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未登記のまま相続した建物も解体できる!解体後の手続きまで一挙解説

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一昔前に相続した建物を解体してしまおうと思ったら、建物が不動産登記を済ませていなかった事例は意外と多く存在します。

不動産登記を行っていないと建物の所有権を証明できないので、一見すると解体工事が行えないように思えます。
しかし、未登記の建物でも解体工事は可能です

本記事では、登記を済ませていない建物の解体工事について、登記の仕組みや工事後の手続きまで詳しく解説していきます。

1 未登記の建物でも解体工事はできる!!

建物が登記してあっても未登記でも、解体工事は問題なく行えます
解体工事が行える理由は、登記の仕組みに関係しています。

では、登記とは何を指すのか、登記を行う事でどんな効力があるのかを見ていきましょう。

登記とは一体何を指す?

登記と一口に言っても様々ですが、今回取り扱うのは「建物表題登記」です。

建物表題登記とは?
新築の建物が完成した時に申請し、作成される登記です。
不動産の状態を示すもので、建物の所在地や構造、所有者などが記載されます。

本来、新しく建物が完成した場合は、建築後一ヶ月以内に手続きを行う必要があります。

第四十七条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

引用元:衆議院 |不動産登記法

しかし、以前の所有者が手続きをしていなかったり、面倒や手間がかかり手続きを怠ったりと、未登記の建物は意外と少なくありません。

では、登記を行っていない場合、所有者にはどんなデメリットがあるのでしょうか。

登記を行わないとどうなる?

登記を行わなかった場合、建物の所有者は第三者に対抗することができません。

民法177条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない

引用元:民法条文解説.com | 民法177条

つまり、「この建物は自分のものだ」と法的に主張できなくなるのです。
第三者目線、言い換えるなら「誰が見ても」所有者が一目で分かるようにするのが、不動産登記です。

解体後家を解体するときに重要な不動産登記とは?詳しい手続きの方法も解説

しかし、第三者が対抗すること(自分以外が建物の所有権を主張すること)が無い場合、未登記でも解体工事は行えます

ただし、ひとつ注意事項があります。
他に登記を行っている所有者がいた場合、他人の建物を勝手に壊すと建造物損壊罪が適用される点です。

他人の建物を解体したら『建造物損壊罪』
建造物損壊罪は、一般の器物損壊罪に比べ、財産価値の高い物の効力を失わせた場合に適用される重罪で、5年以下の懲役が課されます。

そのため、解体工事前には本当に建物が未登記かどうかを確かめる事をおすすめします
では、どうすれば登記情報が確認できるのかを見ていきましょう。

建物が未登記かどうかを確かめよう!

確認方法は主に2つあります。ご自身のやりやすい方法で確認してみましょう。

固定資産税納税通知書を確認

毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」を確認する方法があります。
登記がされている場合、通知書にある建物の所在地欄に「家屋番号」が書かれています。

横浜市 固定資産税納税通知書

引用:横浜市ホームページ | 課税明細書の見方

画像は、固定資産税納税通知書の見本例です。
紫の枠で囲われた「1-1」が家屋番号にあたります。

この家屋番号が書かれていない場合は、登記がされていない証拠です。
そして、納税通知書が送られてくる以上、地方自治体はあなたを建物の所有者として認めています。
したがって、納税通知書に家屋番号が記載されていないければ、他に登記をしている者はいない事になりますが、心配な方は法務局での確認もおすすめです。

法務局で確認

登記情報は、全国の法務局、地方法務局の戸籍課に「登記されていないことの証明書」申請用紙を提出する事で確認ができます。

そして、申請の際は本人確認書類(運転免許証,健康保険証,パスポート,住基カード,マイナンバーカード等)が必要になりますのでご注意ください。

また、法務局はインターネットを利用したオンライン交付請求もおすすめしています。
申請に行く時間が無くても手軽に行なえますので、詳しく知りたい方は公式ホームページをご確認ください。

オンライン手続きの詳しい情報はこちらから

解体工事の手続きをしよう

登記情報を確認したら、依頼する解体業者さんを決めましょう。
まずは、契約前に見積りを出してもらいますが、この際は必ず「相見積り」を行うようにしましょう。

相見積りとは?
復数の解体業者さんから見積りを出してもらうことです。
復数の見積書を比較することで、費用相場を把握しやすくなり、より良い条件での契約が望めます。

しかし、解体工事の依頼が初めてだと、どの解体業者さんに依頼すれば良いか分からないと思います。

解体業者さん選びに迷ったら、当協会が運営する解体無料見積ガイドをご利用ください。

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2 解体後には特殊な手続きが必要!!

解体業者さんと契約を結び、解体工事が終わった後は、通常であれば「建物滅失登記」を行います。
建物滅失登記は、建物が災害や工事などで倒壊した時に申請する登記で、怠った場合は様々なデメリットが発生します。

しかし、未登記の建物を取り壊した際には、従来の建物滅失登記とは少し違う手続きが必要です。
手続きを怠ると、せっかく解体工事をしても建物に税金がかかり続けるので、必ずチェックしておきましょう。

未登記の建物は滅失登記が出来ない

滅失登記を行わないと建物に固定資産税がかかり続けるので、毎年余計に税金を支払うことになります。
しかし、滅失登記は表題登記にある情報を元に行うので、表題登記を行っていない建物を取り壊しても滅失登記は申請できません

そのため、未登記の建物を解体した場合は、滅失登記の代わりに家屋滅失届を提出して建物が無くなったことを証明します。

家屋滅失届とは?
家屋滅失届は、未登記の建物を取壊した際に行う届け出です。
滅失登記は法務局で行うのに対し、家屋滅失届は各市区町村の役所で行います。
そのため、名称が統一されておらず家屋取壊届と呼ばれる場合もあります。
建物の解体工事未登記の建物解体工事後に必要な手続き~家屋滅失届出書~

家屋滅失届の手続き方法

滅失届が受理されると、翌年から建物に固定資産税がかからなくなります。(土地を売却していない場合、土地には固定資産税がかかり続けるので注意してください)

手順は至って簡単で、2点の書類を用意してお住いの市役所等に提出するだけです。

  • 家屋滅失届
  • 家屋取壊証明書

家屋取壊証明書は、解体工事後に解体業者さんが発行してくれますので、自分で用意する必要はありません。
家屋滅失届は、各自治体のホームページなどでダウンロードし、自身で記入を行います。

続いては、家屋滅失届の記入例をご紹介します。

家屋滅失届の記入例

家屋滅失届の記入例を、東京都町田市のホームページを参考にご紹介します。
町田市では「家屋取壊届」の名称で取り扱っていますのでご注意下さい。

町田市 家屋滅失届

引用:町田市ホームページ | 家屋取壊届 記入例

家屋滅失届で記入する事項は以下の通りです。

  • 届出人の住所、氏名、電話番号(所有者である必要はない)
  • 取壊した建物の住所
  • 取壊した建物の構造、床面積
  • 建物を取壊した日付
  • 不動産所有者の住所、氏名

記入内容も、特別難しいものは要求されません。
記入が済んだら家屋取壊証明書と一緒に自治体に提出して申請が完了します。

疑問や不明点などがありましたら、お住いの自治体にお問い合わせください。
以下は、町田市役所の概要です。

町田市役所
住所:〒194-8520 東京都町田市森野2-2-22
担当課:財務課 資産税課家屋係
電話番号:042-722-3111
営業時間:午前8時30分~午後5時
お問い合わせフォームはこちらから

3 まとめ

登記を済ませていない建物でも、自分以外に所有者がいない場合は問題なく解体工事が行えます。
ただし、解体後は家屋滅失届の提出をしないと固定資産税がかかり続けるので注意が必要です。

解体工事を依頼するにあたり、分からない事や不安があれば、お気軽に解体無料見積ガイドへご連絡ください。
お悩みの解決に尽力させて頂きます。

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