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混同しがちな税の仕組み!固定資産税評価額と相続税の関係とは?

固定資産税評価額相続税評価額は異なる税ですが、税の性質は相互関係の構図にあります。

まず、相続税評価額を倍率方式によって算出する場合、固定資産税評価額がそのまま計算の基礎となります。

また、固定資産税路線価は地価公示価格の約7割、相続税路線価は地価公示価格の約8割程度となるため、固定資産税評価額からその割合を割り戻すことにより、大まかな相続税評価額の目安を知ることができます。

地価公示・路線価・固定資産税評価額の違いは?

一つの土地には、異なる4つの価格が成立するとされています。

①公示価格
②相続税路線価
③固定資産税評価額
④取引価格

    
上記に挙げた4つの価格です。これを1物4価といいます。

※地価公示・相続税路線価・固定資産税評価の相互関係
➡公示価格を「100」として、概ね相続税路線価を80、固定資産税評価額を70と均衡化が図られています。

1物4価のイメージ
・公示価格→5,000万円
・相続税路線価=4,000万円
・固定資産税評価≒3,500万円
・時価≒5,000万円

 

公示地価とは

公示地価は「地価公示法」に基づき、国土交通省が毎年1回公示する標準地の価格で実施されています。

公示対象は原則として「都市計画法」による都市計画区域内ですが、都市計画区域以外でも土地取引が相当程度見込まれるものとして省令で定められた区域が対象に加わります。公示される価格はその年の1月1日時点で、3月中旬頃に発表されます。

土地価格動向の指標として、市場の需給動向を反映した中立公正な価格です。

そして、この地価公示価格は相続税路線価固定資産税評価の基礎となります。相続税路線価や固定資産税評価額は地価公示価格を基準とするため、地価公示価格が変動することで、これら課税評価額も変動する関係にあります。

公示地価は公共事業用地の取得価格算定の基準とされるほか、「一般の土地取引価格に対する指標となること」「適正な地価の形成に寄与すること」が目的とされています。

それぞれの地点につき、2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定評価を行ない、その結果を調整したうえで価格が決定されるため、標準地の単位面積あたりの正常な価格(更地価格)というのが建前です。公示される際には以下の6項目に分類されます。

①住宅地
②商業地
③宅地見込地
④準工業地
⑤工業地
⑥調整区域内宅地

相続税路線価とは

A:道路面に対して価格が付けられている。
B:公示地価などが敷地そのものについての価格(単価)なのに対して、路線価は一定の距離をもった「路線」に対しての価格。

つまり、その路線に面する宅地の価格(単価)はすべて同じという考え方です。個々の敷地における価格はその形状などに応じて補正をします。ただし、大都市部の幅の広い路線などでは、上り車線側と下り車線側、あるいは道路の途中から別々の異なる価格が付けられる場合もあります。

公示地価や基準地価における評価時点は毎年1月1日ですが、これが公表されるのは7月1日となっています。路線価図には1平方メートルあたりの単価が千円単位で表示されていますので、たとえば図中に「200」とあればその単価が20万円ということになります。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、各市町村が固定資産税を算定する際の基準となる価格です。3年ごとの評価替えで、地価変動の大きい都市部では毎年、 時点修正されています。

・土地の固定資産税評価額は、個々の個別性を反映した価格
・建物の固定資産税評価額は、画一的に減価償却した価額
・建物の固定資産税評価額は、残価率を20%とし画一的な減価償却した価額

しかし、木造建物であれば、築15年ぐらいのものであれば、市場価格が0となる場合もあります。このような場合、固定資産税評価額は時価を超え適切な時価とはなりません。

基準地価とは

公示地価とよく似たものに基準地価があり、調査は昭和50年以降、毎年実施されています。価格の性質や目的、評価方法などは公示地価とほぼ同様で、大きく異なるのは価格時点(基準日)が7月1日であることです。こちらは毎年9月20日頃に公表されます。

また、根拠となる法律が「国土利用計画法施行令」であること、調査の主体が都道府県(→公示地価は国)であることなどが異なっています。

さらに、公示地価が都市計画区域内を主な対象とするのに対して、基準地価は都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地なども含んでいます。調査の対象となる基準地の多くは公示地価と異なっていますが、一部は 公示地価の標準地と重複しているため、半年ごとの地価動向を確認することができる場合もあります。

相続する土地の価格はどう決まるのか?そのポイント!


国税庁の統計によると、財産の種類別を見ると、土地にかかわる被相続人が約52,000万人と全体の90%で、相続税といえばほとんどが土地にかかわるものでした。

日本では「3代続けば財産がなくなる」と言われるほど高い税率で知られる相続税だけに、土地の価格が気になります。土地の価格は、誰が、どのように決めるのでしょうか?

時価の意味は?

相続税法では、土地に限らず相続する財産の価値は「時価」となっています。簡単に言うと時価とはその時々に市場で成立している相場です。

土地の価格を国や自治体が定めて定期的に発表するいわゆる公示地価には、地価公示価格(国土交通省)や地価調査(都道府県)、相続税路線価(国税庁)のほか固定資産税路線価(市区町村)などがあります。いずれも大きな違いはありません。一方、実際に取引される価格には相場(地価水準)は、その時々の状況により安くなったり、高くなったりします。

路線価とは?

では、次に路線価について見ていきましょう。路線価とは国税庁の財産評価基本通達では「売買実例価額、公示価格(地価公示法)、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基に、国税局長がその路線ごとに決めた1㎡あたりの価格」とされています。この価格に土地の面積を掛けると評価額となります。

ただ、土地の形が複雑であったり、2つの道路に面していたりする場合は、土地の状況による補正(加算や減算)がなされます。この評価方式を路線価方式といいます。

路線価が付けられる道路は「不特定多数が通行する道路」と定義されていますので、対象は主に市街地の道路となります。私道など路線価が付かない道路もありますので、必要ならば税務署へ申請して「仮路線価」を付けてもらうこともできます。

一方、路線価がない土地を評価する場合には、固定資産税評価額に、国税局長の定める倍率を掛けて相続税での評価額とします。これを、路線価方式に対して倍率方式といいます。

「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

「地価公示価格の8割程度が路線価」は正しい?


1980年代後半、いわゆる昭和のバブル期に異常な地価高騰がありました。これに対処するため、1989年に「土地に対する基本理念と土地施策の基本事項を定めるための土地基本法」という法律が制定されました。

「相続の時に路線価を使うと、公示価格より2割程度安いので節税になる」という通説がありました。しかし、現在の都心で顕著ですが、地価の変動が激しくなると地価公示価格と路線価のバランスが崩れることがあります。実際に、昭和のバブル崩壊後には、路線価が地価公示価格より高いという逆転現象がみられた時もありました。

このように算定方法はいろいろありますが、税務署では当然ながら、上部組織である国税庁が発表する「相続税路線価」を採用しています。このため「国税路線価」と呼ばれますが、単に路線価と言うことが普通です。つまり、相続税にかかわる土地の価格は路線価によって決まるということです。

まとめ

土地の評価については、国税庁が定める財産評価基本通達で具体的な評価方法を定めているものの、評価方法を単純に適用できないケースもあります。

土地を相続する場合、税額の基準となる土地は時価で評価されます。相続する際には、路線価だけでなく、公示地価や実際の取引価格、いわゆる相場(地価水準)にも目を向けておいたほうがよいでしょう。

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