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ポイントを押さえれば失敗しない!! 新築における業者の選び方とは

新築した家と親子三人+大工さん

人生の大きなステップである、マイホームの新築。
ただ、最近は手抜き工事のニュースをよく耳にするので、依頼する業者さんは慎重に選びたいですよね?

そこで、今回は理想にマッチした業者の選び方、避けるべき業者の見極め方、依頼候補になった業者の比較ポイントについて説明します。

自分の理想にマッチした業者を探そう

理想の業者さん

まず、新築する際の業者選びに関するポイントを確認しましょう。

どこに頼む? 工務店とハウスメーカー、設計事務所の特徴

新築の依頼先には、工務店とハウスメーカー、設計事務所があります。
三者の違いは押さえておきましょう。

三者の特徴を簡潔にまとめてみましたので、まずは以下の表をご覧ください。

工務店 ハウスメーカー 設計事務所
基本的な価格傾向 安め 普通 高め
傾斜・狭小・変形地での価格傾向 設計力が足りないと高くなりやすい 高くなりやすい 変わらない
外観・内装へのこだわり 自由度は高い プランから選択可能 デザイン性に優れる
施工 自社施工 下請けが施工 下請けが施工
工事品質 職人の腕次第 おおむね均一だが下請け次第 良いが、特殊な構造による不具合は起こりうる
アフターサービス 常識の範囲で対応 業者ごとに明確な基準あり 施工元の業者による

工務店とハウスメーカーについては、実は明確な線引きがありません。

ただ、一般的には工務店は地域に密着した小規模施工店、ハウスメーカーは全国に展開した大手販売店ととらえられています。

そのため、表の工務店は「小規模工務店」を、ハウスメーカーは「大手ハウスメーカー」のことを指します。以下も同様に区別して説明します。

自社施工こそ工務店の強み

三者の大きな違いは、自社施工しているかどうかです。

工務店 ハウスメーカー 設計事務所
施工 自社施工 下請けが施工 下請けが施工

ハウスメーカーと設計事務所は、実際の工事を工務店等の下請けに依頼しています。
ですから、下請け業者を使わない工務店は価格面で優位になりやすいといえます。

また、自社施工の工務店は制約が少なく自由度が高いため、依頼者のお願いを柔軟に取り入れられる強みも持ちます。

ただし、工務店は業者間のレベル差が激しいので要注意です。
職人の腕によって工事品質にバラツキが出る、工務店自体で品質管理しているのでチェック機能が働かない、といった問題が起きる場合があります。

大手ならではの安心感。それがハウスメーカーの強み

ハウスメーカーは、様々な面を均質化・効率化しています。

まず、施工やサービスを均質化しているので、新築したあとの当たり外れが少ないのが特長です。
家のような大きな買い物をする場合、一定の品質が担保されると安心感が違いますよね?

また、CM等の広告費用をかけている一方で、設計や資材の調達等を効率化して建設コストを抑えています。そのため、プラン次第では価格を安くできます。

ただし、均質化・効率化がもたらすデメリットもあります。
それは、基本的となる間取りパターンや標準仕様の設備が決まっていて、依頼者の要望に沿った細かい変更に対応できないケースがある点です。

要望を聞き入れてもらえたとしても、新築後の保証が一部受けられない、メンテナンスができないといった可能性があるので注意しましょう。

デザインだけでない!! 設計事務所に依頼するメリット

設計事務所と聞くと、個性的なデザインの家が目に浮かぶかもしれません。

事実、外観も内装もオリジナリティを求める場合は、設計事務所に依頼するのが一番です。

でも、設計事務所の強みはデザインだけではありません。傾斜・狭小・変形地といったクセのある土地でも、問題なく設計できる点です。

通常、傾斜・狭小・変形地に規格化された家を建てるのは困難です。
ですから、均質化・効率化がウリのハウスメーカーは強みを生かせません。
自由度がある工務店であっても、過去に例がない施工は苦手とします。

その点、設計事務所はオリジナリティが武器なので、土地ごとの個性を生かした設計をします。

さらに、事務所によっては住環境まできめ細やかに考えてもらえるのです。

このように、価格が高い分、デザイン以外のメリットも存在します。

参考 まるわかり注文住宅 参考 三井住友トラスト不動産依頼先はこうして選びなさい 参考 LIFULL HOME'S(ライフルホームズ) 参考 SUUMO(スーモ)工務店とは?ハウスメーカーとはどう違う? 選ぶときのポイントは? 一級建築士に聞いてみた

プランから選択? オンリーワンで設計? こだわりを実現するには

工務店とハウスメーカー、設計事務所の特徴については説明しました。
では、夢のマイホームの新築は、どのタイプの業者さんに依頼すべきでしょうか?

次は、何を基準に業者さんを選ぶか、もう少し具体的に見ていきましょう。

業者の強みとこだわりに注目しよう

業者さんの持つ強みがやこだわりが自分の目的とイメージにマッチしているかをチェックします。

依頼する業者さんによっては、「木造建築が得意で、デザインや厳選した資材にこだわりがある」といった特長があります。

ただ、いくら業者さんに素晴らしい特長があっても、自分の理想と無関係ならあまり意味がありません。
極端な例ですが、和風の家が得意な業者さんに洋風の家の建築を依頼したら、納得できる仕上がりになる確率は低いでしょう。

そこで、参考になるのが業者さんのホームページです。強みやこだわりは、ホームページである程度分かります。
建てた家の施工事例などを参考にして、理想にマッチしそうな業者さんを探しましょう。

モデルハウスを参考に家づくりしたい場合

住宅展示会

街中でモデルハウスを見かけることがあります。
モデルハウスを見学すると、実際に自分が暮らしているイメージを簡単に想像できます。

「こんなリビングの家がいいな。でも、ちょっと壁紙は違うのがいいな…」

とりあえず、全体的な家の雰囲気が気に入った場合は、ハウスメーカーを検討してみるのがオススメです。
モデルハウスで実物を見ているので、「イメージと異なる」といった新築後のミスマッチが起こりにくいのがメリットです。

ハウスメーカーは、間取りや仕様等といった多くの部分を均質化・効率化しています。
ただ、スウェーデンハウスや三井ホーム等、選択可能なプランが充実しているハウスメーカーもあります。

家づくりを細部までこだわりたい場合

建築デザイナー

モデルハウスはキレイで格好良いです。
ですが、近くに似たような家が並んでいると、少々残念に思う場合もあります。

「夢のマイホームなのだから、細部までとことんこだわりたい!!」

そんなときは、プランの自由度が高い工務店や設計事務所に頼みましょう。

工務店や設計事務所は、依頼者の理想を実現してくれます。
特に設計事務所に依頼すれば、外観や内装等が洗練されたデザインに仕上がります。

ただし、業者さんに伝える自分の理想があまりに漠然としていると、建物が好みではないデザインになってしまう可能性があります。

また、職人気質の工務店や確固たる信念を持つ設計事務所の場合、要望を柔軟に取り入れてもらえないかもしれません。

重要なのは、工務店や設計事務所の強みとこだわりが、自分の理想とマッチしているかどうかです。

業者さんに素晴らしい強みやこだわりがあっても、自分が持つイメージの実現に無関係なら意味がありません。
ホームページなどで建築の実例を確認し、自分のイメージと比較しましょう。

なお、工務店や設計事務所に依頼する場合、家づくりには時間がかかります。
それでも、自分の家づくりに強いこだわりがあるなら、納得するまで工務店や設計事務所と話し合いましょう。

参考 まるわかり注文住宅 参考 SUUMO(スーモ)工務店とは?ハウスメーカーとはどう違う? 選ぶときのポイントは? 一級建築士に聞いてみた 参考 注文住宅の達人注文住宅を依頼する業者の選び方と注意すべきポイント 参考 フリーダムな暮らし新築するなら内装にこだわりを!知っておきたい6つのポイント 参考 スウェーデンハウス株式会社 参考 三井ホーム株式会社

エクステリア工事で重要な業者選び

せっかく新築するなら、間取りや設備、内装のみならず「門や庭まで、とことん家族に喜んでもらえる家にしたい!」と思うかもしれません。

その場合、外構等のエクステリアを施工する業者選びは重要です。

また、エクステリアに関しては、(1)建築業者(建物を建てる業者さん)に一括発注するか、(2)専門業者に分離発注するかをよく考える必要があります。

(1)と(2)の主なメリットやデメリットは以下の通りです。

(1)建築業者に一括発注 (2)専門業者に分離発注
見積もり 建物とエクステリアで一括 建物とエクステリアで別
金額 高くなりやすい 安くなりやすい
住宅ローン 建物と一緒に組める 組めない
要望の実現 決められた提案から選択 実現しやすい
スケジュール 管理がしっかりしている 複雑なうえ全体の工期も伸びやすい
建物に対する保証 保証される 保証されない可能性あり
トラブル対応 遅れやすい 早い

(1)建築業者に一括発注する場合は、エクステリアの費用が住宅ローンに組み込める点、問題が起きた場合に対する保証がしっかりしている点のが長所です。

ただし、自社で施工しない場合は下請けに任せるため、中間マージンが発生して費用が高くなります。また、パターン化された提案が多いのも欠点です。

一方、(2)専門業者に分離発注する場合は、エクステリアの費用が安く済む傾向がある点、細かい要望や注文にも柔軟に対応してもらいやすい点が長所です。

その代わり、専門業者の工事が原因で建物に不具合が出た場合、建築業者の保証が受けられない可能性があるので気を付けましょう。

参考 注文住宅の達人外構工事(エクステリア)の費用や失敗しないための注意点

住宅業界はクレーム産業? 依頼してはいけない業者とは

理想と現実

夢の新築マイホームですが、実は新築で失敗した方も少なくありません。

そこで、新築に関して気を付けるべき点をお話しします。

なぜ新築はトラブルが多いのか?

新築では「自分の要望が実現できていない」「価格が思ったより高すぎる」などと、あらゆるトラブルが起きます。

トラブルが起きる原因は、主に住宅業界の特殊性によるものです。

  1. 販売者と生産者が同じなので、粗悪な商品が売られてしまう
  2. 業者によって品質や対応に差が大きい
  3. 依頼者が得られない情報を、業者や営業担当だけが知っている

販売者と生産者が同じなので、粗悪な商品が売られてしまう

通常が生産者が作った商品は、販売者によってチェックされます。粗悪な商品を売ると販売者の評判が落ちるからです。

しかし、住宅業界では販売者と生産者が同じなのでフィルターが存在せず、問題がある住宅が直接消費者に売られてトラブルになっています。

業者によって品質や対応に差が大きい

家は大量生産できませんから、住宅業界は小さな業者さんが生き残るのに適した環境です。そのため、今でも大小様々な業者さんが住宅業界には存在します。

ところが、業者数が多いことにより、業界全体で品質や対応にバラツキが生じています。レベルの低い業者さんの絶対数が多いので、どうしてもトラブルが起こってしまうのです。

依頼者が得られない情報を、業者や営業担当だけが知っている

依頼者も新築するために色々調べますが、情報量では住宅のプロである業者さんにかないません。そのため、業者さんや営業担当のペースで新築の話は進みがちです。

その結果、依頼者がよく理解しないまま契約に至り、あとでトラブルになってしまうのです。

参考 住まいの水先案内人

実際にあったトラブル事例

新築の失敗には数多くのケースがありますが、今回は3つの事例を紹介します。

【事例1】営業が知識不足で、営業の回答と実際の契約内容が違っていたケース

土地契約前にモデルハウスの見学に行き、「標準装備でこれくらいの家が建ちますか?」と聞いたら営業がハイと答えた。しかし、実際はオプション工事ばかりで、費用が予算内に収まらなかった。
参考 YAHOO!JAPAN 不動産担当者(営業・建築士)さんへの不満が拭えません。

依頼者をだまそう、ごまかそうと考える業者も世の中には存在します。
ただそうでなくても、営業担当が知識不足、事実誤認で説明を間違えてしまう場合は当然あります。

そのため、契約を急がず、改めて契約時点で依頼者に契約内容を説明してくれるような業者さんが望ましいです。

なお、事例で挙げた家の本体価格に含まれる標準装備の範囲には要注意です。
業者によって標準装備を含む範囲は決まっていないため、契約後に追加料金が発生したというトラブルが非常に多いのが現状です。

【事例2】期待通りの工事品質ではなかったケース

コーキング材を雑に打たれ、後からキレイに除去できない。一部は塗装がはげてしまっている。
もはや通常期待できるクオリティにするのは不可能な状態。
参考 弁護士ドットコム 不動産・建築新築住宅の手抜き工事トラブル

依頼者は工事の様子を細かくチェックできません。そのため、依頼者が見ていないところでは手抜き工事をされてしまう危険があります。

特に、建物内部の構造で手抜きをされると、最悪の場合は新築物件に住めない事態も起こりかねません。信頼できる業者さんを探しましょう。

【事例3】業者の対応が悪くてご近所トラブルに発展したケース

お隣が新築中なのに、業者も含めてあいさつ回りに来ない。義務であるはずの、建築確認の看板掲示もない。
建築中に何かトラブルが起きないか心配。
参考 YAHOO!JAPAN 知恵袋お隣建築中の最悪な工務店への対応について。

事例3は新築する土地の隣に住んでいる方からの相談です。

新築する場合、ご近所への配慮が必要です。入居前にご近所との関係を悪化させたくはないですよね?

そのためには依頼者のみならず、業者さんにもご近所への印象が良くなるように気を配ってもらう必要があります。

ただ、ご近所への配慮をしない業者も中にはいます。
印象の良し悪しを考えずに金額だけで業者を選ぶと、事例のようなトラブルが起きる場合があります。注意しましょう。

事例で挙げたトラブルから得られる教訓は、以下の通りです。

  • 契約前に契約内容を改めて説明してくれる業者を選ぶ
  • 依頼者が見ていなくても、手抜き工事をしない業者を選ぶ
  • ご近所との関係を悪化させないような、感じの良い業者を選ぶ

ネットで「新築 業者 トラブル」と検索すると、他にもたくさんの事例が出てきます。
事例の数だけみても、住宅業界がトラブル産業といわれているのがよく分かります。

トラブル回避のためには、しっかりした対応ができる業者さんを選ぶべきです。
たとえ、強みやこだわりが自分の理想にマッチしていたり工事金額が安かったりしても、依頼すべき業者であるとは言い切れません。

そこで、次は避けるべき業者の見極め方についてお話しします。

避けるべき業者を依頼候補から外す

業者さんについてネットで調べると、様々な口コミが見つかります。
ただし、口コミはすべてが事実とは限りません。ささいな事を誇張している場合もあります。

そこで避けるべき業者を見極める方法として、以下をオススメします。

  • 見学会を見て信頼できるかを判断
  • 過去に処分歴があるかを確認
  • 経営状態の悪化を察知

見学会を見て信頼できるかを判断

まずは、施工中の家の見学会を見てみる方法です。

見学会は、業者さんに対する依頼者の信頼があって、はじめて開けるものです。見学会を開いている業者さんは、依頼者との信頼度も高いと考えられます。
さらに、業者さんが工事を公開できるほどの自信を持っているとも言えます。

また、見学会で業者の良し悪しを判断するポイントがあります。
次の点をチェックしてみてください。

  • タバコを吸いながら作業していない
  • 掃除が行き届いている、ゴミを散らかしていない
  • 資材・廃材の管理をしっかりしている
  • 道具を大切に扱っている
  • 大工と気軽にコミュニケーションが取れる、挨拶もしっかりしている

「素人が大工さんの仕事ぶりを見ても、さっぱり分からないのでは?」と思うかもしれません。
でも、専門的な知識がなくても意外に分かってしまうことは多いのです。

もし、新築を依頼しようとしている業者が、判断ポイントに合致しないなら要注意です。
「一事が万事」といいますが、整理整頓や掃除等ができない業者は往々にして仕事ぶりも雑だからです。

大事な家を建ててもらうなら、誇りをもって丁寧に仕事をしている業者さんにお願いしたいですよね?

当然ながら、ホームページには業者にとって都合が良い情報だけが書かれています。
ですから工事の様子を実際に見学し、自分の目で業者さんの仕事ぶりを見てみてください。

参考 SUUMO(スーモ)工務店とは?ハウスメーカーとはどう違う? 選ぶときのポイントは? 一級建築士に聞いてみた 参考 フリーダムな暮らし腕の良い大工に頼みたい!見分けるポイントとは?

過去に処分歴があるかを確認

過去に処分歴があるかどうかを調べる手段として、国土交通省ネガティブ情報等検索サイトがあります。


国土交通省ネガティブ情報検索サイトのトップページ

引用元:国土交通省|国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

一級建築士や建設業者、宅建業者等について、過去に免許停止などの行政処分を受けたことがあるかを調べられます。

問題を起こして処分を受けるとサイトに名前が公開されるので、検索して名前が出てきた業者は避けるのが無難です。

ただし、資格に応じて情報の公開期間が設定されています。例えば一級建築士や宅建業者なら処分から5年です。
処分歴がずっと公開され続けるわけではない点には注意しましょう。

参考 フリーダムな暮らし新築注文住宅の失敗事例と対策パーフェクトガイド

経営状態の悪化を察知

建設途中に業者が倒産した場合、お金はほぼ戻ってきません。
また、新築後に倒産した場合でも、アフターサービスが受けられなくなるので一大事です。
そのため、業者の経営状態や財務状況を見極めるのは重要です。

業者さんの財務状況については、ハウスメーカーの場合は自社のホームページ等で公開されています。

ミサワホームのIRライブラリー
引用元:ミサワホーム-IRライブラリー

財務諸表は簿記の知識があれば分かります。見方が分からない場合は、まずは目安として売上高、営業利益、経常利益を確認しましょう。

本業が順調かを確認する主な指標
・売上高:商品が売れた額
・営業損益:本業でもうけた額
・経常損益:営業利益から営業外損益(家賃収入や利息)を加減した額

売上高が低い、営業損益や経常損益が低いまたはマイナスといった業者さんは、本業で稼ぐ力がない可能性があります。
他の指標を考慮していないため、あくまで目安ですが、参考にしてみてください。

また、小さい工務店などは通常財務状況を公開していません。
その場合、以下のポイントに当てはまる業者には気を付けましょう。

  • 契約時に多額の値引きを提示する
  • 高額な前金を要求する
参考 注文住宅の教科書注文住宅のトラブルの事例を紹介!新築の施工時、やり取りには注意

契約時に多額の値引きをしてきた場合、倒産直前でお金をかき集めている危険があります。

もちろん、経営努力で健全な値引きを頑張っている業者さんも多いです。
ですが、あまりに値引き額が大きいと感じたら、値引きが可能となる理由を業者さんに聞いてみましょう。

また、高額な前金を要求してくる場合も一応注意が必要です。

小さい工務店に依頼したときは、代金前払いも普通です。
ただ、ある程度規模が大きい業者が高額な手付金や契約金、代金の一括払いを求めて来た場合、現状の資金繰りが悪化しているケースがあります。

財務状況が不明だと、実際の経営状態は分かりません。
しかし、新築を依頼する際は、業者が倒産する可能性がゼロではないことを意識しておきましょう。

依頼候補になった業者の比較ポイント

どの業者を選びますか?

ここまで理想を上手く実現できる業者の選び方、新築でトラブルを起こしにくい業者の選び方について一緒に見てきました。

でも、一番重要なのは最終的に業者さんを決めることですよね?
そこで、最後に業者の比較ポイントをお話しします。

営業担当や社長が依頼者のことを考えているか?

新築するうえで、営業担当の見極めは大事です。
小さな工務店の場合は、社長が対応してくれるかもしれませんね。
どちらにしても、営業担当がどのような人物かが非常に大事です。

以下は業者を選ぶうえで重視したい、営業担当や社長に関するチェックポイントです。

  • 依頼者の意図をくみ取れる
  • 話が分かりやすい
  • 都合の悪いことを隠さない
  • 強引に売り込まない

4つのポイントに共通するのは、依頼者のことを真剣に考えているかどうかという一点です。

営業担当や社長が4つのポイントを満たしている場合、理想の実現が期待できるうえ、トラブルが起きても誠意をもって対応してもらえます。

「営業担当や社長の気持ち良い対応で依頼を決めました」という方もいらっしゃいますが、一つの判断基準として正しいといえます。

参考 注文住宅の達人注文住宅を依頼する業者の選び方と注意すべきポイント 参考 失敗しない為に知っておきたい新築ノウハウブログ【イエノウ】新築で失敗しないための良い住宅営業マンってどんな人?

アフターサービスは充実しているか?

アフターサービスは、新築する時点ではあまり意識しないかもしれません。

ただ、建物の不具合は居住してから気付くことが多いです。さらに、長年住み続けていると大小様々なトラブルが必ず発生します。
そのため、アフターサービスは重要なのです。

アフターサービスの内容は業者によって差があります。
ですので、依頼する業者さんのアフターサービスを次の視点でチェックしましょう。

  • 保証対象
  • 保証期間
  • 保証条件
  • 保証内容

10年間の瑕疵担保責任により、構造上の重要な部分や雨漏りを防ぐ部分の問題については、法律で定められているので最低限保証されます。

しかし、法律の範囲のみならず、独自に手厚い保証を設けている業者さんも存在します。
特に、ハウスメーカーであるPanasonic Homes(パナホーム)など、有料の延長保証も含めて保証を充実させているところもあります。

さらに、ハウスメーカーではアフターサービス基準を会社全体で細かく規定しています。
積水ハウスや既出のPanasonic Homesなど全国展開している業者さんは、保証内容について店舗の差がないのが特長です。

一方、小さい業者さんはアフターサービスの基準を作成していない場合があります。
でも、基準がない業者さんでも通常アフターサービスは行っています。どんなケースなら保証されるのか、業者さんに聞いてみてください。

どの業者さんに依頼するにしても、まずは契約前にアフターサービスを書面で確認できないか尋ねましょう。
通常は依頼者側からお願いしないと、アフターサービスに関する説明は受けられないので要注意です。

参考 住まいの殿堂 住まいの専門家コラム契約前に新築住宅のアフターサービスを要確認 参考 Panasonic Homesアフターサポート 参考 積水ハウス生活サポート体制-アフターメンテナンス

見積書の内訳を業者間でそろえた状態で比べているか?

新築でどのくらい費用がかかるのかを知るために、普通は事前に見積書を出してもらいますよね?
でも、見積書による金額比較には、実は注意点があります。

見積もりに関しては、複数社に依頼して比較する相見積もりが通常です。「3社の中で一番安いところを選ぼう」というわけですね。

ただ、業者によって見積書の内訳は異なります。
例えば、内訳にある電気工事の項目が以下だとしたら、2社のうちどちらの方が信頼できるでしょうか?

A社の内訳⇒電気工事-LEDライトコントロール:〇個〇〇円
B社の内訳⇒電気工事一式:〇〇円

B社よりA社の方が丁寧に調べている感じがしませんか?
A社のように見積書の内訳を細かく書いている業者さんの方が、後で見積書と実際の金額にズレが生じにくいのです。

さらに、業者によって見積書に含む範囲も異なります。
例えば、見積書に含まれる別途工事費では、以下のような違いが生じることがあります。

A社の別途工事費⇒屋外電気工事、屋外給排水工事、ガス工事、照明・カーテン工事、エアコン工事
B社の別途工事費⇒屋外電気工事、屋外給排水工事、ガス工事

A社には照明・カーテン工事、エアコン工事が入っていますが、B社には入っていません。
もし、見積書ではB社の方が安かったとしても、照明・カーテン工事、エアコン工事の費用が含まれていないので正確な比較はできないのです。

各業者が発行した見積書にある記載内容の差を理解して、はじめて正確な金額比較ができます。
いきなり合計金額だけで見積書を比較をしないように注意しましょう。

参考 注文住宅の達人注文住宅の見積もりを比較する時のチェックポイント 参考 SUUMO(スーモ)見積もりの正しい取り方 比べ方

まとめ

「どれがいいかな?」夢のマイホーム

今回は今回は理想にマッチした業者の選び方、避けるべき業者の見極め方、依頼候補になった業者の比較ポイントについてお話ししました。

多くの方にとって、新築は人生の大イベントですがトラブルも付き物です。
新築を任せる業者さんを可能な限りリサーチし、子供がのびのび暮らせて、便利な設備を備えていて、とてもおしゃれな理想のマイホームを手に入れましょう。

まずは自分の理想と合いそうな、依頼候補となる業者さんをピックアップするところから始めてみてください。

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