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建物の滅失登記がすんでいない土地の対応ポイントとは

解体工事後の建築

建物が取毀、地震や火災等により建物がなくなったときに行う登記のことを建物滅失登記と言います。しかし、更地の土地を購入して、登記簿を調べてみたら前の所有者の建物の登記が残っているケースがあります。

更地を買って、マイホームを建てていよいよ登記を申請しようとしたところ、実際現場に実在しない建物なのに、登記上は建物が残っていることになっているのです。このような場合は建物抹消登記をする必要があります。どのような対応が必要になってくるのでしょうか。建物の滅失登記と抹消登録について、説明していきます。

建物の滅失登記とは

建物を取り壊したときや、 建物が焼失したとき、 登記簿に存在しない建物が記録されているときに建物の滅失登記が必要になります。

登記されている建物を完全に取り壊したり、焼失した場合には、その所有者は、取り壊した日(焼失した日)から一月以内に、建物の滅失登記を申請しなければならないことになっています。 建物がなくなったのに滅失の登記をしないままでいると、固定資産税の納付書が送付されてくる可能性もありますので、早めに滅失の登記を申請することをおすすめします。

ちなみに取り壊した建物が全部ではなく、建物の一部だった場合には、滅失の登記ではなく、登記の変更が必要となります。建物の滅失登記は、建物の所有者に申請義務があります。 建物滅失登記を行なうことにより、登記簿に建物の抹消が認められると、登記簿は閉鎖されます。
解体工事の書類作成

建物滅失登記の手続の流れ

建物滅失登記の手続きは、法務局閲覧調査 → 建物現地調査 → 登記申請書類作成 → 建物滅失登記申請 という流れで進みます。建物滅失登記の申請はそれほど難しくありませんので、ご自身で申請することもできます。

建物滅失登記の手続きに必要な書類は、次のようなものがあります。
1.滅失証明書(取壊業者の証明書、近隣居住者の証明書、焼失は消防署の証明書、)
2.印鑑証明書
3.委任状
※必要な書類は、条件により変わることもありますので、詳しくは法務局に問い合わせることをおすすめします。

費用は、30,000~50,000円くらいが多いようです。その他、建物滅失登記の書類が揃わない複雑なケースなどは個々の対応が必要です。

建物抹消登記に必要なこと

建物抹消登記に必要な書類がいくつかあります。まず、相続関係がわかる戸籍謄本等が必要になります。わからない場合には、士業に依頼して調べてもらうこともできますが、 実費がかかります。
また、建物滅失証明書、取毀証明書、解体工事業者の印鑑証明書、売主が法人の場合は法人登記簿謄本もしくは資格証明書(3ヶ月以内に発行のもの)が必要です。火災で建物が滅失した場合は消防署の、罹災証明書も準備してください。

解体工事後の建築
建物抹消登記が必要になる事例を見ていきます。土地を購入し、建物を新築しましたが、登記簿には土地を購入した人とは全く関係のない人の所有の建物が記載されていました。このような場合にはどのように対処すればよいのでしょうか。

建物滅失登記は、建物が滅失した時から1ヶ月以内にその所有者が申請する必要があります。所有者が死亡したときは、その相続人から相続証明書を添付して申請することになっています。また、所有者が変更したときは新所有者から申請することも可能です。

この事例を推測すると、建物はかなり昔に取り壊したもので、土地の所有権が代々移り変わったにもかかわらず、この建物だけが登記上残ってしまったようです。

この場合、元々建物所有者だった人の相続人がわかればいいのですが、不明な場合は法務局の登記官に対して、現地調査のうえ職権によって建物の抹消登記をするように申し出をすることが必要です。

解体工事

建物の解体工事業者がいない場合

建物滅失登記をするときには、建物の解体を行った解体業者からの証明書や印鑑が必要になってきます。しかし、後から滅失登記をしていないことに気づいた場合は、どうすればよいでしょうか。実例の質問から考えてみたいと思います。

質問:建物滅失登記(業者倒産の場合)の方法について

数年前に別の土地に家を建てて引っ越したのですが、以前住んでいた家に関して、建物滅失登記をしていませんでした。この申請には業者から発行される証明書か、自分で作成した書面に、業者の印鑑証明が必要とのことですが、既に業者が倒産しております。
このような場合でも「建物滅失登記」を行うには、どうしたらよいのでしょうか。

回答:
土地家屋調査士に依頼すればOKです。先方で書類整えますから印鑑押して費用支払うだけです。3万~5万ぐらいだと思います。

通常の滅失と違い自己申請での手続きは面倒なので頼んだほうが懸命です。表示は現況主義なので簡単に言うと「現在その建物は存在しません」という上申書を有資格者の土地家屋調査士名で申請します。現場確認がありますので、通常より登記上がりは時間がかかります。当方不動産業者で競売等の仕入れでたまにその様な事例があります。

登記官は、申請人が滅失登記を出せる権利者であるか否か、解体は事実であるか、を「現場を見ずに」判断せねばなりません。その資料の一つが解体証明書です。法務局により差はありましたが、行政発行の「現況証明」で替えた事例もありました。

解体工事に関する資料(見積書、領収書など)は有りませんか?事情・経緯を纏めて「解体建物の所轄法務局」へご相談なさっては如何ですか。

引用:教えてgoo

建物滅失登記に必要な解体工事業者の証明書や印鑑が入手できない場合には、専門家である土地家屋調査士に依頼するほうがよいでしょう。建物滅失登記の申請自体は、それほど難しくありませんが、必要な書類が揃えにくい場合は、専門家に頼むのが無難です。

解体工事した状況を証明できる書類があるとよいのですが、年数が経過していると難しい状況もあるかもしれません。なるべく状況の分かる人にヒアリングしながら、経緯をまとめておきましょう。

専門家への相談
次は、解体工事した後の土地を売却したのですが、その土地は建物滅失登記がされていませんでした。土地の買主から売り主に対応を要求されているケースを見ていきます。

質問
滅失登記にて質問です。4.5年前に土地を売却しました。 売り出し時は建物が建っており、解体希望の場合はこちらで解体しますという条件で仲介業者に売りに出してもらいました。買主は近所の方が子供の将来の為にと親が購入となり解体希望だったので売主負担(自分)で解体業者を手配し更地にして土地の売買を行いました。

ところが先日、新築が建ったと連絡があり、前の建物の滅失登記がされてないとの事で連絡がありました。こちらとしては、土地を売買したときに仲介業者から滅失登記の説明を受けていません。

知識不足の自分も悪いとは思うのですが、宅建業法の重要事項説明義務に違反しているのでは?と思っております。もしくは仲介手数料に滅失登記の費用がコミコミなのでは?とも思っております。いきなり滅失登記の費用5万円ほど払ってと言われ困ってます。

回答
業者は、土地の仲介をしたのですよね。仲介の仕事とは別途に、建物の解体の仕事も請け負って、業者が解体業者を手配して、主体的に更地にする仕事をしたわけじゃないですよね。

だとしたら、その重要事項説明は、仲介の際に買主に対してした、宅建業者としての重要事項説明でしょう?その場合の重要事項説明責任は買主に対して負う責任ですので、売主に対する責任ではありません。

更地引渡条件には滅失登記も含まれていますので、売主は、たとえ仲介する業者が間に入っていたとしても、契約通りに引き渡さなかった責任は売主にあります。いまからでも自費で滅失登記手続きをして、買主には、約束違反の迷惑をかけたのですから、謝罪して支払った方がいいと思います。

仲介業者には、土地の仲介の他に、建物解体も依頼したというのなら、登記費用が解体費用に含まれているのかどうかを争う余地は充分ありますが。

解体業者との契約は自分でやったというのなら、仲介業者は関係がないので、解体を依頼した業者との契約がどうなっているのかを確認すれば良いかと思います。普通は書類作成の手伝いまではしますが、実際の登記手続きまで費用の一部としてやってくれる解体業者はないと思いますので、それも難しいと思いますが。

引用:教えてgoo

この場合は建物の解体工事を誰が依頼して行ったのかという点が重要になってきます。土地を売る側としては、土地が売れやすいように建物を解体して更地にして引き渡したという認識かもしれませんが、建物のない状態での取引であれば、買主としてはすぐに建物を立てても良い状態、つまり滅失登記も当然行っていると判断してしまいます。土地の売買をするときには、この辺のことも考えて対応することが大切です。

まとめ

建物の滅失登記の終わっていない土地の対応方法についてみてきました。建物かなり昔に取り壊していても滅失登記が済んでおらず、建物だけが登記上残ってしまっているというような場合は、建物抹消登記が必要です。

この場合、元々建物所有者だった人の相続人がわかればいいのですが、不明な場合は法務局の登記官に対して、現地調査のうえ職権によって建物の抹消登記をするように申し出をします。なお、建物抹消登記は、建物滅失証明書、取毀証明書、解体工事業者の印鑑証明書などが必要です。

一般的に滅失登記は比較的簡単に手続きできるものですが、本来の建物滅失登記を行なう期間中に処理できなかったり、必要な書類が集められない時には、土地家屋調査士など専門家に依頼するほうがよいでしょう。

4 Comments

結城利喜代

遺産相続による共同所有(6人)の家を更地にするために必要な書類を教えて下さい。

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市川善勝 市川 善勝

こんにちわ。ご質問ありがとうございます。
家を更地にするために必要な書類は、解体工事に同意している委任状が必要です。
厳密にお伝えすると、解体工事そのものは委任状がなくても施工できます。ですが、更地にしたあとの滅失登記の登録に共同所有者全員の委任状が必要になるので、解体工事前に委任状を用意しておくことをオススメします。

返信する
貫野真司

妻の叔父の所有の土地に、妻の祖父母名義の家が建っています。先日、妻の弟が、勝手に祖父母の家を解体し更地にした後、新しく自分の家を建てる契約を行ってきたというのです。その妻の弟が言うには、「一度更地にして、自分の名義の家を建てると、土地の名義変更をせずとも土地は自分の名義になる」と不動産から聞いてきたというのです。私は、そのようなことができてしまい、不動産や銀行と契約してきたというのが信用できずご質問させていただきました。実際そういうことは可能なのでしょうか。

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市川善勝 市川善勝

ご質問ありがとうございます。
「一度更地にして、自分の名義の家を建てると、土地の名義変更をせずとも土地は自分の名義になる」ということはあり得ないと思います。叔父様がご健在であれば生前贈与の対象に、亡くなられている場合は相続人全員から承諾が必要になるはずです。
手続き無しで弟様の名義に変更されることは考えられません。一度弟様が聞いてきたという不動産屋に確認していただくのがよろしいかと思います。

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