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子供に不動産を相続させる!マンション売買によるメリット

不動産売却ではどんな税金がかかるのでしょう?相続した家や土地を売却し、現金化すると多くのメリットがあります。

遺産として親族と平等に分配しやすくなり、相続税における納税資金に充てることも可能だからです。

ただし、家屋や土地を売却する場合、税金や諸経費などの出費がかかります。相続にかかる納税には「印紙税」や「譲渡所得」など、諸経費の金額が予想以上に膨らみます。「売る」「買う」だけではない、相続におけるお金の流れを整理してみたいと思います。

親のマンションを相続したら相続税はどれくらい?


引用元:関東法務局

小規模宅地等の特例を活用すれば、相続税がゼロになることもある!

「一人あたり〇〇万円もの相続税を払わなければならないなんて…」相続の際、多くの方が予想以上の税額に驚かれます。

不動産の相続で大幅に節税できる方法として、最も有効なのが小規模宅地等の特例と呼ばれるものです。 この小規模宅地等の特例を使うには、いくつかの条件を満たす必要があります。

チェックポイント
子が親のマンションで同居していた場合
マンションを例に、相続人である子「A」が親と同居していた場合を考えてみましょう。 子どもがマンションに同居していたケース この場合、子「A」の相続分については小規模宅地等の特例が適用されます。 今回のケースでの特例の内容は、子「A」の相続するマンションのうち敷地利用権の評価額が80%減額されるというものです。

特例の計算式とは?

課税遺産総額のうち敷地利用権の評価額を3,000万円と仮定した場合…子ども「A」の相続分は以下のとおりです。

①3,000万×50%=1,500万円です。この1,500万円について80%の減額が適用されます。 1,500万円×(1-0.8)=300万円
子ども2人の相続する課税遺産の総額は、以下のような計算になります。
②1,500万円+300万円+300万円=2,100万円
⇒2,100万円-(3,000万円+600万円×2)=-1,500万円

礎控除分で課税遺産総額がゼロになったので、相続税もゼロになりました。

子が親と別居していたとしても、「家なき子」特例が使えるかも?

もし、親と別居していたら小規模宅地等の特例は使えないのでしょうか?子どもは成人しているが「独立」はしている…。

つまり、親と同じマンションで同居していないケースです。 そのような場合でも小規模宅地等の特例が使える場合があります。 例えば子「A」や子「B」が借家(賃貸マンションやアパートを含む)に住んでいたケースです。

相続にかかる税金をチェック!

MEMO
印紙税
・売買契約書に印紙を貼って納める国税。
・不動産を売るときには「売買契約書」を取り交わす。この契約にかかる税金が印紙税で、印紙を契約書に貼ることで納税する。
・税額は契約金額によって違い、税額は表の通り。2018年3月31日までに作成される売買契約書は税額が軽減されている。

譲渡所得課税についてのポイントは?

売却益に課税され、所得税や住民税がかかります。不動産を売却して利益(売却益)が出ると「譲渡所得課税」の課税対象になります。売却(譲渡)価格から取得費譲渡費用を差し引いた売却益(譲渡所得)に税率をかけたものです。

つまり、相続した不動産の売却価格が【取得費+譲渡費用】よりも低い金額だった場合は譲渡所得が発生しないため、譲渡所得課税はかかりません。逆に、購入時よりもうんと高い価格で売れて、取得費と譲渡費用を差し引いても利益がある場合は、所得税と住民税がかかることになります。

なお、購入時の価格が分からないときは、売却価格の5%を取得費として計算。購入時の価格が売却価格の5%よりも安かった場合も、売却価格の5%を取得費とすることができます。

5年超保有した不動産の譲渡所得の税額計算式

注意
【譲渡所得課税は保有期間で税率が変わる】

譲渡所得課税は、自分がその不動産の所有者になってから売却した年の1月1日までの保有期間が5年超なのか5年以下なのかで税率が違ってくる。この保有期間が5年超の「長期譲渡所得」のほうが税率は低く(所得税15%、住民税5%)、保有期間5年以下で売却した「短期譲渡所得」は税率が約2倍(所得税30%、住民税9%)です。なお、相続した土地・建物を売却する場合、相続した人ではなく、被相続人がその不動産を取得した日からを保有期間とします。

●保有期間が5年超の「長期譲渡所得」の場合
課税譲渡所得金額×20%《15%(所得税)+5%(住民税)》=譲渡所得税額
           
●保有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合
課税譲渡所得金額×39%《30%(所得税)+9%(住民税)》=譲渡所得税額

※平成25年(2013年)から令和8年(2027年)までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

MEMO
※相続した土地・建物の取得費については、被相続人の取得費を引き継ぐ。保有期間は被相続人がその不動産を取得した日からカウントされる。

売却にかかる税金を安くできる特例は?

家や土地の売却価格から、購入時の価格や仲介手数料などの取得費を差し引いた利益に課税される譲渡所得課税。売却価格と【取得費+譲渡費用】の差が大きければ大きいほど、税額も大きくなります。

例えば、実家が古く、購入したときの金額は今の相場よりもずっと低いのに、好立地のために高く売却できた場合や、購入時の価格が分からずに取得費が売却価格の5%とされる場合、税額が多くなりがちです。

【取得費加算の特例】

相続税が発生し、3年以内の売却ならば税負担が軽くなります。不動産の所有期間が長いほうが税率が低くなる仕組みですが、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、税負担が軽くなります。売却価格から、取得費や譲渡費用のほかに売却した土地や建物に対する相続税額を加算でき、課税対象になる譲渡所得を少なくすることができます。

【相続税申告期限から3年以内に売却したときの課税譲渡所得金額】

(売却(譲渡)価格)-(取得費・譲渡費用+売却した不動産に対する相続税額)=課税譲渡所得金額

マンションを相続する注意点


相続が発生するまで何の対策もしなかった場合、マンションは遺産分割協議でもめる要因になります。

お金であれば相続人で平等に分配できるのでトラブルになりにくいのですが、マンションは簡単には分割できないのです。

また、マンション以外にも財産があればマンション相当額のほかの財産で平等に分割できるかもしれませんが、相続財産がマンションだけだった場合、トラブルになりかねないのです。

3000万円特別控除

2019年末まで、譲渡所得3000万円以内なら譲渡所得課税はかかりません。
マイホームを売却したときに利益、つまり譲渡所得が出ても、3000万円まで控除できるのが3000万円特別控除です。譲渡所得3000万円までなら課税額は「実質的にゼロ」ということになります。

この特例は、従来は「居住している家や土地」が対象でしたが、2016年4月から2019年12月31日までは、相続した実家に住んでいなくても控除が認められています。控除を受けるためには、さまざまな条件をクリアしなければならないので、税務署や税理士などの専門家に相談してみましょう。

  • 相続人が住んでいない場合の「3000万円特別控除」
  • 相続人が住んでいない場合の「3000万円特別控除」

住んでいない実家が1500万円で売れた場合の譲渡所得課税は?

相続してから空き家になっていた実家を売った場合、「3000万円の特別控除」を使った場合と使わなかった場合の譲渡所得にかかる税金を比較してみましょう。

【条件】

・竣工1980年(旧耐震基準)
・取得費 不明のため売却価格の5%で試算
・相続後、空き家状態
・耐震リフォームを工事費約200万円で実施
・売却時の仲介手数料 約55万円

3000万円特別控除を使わない場合

譲渡所得額
1500万円-(取得費75万円+耐震リフォーム200万円+仲介手数料55万円)=1170万円
 ⇩
①所得税 1170万円×15%=175万5000円
②復興特別所得税 175万5000円×2.1%=約3万6800円
③住民税 1170万円×5%=58万5000円 
④譲渡所得課税は合計約237万6800円

3000万円特別控除を使う場合

譲渡所得額
1500万円-(取得費75万円+耐震リフォーム200万円+仲介手数料55万円)=1170万円
 ⇩
1170万円≦3000万円

譲渡所得にかかる税金はゼロ

不動産を売却して得た譲渡所得(売却益)に対する課税は、給与などの所得とは別に計算する必要があります。譲渡所得が発生したた場合は、売却の翌年の3月15日までに確定申告を行って所得税を納めなければいけません。3000万円の特別控除が適用になる場合も、確定申告を行って控除してもらうことになります。

住民税は確定申告後に届く納付書で納めることになり、所得税・復興特別所得税・住民税・諸経費は不動産仲介会社に支払う仲介手数料のほか、建物を取り壊して更地として土地を売る場合の取り壊し費用などがあります。

まとめ

生前贈与と相続のどちらが適しているのかはケースバイケースですので、一概にどちらが損得であるとは言えません。親から子へマンションを譲渡するケースが多いなか、親の希望や子の人数、マンションの所在地、財産の多い少ないなどの要因で、選択は変わってきます。

生前贈与を検討しているならば、ぜひ親子で話し合う時間を作ってください。遺産分割協議に親は参加することができないからです。親は自分が残したマンションで子が争ったり相続税で子に負担を与えたりしないために、子は親が残してくれたマンションを親が望まない形で手放すことにならないためにも事前の相続対策は重要です。