家を解体するときは、解体業の免許を持つ専門会社に依頼しなければなりません。ただ、解体業者はホームページを持っていないことが多く、どんな会社なのか、情報収集がしにくくなっています。
更に、解体時に近隣住民への説明がない、見積書には無かった様々な費用が請求されるなど、悪徳業者と呼ばれるような解体業者も残念ながら存在します。
施主御自身で建物の解体を依頼する場合には、具体的にどのようなことに注意すればよいのか？失敗しない業者選びの方法をご紹介します。
もくじ
複数の解体業者から見積もりを取る
適正な工事費用を知るためには、１社ではなく複数の業者から見積りを取ることが鉄則です。複数の業者から見積もりを取り寄せることによって、それぞれの解体項目の比較と一般的な相場費用が分かってきます。事前に施主が情報を把握し、業者側の見積書が適正な金額なのか、それとも割高なのかを見極めましょう！
具体的な事例を挙げるとするならば、「１坪あたり○○円です」という回答ではなく、何処にいくらの費用がかかるのか、しっかり提示してくれる業者が安心と言えるでしょう。
相場の分からない相手に対してどんぶり勘定の金額を提示してくる業者は、信頼性に欠けますので要注意です。
必要な費用・不要な費用の見分け方
複数の見積もりを取ったら、トータルの解体工事費用の比較はもちろん、内訳に必要な項目が抜けていないか、反対に不要な項目が含まれていないかを確認しましょう。
解体作業が終わった段階で、「追加工事費用を頂きます」というトラブルも少なくないので、事前に想定される費用は確認しておくのがベストです。
解体工事にかかる費用のおさらい
・重機運搬費
・内装解体費
・屋根解体費
・重機解体費
・基礎撤去費
・廃棄物処理費
・樹木などの伐採費
・作業費(人件費)
・写真代など（解体前の状況と工事の進捗具合を記録として残しておくため）
業者の良し悪しは解体費用の金額差で顕著に現れます。
また、頑丈な構造や建材を使用しているほど、解体をするための時間と労力を要します。
注意すべき点は費用が高いからと言って悪徳業者と決めつけるのではなく、必要経費として解体費用が高くなることがあるということを覚えておいて下さい。
また、意外と知られていないのが重機に関する費用についてです。
例えば、家屋に面している道路の幅は、解体にも大きな影響を与えます。なぜなら、道路が狭いと効率良く壊すための重機を搬入することができず、廃棄物を運搬するトラックも入れないので、手作業が多くなるからです。よって、費用が割高になってしまうのです。
ほかにも、地中に埋まっている浄化槽、樹木の伐採やリサイクル法に関係する家電がどれだけあるかという違いも影響します。
金属スクラップについては、解体業者に買い取ってもらうことで費用を軽減させることができます。業者によっては見積もりに含めないケースもあるので施主側がしっかりチェックしておきましょう。
家屋解体の費用は、様々な項目から工事費用を算出します。複雑な計算を分かりやすく提示したのが、坪単価の解体工事費用です。家屋解体の相場は、家屋の解体費、養生費、廃棄物処分費、事務処理費などを坪単価にして提示することで分かりやすくしています。
しかし、この坪単価での相場は、家屋の解体費用のみとなり、解体費用総額の計算ではありません。坪単価の相場が安いからといって解体工事の総額が安くなるわけではありませんので、注意が必要です。
忘れがちな「捨てるためのコスト」
・処理業者によって異なる処分費
産業廃棄物は、排出事業者(産業廃棄物を出した事業者)が適切な処理を行えない場合、その処分を委託しなくてはなりません。
解体業者が自社で処理施設を持っている業者は少なく、外部の処理業者に委託するのが一般的です。
このとき、処理業者の所在地が遠方であれば、その分だけ輸送費(ガソリン等)がかかり、解体費用に上乗せされることになります。
費用面で業者との認識のズレを少なくするためにも、家屋解体の相場や工事費用の算出方法について知っておくべきでしょう。
解体業者は許認可を受けているか？
解体工事をするには、法律上、解体工事業の登録または建設業の許可（土木工事業、建築工事業、とび・土木工事業のいずれか）を受けている業者でなくてはなりません。
さらに、産業廃棄物の収集運搬許可も必要です。
これから、解体工事を依頼しようとしている業者が、これらの許可を受けているかを必ず確認して下さい。なぜなら、依頼した業者が不法投棄などの違法行為をしてしまう可能性があるからです。
解体工事で発生する廃棄物は「廃棄物の処理及び清掃に関する法律」に従って適正に処理される必要があります。
とにかく安さだけを売りにしている業者の中には、廃材を敷地内に埋めたり、産業廃棄物を不法投棄するなど法令に則った処理を行わないケースが数多く存在します。
無許可業者による建設リサイクル法違反や不法投棄については、業者だけでなく、施主（解体発注者）も法的に処罰されますので、解体工事を依頼する際には十分に注意してください。
以下に悪徳業者に関するポイントをまとめてみました。
・契約書やマニフェスト（産業廃棄物管理票）など必要な書類をださない。
・ご近所への挨拶もなく、クレームがあった場合も対応が横柄。
・解体工事による損害を補償する保険に入っていない。
・産業廃棄物処理場ではない場所に不法投棄をする。
解体工事におけるトラブル
「あの木は切ってもいい、あの木は残して欲しい」など、解体する対象物への詳細な要望があった場合、現場監督に伝えていても、日雇いの従業員やアルバイトスタッフへ伝わっておらず、解体、破損してしまったというケースがあります。
未然に防ぐ対策として、契約時に作業内容を確認し、工事開始の際にも打合せをする、解体されたくないもので移動できるものは先に移動しておくなどが考えられます。それ以外にも自分自身で目印を付けておくなどの対処をしておくのもひとつの方法です。
工事開始遅延のトラブル
小規模な解体専門業者は、1現場づつ行っている場合があります。
前の現場での工事の遅れや天災による工事の遅れが発生した際に、後の解体工事の開始が遅くなる場合があります。
解体工事における借地許可について
足場は隣家を損傷から守り、ほこり・粉じんなどで迷惑をかけないために必要です。
特に隣接している住宅地では、隣家の敷地に足場を立てなければならない場合があります。「ご近所だから」「昔からの顔なじみだから」などの対応では、時間が経てば経つほどトラブルが発生する可能性が高くなります。
そうなると、その後の解体がやりにくなったり、工事後のご近所付き合いが気まずくなったりするので、きちんと対応しておきましょう。
隣家から解体時の振動が原因で家屋が傷んだ
コンクリートの基礎解体工事で、重機を使った作業では振動を伴う場合があります。住宅地では振動がかなり気になったり、築年数の古い家の場合は破損する場合もあります。
隣家から工事車両の駐車に対してのトラブル
工事期間中に重機車両や職人さんの車に関する駐車トラブルです。
近隣トラブルが起こらないようにするために
トラブルが起こらないようにするためには、それ相応の予算がかかります。必要経費として考えるか、無駄な経費と考えるかは施主自身の判断ですので、家族や周囲の意見を取り入れながら進めていきましょう。
一番怖いケースは、悪徳業者の起こしたトラブルや問題に対して、「保険に入っておらず保証ができない」「法人として登記していない」などの場合は、裁判所へ訴えることができななくなってしまいます。
泣き寝入りもしくは、施主に責任が問われるケースも考えられますので、想定される被害に関しては見積書と同様、情報収集を怠らないようにしましょう。
「壊して終わり」ではない。必要な書類を確認！
解体工事が完了した後に建物滅失登記という、家屋を解体したことを通達する届出をしなければいけません。届出に必要な取り壊しの証明書の発行や、代理申請が可能なのかをご確認してください。
こういった書類関連を、多数の案件の対応に追われていることを理由に、「〇〇ぐらいまでに回答します」という曖昧な返答をする解体業者もいます。当たり前の事ですが、優良解体業者はこのような手続きもしっかり対抗してくれます。業者の都合で忙しいからといって、施主からの問い合わせや連絡に対してルーズな対応は信頼できる業者とはいえません。
◎解体工事の際、施主にが確認するべき書類
（2）別表（分別解体等の計画等）
（3）案内図（既製の地図等を利用し工事場所の位置が確認できるもの）
（4）設計図又は写真
（5）配置図
（6）工程表
◎解体開始～整地
建物を解体した時に、1ヶ月以内に行う登記です。
この登記をしないと、金融機関から融資が受けられなくなったり、10万円以下の過料に処されることがありますので、 忘れずに登記申請を行ってください。
申請後は住宅の固定資産税は徴収されなくなります。
申請はお近くの法務局にて行います。滅失登記申請に必要なもの
（2）取毀し証明書（解体業者から発行）
（3）解体業者の印鑑証明書
（4）解体業者の資格証明書か会社謄本
（5）住宅地図（現場の地図の添付を要求されることがあるので要確認）
（6）登記申請書のコピー 1部
施主側で上記（2）~（5）の書類を揃え、委任する土地家屋調査士にお渡しください。ただし、代行金額は別途必要になります。
見落としている書類がないか、もう一度確認！
（自分で行う場合は必要ない）
（自分で行う場合は必要ない）
※自治体によっては、実印（発行後3ヶ月以内の印鑑証明書添付）も必要な場合があります。
※申請書は法務省ホームページからも ダウンロードできます。
また、登記されている建物の所有者とご本人の関係を示す書類とご本人の 住所を確認できる住民票が必要になってきます。
これら書類の作成・届出を業者が代行してくれるかどうかをしっかり確認しましょう。
まとめ
解体は現存する家屋を壊すという点で、生産性はありません。
「更地にするために余計な費用は払いたくない」という施主の心理に悪徳業者はつけこんでくるのです。
「飛ぶ鳥後を濁さず」という言葉がありますが、家屋という「資産」をしっかり整理するためには、それ相応の費用がかかるということを施主は理解しておくことが重要です。
解体業界のなかでは各業者で見積もりの方法が異なり、根拠のない明細を出して利益を上げる業者も数多く存在するため、いわゆるどんぶり勘定になっているのが実態です。
大切なのは「業者まかせにしない」という施主側の情報収集を含めた管理意識を持つ事ではないでしょうか。
近隣の解体業者が最も安いとは限りません。少し離れたエリアの解体業者のほうが安くなる場合もあります。
実例の見積書です。同じ工事内容で50万円以上の金額差が出ています。
こちらは、廃材の処分費用で金額差が出た例です。この他にも、解体業者ごとの得意分野や施工日程などでも金額差が出ることがあります。
（社）あんしん解体業者認定協会では、解体業界の透明化を目指し、お施主様と優良な解体業者様が適切に出会えるよう、無料の見積比較サービス「解体無料見積ガイド」を運営しています。
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過去4万9千件以上の解体工事データベースを使って、お客様に適した解体業者を絞り込み。さらに工事時期を踏まえて個別に各業者に聞き取り調査を行うことで、近隣の業者はもちろん、少し離れたエリアも含めて、お客様に最適な業者をご紹介することが可能です。
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- 工事時期を先延ばしにしていたら解体費用と税額負担が増額してしまった
- 「安くてイイ業者」のはずが、悪徳業者だった…自分も不法投棄の処罰を受けた
- 工事後1ヶ月以内に書類の提出を忘れ罰せられてしまった
- 安さに惹かれて依頼したらずさんな工事で土地の価格が下がってしまった
- 近隣住民からの苦情で工事が中断し、新築工事に間に合わなくなってしまった
「ちゃんと解体業者を選んだ」はずだった方が、結果的に大損してしまうケースは珍しくありません。最悪の場合、解体業者や近隣住民とのトラブルが訴訟にまで及ぶこともあり、解体後の新築や売却、土地活用等の命運を分けてしまいます。一生に一度の解体工事で大損しないために、この「解体工事で失敗しないための手順書」を是非お役立てください。
野口様、
とても有益な情報を色々とありがとうございました。
大変参考になりました。
海外の解体工事について調べていましたが、（国内はどうか・・と）こちらに辿りつきました。自分の家（1戸建て）も解体した事がありましたが、
なかなか「解体工事」も奥が深いものだと思いました。
どうもありがとうございました。