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「孤独死」物件は他人事ではない!抑えておきたい売却方法と注意点

現代社会の深刻な課題として、孤独死の実態を見過ごすことはできません。

ましてや、親族や知人で孤独死が見つかった場合、その物件の処分には大変な労力がかかることは否めません。

孤独死は心理的瑕疵(買主の気持ちの問題で、購入の判断を躊躇すること)に該当するものとして扱われます。しかし、必ずしも事故物件としては取り扱われる訳ではありません。

ここでは処分の難しい「孤独死物件」についてご紹介したいと思います。

孤独死の告知義務は?所有者が売却時にすべきこと

Q:質問させて下さい
先日父親が他界し土地建物を処分する必要になりました。

元々父親は一人暮らしをしており脳梗塞で倒れて死後一週間後に発見されました。

今現在は、建物がありますが更地にするか現状のまま売るか検討しております。その場合はよく言われる売買時の瑕疵にあたり値は半額程度になるのでしょうか?
又、その場合は通常の相場で売買するために何か正常な手段はないでしょうか?

すいませんが教えて下さい。

A:元業者営業です

ご質問の件ですが、今回のケースではっきりとしたルールがあるわけではありませんが、後でもめるケースとも言えます。
この手の話は必ずご近所から買主の耳に入りますので、その際の紛争解決の為の時間、費用を考えた場合告知しておかれた方が無難とも言えます。

このようなケースが出ますと「昔は家で人が死ぬのは当たり前だった」等の話がでますが、気にする人にとっては何の慰めにもなりません。たとえご質問者が「しっかりとお祓いしたので」と主張したところで、それをどう感じるかはあくまで買主側です。もしも、私がこの物件を扱うとなった場合は告知しての売却という事をお話します。

価格については半額という事はないでしょうが、やはり20%~30%ぐらいは相場より安くなってしまうでしょう。相場通りでの売却を希望であればある一定の期間「寝かせる」しかありません。
年数はそれぞれの都道府県宅建協会へお問い合わせください。

ちなみに東京では#3の回答者様が書かれてますが、10年は告知義務があると以前聞きました。

ご参考まで。

教えて!goo

現代において孤独死は珍しいことではない

「死」は誰もが必ず迎えるものです。孤独死は最期を誰にも看取られなかったという点で、何かと社会的問題として扱われます。しかし、一人暮らしのお年寄りも増えている現代において、孤独死は珍しいことではなくなっているのです。

孤独死とは主に独居者、一人暮らしの人が誰にも看取られることなく、日常生活の中で突発的な疾病などで亡くなることをいいます。

ですから、ご両親や親族の突然死は「事故死」には含まれません。しかし、第三者に亡くなったことを気付いてもらうまでに日数が経ちすぎている場合や、遺体の損傷具合によっては、事故物件として扱われる場合もあります。

不動産屋や買主への「事後報告」は必ずトラブルになる!

また、自殺や他殺の可能性がある場合は、事故物件として扱われる可能性があります。

そのため、事故物件として取り扱うかどうかは、多くの場合、過去の判例に照らし合わせて判断することになります。

注意しなければならないのは、判例のないケースです。所有者は売却前に具体的な状況を警察や不動産会社に確認する必要があり、細心の注意を払わなければなりません。

買主が購入時は知らなくても、そのマンションで住み始めてから事実を聞いて知ってしまった場合、「事実を知っていたら買わなかった」と言われ、トラブルになる可能性もあります。

そのようなトラブルを避けるためにも売買を検討する場合は、契約を結ぶ前に伝えておくべきでしょう。

親族内でこのような事が起こった場合そのショックは計り知れませんが、冷静な対応が求められます。

まず、不動産会社の担当者に売却の経緯として相談しましょう。

実際に買主へ告知するかどうかは、十分に不動産会社の担当者と話し合いましょう。不動産会社選びは家の売却を大きく左右します。

そして、スムーズな売却を進めるためには複数の業者に査定してもらうことをお薦めします。

身内の孤独死が「事故物件」になるポイントとは?

一般的に人が亡くなった場合、その物件は「事故物件」ということにはなりません。

厄介なケースとしては、死後すぐに第三者に発見されず、異臭などによって、周辺に知れ渡ってしまった場合です。

孤独死が「事故物件」になるとどうなるのか?

早い段階で迅速に処理ができていれば、一般の物件と同じように売却できた可能性があります。

しかし、「事故物件」と判断されると、業者によっては扱えないと言われたり、査定しても買い叩かれた提示額になるなど、その対応は大きく変わります。

実際、身内が病気などで亡くなった場合、「事故物件になるのか?」と専門家に相談しても、はっきりとした答えを出してくれるところは少ないです。

巷では、「更地にすれば、告知義務がない」など、根拠が不充分な噂も出回っていますので、正確な情報を見極めることが大事です。

更地にして売却したらどうなるのか?

実際に問題が起こった後、物件を更地にして売却したとします。

しかし、近隣住民が「孤独死」の事実を知っている限り、買主の耳に情報は入ってしまうものです。

それによって、損害賠償請求を起こされてしまうことも考えられます。

一旦、売却できたとしても、そのようなトラブルに繋がってしまっては、金銭的・精神的にもかなり痛手になります。

「更地にすればすべての問題が片付くだろう」という発想は危険ですので、行政や不動産屋に相談したうえで判断してください。

やはり、告知義務があるなしに関わらず、あったことは開示しておくべきというのが業界での常識です。

なかには、「周辺の人が忘れてしまい、時間が経ってしまえば告知義務はなくなる」と言って、解体工事を勧めてくる業者もいますが、悪徳業者の場合がほとんどですので注意してください。

告知をきちんとして、物件の売却がなんとか成立!


実際にあった事実を所有者がきちんと伝え、いわゆる「訳アリ物件」を売却した実例は多く存在します。

もちろん市場価格よりはかなり安い価格での売却となりますが、いわくつきの物件を手放すことはできるのです。

「事故物件」という事実をきちんと開示して、事後処理をきちんとしていれば、買いたいというお客さんはいるのです。

一般の物件の売買よりも大変ですが、まずは物件の査定からはじめ、信頼できる業者を見つけることが大事です。

  • 事故物件として扱われる物件としては、以下のようなケースが挙げられる
  • ①殺人、自殺、火災(放火ないし失火)などの刑事事件に該当しうる事柄で死者の出た物件

    ②事件性のない事故、災害(地震による崩壊など)や孤独死などで居住者が死亡した物件

    これらは先述した、心理的瑕疵に該当するものですが、前居住者の安否には直接該当しない案件も含まれる可能性があるので注意が必要です。

    物件の販売時において売主が行わなければならない重要事項説明には、事故物件の「心理的瑕疵」についても告知すべき項目であるとされています。

    しかし、その説明責任がどこまで遡らければならないのか決まりはなく、おおむね民事裁判上の判例によって決まります。

    そのため、過去に事故物件に該当する事件が発生した場所であっても、リフォームなどを経た後に居住者が特に何事もなく過ごした場合には、後々になって過去の事故案件が判明することがあります。

    「資産」として物件をどのように処分するべきか


    「孤独死」のような案件では、初期対応が何よりも大切です。ここでの対応を間違えると物件の資産価値はかなり目減りすることになります。

    多くの遺族は「相続放棄」を選択してしまい、物件に関わりたがろうとしません。

    連帯保証人がいない、または相続人がいても支払い能力がないようなケースでは売主が損害を被ることになってしまいます。

    一軒家の場合

    持家ならば相続権者(親の兄弟や従兄弟など)を探してみるのもひとつの方法です。もちろんご自身の相続辞退も可能です。

    基本的に物件の処理は財産の有無によって決まることが多く、資産よりも負債が多ければ貸金業者が物件を引き取って処分します。

    資産が多ければ相続権者に相談し、今後どのように管理をするか話し合いの場を設けましょう。

    行政書士などにも加わってもらい、アドバイスを受けるの良いでしょう。

    マンションの場合

    必ず事故物件の専門業者へ査定依頼すること

    通常の不動産買い取り業者の査定では、拒否されるか、相場が分からないので不当に低い価格を提示されることが多いようです。

    一方、事故物件買い取りの専門業者は、孤独死マンションなどの売却価格がある程度予想できるので、適正な査定価格で買い取ることができます。

    その結果、孤独死があったマンションでも売ることができるわけです。

    また複数の専門業者へ査定依頼することで、さらに高額な査定価格が付く可能性が高まるのはいうまでもありません。

    広範囲の不動産会社に仲介依頼すること

    仲介売却とは、不動産会社が、孤独死があったマンションを買い取るのではなく、不動産会社がその買い手を捜して売買の手助けをすることをいいます。

    もちろん売却価格は、売主が決めることはですが、孤独死などの特殊な場合は、相場よりかなり安くしないと買い手はつきません。

    できるだけ広範囲の不動産会社に仲介依頼をすることが買い手を見つける一番の方法です。もちろん、全国津々浦々の不動産会社が対象です。

    そうすることで、孤独死があった物件でもこの地域の物件を探していた人にめぐり合う可能性が高まるからです。

    多くの場合、仲介売却は買い取りよりも高く売れることが多いようです。しかし、その反面、売却までの相当な期間を要することや最悪の場合、買い手が全く付かないこともあります。

    孤独死後の片付けと消臭は絶対に専門業者に依頼すべき

    マンション室内での孤独死が発覚される一番の原因は、隣近所から悪臭クレームが寄せられることです。つまり、孤独死の後に最も早くすべきことは死臭の除去なのです。

    通常の業者では、キチンと死臭消臭ができない

    そして遺体から発生する腐敗臭は想像以上の悪臭です。そのため、普通のハウスクリーニング業者や不用品回収業者では、死臭をしっかりと消臭することはできません。なぜならば死臭除去作業は、専門の消臭剤や消臭手順が必要不可欠だからです。

  • 特殊清掃業者とは?
  • そこで近年では、「特殊清掃」という孤独死があったマンションや一軒家など、専門に死臭消臭や遺品整理を行なう業者が現れてきています。

    また賃貸マンションの場合は、死臭消臭に特化した業者に作業を依頼しないと不動産会社、管理組合が退去手続き完了を了承しないこともありますので、孤独死があったマンションの片付けと消臭は、絶対に特殊清掃業者に依頼して下さい

    感覚が鋭い人の場合、「住み始めて急に体調が悪くなった」「なんだか異変を感じる」など、何か異変を感じて物件の過去について調べる方もいます。「事故物件」だった事が判明すると、それをきっかけに退去してしまうなど、悪い噂は一斉に広まりますので、物件についての説明は欠かせないと言えます。

    まとめ

    昔は家族と地域の繋がりが密接だったので、三世代同居などが当たり前でした。

    しかし、現代では人が都会に流出し、過疎化が進んでいます。そして、単独で暮らすお年寄りが増えました。

    また若い人でも「突然死」で亡くなる事例が報告されています。つまり、「孤独死」はいつでも身の周りで起こり得ることなのです。

    だからこそ、日頃から身近な問題として「もしも」の場合に備え、家族や親族の間で話し合いをしておくことが大切です。

    ご不明な点は「あんしん解体業者認定協会」へ