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家を解体するときに重要な不動産登記とは?詳しい手続きの方法も解説

解体後

不動産を売買する際には「不動産登記」が必要です。

不動産登記とは「不動産をどこの誰が所有しているか」また、「誰がどんな事をしたのか」を記録したもので、登記の記録がまとめられたものを「登記簿」と言います。

なので、解体工事の際にも不動産である建物を取壊すわけですから、登記の手続きをしなくてはなりません
不動産登記にはどんな種類があるのか。解体工事で必要な登記とは何なのか。
詳しく見ていきましょう。

1解体工事にまつわる不動産登記

不動産登記法

一口に登記と言っても、登記には様々な種類があります。
解体工事との関連性も含めて一緒に見ていきましょう。

  • 建物表題登記
  • 所有権保存登記
  • 所有権移転登記
  • 建物滅失登記
  • 土地分筆登記

建物表題登記

新築

建物表題登記は「新築の建物が完成した」時に申請、作成され、不動産がどういう状態なのかを示すものです。

そのため、解体工事を行った後に新築を建てる場合は必要な登記です。
表示登記とも呼ばれ、以下の内容が記載されます。

表題登記の内容
1建物の所在(住所)
2家屋番号
3建物の種類
4建物の構造
5新築年月日
6所有者の住所(現在の)と氏名

そして、表示登記の申請は建築後1ヶ月以内に行わなければなりません。
申請をしなかった場合、10万円以下の罰則金が発生する事があります。

第四十七条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

引用元:衆議院 |不動産登記法

建物表題登記は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的で、費用はおよそ10万円弱です。

依頼する場合 10万円弱
自分で手続きする場合 無料

建物表題登記の申請は難しくないので、自分で申請される方も多いです。

参考 新築登記.com | 自分で登記する本人申請.com新築登記.com | 自分で登記する本人申請.com

所有権保存登記

所有権

所有権保存登記とは、建物の最初の所有者として名前を入れる登記です。
名前を入れる事によって、自分の土地の所有権を主張出来ます。

土地の所有権を主張出来る力を、法律上では対抗力と言います。

所有権保存登記は最初の保有者しか行わない登記で、基本的に表題登記の後に申請します。
なので、所有権移転登記も新築を建てる場合は必要な登記です。

ただし、所有権保存登記は、表題登記とは違い申請義務はありません。

しかし、対抗力を持っていないと他の不動産登記の権利が主張できなかったり、所有権を争って裁判になった場合は不利になってしまいます。
そのため、建物表題登記のタイミングで一緒に申請を済ませておくのがおすすめです。

民法177条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない

引用元:民法条文解説.com | 民法177条

所有権保存登記は、司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で行う事も出来ます。
司法書士に依頼する場合はおよそ5万円弱かかります。

依頼する場合 5万円弱
自分で手続きする場合 無料
参考 所有権保存登記とは?手続方法やかかる費用を登記のプロが徹底解説グリーン司法書士 OnLine

所有権移転登記

相続

所有権移転登記とは、中古購入や相続などで建物の所有者が途中から変わった時に行う登記です。
対抗力(自分の土地だと主張できる力)を次の所有者に移します。

なので、解体工事後に土地の売却をする際に必要な登記です。

所有権移転登記は、法律上の申請期限はありませんが、登記の申請をしないと対抗力を失うので、注意が必要です。

目安としては、売買契約であれば契約をした当日中。
相続の場合は相続から10ヶ月以内が望ましいです。

所有権移転登記も司法書士が行うのが一般的ですが、自分でも行えます。
しかし、自分で手続きをしても「登録免許税」が必ず発生します。

登録免許税とは登記を行う際に発生する税金で、所有権移転登記は登録免許税の対象です。
相続の場合は4万円、売買、贈与の場合は20万円ほどかかります。

さらに司法書士に手続きを依頼した場合追加で10万円弱かかる為、費用は上記2つよりも高くなっています。

依頼する場合 10万円強~30万円弱
自分で手続きする場合 4万円~20万円
参考 【所有権移転登記とは?】手続きの流れから必要物・費用まで簡単解説グリーン司法書士 OnLine

建物滅失登記

解体後

建物滅失登記現在の登記簿を取り消す時に行う登記です。

基本的には「解体工事」や「火災、地震」などで建物が焼失、倒壊した時に行います。
建物滅失登記は解体工事と直接深い関わりがあり、必ず申請をしないといけない登記です。
ところが、実際に解体工事をされた方の中には滅失登記の存在を知らずに、手続きを忘れてしまい後悔する人もいます。
そのため今回は、2解体工事で必要な「滅失登記」で建物滅失登記について詳しく解説していきます。

土地分筆登記

分割

1つの土地を2つ以上に分ける時に申請します。

解体工事の後に土地を相続人で分け合う場合に必要な登記です。

登記簿においては土地の単位を「筆」と表し、1筆の土地を分割する事を「分筆」と言います。

また逆に複数の土地を1つにまとめる事を「合筆」と言い、合筆を行った時は「土地合筆登記」を行います。

申請費用の相場は6万円程度ですが、分筆登記には「境界確定測量」が必要になります。
「境界確定測量」の相場は25万円程度なので、大体30万円強の費用が発生します。

土地分筆登記 30万円強
参考 分筆とは 分筆登記 必要書類・手続き方法 図やイラストでわかりやすく解説|登記費用.com分筆とは 分筆登記 必要書類・手続き方法 図やイラストでわかりやすく解説|登記費用.com

2解体工事で必要な「滅失登記」

解体工事

さて、解体工事にまつわる登記をご紹介しましたが、今から「解体工事」に最も直接的に関係し重要な「建物滅失登記」をご紹介します。
なお、建物滅失登記を怠ると依頼主に甚大なペナルティが発生します。

解体工事が終わった後は一息つきたいものですが、工事後に後悔しない為に手続きはしっかり行いましょう。

なぜ滅失登記が必要か

疑問

「滅失登記」は解体工事や災害などで建物が倒壊した時に行う登記だとご説明しました。
建物を建築した時に「表題登記」を行うので、建物を取壊した時も同様に登記を行います。

「滅失登記」は建物を取壊してから1ヶ月以内に申請をする必要があります。
もし、申請を怠ったり忘れたりした場合、法律で罰せられるだけでなく、様々なデメリットが生じます。

10万円以下の罰金

申請義務があるため、怠った際には過料(罰金)が発生します。

土地の売却が出来ない

せっかく建物を解体したのに登記を怠ると、登記簿の情報と合致しないのでに土地の売却が行えません。
更地にする為に解体した事を考えると、大損害です。

建て替えが出来ない

土地の売却だけではありません。登記をしないと次の建築許可が下りないので建て替えも出来ません。
新築工事の着工が遅れる原因にもなります。

固定資産税がかかり続ける

固定資産税」とは建物や土地を所有している際にかかる税金の事です。
登記を怠ると、建物を取壊した証明が出来ないので、建物にかかる固定資産税が発生し続けます。

滅失登記の手続きを依頼する方法

手続き

滅失登記を怠ると様々なデメリットがあるのが分かりました。
損失を回避する為に、次は手続きの方法を見ていきましょう。

滅失登記の手続きは「土地家屋調査士」に依頼するのが一般的です。
土地家屋調査士へ依頼すると、書類の作成から提出まで全てやってくれるので、時間的にも労力的にも負担が軽くなるのは確かです。
自分で用意するものは、自身の「印鑑証明書」のみです。
また、土地家屋調査士に手続きを依頼した証明として「委任状」を書く必要がありますが、書き方も説明してもらえるので、身構える必要はありません。

土地家屋調査士へ依頼した場合の費用相場は大体5万円弱です。
しかし、費用を削減するために自分で手続を行う方もいます。

滅失登記を自分で行う3つのステップ

3つの電球

「土地家屋調査士」に手続きを依頼すると、自己の負担は減りますが費用が発生します。

しかし、滅失登記は自分でも簡単に行う事が出来ます
余計な費用をカットする為に自分で手続きをする方も多いです。

自分で申請する場合の流れを詳しく見ていきましょう。

1申請する法務局を調べる

滅失登記の手続きは、取り壊した建物を管轄する法務局に申請します。
法務局は全国に50箇所あるので、建物を管轄しているのはどこの法務局かを調べます。

参考 管轄のご案内:法務局管轄のご案内:法務局

法務局のHPでは地域別の一覧が確認出来ます。該当する地域を探しましょう。
また、該当する法務局が見つかったら一度電話で建物の所在地を告げ、本当に取り扱っているか事前に確認しておくと安心です。

稀に、法務局が統合になっている場合があります。

2必要書類を揃える

管轄の法務局が確認出来たら、次は必要な書類を揃えましょう。
必要書類は以下の通りです。

必要書類
1滅失登記申請書
2建物滅失証明書
3解体業者の印鑑証明書、資格証明書
4印鑑証明書

それぞれを詳しく見ていきましょう。

1滅失登記申請書

まずは滅失登記の申請書を作成しましょう。

法務省のHPから無料でダウンロードが出来ます。
(23建物滅失証明書 から様式を選んでください)

法務省のHPに記載された記入例です。

申請書

記載する内容は

1建物滅失証明書を発行した会社の法人番号(証明書に記載)
申請日と申請する法務局
3申請人の住所名前電話番号
4現在の登記簿に沿った不動産情報

です。法務局のHPにも同じく記入例が載っていますので、参考にしながら作成してください。

2建物滅失証明書

建物滅失証明書は、解体工事を行った証明書です。
工事を行った解体業者が用意してくれるので、自分で用意する必要はありません。

証明書

3解体業者の印鑑証明書、資格証明書

建物の滅失を証明してくれた解体業者が、きちんと認可を受けているかを確認する書類です。
同様に解体業者が用意してくれるので、用意する必要はありません。

4印鑑証明書

依頼主本人、つまりあなたの印鑑証明書です。
市役所、区役所で発行が出来ます。

一度整理します。

自分で用意するもの

  • 滅失登記申請書
  • 自分の印鑑証明書

解体業者に用意してもらうもの

  • 建物滅失証明書
  • 解体業者の印鑑証明書、資格証明書

それでは、次の手順へ進みます。

3法務省へ提出

必要書類が揃ったら、後は法務局に提出をするだけです。

法務局の「不動産登記部門」の表示の係へ必要書類一式を提出します。
書類内容に不備がなければ申請完了です。

意外と簡単ですね。
滅失登記を自分で行えば、5万円ほどの節約が出来ます。
手軽に解体費用を抑えられるので、自身で手続きをするのがおすすめです。

3まとめ

解決

家の解体工事を行った際には「滅失登記」をする必要があります。
滅失登記をしないと、せっかく解体工事したにも関わらず、土地を有効活用する弊害になってしまいます。

また、滅失登記の申請は自身で行えます
手続きは難しくないので、依頼の費用を抑える為にぜひ自身で申請を行ってみてください。

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