内装解体の手順と工事の流れ、費用相場について解説

内装解体

この記事では、内装解体の手順費用相場工事費を抑えるポイントなどを詳しくご紹介しています。

また、工事を依頼するにあたって注意すべき点や専門用語の解説などもしていますので、これから内装解体を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

内装解体とは

内装解体とは、外装や構造以外の天井や床、内壁、室内設備といった内装のみを撤去する工事で、店舗の原状回復やリフォームをともなう部分的な解体工事を指します。主に、借りている物件を管理会社やオーナーに返却する際に行ないます。

例えば、テナント物件を借りて飲食店を営んでいる場合、返却する前のテナント物件には必要な造作(カウンター、壁、パーティション、床タイル、陳列棚、厨房設備等々)が設置されている状態です。テナント物件を返却する際は借りた当初の状態に戻す必要があるため、管理会社やオーナーへの明け渡し時までに内装解体を行わなくてはなりません。

なお、内装解体は、内装全部の解体・撤去のみが該当するわけではありません。間仕切りやカウンター、厨房機器などの内部造作を部分解体して撤去するようなケースも、内装解体に含まれます。例えば、間仕切り一枚を撤去するだけでも内装解体として扱われます。

また、内装解体には「原状回復工事」と「スケルトン工事」の2つがあります。

原状回復工事

原状回復工事とは、主に店舗やテナントといった商業施設の返却にともない、現状の建物を賃借する前の状態に回復させる工事のことです。多くの場合、店舗や事務所等の賃貸借契約で、契約終了後の退去時に原状回復義務が課せられているので、借主が自己都合で設置した造作や設備機器などを取り除く必要が生じます。

例えば、店舗であれば、内部造作の撤去から床・壁・天井などの修繕、看板などの撤去等で、事務所であれば、クロスや床の張り替え、パーティションなどの撤去、塗装、室内クリーニングなどの修繕等があり、それぞれ水道、電気、ガス、電話回線などの設備工事も含みます。

つまり、原状回復というのは、店舗や事務所として借りたものを、退去する際に「借りたときの状態」に戻すこと。内装解体と修繕することを意味し、スケルトン(内部の造作等が無い状態)とは意味が異なります。ただし、原状回復=スケルトン戻し(借りたときの状態がスケルトン)であるケースも多く、その場合は内装解体、スケルトン工事、廃棄物処理などの工事が原状回復工事に含まれる形になります。

また原状回復をするには、賃貸借契約の内容確認や現地調査をもとに、解体の範囲、建物付帯物の撤去、廃棄処理方法の検討、修復工事の仕方など、貸主側と原状回復の内容を確認する必要もあります。原状回復をするには、賃貸借契約の内容確認や現地調査をもとに、造作物の解体や撤去、廃棄処理方法、修復工事の方法など、様々な事柄を検討しなければなりません。

スケルトン工事

「スケルトン工事」や「スケルトン解体」といわれる内装解体は、用途に合わせて躯体(梁、柱、外壁、屋根など、建物の構造を支える骨組)以外の内装を撤去する工事のことです。主に大規模なリフォームや改装工事に伴って行われます。建物の躯体以外の内装を全て解体し、壁、天井、床、配管、配線、排気設備などを入居時の状態に戻します。

鉄筋コンクリートのビルなどであれば、コンクリート打ちっ放しの状態にすることがほとんどです。一般住宅の場合は、躯体を残して内装や設備機器などを取り替える改装工事のことを指します。

スケルトン工事は建て替えより工期やコストが抑えられるというメリットがあり、さらに傷みのひどい柱や梁などを新しく交換して耐震や耐久性をアップさせる改善を行うことも多いです。

内装解体を行う前に必要な手順

スムーズに内装解体を済ませるためには、事前に工事の流れを把握しておくことが大切です。まずは、工事を行う前の準備段階で必要な手順について見ていきましょう。

建物の貸主と借主による打ち合わせ

内装解体で最も大事なポイントは、どこまで取り壊すのかを事前にしっかりと明確にしておくことです。もちろん、原状回復工事のように建物の所有者と利用者が異なる場合は、あらかじめ結んである賃貸借契約に基づいて工事を行います。

しかし、中には「業者選びにも介入して工事を管理したい」というビルのオーナーもいますし、契約書の内容に不一致があり、後でトラブルになってしまうケースも少なくありません。

特に原状回復工事では、食い違いが起こらないよう綿密に打ち合わせをした上で、認識をそろえてから工事に取り組むのがおすすめです。「契約書で取り決めをしているから大丈夫」という方も、念のため事前に確認の連絡をしておいた方が良いでしょう。

また、スケルトン工事にしても、予定通りの範囲が取り壊せていないと、リフォームや改装工事など次の工事に着工することができません。工期が延びたり追加費用が掛かってしまったりする原因になるので、くれぐれも施工範囲は事前に打ち合わせをして確認しておきましょう。

解体業者の選定

施工範囲の確認ができたら次は業者選びです。なお、内装解体では撤去してはいけない構造や躯体部分を傷つけたり壊したりしてしまうと、建物の安全性が損なわれる恐れがあるので施工には十分注意が必要です。

そのため、業者選びは慎重に行ってください。限られた費用の中で業者選びをするのは大変かとは思いますが、金額だけではなく、施工実績や万が一に備えた補償制度なども考慮して、少しでも安心して依頼できる業者を見つけてください。

業者を選ぶ際は、1つの業者ではなく複数の業者に問い合わせてみましょう。相見積りを取れば費用を比較できるだけでなく、各業者の対応の良し悪しや会社の雰囲気なども比較することができます。

当協会が運営する「解体無料見積ガイド」では、複数の業者をご紹介することができます。内装解体を依頼する業者の比較を行ないたい方は、お気軽にご利用ください。

現地調査

依頼できる業者に目処がついたら、実際に問い合わせをして現地調査をお願いしましょう。現地調査を行なうことで、解体業者は内装解体を行なう物件の細かい部分まで目視で確認でき、施工範囲を正確に確認することができます。

現地調査は正確な見積りを出すのに欠かせない大事な工程です。業者が施工範囲を正しく把握していないと、後になって依頼主と業者の間でトラブルが起こってしまう可能性もあります。

また、固いコンクリートを砕くための「斫り工事」では、高額な機材をレンタルして施工を行うケースが少なくありません。また、人工(にんく)といわれる職人さんの人件費も日程が延びる度に追加費用が発生します。施工範囲が少し変わっただけでも見積書の金額に大きな差が出る可能性があるわけです。

また、なるべく現地調査にはお施主さんも立ち会うようにしましょう。双方が施工範囲について認識を揃えることができるため、トラブルが少なくなります。お立ち会いのもと現地調査を行ない、正しい見積りを出してもらえるようにしましょう。

近隣への挨拶

工事に着手する前には必ず近隣へ挨拶回りを行ってください。挨拶回りの際は、具体的な工事の内容、工期、工事を行なう時間帯、何かあった場合の問い合わせ先などを明記した用紙を持参すると良いでしょう。

特に、繁華街で行われるビルや商業施設の内装解体では、状況によって周辺店舗の営業時間に配慮しながら工事をしなければいけないケースがあります。

また、「どうしても近隣からのクレームが気になる」という方は、費用は割高になりますが、手作業による斫り工事や、消音用の機材を用いた施工により、騒音や振動を限りなく抑えることもできるので検討してみてください。

トラブルを未然に防ぐためにも近隣への配慮、また挨拶回りはくれぐれも忘れないようにしましょう。

残置物の撤去

内装解体を行なうと、様々な産業廃棄物が発生します。その中には、一般廃棄物としてご自身で処分可能な不用品が含まれる場合もあります。

内装の撤去を依頼する業者に不用品の処分も合わせてお願いしてしまうと、産業廃棄物として処分されるので処分費が割高です。

そのため、不用品や什器(じゅうき)など室内に残っている残置物は、着工前に撤去しておくことをおすすめします。残置物は、家電リサイクル法などの各種法令、および各自治体のルールに従って事前に回収してもらってください。

ライフラインの停止

工事の過程で思わぬ事故に繋がる恐れがあるので、着工前には電気やガス、水道などのライフラインを停止しておきましょう。必要であれば電話やインターネットなどの回線も忘れないように併せて停止しておくのがおすすめです。

ただし、工事の中で一部ライフラインを使用するケースもあるので、施工を依頼する業者と事前に打ち合わせをした上で不要なライフラインを停止しておくようにしてください。

ライフラインの停止には1週間ほどの期間を要するものもあるので、どのライフラインをいつまでに停止すべきか早めに確認をし、前もって停止のスケジュールを組むようにしましょう。

内装解体の流れ

続いては内装解体の工事の流れについて簡単にご紹介します。業者さんが実際に行う作業手順の目安として参考にしてみてください。

足場養生の設置

天井の低い室内などを除いて、高所作業を伴う場合は安全に解体を行うため、一般的に足場を組んで作業を行います。また、ホコリの飛散防止のために周囲に養生シートを設置するのも欠かせません。

さらに、エレベーターや階段などの共用部分を通らなければいけない時は、機材や廃材の運搬で傷がつかないよう、念入りに養生シートを貼っておきます。

内装材の撤去

いよいよ建材を撤去していきます。壁紙や部分的な内壁、電気機器、ドア、ガラスなど、状況に合わせて順番に建材を解体て運搬していきます

また、何といっても建物の解体で大切なのは廃材の分別です。法律に基づいて品目ごと正しく分別をしたうえで廃材を処分しなければいけません。

なお、内装解体は作業現場に空気が籠りやすく、作業者がホコリや粉じんを吸引してしまう恐れがあるので、マスクやゴーグルを着用して安全に作業を行う必要があります。

建材によっては、アスベストなどの有害な物質が含まれている場合があるので取り扱いには注意が必要です。アスベストとは、現在は使用が禁止されている建材のことで、物件の建てられた時期によってはアスベストが含まれている可能性があります。

アスベストを処分できる業者は限定されているので、築年数の古い物件の内装解体を行う場合などは問い合わせの段階でアスベスト含有の可能性を業者に伝えておきましょう。

床材の撤去

床材を剥がす場合は、下地の部分を傷つけないように慎重に作業を行います。なお、床材に使われる建材や貼り合わせに使う接着材、糊などは種類がさまざまなので、状況を見ながら丁寧に剥がしていきます。

床材を剥がし終わったら、表面の凹凸をなくして整えたり、用途によって建材が貼り付きやすくなるような「床ケレン」などの処理を施して床材の撤去は完了です。

産業廃棄物の処理

内装および床などの建材が撤去できたら、全て廃材として処分場で処理してもらいます。この際、不法投棄などの違法行為をしていないことを証明するため、必ずマニュフェストといわれる「産業廃棄物管理票」を作成します。

マニュフェストとは、産業廃棄物の処理の流れを記したもので、廃棄物の種類や数量、運搬業者名、処分業者名などが記載されています。

室内の清掃

次の利用者がすぐに使えるように室内の清掃をしておくのも忘れてはいけません。特に、細かい建材の破片や粉じんなどは残りやすいので、丁寧に清掃を行うのがポイントです。

必要に応じてリフォームを行う

次の用途が決まっている場合は必要に応じてリフォームを行います。

なお、内装解体が依頼できる業者さんの中には、左官職人を長年やっていたり、外構を手掛けていたりする所があるので、場合によっては部分的なリフォームまでワンストップでお願いすることができます。

そのほか、業者探しでお困りの際は、業者さん同士の繋がりで知り合いの業者さんを紹介してもらえる場合もあるようです。ぜひお見積りの際に確認してみてください。

内装解体の費用相場

内装解体の工事費用を具体的にイメージしていただくため、内装解体でよくある「美容院」「マンション」「オフィスビル・店舗」「居酒屋」の費用相場および工期の目安をまとめました。

建物の構造
(坪数)
入居目的 内装解体の費用相場 平均作業日数
S造、RC造、SRC造
(30~50坪)
美容院 8,000円~/m² 2週間
マンション 10,000円~/m² 5日~1週間
オフィスビル・店舗 10,000円~/m² 1週間~10日
居酒屋 15,000円~/m² 3週間

内装解体の費用実例

さらに、「美容院」「マンション」「オフィスビル・店舗」「居酒屋」それぞれの内装解体について実際に当協会を介して行われた工事の見積り事例をご紹介いたします。

美容院の内装解体

美容院の内装解体は、シャンプー台、スタイリングチェアといった美容院ならではの設備の撤去費用がかかる点が特徴です。

とくに、処分が必要な設備がたくさんある場合は「残置物撤去費用」が高くなりがち。解体費用を少しでも抑えるためには、残置物を自分で処分したり買取業者に買い取ってもらったりする必要があります。

建物の構造 RC造(鉄筋コンクリート造)
階数 2階
坪数(m²) 14.5坪(47m²)
建物解体費用 70万1,400円
総額 77万円
品名 数量 単位 単価 金額
養生費 1.0 15,000円 15,000円
内装造作解体 48.0 3,500円 168,000円
入口廻り撤去 1.0 5,000円 5,000円
什器棚撤去解体 1.0 18,000円 18,000円
2次側設備器具撤去 48.0 800円 38,400円
発生材積込小運搬費 16.0 4,500円 72,000円
発生材運搬費 16.0 2,500円 40,000円
発生材処分費(混合) 16.0 16,000円 256,000円
既存残置物撤去費用 1.0 40,000円 40,000円
道路使用申請 1.0 15,000円 15,000円
歩行者誘導員 2.0 17,000円 34,000円
諸経費 70,140円
値引き -1,540円
合計金額 770,000円

マンションの内装解体

マンションの内装解体(スケルトン解体)は、リフォームに伴い発生します。キッチン・バス・洗面台など、水回りを含む大規模な工事が必要となります。

建物の構造 RC造(鉄筋コンクリート造)
階数 4階
坪数(m²) 24坪(80m²)
建物解体費用 84万9,415円
総額 151万8,000円
品名 数量 単位 単価 金額
養生 1.0 30,000円 30,000円
天井解体 77.9 1,000円 77,900円
間仕切り解体 92.2 1,200円 110,640円
付加し壁解体 116.0 1,300円 150,800円
上げ床解体 77.1 1,200円 92,520円
玄関タイルはつり 0.8 1,500円 1,155円
UB解体 1.0 23,000円 23,000円
キッチン解体 1.0 20,000円 20,000円
洗面化粧台 便器 洗濯パン撤去 1.0 15,000円 15,000円
不要給水管撤去 1.0 20,000円 20,000円
不要電線撤去 1.0 30,000円 30,000円
不要ダクト撤去 1.0 18,000円 18,000円
収納棚板撤去 1.0 5,000円 5,000円
床暖房解体 22.0 700円 15,400円
解体材搬出積み込み費 30.0 8,000円 240,000円
産廃処分費(ボード) 7.0 20,000円 140,000円
産廃処分費(混廃) 4.0 15,000円 60,000円
産廃処分費(木) 8.0 6,000円 48,000円
産廃処分費(廃プラ) 4.0 15,000円 60,000円
産廃運搬費 8.0 22,000円 176,000円
諸経費 50,000円
値引き -3,415円
小計 1,380,000円
消費税 138,000円
合計金額 1,518,000円

オフィスビル・店舗の内装解体

オフィスビル・店舗の内装解体は、営業していた業態によって内容が変わります。また、キッチン・風呂・トイレなど、水回りの大規模な工事が必要になる場合があります。店舗で使用していたカウンター・棚・設備などがある場合は、それらの解体・撤去費用も発生します。

建物の構造 その他
階数 2階
坪数(m²) 42坪(140m²)
建物解体費用 176万200円
総額 286万円
品名 数量 単位 単価 金額
搬出用資材 1 30,000円 30,000円
工事用資材 1 30,000円 30,000円
養生 1 12,000円 12,000円
消耗品 1 30,000円 30,000円
インフラ切り離し 電気 1 50,000円 50,000円
インフラ切り離し ガス 1 20,000円 20,000円
インフラ切り離し 水道 1 15,000円 15,000円
フロンガス回収 1 40,000円 40,000円
天井ボード撤去 140 1,800円 252,000円
天井設備撤去 140 900円 126,000円
外周壁撤去 129 1,800円 232,200円
上床撤去 140 2,800円 392,000円
造作物撤去 1 90,000円 90,000円
間仕切り壁撤去 1 90,000円 90,000円
風呂・トイレ撤去 1 80,000円 80,000円
設備配管撤去 1 120,000円 120,000円
キッチン撤去 1 30,000円 30,000円
室外機撤去 1 50,000円 50,000円
1F残置物撤去 7 4,000円 28,000円
1Fアルミ門扉撤去 1 40,000円 40,000円
同上発生材小運搬 46 5,000円 230,000円
木くず 15 8,000円 120,000円
混合廃棄物A 13 15,000円 195,000円
混合廃棄物B 4 25,000円 100,000円
廃プラスチック 8 20,000円 160,000円
廃石膏ボード 6 24,000円 144,000円
引き取り運賃 10 10,000円 100,000円
諸経費 80,000円
値引き -286,200円
小計 2,600,000円
消費税 260,000円
合計金額 2,860,000円

居酒屋の内装解体

居酒屋は、解体費用が高くなる傾向にあります。個室・小上がりがあったり、厨房・無煙ロースター・排気ダクトなどの設備があったりと、内装が凝った造りになっていることが多いためです。

建物の構造 RC造(鉄筋コンクリート造)
階数 4階
坪数(m²) 43坪(142m²)
建物解体費用 305万円
総額 368万5,000円
品名 数量 単位 単価 金額
内装造作解体 142.0 6,000円 852,000円
厨房撤去 18.0 13,500円 243,000円
トイレ床はつり 1.0 140,000円 140,000円
養生費 1.0 15,000円 15,000円
椅子 テーブル 什器撤去 1.0 60,000円 60,000円
発生材積込小運搬費 55.0 6,000円 330,000円
発生材運搬処理費(混合) 55.0 18,000円 990,000円
既存ゴミ処理費 1.0 60,000円 60,000円
道路使用申請費 1.0 10,000円 10,000円
歩行者誘導員 15.0 18,000円 270,000円
GT清掃費 1.0 80,000円 80,000円
諸経費 305,000円
値引き -5,000円
小計 3,350,000円
消費税 335,000円
合計金額 3,685,000円

内装解体の費用を抑えるポイント

続いては、内装解体の費用を少しでも抑えるために押さえておきたいポイントをご紹介していきます。

解体業者への相見積り

建物の解体に伴う工事では、業者探しは相見積りが基本です。場合によっては業者間で数十万円以上の金額差が生じることは珍しくありません。とはいえ、金額が安ければ良いとも限りません。見積りに漏れがあれば後になって追加費用の対象になってしまうので、見積書の項目を比較しながら相見積りをしてみてください。

目安として3社以上から見積りを取って話が聞ければ、ある程度の相場を把握した上で業者の選定ができるといわれています。

また、中間マージンをカットするのも費用を抑えるために大事なポイントです。元請けと呼ばれる業者さんは、実際の施工を下請け業者に依頼するため余計な中間マージン(紹介手数料)が発生してしまう恐れがあります。

業者選びをする際は、なるべく自社で施工をしてくれる業者さんに依頼できると費用を抑えられる傾向にあります。

残置物の処分

内装解体の費用を抑えるために残置物を処分しておく事は、費用を少しでも抑えるための基本と言って良いでしょう。少し前でも述べましたが、室内に残った不用品と工事で出る廃材は扱いが異なるため、業者に処分を依頼してしまうと費用が割高になってしまいます。

設備や機材は可能な限り買い取ってもらったり、ご自身でリサイクルに出したりして室内の残置物は最小限に留めておきましょう。

工事の費用が高くなるケース

当然、施工範囲が広い場合は作業量が多く処分する廃材が増えるので、人件費や廃材の処分費が高くなる傾向があります。特に、廃材の処分費は年々高騰しており、工事費に占める割合は人件費と同じ程度とまで言われています。

また、アスベストなどの有害な建材が含まれていた場合、処分方法が異なるため廃材の処分費は割高です。しかし、こうした建材は取り扱いを間違えると事件や事故に繋がりかねません。万が一、危険な建材が見つかった場合は、法令に遵守した適切な方法で慎重に対処してもらうようにしましょう。

そのほか、業者さんの見積り次第では費用が高くなってしまう場合があります。例えば、現地調査の段階で工程や手順を明確にできないところがあると、不測の事態に備えて見積り金額を高く設定するケースがあるからです。

実績や経験が豊富な業者さんであれば適正な見積りをスムーズに出すことができますが、業者さんによっては実際に施工をしてみないと把握できない部分があります。そのため、金額が高ければ良い施工をしてもらえるとは限らないのでご注意ください。

内装解体での注意点

最後に、内装解体をする上で知っておいて欲しい注意についてご紹介します。

スケジュール管理

内装解体をされる方の多くは、物件の返却日や次の工事の日程が決まっていて、いつまでに工事を完了させなければいけないかが明確な場合がほとんどです。そのため、工事に遅延が生じた時に追加費用やトラブルの原因になってしまう恐れがあります。だからこそ、内装解体をされる際はスケジュール管理に注意が必要です。

思いがけず業者の手配に時間が掛かってしまったり、当初の予定になかった危険な建材が見つかったりするとスケジュールが崩れてしまう恐れがあります。くれぐれも日程には余裕を持って取り組みましょう。

専門用語について

明確な線引きがないと、工事の内容によっては物件のオーナーが負担すべきなのか、それとも借り主が負担すべき費用なのかで折り合いがつかなくなってしまう場合があります。そのため、内装解体にはA工事、B工事、C工事といった区分があり、各工事で業者の選定や費用を負担する義務が異なります。

発注者 業者の選定 費用の負担
A工事 オーナー オーナー オーナー
B工事 借り主 オーナー 借り主
C工事 借り主 借り主 借り主

具体的にどのような工事があるのか、またご自身が依頼する工事の区分が何にあたるのか事前に確認しておきましょう。

  • 「A工事」……ビルの躯体や共用部分に関わる工事(主な工事例:共用のトイレ、エレベーター、外装、排水設備、消防設備など)
  • 「B工事」……借り主側の要望をオーナーの権限で行うもので、主に建物全体に関わる工事(主な工事例:空調設備、防水設備、分電盤、廃水、排気など)
  • 「C工事」……テナントの内装など、借り主の責任の範囲で行う工事(内装、装飾、クロスの張り替え、照明器具、電話工事など)

参考: A工事、B工事、C工事の違いとは?オフィス移転時は注意して!|しょくばデザイン

建物オーナーから解体業者を紹介された場合

内装解体を依頼する解体業者について、建物オーナーから紹介を受ける場合があります。しかし、紹介された解体業者に依頼をする前に、よく検討されることをおすすめします。

内装解体に限った話ではありませんが、施工会社とお施主様との間に第三者(内装解体の場合は建物オーナー)が介入する場合、施工会社と第三者との間で中間マージンが発生します。中間マージンはお施主さんが支払う工事費用に上乗せされるため、実際の工事費用よりも割高になるというのが通説です。

紹介された業者に依頼してしまえば、ご自分で解体業者を探す手間が省けるというメリットはもちろんあります。しかし、ご自分で解体業者を探して依頼したほうが、費用面では賢い選択ができるかもしれません。

当協会が運営する「解体無料見積ガイド」では、内装解体に対応可能な優良業者を6社まで手数料をかけずにご紹介することが可能です。内装解体の依頼先を探したい方は、お気軽にご相談ください。

まとめ

本記事では、内装解体の手順や工事の流れ、費用相場について詳しく解説いたしました。あわせて、内装解体を依頼するにあたって注意すべき点や、専門用語の意味などについても理解を深めていただけたら幸いです。

内装解体をはじめ、建物の解体に伴う工事は何かとトラブルが多いことでも知られています。これから内装解体を検討している方は、ぜひ本記事を参考に余裕を持って取り組まれてください。

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