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解体工事にかかわる滅失登記と固定資産税の関係

固定資産税の比較

建物の解体を考えるときには、解体工事費を安くするためにどこの業者に頼んだらよいかと考えると思います。もちろん解体工事に関わる出費を抑えるために、解体工事費用の安い業者を探すのも一つの方法ですが、今回は滅失登記と固定資産税の関係から、解体工事に関わる費用について考えていきます。

建物を解体すると、固定資産税は上がるのか?

建物を解体すると滅失登記をする必要があります。その時に、固定資産税はどうなるのか・・・と心配する方が多くいらっしゃいます。実際はどうなのでしょうか。

建物解体すると、建物の固定資産税は下がり、土地の固定資産税は上がります。ですから、実質トータルからみた固定資産税は、上がってしまうケースが多くなります。

なぜ、固定資産税が上がってしまうのかというと、家屋が建っている土地の場合、土地にかかる固定資産税が軽減されるという特例が存在するからです。しかし、解体工事後は住宅用地にかかる固定資産税特例措置という特例が受けられなくなるため、固定資産税が上がってしまうのです。

ですから、正確にいうと、固定資産税が高くなるのではなく、今まで受けていた特例が受けられなくなることで固定資産税が通常の金額に戻るため、結果的に国に納める固定資産税が高くになってしまうため、固定資産税が上がっているように感じてしまうのです。

固定資産税の算定方法

使っていない、古くなった家屋があるから固定資産税がかかる、だからなくして建物の固定資産税を払わないで済むように解体工事をしたのに、結果的に高い固定資産税が課税されたと感じる方がいらっしゃるようです。実際に家の取り壊しを行う前に、どれくらい税金が変動するか、固定資産税の算定方法を考えてみましょう。

建物の固定資産税

家をはじめとした不動産の所有には、固定資産税が毎年都道府県から課せられます。建物の固定資産税は固定資産評価額の1.4%と決まっていますが、建物を壊した部分に関しては、評価額が下がります。もし建物を全て壊すのであれば、建物の固定資産税は0円となります。

土地の固定資産税

土地の固定資産税も同様に、評価額の1.4%と決まっています。しかし、宅地内に住宅が建っている場合は、特例が適用されます。「住宅用地の課税標準の特例」という法律です。この特例は、住宅の敷地で200平方メートル(約60坪)までを小規模住宅用地とし、課税標準を1/6にしています。また、200平方メートルから床面積の10倍までの一般住宅用地については、課税標準を1/3とする制度です。建物に特例制度が適用されていたとすると、この建物を取り壊すことにより、この制度の適用から外れるため、土地の固定資産税が最大で6倍になってしまいます。

住宅用地で200平方メートル(小規模住宅用地)の場合
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1/6 × 1.4%

住宅用地で200㎡を超える部分(一般住宅用地)の場合
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1/3 × 1.4%

固定資産税の計算

考えておきたい固定資産税の賦課期日

税金は規定日によって、課税されます。例えば、身近な自動車税をみると、賦課期日は4月1日で、納期は5月です。つまり、4月1日時点で自動車を所有していれば、4月1日以降に名義変更を行っても、4月1日時点の所有者に法律上の納税義務があります。

ですから、中古車を購入したり、車を下取りに出す場合には、その日付に注意が必要となります。4月1日以降に中古車を購入する場合には、法律上は購入した年度の自動車税の納税義務はありません。しかし、4月1日以降に車を手放しても、その年度分の自動車税の納税義務はなくならず、抹消登録されない限り年額全てを納付する必要があります。

同じように、建物や土地は1月1日現在の所有で納税が決まりますので、年度の途中で売買等があって所有者が代わったとしても、1月1日現在の所有者として登録されていると、その年の4月1日からの1年度分の税をすべて納付しなければなりません。

1月1日時点(賦課期日)に建物が滅失されているかどうかで決まりますので、解体時期を調整することによって節税をすることが可能となります。解体後の土地の活用がすでに決まっている場合は、調整が難しいかもしれませんが、決まっていない場合には、解体時期を専門家や解体業者と相談するとよいでしょう。しかし、他の方も同じように考えて、財産処分として年末にかけて解体工事の依頼が増えてくる傾向があります。駆け込みでの依頼は解体業者が対応できない場合もありますので、注意してください。

ただ、着工時点・完工時点のどちらが「滅失」に当たるかは、自治体によって判断が異なることもあるようですので、その点も確認するとよいでしょう。賦課期日(1月1日)において住宅を建替え中の場合、条件に該当するものであれば、固定資産税特例措置が受けられるようです。建て替えの際の固定資産税の算定についても、各自治体に確認することをおすすめします。

建物の滅失登記

建物滅失登記と固定資産税に関わる実例

この事例では、家付きの土地を購入した方の固定資産税についてみていきます。

【質問】
新築一戸建てを建てるために、古家付の土地を09/12/17に購入しました。その後、古家は取り壊しました。取り壊した日は09/12/29でした。 現在、新しい家はまだ建っていません。

このたび土地の固定資産税・都市計画税の納税通知書が来ました。 評価額に建物は含まれていませんでした(10/1/1時点で建物がありませんでしたので)。土地は住宅用地ではなく、非住宅用地として評価されていましたので、評価額に軽減措置はありませんでした。ただ少し調べてみたら、家の建替えにより一時的に住宅がない場合には、建替え前後の所有者が同じであれば、住宅用地として評価される、とある本に記載されていました。

私のケースの場合、古家付の土地を購入したので、たまたま一時的に1/1時点で建物がないだけです。なので上記の本に記載されているケースに該当し、土地は住宅用地として評価されると思います。しかし土地は住宅用地として評価されていませんでした。これは家が建って、家の不動産登記がされた後に、払いすぎた固定資産税が戻ってくるのでしょうか?それとも住宅用地として評価されなかったのは税務署の間違いでしょうか?

【回答】
昨年12月29日に古家を取り壊したということは今年の1月1日には家屋がなかったとして非住宅用地として課税されたんでしょうね。

「家の建替えにより一時的に住宅がない場合には、建替え前後の所有者が同じであれば、住宅用地として評価される、とある本に記載されていました。」 → この制度は俗に建替え特例と呼ばれているものです。これは家を建替えた人がたまたま1月1日をまたいでいるかいないかで固定資産税が大幅に違ってくる不公平をなくすために設けられた制度です。ただし、建替え特例は地方税法には規定がなく、各自治体に要件等が任されています。

ちなみに私が勤務している自治体では要件に、①「土地の納税義務者が2年連続で同一であること」、②「建物の滅失の翌年3月31日までに建物の建築、もしくは建築確認申請が提出されていること」というものがあります。

例えば今回の事例でいうと平成21年1月1日の所有者は売主です。平成21年中に建物を壊して平成22年1月1日は更地だったけど、平成22年3月31日までに新築開始もしくは確認申請を提出していればまさに「建替え」に当たるのです。

今回の質問者様の場合は平成21年の納税義務者は土地も家屋も売主で、平成22年の納税義務者は土地のみ質問者さまですよね。賦課期日を基準にすると、質問者様は平成22年から「新しく」土地の納税義務者になっただけで、質問者様が「建替えられた」わけではない、というのがわかりますでしょうか。また、現在(確認申請していればセーフですが)新築も着工していないということで②でもアウトです。

他の自治体のことはよくわかりませんが、おそらく「建替え」については同じような定義だと思いますのでアウトの可能性は高そうですが、市役所に「更地で課税されたのだが、うちの場合は建替え特例は効かないのか」と問い合わせてみるとよいと思います。

引用:Yahoo知恵袋

この事例の中では、建て替え予定で家付きの土地を購入した方からの質問で、固定資産税の賦課期日には建物は実質ないものの、住宅用の土地として評価されないのかという点について確認しています。

回答者の方からもあるように賦課期日に建物がなくても、建て替えとしてみなされれば、建て替え特例として適用されることもあるようです。条件に適用されるのかは、自治体によっても判断が異なることもあるようですが、建替え特例が認められれば、家の不動産登記がされた後でも、払いすぎた固定資産税が戻って来る可能性があります。情報収集しつつ、ご自身のお住まいの地域で確認されることをおすすめします。

固定資産税の比較

まとめ

建物解体をしたいという方の中には、建物の固定資産税を払わなくてすむため、解体工事を希望する方がいらっしゃいます。しかし、建物解体すると、建物の固定資産税は下がり、土地の固定資産税は上がります。ですから、実質トータルからみた固定資産税は、上がってしまいます。

解体工事の見積もり前に、建物と土地のそれぞれの固定資産税の試算をする必要があり、解体工事をしない場合と解体工事を行った場合の固定資産税の比較が必要です。特に都心部に古い家がある場合は、建物の固定資産評価額は少なくなっており、それに伴い固定資産税も少額になっていても、土地は都心部であるために逆に地価が高い影響により、評価額が高額になり、土地の固定資産税が跳ね上がる可能性が高いといえます。事前に固定資産税の支払いについて試算などのシミュレーションを行なうことをおすすめします。

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