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建物滅失登記を行わないために起こるトラブルの可能性

建物の滅失登記

建物滅失登記とは・・・

解体工事後の「建物滅失登記」とは、建物の登記簿を閉鎖する手続きのことで、解体工事後の申請が義務付けられています。建物滅失登記とは、法務局に記録されている登記簿に、その建物がなくなったことを登記することを言います。建物の解体が完了したら建物滅失登記申請書を作成し、1か月以内に管轄の法務局へ申請しなければなりません。

建物滅失登記をしないと、「建て替えができない(建築の許可がおりない)」、「存在しない建物に固定資産税がかかる」といった問題が起きてしまいます。必ず行ってください。また、建物滅失登記は申請義務となっているため、登記申請を怠った場合、10万円以下の罰金が課されることもあります。

解体後の家の新築

建物解体後のその土地のご利用の予定は様々あるかと思います。「新築を建てる」、「更地で売却をする」、「駐車場にして賃貸する」、「土地を貸し出す」など。いずれの用途でも「建物滅失登記」は必要となります。ですから建物滅失登記は、そのままにしておかず建物滅失登記の申請を行ってください。

買主が、更地の状態で購入した土地で建物滅失登記がされていなかった具体的な事例をみてみましょう。

建物滅失登記が行われていない場合の対応 更地を購入した場合

弟が3月に土地を購入しました。すでに更地の状態で購入し、もう売買契約等も済んでいます。もうすぐ新しい家も完成予定で、工務店の方から最後の登記の準備をしますと言われ、色々なモノにサインをしましたが、家屋調査士さんから、「滅失登記がまだ済んでいないので売主さんにしてもらうように言ってください」と言われました。

この費用の負担は買主の負担ですか?それとも売主の負担ですか?

引用:Yahoo知恵袋

この事例のポイントは、更地の状態で購入した土地でしたが、建物滅失登記がされていなかったということです。買主は、新築を建てる予定で更地を購入しています。事前に滅失登記に関する特別な契約がなければ、このような場合は売主の負担になります。もしかしたら、売主は建物を壊した後に、建物滅失登記を行う必要があることを知らなかったのかもしれません。

ちなみに建物滅失登記は簡単な手続ですので、売主ご自身でも行うことができます。

滅失登記の申請

それでは、次に更地ではなく、家付きの土地を購入した場合を考えてみましょう。

建物滅失登記が行われていない場合の対応 家付き土地を購入する場合

滅失登記、移転登記について。
今回、古家付の土地を購入する事になりました買い主です。古家は引き渡し後、すぐに解体して、新築家屋を建てる予定です。流れとしては、①引き渡し → ②古家の解体 → ③古家滅失登記 → ④新築家屋を建築となるみたいです。

そこで質問があります。古屋は売り主名義になっています。今回のような場合、普通土地の引き渡しと同時に古家も引き渡されることになりますので、古家の所有権は一旦買い主に移転登記しなければならないのでしょうか。

どうせすぐ解体するので、引き渡し後に売り主名義のまま、解体・滅失登記ができますか?
それとも、一度古家の所有権を買い主に移転登記してからしか無理なのでしょうか?古家の所有権移転登記ってお金かかりますよね?どうせすぐ解体するためお金をかけずに行いたいです。ちなみに土地建物共に融資を受けますで、土地建物共に銀行の抵当権がつきます。
引用:Yahoo知恵袋

この事例では、現状渡しが条件となっているようです。一番おすすめの方法は、所有権移転登記をすませてしまう方法です。自分所有の建物であることが登記簿上はっきりしますので、売主の都合で何かするというようなことはありません。その代わり多少の登記費用と登録免許税が必要となります。古屋であれば、建物の評価も低く、登録免許税額も少なくてすむかもしれません。

新築を建てる前提で土地を購入していますので、このような古い家のある土地を購入した取引の時には、古屋の所有権移転登記を省略することもあります。所有権移転登記にかかる費用は削減できますが、一方でリスクを考えておく必要があります。

どのようなリスクがあるかというと、建物は売主名義にて残るため、売主から第三者へと所有権移転登記を行ったりすることが可能となります。もし第三者に所有権移転登記がなされてしまうと、滅失登記ができないということが生じるおそれがあります。

所有権移転登記を行わない場合には、売買契約の対象を土地だけでなく建物についても行い、登記の際に作成する「売渡証書」にも土地建物の両方を明記しておき、実際には土地のみ所有権移転登記を行ないます。建物を記載するのは、実体上は所有権が買い主に移転しているということを明記するためです。また、建物滅失登記の委任状を売主から預かっておきましょう。

第三者に所有権移転登記がなされてしまい、建物滅失登記ができない事態になることは少ないとは思われますが、そのようなことはない大丈夫という保証はないので、リスクを回避したいのであれば、建物についても所有権移転登記を行うほうがよいでしょう。

建物滅失登記にかかわるリスク

これまでの2つの事例は、買主の側から見てきました。最後に、売主からみた古家付き中古住宅の売買方法について考えてみましょう。

建物滅失登記が行われていない場合の対応 家付き土地を売却する場合

古家付き中古住宅を売却するのですが、買主は新築する予定です。引渡し日に、建物は移転登記せずに、私名義のまま滅失登記をする予定です(登記費用、解体費用は買主です)。このような売買方法は一般的なのでしょうか?解体終了までに事故があった場合とかの責任は、私になることはないのでしょうか?
引用:Yahoo知恵袋

一般的かどうかというと、買主へ引き渡した後に、売主の名義で滅失登記をするということなので、このような例もありますが、望ましい方法とは言えないでしょう。一番おすすめの方法は、まず、土地付き中古住宅の売却をしてから、取引終了後に買主が、建物を登記せず解体することです。売主にとって、建物の解体、滅失登記等の記載のない単純な契約であり、取引が終了してから、買主が自分の所有物になった建物を解体し、滅失登記を行います。建物の解体の中でおこりえる問題や責任は、買主が処理することになります。

取引はシンプルにしたほうが、リスクを減らすことができます。しかし、今回は買主からは費用を負担するので、建物を解体してほしいとの要望がだされています。買主の要望をふまえて契約すると契約事項が複雑になり、責任負担も生じることがあり得るということを、ある程度考えておく必要があります。

滅失登記について考える
なぜ、買主は自身で建物滅失登記をしたくないのかを考えると、もしかすると、買主は、建物の所有権移転の登記費用を負担したくないとか、金融機関との融資の内容などの理由から、費用負担しても、売主に建物を解体してほしいと要望しているのかもしれません。

リスクをなるべく回避するためには、買主が滅失登記することが一番良いのですが、買主の要望にそって売主が滅失登記する場合には、契約書に解体工事は買主にて行うことや解体工事にかかる費用と責任は買主にて負担すること、売主には一切関係しないことの取り決めを契約書に記載するとよいでしょう。

解体工事にかかる責任に関しては、解体工事中に解体工事業者が隣の建物を損傷するなどの損害賠償等の問題と、解体中又は解体後に、買主から契約を解除されるケースが考えられます。

解体工事中の損害賠償は基本的には解体工事業者で対応してもらいます。しかし、悪徳解体工事業者にあたると、対応が遅かったり、対応できない(しない)場合もありますので、信頼できる解体工事業者かどうかを、しっかり調べることが大切です。とはいっても、解体工事業者を選ぶのは買主になると思われますので、売主が直接できることは、この件に関してはないかもしれません。

もう1つの解体中、解体後の契約解除に関したケースは、損害賠償や違約金について取り決めをしておくとよいかもしれません。本当に古い中古住宅のため解体しないと売買できない物件だとしたら、解体してもあまり問題ないかもしれませんが、まだ中古住宅として売買できる物件であれば、価値のある建物を壊すことになります。このようなケースのことも考え、建物解体前と解体後で違約金に差をつけるなど、契約内容を売主、買主とともによく話し合うとよいでしょう。

まとめ

解体工事後の「建物滅失登記」を行わないことによって起こりうるトラブルについて考えてきました。

建物滅失登記は、建物の登記簿を閉鎖する手続きのことで、解体工事後の申請が義務付けられています。建物の解体が完了したら建物滅失登記申請書を作成し、1か月以内に管轄の法務局へ申請しなければなりません。

建物滅失登記をしないと、「建て替えができない(建築の許可がおりない)」、「存在しない建物に固定資産税がかかる」といった問題が起きてしまいます。建物滅失登記は申請義務となっているため、登記申請を怠った場合、10万円以下の罰金が課されることもあります。

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