解体工事を終わると、大事な手続きである「建物滅失登記」を行う必要があります。建物滅失登記については、以前の記事で書いていますので、ここでは、建物滅失登記するときによくある質問とそれに対しての回答についてご紹介していきます。
建物滅失登記は、登記されている建物を取り壊したときに行う手続きです。建物には、法務局において、建物の登記がされています。ですから、建物を壊すと、存在が消滅したことを登記する必要がでてきます。これが建物滅失登記です。建物を解体してから1ヶ月以内に行う必要があり、不動産登記法第57条に定められています。
建物の滅失登記するときによくある質問
Ｑ1.不動産番号や家屋番号が分かりません・・・。
Ａ.証書や法務局で調べられます！
不動産番号は登記事項証明書の表題の横に記載してあります。また、権利証や固定資産税評価証明書、固定資産税の納税通知書に付いてくる課税明細書などでも確認出来ます。
これらの証書がない場合は、建物を所管する法務局に申請すれば、登記事項証明書を郵送かオンラインで交付を受けることが出来ます。また、管轄法務局でブルーマップという地図で家屋番号を確認することも出来ます。
※不動産番号…土地や建物を特定するための13桁の番号です。建物滅失登記申請書を記入する際、この不動産番号を記入すると所在地や家屋番号などの記載を省略出来るため、大変便利です。
※証書…権利・義務・事実等を証明する書類・文書のことです。
Ｑ2.親名義の家を相続したが、相続人が申請できますか？
Ａ.相続人でも申請できます！
建物滅失登記は、本来建物所有者(名義人)が行わなければならないことになっています。
但し、相続が発生している場合は、相続人による登記申請が出来ます。
その場合は、相続人であることを証明できる書類(戸籍謄本等)を添付して提出します。なお、戸籍謄本は管轄される市区町村の役場で取得可能です。
Ｑ3.購入した建物で、名義がまだ売主の場合はどうしたらいいですか？
Ａ.「滅失登記の申し出」が出来ます！
名義人である売主が滅失登記を行うのが原則です。従ってまずは名義人である売主に滅失登記を依頼します。しかし、中には非協力的な人もいますので、その場合は「建物の滅失登記の申し出」という方法があります。
この申し出を受け、登記官は建物の所有者に通知を出し、滅失登記を促します。しかし、そこには名義人はいないため、不在として通知が戻り、これを受けて登記官は現地を確認し、滅失登記を行います。
たとえ、建物を取り壊しても建物の登記が残っていると、売却や抵当権の設定の際などに不都合が生じる恐れがありますので、注意が必要です。
Ｑ4.建物が遠く離れた場所の場合の申請方法はどうすればよいですか？
Ａ.すべて郵送でやり取り出来ます。
建物滅失登記は、建物の所在地を管轄する法務局で行います。しかし、現実には遠い場所にある建物を滅失登記しなければならない場合もあります。そんな場合は、すべて郵送でやり取りする事が可能です。
申請書は法務省のホームページからダウンロードし記入し、提出書類（解体業者も遠くの業者と思われますので、業者から受け取る書類も郵送しておいてもらいます）と共に管轄法務局へ郵送すれば受け付けてもらえます。手続きしておけば登記完了証も郵送してもらえます。
不明な点は、遠慮なく管轄法務局へ電話して、具体的に質問すると良いでしょう。
Ｑ5.登記された建物かどうかが分かりません・・・。
Ａ.登記事項証明書を取り寄せて確認します。
購入した土地に古家がある場合など、建っている建物が登記されているものかどうかも分からない場合があります。
登記されていなければ滅失登記は不要ですが、登記されていた場合は滅失登記しておかないと、銀行融資や担保設定の際にトラブルになる恐れがあります。
そのために、まずは登記事項証明書を交付してもらいます。これは最寄りの法務局で申請できます。これで登記された建物かどうかがわかります。
登記されていた場合は、 「建物の滅失登記の申し出」を行い、滅失登記を行います。
Ｑ6.建物が共同名義の場合はどうしますか？
Ａ.１人でも申請出来ます。
建物を数人で共有している場合、原則としては共有者全員で登記申請することになっています。
しかし、実際には全員の協力が得られないケースもあり、場合によっては行方不明になっている場合もあります。こんな実態を反映して、建物の滅失登記申請は、
共有者の中の１人でも申請する事が出来ることになっています。
建物滅失登記でごく稀にこんな事態が起きたりしますが、心配しなくても大丈夫です！
Ｑ7.建物の一部を取り壊した場合は建物滅失登記する必要がありますか？
Ａ. 建物滅失登記ではなく、建物の床面積の変更登記を行います。
滅失登記はその字の通り、建物が滅失、つまり無くなったことを登記するものです。
建物の一部を取り壊した場合は、滅失登記ではなく。床面積の変更登記を行います。
建物の床面積の変更登記も、滅失登記と似ています。ただし、提出書類には建物図面や各階平面図といった、
やや難しい書面を添付する必要がありますので、ご自身での申請は滅失登記ほど容易ではありません。
この場合は、土地家屋調査士などに依頼された方が無難です。
Ｑ8.建物に抵当権が付いている場合はどうしたらいいですか？
Ａ. 取り壊す前に抵当権者の承諾を取りましょう。
すでに取り壊した建物は、抵当権が付いたままでもそのまま滅失登記ができます。
建物がないのに登記だけを残しておく意味が無いためです。
しかし、取り壊す建物に第三者の抵当権が設定されている場合は、トラブルを避ける意味で事前に抵当権者の承諾を受けておくべきでしょう。
法務局によっては、抵当権者の承諾書などを求める事もあります。
Ｑ9.解体した時の資料が何も無いのですが、どうしたらいいでしょう・・・。
Ａ. 法務局に相談しましょう。
提出書類の多くが解体業者からもらう書面にもかかわらず、いつどの業者が解体したのか一切わからないというケースもあります。そんな場合は、建物に関するあるだけの書面（固定資産税の証明書や、売買契約書など）を持って、法務局に相談します。
わかりうる経緯を書面にまとめた「上申書」を作成することで登記が可能になります。
とにかく、現に建物が無い事を確認すれば良いわけですから、書類が揃っていないから受け付けないという事はありません。
Ｑ10.第三者に滅失登記を行った証明を要求されたらどうしたらいいですか？
Ａ. 閉鎖登記事項証明書を提出しましょう。
建物の滅失登記を行った後で、土地の売却などに伴って、第三者から滅失登記を行った証明を書面で出してほしいといわれることがあります。
こんな時は「閉鎖登記事項証明書」を提出します。閉鎖事項証明書は、いつ建物が滅失し、いつ滅失登記が行われたかが記載されており、普通の登記事項証明書同様、
手数料を支払うことで交付してもらえます。この時、登記完了証も併せて提示すれば完璧です。
いかがでしたか？滅失登記などと耳慣れない言葉に身構えがちですが、内容自体はとても簡単にできます。
また、建物滅失登記は、自分で行なうこともできます。
土地家屋調査士、司法書士が委任を受けて行なう場合には、依頼主が必要な書類を揃え、土地家屋調査士、司法書士に渡します。士業に依頼することにより、自分で書類を書いたりする手間は省けますが、委任するには費用がかかります。目安としては、土地家屋調査士に依頼をする場合の代行金額は4～5万円程度、司法書士に依頼をする場合は、それよりも若干高めとなります。
費用を抑えたい方は、個人で申請することができます。他人の所有している建物の代理人として登記申請することは、土地家屋調査士等でなければできませんが、自己所有の建物については、個人で申請することができます。建物滅失登記は、簡単な登記であり、個人で申請することが多い登記の1つとなっています。
お金をかけずに建物滅失登記を行う場合の手順は、以下のページをご参照ください。
まとめ
建物には、法務局において、建物の登記がされています。ですから、建物を壊すと、存在が消滅したことを登記する建物滅失登記を行なう必要がでてきます。建物を解体してから1ヶ月以内に行う必要があり、不動産登記法第57条に定められています。
申請するためには、各種の書類が必要となりますが、書類作成に必要な不動産番号や家屋番号がわからないといったときにどうすればよいかという質問も多く頂いています。建物の滅失登記するときによくある質問を参考にしてください。
戸籍や住民票と違い、あまり身近なものではないことに加えて、ご本人以外の方の所有していた土地を相続された、解体時の手続きがなされていないなど、様々な状況がありますが、基本的には法務局に相談するとよいでしょう。
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