住しているケースと別荘などの不定期かつ短期に利用しているケースでは税率が変わってきます。沼津市に居住している方は通常の相続手続きで進めていけますが、東京などに生活の拠点を置かれている方は不動産登記などの手続きに時間がかかります。

相続登記の管轄について

遠方に土地や不動産を所有しているケースでの具体的な手続きをご紹介していきたいと思います。

被相続人が死亡した際には、不動産の名義変更(相続登記)を行う必要があります。不動産の名義変更は不動産を管轄する法務局に申請する必要があり、例えば、横浜市にある不動産なら横浜地方法務局、千葉市にある不動産なら千葉地方法務局に申請しなければいけません。

遺産相続において被相続人が別荘を所有している場合は、自宅以外の不動産も名義変更しておく必要があります。名義変更などの面倒な手続きは個人で行うには時間・作業などに限界があるため、司法書士に遠方の不動産の相続登記を依頼することをお薦めします。

定年などを期に引っ越しをするというの方法もある!

住んでいない物件は、建物の老朽化が加速します。空気の入替えがされず、雨漏れや台風等による破損等が起きても発見が遅れてしまいます。

一時的に修繕工事をしてやり過ごすのも良いですが、遠方であればあるほど時間がかかります。また、現在の住居と2軒の建物を所有することになり、維持費も2倍になります。相続トラブルを避けるためにも、相続人数が多い方は引っ越しなどをして不動産を整理するのもひとつの方法です。

沼津市内在住なら利用したい!行政サービスがコンビニでも受けられる!


相続では手続きに関する様々な書類が必要です。多くの方は役所で申請しなければいけないと思いがちですが、沼津市ではコンビニエンスストアの各店舗に設置されているマルチコピー機を利用して住民票の写し等を取得できます!

サービスを利用するためには利用者証明用電子証明書付きのマイナンバーカードが必要ですが、わざわざ役所まで足を運ぶ手間が省け、大変便利です。

沼津市内のコンビニで取得できる証明書

①住民票の写し
②世帯全員分または世帯の一部
③本籍・戸籍の筆頭者名の記載の有無
④世帯主名・世帯主との続柄の記載の有無
⑤印鑑登録証明書
⑥本人の印鑑登録証明書(沼津市で印鑑登録をしている人のみ)

沼津市とコンビニのマルチコピー機のやり取りは暗号化した専用回線で通信し、証明書発行後はデータが消去されるようになっています。申請から手数料の支払い・証明書の受け取りまで、すべてをご自身で行うため他人に見られることはありません。

しかし、買い物客で混雑していたり、マルチコピー機の利用者が他にいる場合には焦って行う必要はありません。取引の最後には取り忘れ防止のため、音声と警告表示で注意を促します

証明書発行に関しての注意事項と交付はできないもの

  • 本人以外の印鑑登録証明書
  • 本人(本籍地・住所がともに沼津市にある方)の現在戸籍の謄本及び抄本
  • 除かれた戸籍の交付
  • 改製原戸籍の交付
  • 他の世帯の方の住民票の写し(世帯分離をしている場合)
  • 転出者、死亡者等の住民票の写し
  • 住民票コード記載の住民票の写し

※なお、住民登録が沼津市以外の方、本籍地が沼津市以外の方は利用できません。

利用時間 6時30分~23時(全証明書共通)

利用できる店舗

  • セブン‐イレブン
  • ローソン
  • ファミリーマート
  • ※マルチコピー機を設置していない店舗では利用できません。

    取得に関してはマルチコピー機をご自身で操作します。また、証明書交付サービスを受ける場合にはマイナンバーカード暗証番号(4桁の数字)の入力が必要ですので個人情報の管理には充分注意して下さい

    証明書発行手数料

    住民票の写し・印鑑登録証明書:1通300円
    戸籍証明:1通450円
    ※全ての証明書が有料扱いです。免除を受ける方は窓口で交付申請をして下さい。

    申請に必要なもの

    1:マイナンバーカード
    2:証明書発行手数料

    「コンビニで証明書を発行して安全なの?」と思われる方も多いでしょう。沼津市では証明書の発行にマイナンバーカードとパスワードによる厳格な本人確認が必要な処置をしており、なりすまし等による不正な取得の心配はありません。

    沼津市の不動産を相続する方へ~住宅への課税方法をおさらい

    相続時の課税基準となる、固定資産税・都市計画税などは、毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。市区町村が税額を計算し、納税義務者に納税額を通知し、納税者はそれに基づき税額を納付します。

    税額は固定資産税評価額(用語解説参照)を課税標準として計算されます。固定資産税評価額は3年に一回見直すことになっており、住宅や住宅用地については課税標準や税額の軽減措置があります。

    宅地の税額計算

    (注1)負担水準=前年度課税標準額÷現年度評価額

    ※住宅用地の税額計算では、税の負担を軽減するために、税額計算の基になる課税標準額を減額する特例措置が適用されます。

    住宅用地特例率


    現在は、税負担の公平を目指した調整中のため、負担水準(注1)により、計算方法が異なっています。

    (1)小規模住宅用地

    200㎡以下の住宅用地(200㎡を超える場合は、住宅1戸あたり㎡までの部分)を小規模住宅用地といいます。たとえば、500㎡の敷地に、二軒のアパートが建っている場合は、200㎡×2戸=400㎡が小規模住宅用地となります。

    (2)その他の住宅用地

    小規模住宅用地以外の住宅用地をその他の住宅用地といいます。たとえば、300㎡の住宅用地(1戸建て住宅の敷地)であれば、200㎡が小規模住宅用地で、残りの100㎡がその他の住宅用地となります。

    次のような場合は、住宅用地の特例が適用されません

    住宅用地は住宅を維持し、又はその効用を果たすために、一体として使用されている土地をいいます。

    したがって、賦課期日(1月1日)において新たに住宅の建設が予定されている土地や、住宅が建設されつつある土地は住宅用地とはなりません。

    ただし、もともとあった住宅の建替え中で一定の要件を満たしている土地であれば、住宅用地と取り扱うことができます。

    建替えの場合に住宅用地として取り扱う一定の要件

    ・前年度賦課期日に住宅用地であること
    ・賦課期日に建築着手され、翌年度の賦課期日までに完成
    (適切な工事期間を定めて工事が進行中である場合を除く)
    ・建替えが、建替え前の敷地と同一の敷地で行われる
    ・前年度と今年度の土地、家屋の所有者が同一である

    ※住宅用地の特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積(家屋床面積の10倍が上限)に、下表の住宅用地の率を乗じて求めます。

    MEMO
    住宅用地の面積=家屋の敷地面積×住宅用地の率

    住宅用地の比率

    市内に同一人が所有する土地の課税標準額の合計が次の金額に満たない場合には固定資産税は課税されません。
    【土地➡30万円】
    ※土地の固定資産税について免税点未満のものは、都市計画税も課税されません。

    市内に所在する家屋に対して、毎年1月1日(賦課期日)現在の所有者に課税されます。税額は固定資産税の課税標準額に1.4%の税率を掛けたものです。

    評価の仕組み

    固定資産評価基準によって再建築価格を基準として評価します。

    MEMO
    新築家屋の評価
    評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率

    ①再建築価格

    評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点でその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。

    ②年減点補正率

    家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価をあらわしたものです。

    ③新築家屋以外の家屋(在来分家屋)の評価

    評価額は、新築家屋の評価と同様に求めますが、[/box]再建築価格は建築物価の変動分を考慮します。なお、評価額が前年度の価額を超える場合は、前年度の価額に据え置かれます。
    (なお、増改築又は損壊などがある家屋は、これらを考慮して再評価されます。)

    まとめ

    相続では手続きによって専門家が可能な業務が定められています。法律によって内容が決められており、弁護士は一番頼りになる存在です。

    ですが、行政書士法や税理士などに依頼・相談しても充分カバーできる内容もあり、手続きにどれくらいの時間がかかるのか相談した上で費用とのバランスを考えてみましょう。

    最近では銀行や信託銀行などで相続業務を取り扱っているケースがあります。しかし、最終的には有資格者に依頼して手続きを進めるので、なるべく費用を軽減したい方は行政や法テラスなどに連絡をして、弁護士などを紹介してもらう方法もあります。