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内装解体の手順と工事の流れ、解体前から解体後まで解説します!

家屋の解体工事、アパートやマンションの解体工事、はたまた物置やガレージなどの解体工事…。一口に解体工事といえどもその種類は様々ですが、解体は大きく2つに分けることができます。
建築物そのものも解体する建物解体と、建物内の一部を解体する内装解体です。

たとえば、ビルや百貨店等建物の一部を賃貸借契約のもとで借り受けることをテナントといいますが、そのテナントが店舗経営等での利用を終了し、借りていた場所を明け渡す時に行われる解体を内装解体といいます。
多くの場合、内装解体は借りていた場所を借りた当初の状態に戻して返すため、建物の構造に必要な部分以外のすべてを解体し、コンクリート打ちっぱなしの状態にします。
しかし、解体後の購入者が決まっている場合などはその後の活用方法によって残すもの・壊すものを判断する必要があるため、ケースバイケースで対応しなければなりません。

とはいえ、内装解体の手順について知識がない状態で解体工事を行うのは不安ですよね。
今回は、内装解体の手順を解体前から解体後まで見ていきましょう!

まずは解体工事の前に必要な手順

テナントとして利用していた場所を解体することになったら、工事を開始するより先にしなければいけないことがいくつかあります。
まずは内装解体を決めた時にするべきことから追っていきましょう。

貸主・借主間での契約と入念な打ち合わせ

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ご自分が所有している建築物と違い、内装解体はたくさんの人に影響してしまいます。
まず第一に、内装解体はその建物の所有者である賃貸人と、建物の一部を借りている賃借人の両方の合意がなければ行うことはできません。賃貸借契約を結んだ際の制約のもと、話し合って解体工事を依頼しなくてはいけないのです。
こちらもまたケースバイケースなのですが、建物のオーナーの中には業者選びから関わりたいという方もいますし、テナントのことはテナントのことで…という方もいます。
お互いの希望によってしっかりと話し合って決定し、後々トラブルが起こってしまわないようにしましょう。

また、賃貸人と賃借人のどちらが解体の依頼主にあたるのか?によって微妙に内容が変わってくるのですが、今回はわかりやすい例として賃借人が依頼主だった場合とします。

現地の調査・近隣調査

解体業者を決定したら、業者による現地調査が行われます。
広さや状態を事前に伝えていたとしても、実際に目で見てもらわなければ予定外の工事が発生し、後期の遅延や追加請求の発生に発展しかねませんので、きちんと事前調査を行ってくれる業者を選択しましょう。

建物の状態を知るだけではなく、近隣の状態を知るためにも現地調査はとても大切です。
例えば、同じ建物のテナントで営業している店舗があった場合など、その店舗の営業時間などを考慮して工事を行う必要があります。
実際にあった事例の中には、16時から営業開始の居酒屋がすぐとなりの店舗だったため、工事を朝から16時までに限定して行うなどの配慮をした、というケースもあります。

近隣の住民・店舗への挨拶

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近隣の状況を把握するため、そして近隣の方々から工事へのご理解をいただくため、解体工事の施工前には業者とともに挨拶にまわらなくてはいけません。

同じ建物内で解体工事を行うということは、通常の建物解体で近隣にかけてしまうご迷惑よりも大きな被害を与えてしまうことが予想されます。
特に、騒音・振動の被害は最大限の予防策を取ってもある程度は理解してもらわなくてはいけないものです。だからこそ、誠意を持ってご挨拶に伺い、詳しく工事の概要をお話しなくてはならないのです。

ご挨拶回りはきちんとした業者であれば必ず行ってくれるものです。施主と業者が同時にご挨拶に回るのもわかりやすく、また相手の時間を何度も割かせる必要が無いため良いですが、難しい場合には事前に業者と打ち合わせをしてから、各々で伺いましょう。

また、場合によってはオーナー側も入居者に連絡していることもありますので、そちらも事前に相談しておくと良いでしょう。

残留物の撤去

解体工事が始まる前に、解体する店舗内に残されたままの家具や什器等を撤去します。
もちろん、この作業も依頼をすれば解体業者に任せることもできますが、ご自身で終えてしまったほうが撤去費用は格段に安く済みます。

まだそれほど使用感のないものに関してはリサイクルショップ等に買い取ってもらうこともできますし、家電リサイクル法の対象である家電については、通常の処分費用よりも安価なリサイクル費用の支払いのみで処分することができます。

不用品の処分について、詳しくはこちらでご紹介しています。

 

ライフラインの停止

不用品の撤去が済んだら、次は水道・ガス・電気・電話などのライフラインの停止を契約会社に連絡します。
ただ、こちらも建物自体が契約している場合や、解体後に活用するテナントが使用する可能性もありますので、事前に貸主側と打ち合わせしておかなくてはいけません。
またすべて借主側が契約したものであっても、解体工事中に業者が使用したいという場合もありますので注意しましょう。

解体工事開始!施工の流れ

さて、いよいよ解体工事の施工開始です。
ここからは業者がどのような作業を行っているかを見ていきましょう。

足場・養生の設置

通常の解体工事と同じく、内装解体でも養生はしっかりと設置しなければなりません。
工事で発生する粉塵が万が一にも営業している店舗に被害を及ぼしてしまったら、大変なトラブルを引き起こしかねませんし、その建物内で営業・生活している方々がいるということを考えながら、出来る限りの対策はしておかなければなりません。

特に、エレベーターや階段などの共有スペースも廃棄物等の搬出路になりますので、解体後も問題なく利用頂けるよう、養生でしっかりと覆います。

内装材の撤去

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養生を設置したら、まず壁紙・電気・ガラス・ドアなどの内装材を撤去していきます。

内装材の撤去で大切なのはなんといっても分別です。
特に電気を取り外す際は蛍光灯と安定器は分別方法が異なりますし、人体に影響を及ぼす物質を含有している可能性もありますので、気をつけながら作業しなければなりません。
また、壁紙を剥がす時などは粉塵も発生しやすくなりますので、マスク・ゴーグルをし吸引してしまわないよう注意しながら作業を行います。

ドア等今後も使用するもの・処分しないものに関しては、保護シートで覆って慎重に保管し、依頼主にお返しします。

床材撤去

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床材を使用している場合は、床材のはがす作業を行います。
貼り床材にも沢山種類があり、素材によって使用している接着剤・糊も異なりますので、臨機応変に作業を行います。下地を傷めないよう、綺麗に剥がすことが重要になります。
なお、床材に限らずコンクリート製の物を解体する作業のことを斫りと言います。

床材を撤去したあとは、下地の亀裂や凹凸をなくす処理作業を行います。
床材撤去により発生した凹凸やひび割れを補修するのです。
また、下地の汚れや錆を落とし、次に床材を貼る際密着するために傷をつけたりする作業のことを床ケレンといいます。

解体完了!工事完了後の手順

解体工事が終了し、かつて使用していた場所はがらんどうの状態になりました。
ここからがラストスパートです!

産業廃棄物の処理

解体工事で発生した廃棄物を搬出し、適切に処分します。

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産業廃棄物を不法投棄したり、敷地内に隠したりするような悪徳な業者も未だに存在しますので、マニュフェストと呼ばれる産業廃棄物管理票を業者側に提出してもらい、確認しておきましょう。
マニュフェストとはそれぞれの業者の産業廃棄物の処理の流れを記したもので、廃棄物の種類・数量・運搬業者名・処分業者名などが記載されています。

清掃作業

大きな廃棄物を処分した後は、細かなゴミや塵も綺麗にするため清掃作業を行います。
テナントとして借りていた場所を明け渡す際、重要なのは次の利用者を見つけやすくすることです。次の利用者が気持ちよく借りることができるよう、綺麗な状態に戻さなければなりません。

解体工事だけで終わりではなく、清掃作業まで行ってくれる業者を選択しましょう。

必要に応じてリフォームを行う

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次の利用者が決定している場合や、逆に買い手がつきやすくなるよう状態を変える場合など、必要に応じてリフォーム作業を行うこともあります。
しかしこちらは解体業者ではなく新たにリフォーム業者に依頼することになりますので、契約のもと貸主側と話し合いをする必要があります。

テナントである借主がリフォーム作業まで請け負うことは稀ですが、こちらもケースバイケースでの対応が求められます。

まとめ

今回は内装解体の手順・工事の流れについてざっくりとご紹介させていただきました。
内装解体は貸主側との契約や話し合いによって内容が違ってきますし、その後の活用法によっても流れがまったく異なります。
大切なのは営業・生活している近隣への配慮次の利用者のための細かな気遣いです。
解体業者の中には内装解体を専門として行っている業者もありますので、ご自身が安心できる業者に依頼しましょう。

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