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解体工事後の近隣トラブルで悩まない!家屋調査の必要性

鉄筋コンクリート造等の頑丈な建物の解体工事は、木造建築物の解体工事よりも大きな振動が発生し、近隣に与える影響が大きくなり、中にはその解体工事によって近隣住宅が破損してしまうことも。その場合、解体工事の施工業者が責任を問われることになります。

しかし、万が一訴えられたその破損が解体工事によるものではなかったとしたら?
その証明のために、解体工事の施工前に行う家屋調査が重要になってきます。

今回は、解体工事前の家屋調査について詳しくご説明します。

家屋調査の内容と目的

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家屋調査は、解体する際に大きな振動が発生することが予想される際に必要となります。
主にRC造の家屋や、マンション・アパート、ビルなどの解体工事が当てはまります。
木造住宅の解体工事で家屋調査をすることはあまりありませんが、近隣住宅との距離が極端に近い住宅密集地等の工事の場合は、木造住宅であっても調査を行うこともあります。

家屋調査はどのような調査を行うのか

家屋調査は主に、施工業者ではなく第三者の立場となる民間調査会社、コンサルタントが、2人1組の作業員を派遣して実施されます。
調査内容は建物外部と、調査家屋の住民の許可を得た上で内部も行います。調査結果を収めるため、点検した箇所は撮影し、記録しておきます。

調査する項目

・調査家屋の全景確認
・壁や天井の亀裂、隙間、破損、漏水跡の確認
・タイル部分の亀裂、目地(つなぎ目)の状態の確認
・窓や扉などの建て付け状況の確認
・柱や床等の傾斜測定
・基礎や土間部分の状況確認
・塀、擁壁、門扉等外構の損傷確認、傾斜測定
・土間部分の亀裂、隙間の確認
・その他現在の家屋の状態確認

家屋調査を行う目的はトラブルの対策

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ではなぜ解体工事前に近隣住宅の家屋調査を行うかと言うと、万が一解体工事後に近隣住民に「解体工事の影響で、家屋に損傷が生じた」と訴えられた場合に、それが本当に今回の解体工事の影響で発生したものなのか否かの確認材料として有効になるためです。
もし訴えを受けた損傷が施主や解体業者には無関係なものであった場合、それを証明できず修復費用を負担することになれば、不本意に余計な出費をする事になってしまいます。

家屋調査は、解体工事前と解体工事後の住宅の状態を比較できる判断材料として、近隣トラブルの際に重要になってくるのです。

家屋調査の費用の相場と内訳

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解体工事でも高額な費用がかかりますから、家屋調査で更にいくら必要になるのだろう?と心配になってしまうのは当然のことです。
家屋調査費用の一般的な相場はいくらなのでしょうか。

家屋調査の相場は1軒あたり3万円程度

調査費用は対象によっても違いますが、大体1軒の調査で3万円程かかると見られます。

調査は写真撮影の他に、水平器・レーザー測定器などの機械を使用した測定や、住民の聞き取り調査などの方法が取られ、作業にはおよそ半日~1日かかります。
調査はだいたいの場合作業員2人で行われますが、人数が多くなれば人件費も増えるため、更に費用が高くなるでしょう。

条件によって変わる家屋調査費用

調査項目が多ければ多いほど当然費用は高額になってしまいますが、一度に依頼する住宅の軒数が多いほど、1軒あたりの調査費は割安になることが多いです。
また、調査対象が一般の住宅であった場合、それぞれの調査に時間と手間がかかってしまいますが、調査の対象がビルやマンション等の建物ですと、共用部分のみの調査しか行わない場合などに割安になります。
逆に言えば調査する部分が多いほど費用がかかるということですから、対象の家屋が大きいほど費用は高くなってしまいますので、対象の種類だけでなく、大きさも関係してくるということですね。

依頼する調査会社から現場までの距離が遠ければ、業者側に交通費等かかってしまうため、割高になってしまう可能性もあります。
なるべく現場から離れていない場所に建つ会社に依頼するのがベターでしょう。

近隣家屋はどの範囲まで調査すれば良いのか

近隣家屋の調査と言っても、解体工事をする現場からどの程度離れた範囲まで調査すれば良いのでしょうか。これについては、正確に定められた規定はありません。

そもそも、解体工事前の家屋調査も法律などで義務付けられているわけでなく、たとえ激しい振動を起こす可能性の高い建物の解体工事であろうと、「絶対にしなくてはいけない」というわけではないのです。
その為具体的に「どこからどこまでやらなくてはいけない」という決まりがあるわけでもなく、あくまでクレームを受けたときに対処する為の保険と考えたほうが良いでしょう。

この範囲を決めるのは、調査会社ではなく、解体工事の施主と施工業者です。
解体工事が建物の性質などから、解体工事の影響を受けやすい建物を判断し、影響を受ける可能性の高い家屋を調査します。
そして、もしも施主のあなたが「この家屋はもともと古いから、今ある損傷を把握しておいた方がいいかもしれない」「以前に別のことでこの家屋の住民からクレームを受けたことがあるので、注意を払った方がいいかもしれない」と考えた場合などは、それも考慮した範囲を設定したほうが良いでしょう。

家屋調査はもしものときの保険と考え、万が一トラブルになったときをシミュレーションしながら決めると安心です。

実際に起きた近隣トラブルも、家屋調査で防ぐことができた

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ここまで読んだ方の中には、「自分の解体工事の影響で他人の家が損傷することなんて本当にあるの?」「虚偽の損傷を訴えてくる人なんているの?」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
では、実際にあった隣人トラブルの事例を見ていきましょう。

不仲だった隣人に、解体工事と無関係な傷の責任を問われた

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「もともと不仲だった隣人が、私の解体工事後に玄関のひび割れを訴えてきました。
 なんでも、解体工事の振動の影響でこのひび割れが発生したというのです。
 実際にはそのひび割れはずっと昔にできたもので、
 私の工事は関係なかったのですが…。」

もともと、この方の家屋と隣家は、共有の塀一枚で隔てられた土地でした。
たしかに、距離の近い家屋は解体工事の影響を受けやすくはありますが、それがわかっていたので、解体業者も最新の注意を払って丁寧な作業を行っていました。
にも関わらずクレームが入ってしまった為、解体業者でひび割れを確認したところ、そのひび割れはどうも最近にできた新しいものではなく、解体工事よりはるか前にできた古いものだったことがわかりました。

このとき、事前に隣家の内部を調査していれば、「この傷は以前からありました」と証明する写真や報告書が存在したはずです。
例えば隣家の住人が「絶対にこれは解体工事のせいでできた」と訴えてきたとしても、法的な判断材料として有効になるのです。

解体業者と近隣住民が揉め、板挟みになった施主が修復を

「近隣住人から解体工事の影響でコンクリートの床にヒビが入ったと言われました。
 すぐに解体業者に連絡しましたが、
 解体業者の方も主張は『そんなはずはない』の一点張り。
 費用も支払ったあとで、ろくに調査もしてもらえませんでした。
 結局、どちらの言っていることが真実かわからず、
 板挟みになった私が修復費用を負担することに…。」

対応のしっかりしている業者であれば、当然解体工事後にこのようなクレームの対応もしてくれるはずですが、中にはもう終わった案件として、まともに対応してもらえないということもあります。

近隣住人に悪意があるわけではなく、実際にそうでなくても住人の方では本当に工事の影響で損傷が起こったと思っていることもあります。普段注意深く見ないコンクリート部分を「解体工事の影響でひび割れが起こることがある」という先入観から、「これは解体工事でできたものに違いない」と勘違いしてしまうのです。
解体業者の方では、施工中注意もしていたし、絶対にそんなはずはないと思っているので、施主は双方の食い違う意見を聞かされるのみ。自体の収束のためには、自分が費用を負担して納得してもらうしかないと判断したのです。

もしもこのとき、事前に家屋調査を行っていれば、そのヒビも写真で記録され、事前にあったものかどうかを判断できたはずです。
もしも解体業者が対応してくれなかったとしても、家屋調査は別の会社に依頼しているはずですので、調査会社に直接連絡をし、調査結果を入手できることができますから、自分から近隣住人に対し調査結果を「証拠」として見せることもできました。

双方の意見を聞くだけではらちがあかなかった問題も、解体工事前にどうだったかを証明するものがあるだけで解決できるのです。

トラブルは余計な出費を増やすことになってしまう

解体工事は、それだけで高額な費用が発生することですから、余計な出費を増やしたくはないですよね。
解体工事後にトラブルが生まれてしまえば、工事費用にプラスする形で修繕費用等や、裁判になれば弁護士等の費用もかかることになってしまいます。

家屋調査はもちろん義務ではありませんし、もしもの保険にお金をかけるのは…と思われるかもしれませんが、万が一大きなトラブルが起きてしまった時のことを考えれば、その時にかかる費用に比べて家屋調査の費用はかなり安価だとわかるはずです。
家屋調査の費用も決して安いものではありませんが、トラブルの対策費用として考えてみてはいかがでしょうか。

まとめ

解体工事の前の家屋調査は義務付けられているものではなく、法律でも定められていないため、行う・行わないの判断は施主に委ねられます。しかし、振動の起こる大きな解体工事では、近隣住人との発生は決して珍しいことではありません。

実際にトラブルが起きてしまった時のことを考え、施主自身も近隣の住民も安心して解体工事を行えるよう、家屋調査はなるべく行うようにしましょう。

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