あなたに最適な解体業者を無料で一括見積

平均坪単価の比較は要注意? 東京近辺の新築で出費を抑えるポイント

新築の設計図

新築してマイホームを持つのは、やっぱり憧れですよね。ただ、東京で新築するとなると、どうしても気になるのがお金です。
一般的には平均坪単価で相場を確認する方法がありますが、実はあまりあてになりません。

そこで、平均坪単価とはどういったものかについて、新築する際の出費に関わるオプション工事とあわせて説明します。

東京近辺の平均坪単価

おしゃれなTOKYO

まず、1都3県の平均坪単価について説明します。

東京23区の平均坪単価

都内で新築する際にネックになるのが土地代です。土地代を見比べるときに用いる主な指標は平均坪単価です。

時価や販売価格は変動します。そのため、比較には公示価格や公示価格から算出した平均坪単価を用います。

公示価格とは
・土地鑑定委員会が毎年1回調査
・客観的に算定評価にもとづく
・土地の更地としての価値を表す
・単位は㎡(平方メートル)

さっそく、東京23区の平均坪単価ランキングを見てみましょう。(2019年公示価格をもとに計算。以下、同じ)

順位 平均坪単価
1位 中央区 2717万円
2位 千代田区 2093万円
3位 渋谷区 1400万円
4位 港区 1194万円
5位 新宿区 1079万円
6位 豊島区 479万円
7位 台東区 455万円
8位 目黒区 395万円
9位 文京区 391万円
10位 品川区 384万円
11位 中野区 269万円
12位 世田谷区 228万円
13位 北区 217万円
14位 大田区 208万円
15位 杉並区 204万円
16位 荒川区 200万円
17位 墨田区 195万円
18位 江東区 193万円
19位 板橋区 157万円
20位 練馬区 144万円
21位 江戸川区 130万円
22位 足立区 122万円
23位 葛飾区 120万円
参考 土地価格相場が分かる土地代データ東京23区

1位の中央区(2717万円)や2位の千代田区(2093万円)といったランキング上位は、大企業等が大枚をはたいてでも欲しいと考える地域なので土地代が高額です。

ただ、ランキング23位の葛飾区(120万円)でも、決して安くはありません。

東京23区で新築する場合、葛飾区でも30坪で3600万円(120万円×30坪)の土地代がかかります。そのうえ建物の建築コスト等も払わなければなりません。

順位 平均坪単価
1位 中央区 2717万円
2位 千代田区 2093万円
23位 葛飾区 120万円

やはり東京23区に新築するのは簡単ではなさそうです。
そこで、今度は同じ都内でも区外に目を向けてみましょう。

区外や東京都周辺の平均坪単価

東京23区外の平均坪単価

実は、同じ都内でも区外にある多くの市では平均坪単価が低めです。

以下、土地の平均坪単価ランキングをまとめてみましたので、ご覧ください。

順位 平均坪単価
1位 武蔵野市 328万円
2位 三鷹市 170万円
3位 立川市 150万円
4位 小金井市 131万円
5位 調布市 129万円
6位 国立市 127万円
7位 国分寺市 125万円
8位 府中市 110万円
9位 狛江市 108万円
10位 西東京市 103万円
11位 小平市 80.9万円
12位 町田市 80.8万円
13位 東久留米市 73.8万円
14位 稲城市 73.6万円
15位 東村山市 71.9万円
16位 日野市 71.5万円
17位 多摩市 70万円
18位 福生市 68万円
19位 清瀬市 66.3万円
20位 昭島市 66.1万円
21位 東大和市 57万円
22位 八王子市 51万円
46位 羽村市 46万円
47位 武蔵村山市 41万円
48位 青梅市 35万円
49位 あきる野市 33万円
参考 土地価格相場が分かる土地代データ東京都

吉祥寺の高級住宅地を含む1位の武蔵野市は327万円、人口が18万人を超える3位の立川市も150万円とかなり高額です。
また、2位の三鷹市(170万円)、4位の小金井市(131万円)、5位の調布市(129万円)をはじめ、23区に隣接または近くに位置している市は安くありません。

ただ、都内でも西の方は100万円を切る地域が多数あります。
都内唯一の中核市(国の指定都市)である、22位の八王子市(51万円)は代表的な存在です。

順位 平均坪単価
1位 武蔵野市 328万円
2位 三鷹市 170万円
3位 立川市 150万円
4位 小金井市 131万円
5位 調布市 129万円
12位 町田市 81万円
22位 八王子市 51万円

なかでもオススメは12位の町田市(81万円)です。

都心である新宿へ、町田駅から小田急線1本で行くことが可能なので、都内への通勤が楽です。
さらに、新横浜駅を通る横浜線も存在するため、東海道新幹線を利用するにも大変便利です。

普段の買い物や娯楽に関しても町田駅周辺のみで事足ります。ですから、休日にわざわざ遠くまで出かける必要がありません。

東京周辺-神奈川県・埼玉県・千葉県の平均坪単価

都内でも西に位置する市は、平均坪単価が安めです。
ただ、東京都は東西に長いので、東側にある23区はちょっと遠く感じるかもしれません。

そこで、ベッドタウンとして有名な、東京周辺の神奈川県・埼玉県・千葉県を選ぶ手があります。
都道府県別で見た場合、平均坪単価は神奈川県で東京都の1/4以下、千葉県に至っては1/9ほどです。

平均坪単価
東京都 362万円
神奈川県 82万円
埼玉県 51万円
千葉県 40万円
参考 土地価格相場が分かる土地代データ日本全国

埼玉県は、JR京浜東北線や湘南新宿ライン、埼京線といった複数の路線があるので、東京駅や新宿・渋谷・池袋に気軽に行けるのがとても魅力的です。
また、東京に出なくても大宮駅周辺に大型商業施設があります。さらに、自然が多く子育てもしやすい環境です。

千葉県も、市川市や船橋市等はJR総武線が通っているため、東京駅や新宿駅へのアクセスが良いです。
加えて平均坪単価で分かる通り、土地の相場が1都3県のなかで最も安いのも特長です。

オススメは神奈川県!!

KANAGAWA-神奈川県の地図

特に、神奈川県はイチオシです。その理由は以下の通りです。

東京へのアクセスの良さ
横浜駅からの主なアクセス
・品川・新橋・東京方面
⇒京浜東北線、東海道線、横須賀線
・新宿・渋谷・池袋方面
⇒JR湘南新宿ライン、東横線(副都心線直通)、小田急線(新宿終点)
・新横浜駅(東海道新幹線)
⇒JR横浜線、ブルーライン(地下鉄)

まず、神奈川県は横浜駅を中心としたアクセスに優れます。
横浜駅から乗り換えなしで新橋や新宿等へ行けるので、通勤が楽です。

駅周辺でショッピングが楽しめる
ショッピングが楽しめる主な駅
・横浜駅
・川崎駅
・相模大野駅
・海老名駅
・藤沢駅

次に、ショッピングを楽しみたい場合に東京へ行く必要がありません。横浜駅以外でも、周辺に店舗が集中している駅が多数存在します。
店舗も多種多様で、百貨店や家電量販店といった大型商業施設があります。

観光・レジャースポットが多数
主なスポット
・観光⇒みなとみらい、元町・中華街、鎌倉
・海水浴⇒湘南海岸(由比ガ浜、逗子、三浦海岸等)
・登山⇒丹沢山地(大山等)
・温泉⇒箱根、湯河原

さらに、週末に家族で出かけるスポットが神奈川県にはいっぱいあります。
横浜のイメージが強い県ですが、実は登山なども楽しめます。

東京23区並みの平均坪単価-政令指定都市

3県は東京23区より平均坪単価が低く、土地代が安く済みます。

ただし、政令指定都市の中心部だけは例外的に高単価です。
なかでも神奈川県の横浜市西区は443万円、埼玉県のさいたま市大宮区は202万円と、東京23区に匹敵するほど高額なので注意しましょう。

基準があいまい? 建物の坪単価とは

業者&新築を比較検討中

さて、1都3県における土地の平均坪単価について見てきましたが、新築する建物の坪単価には注意すべきことがあります。

それは、建物の坪単価に対する考え方が、業者によって異なる点です。

建物の坪単価の計算式

建物の坪単価を比較するときは、特に業者の考え方を知る必要があります。
なぜなら、業者の考え方次第で建物の平均坪単価は変わってしまうからです。

具体的な説明をする前に、まずは建物の平均坪単価の計算式を確認しましょう。
建物の平均坪単価は、次の式で計算できます。

建物の坪単価
建物の坪単価=家の本体価格÷延床面積

家の本体価格は建設費や付帯工事等の総計、また延床面積は建物全体の床面積です。
つまり、建物の平均坪単価は1坪あたりの建設コストに当たります。

単位(円/坪)はそろっているので、一見すると業者間で価格比較するのに問題は無いように見えます。

ところが、計算式にある家の本体価格に何を含むのかについては、実は明確な基準がありません。
なので、建物の坪単価についてもう少し詳しく見てみたいと思います。

なぜ業者間で価格比較できないのか?

家の本体価格には、あらかじめ一定の設備の代金が含まれています。

ただし、設備の種類などは業者が独自に定めているので、「照明器具は別料金」という場合もあります。

家の本体価格の範囲-業者によっては含まれないもの(例)
・照明器具
・エアコン
・電気やガスの屋外配管
・外構費用(通常は含まれないが、含む業者も存在)

このように、家の本体価格に含まれる設備は、業者ごとにバラバラです。
そのため、設備の数を極力抑えれば、家の本体価格を安く見せることができてしまいます。

加えて、延床面積の代わりに施工面積で計算するケースもあります。

施工面積は業者が工事をする床面積です。バルコニーや吹抜け等も含むことで通常は延床面積より広くなる傾向があります。

ですから、施工面積で計算した場合、延床面積で計算するよりも坪単価が安く計算される場合がほとんどです(「坪単価=価格÷面積」の面積が大きくなるため)。

明確な基準がないので、同じ家を同じコストで建てる場合でも次のようなことが起こります。

〇A社
家の本体価格を建設コスト(2000万円)+設備費(400万円)、延床面積(40坪)を使って計算
(2000万円+400万円)÷40坪=60万円/坪
——————————
〇B社
家の本体価格を建設コスト(2000万円)のみ、延床面積の代わりに施工面積(50坪)を使って計算
2000万円÷50坪=40万円/坪

坪単価だけを見るとB社の方が安く見えますが、顧客が最終的に支払う金額に差はありません。

このように、建物の坪単価に対する考え方は業者ごとにまったく異なります。
一口に「坪単価40万円で安い」といっても、実際の支払いはもっと高額だったなんてケースもありうるのです。

有名どころでは、タマホームがB社に該当します。ユニバーサルホームも家の本体価格に含まれる設備等が少ないので、建物の坪単価だけで安いとは判断できません。

もちろん、表面だけ安く見せるB社がダメというわけではありません。ただ、建物の坪単価だけで金額の比較をしないようにしましょう。

注意
家の本体価格に含まれるものや、延床面積・施工面積の選択は業者次第。
よって、建物の坪単価だけで業者間の価格比較はできない!!
参考 SUUMO(スーモ)注文住宅 坪単価って何? 一級建築士が解説 参考 住宅の評判ナビ

新築費用を高くする? オプション工事

新築にはオプション工事が色々

ここまで、建物の平均坪単価で業者の価格比較はできない点を説明しました。

では、続いて新築費用を抑える方法について説明したいと思います。
新築費用を抑えるために注目していただきたいのが、オプション工事です。

なぜオプション工事に注目するのか

オプション工事は新築における楽しみです。

オプション工事を行うと生活が便利になったり、自身のこだわりが実現できます。

壁紙や床をはじめ床暖房や食洗器、キャットウォーク等々、家族に喜んでもらえる夢のマイホーム造りにオプション工事は欠かせません。

ただし、オプション工事を過度に付けて後悔する方が多いのも事実。

特に、新築で何千万円とお金を使うタイミングでは金銭感覚がマヒしやすく、財布のひもが緩みやすいので要注意です。
オプション工事だけで数十万円、組み合わせ次第で百万円以上かかる可能性もあります。

そのため、オプション工事はできるだけ厳選し、過度に付けないようにしましょう。
そうすれば、費用を抑えつつ満足度も上げられます。

参考 LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)不動産用語集-オプション 参考 失敗しない為に知っておきたい新築ノウハウブログ【イエノウ】注文住宅で契約後にオプション費用が跳ね上がる原因とは?

標準仕様の内容チェックは必須

ところで、オプション工事にはもう一つ注意すべきことがあります。
それは、生活に必須のものが標準仕様に含まれていない可能性がある点です。

標準仕様とは?

標準仕様とは、基本的な設備・仕様を指します。
プランの変更やオプション工事の追加をしなければ、業者が新築するすべての建物に導入されます。

標準仕様とは
メニュープランが設定されている場合、基本となる設備・仕様のこと
参考 LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)不動産用語集-標準仕様

標準仕様が設定されていると、「標準仕様のみで必要最低限の設備はそろう」と思われやすいのが実情です。

参考 YAHOO!JAPAN 不動産新築オプションで悩んでいます。新築オプション工事を安く済ませる方法知りませんか。

標準仕様には意外なものが含まれない

ところが、標準仕様は必要最低限の設備・仕様ではなく、あくまで何も変更がない場合の基本プランです。

そのため、カーテンレールや網戸といった生活に不可欠な必要設備等でも、標準仕様に含まれているとは限りません。
むしろ、含まれないケースの方が多いくらいです。

標準仕様に含まれないものはオプション工事扱いなので、契約後に追加費用が発生します。

注意
・「標準仕様=必要最低限の設備・仕様」ではない!!
・標準仕様に含まれないものはオプション工事扱い。だから契約後に追加費用が発生する!!

必要設備等が標準仕様でもオプション工事扱いでも、最終的にかかる金額は変わりません。

ただ、契約後に必要設備等を別料金と言われる方が、資金の用意が大変ですよね?
ですから、何が標準仕様に含まれるのかを必ず契約前に業者へ確認しましょう。

参考 ビアスワークス家づくりの知識-注文住宅のオプション費用で気を付けるべきこと 参考 注文住宅の教科書:FP監修の家づくりブログ建売住宅のオプション一覧表:必要なおすすめを紹介!値引きやローンはできる? 参考 YAHOO!JAPAN 不動産新築オプションで悩んでいます。新築オプション工事を安く済ませる方法知りませんか。

後悔しやすいオプション工事

オプション工事にはたくさん種類があります。

でも、「このオプション工事は付けるべきではなかった」といった、新築した先輩方の後悔もネットに散見します。

そこで、後悔しやすいオプション工事について考えましょう。

オプション工事で後悔する理由

オプション工事で後悔した方の声をネットで調べたところ、大まかに次の4つのケースにまとめられました。

  1. 使う機会がいない
  2. ランニングコストやメンテナンス費用といった維持費が高い
  3. デザイン重視で使い勝手が悪い、加えて後で見たら派手または地味
  4. 同程度の費用でいつでも導入可能、むしろ他の業者の方が安い

4つのケースに共通するのは、入居後、未来を考えていない点です。

新築時点では憧れや欲しい気持ちが強くなりやすいので、入居後を想像できないのかもしれませんね。

参考 不動産住宅物件探し.xyz新築オプション工事選び方|失敗後悔回避のコツ一戸建て体験記

人気だけど後悔する可能性が高いオプション工事

後悔する4つのケースに人気のオプション工事を当てはめると、後悔する方の多いオプション工事が見えてきます。

代表的なものは以下の通りです。

  • 床暖房
  • コンセント増設
  • 間接照明
床暖房

床暖房で寛ぐ猫

床暖房は後悔する方が特に多いと考えられます。

それは、主に以下の理由が挙げられます。

・思ったより使わないまたは使わなくなる
・非常に導入費用が高い
電気代が高い
・メンテナンスや補修費用といった維持費が高い
・人気があるため、憧れだけで導入する方が多い
体に悪い、のぼせる(特に赤ん坊にとって危険)

床暖房は、後悔する4つのケースの大半(1~3)に当てはまります。
加えて、他のオプション工事と比較しても導入費用が数十万円と莫大です。

費用対効果で考えても「費用は高く、効果は薄い」ので、後悔する方が多いのも納得できます。

参考 戸建て購入の教科書床暖房はいらないってマジ?不動産屋が絶対に教えないデメリット7選 参考 REPOLOG床暖房導入で後悔する人が続出!?床暖房10個のデメリットを徹底レポート
コンセント増設

壁コンセントとケーブル

コンセント増設は、導入の判断が難しいオプション工事といえます。
なぜなら、入居しなければ増設の必要性が判断できないからです。

「建物はプロが設計するので、コンセント増設をする必要がない」という声。

「コンセントが必要な場所になかった。加えて追加工事は費用が高くなる」という声。

どちらの意見も存在しますし、個人の電化製品の使い方にも増設の必要性が左右されます。

Googleで「コンセント増設 場所」と検索すると様々な意見が出てきます。
ですが、まずは以下のサイトを参考にして、コンセントを増設する場所を検討してみましょう

参考 戸建て購入の教科書コンセント増設は新築に必要?オプション費用の相場と4つの注意点 参考 All About(オールアバウト)住宅・不動産新築・増設時に、あると便利なコンセントの場所BEST20
間接照明

間接照明に照らされたソファー

間接照明は、新築をおしゃれにしたい方に好まれます。

ただし、設置場所を失敗したり、照明の構造が複雑すぎたりすると問題が起こります。
薄暗い、反対に光源が完全に隠れずまぶしすぎる、手が届かない等の理由でメンテナンスが困難といったことです。

特にメンテナンスが困難だと、故障した際に自分で電球交換等ができないので業者に依頼するしかありません。

間接照明は見た目は美しいのですが、設置する際は場所・照明の構造・導入数を慎重に検討するべきでしょう。

参考 戸建て購入の教科書新築戸建てのオプションのおすすめは?アンケート結果のランキングTOP10 参考 鋼鈑商事の光ダクト「どこでも光窓」新築時の参考に!間接照明で失敗したくない人のための5つの注意点

オススメのオプション工事

もちろん、オプション工事にはオススメもあります。
地味ながら、あったら便利なオプション工事を紹介します。

後悔しにくい=オススメ?

先に紹介した後悔する4つのケースをあべこべにしてみましょう。

  1. 確実に使う
  2. ランニングコストやメンテナンス費用といった維持費がかからない
  3. 機能性重視で使い勝手が良い、加えて時間が経っても違和感がない
  4. 後から導入すると費用がかかる、新築の業者に一括して頼むと安い

すると、入居後、未来を考えたオプション工事がオススメと分かります。
単純ですが、とても大事な視点ではないでしょうか。

参考 不動産住宅物件探し.xyz新築オプション工事選び方|失敗後悔回避のコツ一戸建て体験記

付けてよかったオプション工事

では、実際にオススメできるオプション工事を紹介します。

  • ベランダ屋根
  • カーポート
  • カーテンレール・網戸
ベランダ屋根

ベランダ屋根

特にオススメなのがベランダ屋根です。

・日々の洗濯に役立つ(雨よけ、日差し緩和、周囲からの目隠し)
・10万円~と導入費用が手頃(ただし、高機能で高いものもある)
・基本的に維持費がかからない
設置するだけで機能を発揮する、しかも見た目が良い

ベランダ屋根のいいところは、どの家庭でも必ず役立つ点です。

洗濯をしない家庭は滅多にありません。
そのうえ設置するだけ、維持費もかからないのですから導入費用も安く感じます。

導入してもまず後悔しないオプション工事といえるでしょう。

ただし、豪雪地帯では雪対策が必要になるなど、地域によっては対策が必要です。
その場合は、導入費用や修理費がかかるので注意してください。

参考 ハピすむベランダに屋根を設置・後付ける費用や取り付け価格の相場は? 参考 戸建て購入の教科書新築戸建てのオプションのおすすめは?アンケート結果のランキングTOP10
カーポート

カーポート

車を所持している場合、カーポートがオススメです。
カーポートも設置するだけで車を雨や日差しから守れるうえ、雨の日に濡れずに車を乗り降りするのにも役立ちます。

また、カーポートは後から導入しようとした場合、柱を立てる部分のコンクリートを撤去する等、外構を再整備しなければならないケースが発生しかねません。

そうなると、費用が高くなってしまうので、新築する時点で導入するのが望ましいのです。

参考 注文住宅の教科書:FP監修の家づくりブログ建売住宅のオプション一覧表:必要なおすすめを紹介!値引きやローンはできる? 参考 戸建て購入の教科書:FP監修の家づくりブログ新築のカーポート費用はいくら?簡単に総額5万安くする3つの方法
カーテンレール・網戸

カーテンと網戸と子猫4匹

標準仕様の項目でお話しした通り、カーテンレールと網戸を標準仕様や家の本体価格に含めない業者が多くいます。

そのため、カーテンレールと網戸については「オプション工事で発注するもの」と考えておくのが無難です。

なお、カーテンレールと網戸はDIY(自前)で作る方もいらっしゃいます。
DIYは簡単とはいえませんが、費用を材料費だけで抑えられるのがメリットです。

参考 YAHOO!JAPAN 不動産新築オプションで悩んでいます。新築オプション工事を安く済ませる方法知りませんか。

まとめ

お家の土地探し旅

今回は、平均坪単価の見方と新築におけるオプション工事についてお話ししました。

土地の平均坪単価は新築する場所を考えるうえで、とても比べやすい指標です。
建物の坪単価については業者によって考え方に差があるので、業者間の比較には利用できません。

また、オプション工事は過度に付けて後悔する方が多いです。
出費がかさむ原因の一つなので、本当に必要なものを過不足なく付けるようにしましょう。

せっかく新築するなら、絶対に後悔したくないですよね。
まずは、土地の平均坪単価で住みたい土地探しから始めてみてください。