あなたに最適な解体業者を無料で一括見積

費用削減!不動産名義変更を自分でやるには?

相続・贈与・売却などのシーンで必要になる不動産の名義変更。

不動産の名義変更は司法書士に依頼するだけでなくご自身でも行うことが可能です。ご自身で不動産の名義変更を行えば費用を抑えることができます。

自分で不動産の名義変更を行う方法・費用・期間、司法書士へ依頼する場合のコツをご紹介いたします。

不動産の名義変更を自分で行う

不動産の名義変更を自分で行うメリット・デメリット

メリット

費用が抑えられる

不動産の名義変更を自分で行うメリットは、費用が抑えられるところです。司法書士等専門家を通せば報酬金額を支払わなくてはなりません。名義変更を自分で行えば報酬金額分費用を浮かせることができます。

デメリット

時間と手間がかかる

不動産の名義変更を自分で行う場合、様々な書類を揃えたり、古い戸籍抄本を解読する必要があります。

書類を揃えるのにも、遠方の役所の書類が必要な場合は直接出向くか郵送で取り寄せる必要があります。

また、遺産分割協議書、贈与契約書、財産分与契約書などの法的書類を作成しなければなりません。

自分で不動産の名義変更するのが難しいケース

自分で不動産の名義変更を行うことが困難なケースもあります。

兄弟相続など傍系の相続人の戸籍を集めなければならないケース

相続により不動産の名義変更を行う場合は亡くなった方の戸籍謄本を集める必要があります。

戸籍謄本は大切な個人情報であるため、取得できる範囲が法律で定められています。家族・親族・兄弟・親戚だからと、全ての戸籍謄本を取得できるわけではありません。

しかしながら、委任状があるなど正当な権利と理由があれば戸籍謄本を取得することができます。

MEMO
自分のことが記載されていない戸籍謄本については、自分の直系のご先祖様の戸籍謄本と、自分の直系の子供、孫、ひ孫の戸籍謄本のみというのが基本です。

遠方の法務局へ登記申請しなければならないケース

相続登記(不動産の名義変更)の申請は、不動産を管轄する法務局であり、相続人の最寄りの法務局ではありません。相続登記を自分で行う場合は、法務局へ何度も足を運び登記相談を進めなければなりません。

郵送申請もあります。しかし、郵送の場合窓口申請とは異なり、登記相談を直接受けることができません。不備が多くなるほど法務局とのやり取りが増えます。手間も時間もかかります。

専門家のように一発で書類を受理させることは素人では難しいです。遠方の法務局に申請をする場合、何度も法務局へ出向く覚悟が必要です。難しいと感じる方は、余計な交通費、宿泊費をかけないためにもはじめから専門家へ依頼しましょう。

ケース別でみる不動産の名義変更

相続で不動産の名義変更を行うケース

期限について

相続において不動産の名義変更を行うことは「相続登記」といいます。相続登記の期限の決まりは特にありません。しかし、相続登記を行わないと不動産を売却できません。また、長い期間放置しすぎると相続関係がややこしくなったり必要な書類が入手できなくなるなど不利益も生じます。なるべく早いうちに相続登記を行いましょう。

相続登記の流れ

  • 不動産の権利関係を確認する(登記簿謄本)
  • 相続人を確定する(戸籍謄本の収集)
  • その他証明書の取得
  • 必要書類の作成を行う
  • 必要書類への署名捺印
  • 管轄の法務局への登記申請を行う
不動産の権利関係を確認する(登記簿謄本)

相続するにも、非相続人が不動産の所有権を保持していなければ相続登記は行なえません。登記簿謄本を取得し、権利確認をする必要があります。

登記簿謄本は、法務局で取得することができます。

MEMO
登記簿謄本とは、不動産がどのようなものか、所有者がどこの誰なのかなどが記録されている台帳のこと。
相続人を確定する(戸籍謄本の収集)

相続人を確定するために、非相続人に関するすべての戸籍謄本(出生から死亡までの戸籍一式)を取得します。戸籍謄本は、市区町村の役場で取得することが可能です。

非相続人の戸籍謄本の収集は1つの役場で揃うケースもありますが、複数の市区町村役場で取得しなくてはならないケースもあります。戸籍情報が複数になる場合、戸籍謄本を解読し追跡します。戸籍謄本の解読は一般の方では難しい場合もあるので手間はかかります。遠方の場合は郵送で取得することも可能です。

MEMO
戸籍謄本は極めて重要な個人情報であるため取得できる者の範囲が限られています。基本的には、請求する戸籍に記載されている方の配偶者、直系親族、直系卑属の方は取得可能です。例外として、その他正当な理由がある場合も請求が可能です。
その他証明書の取得

不動産の権利関係、相続人の確定が済んだら相続登記に必要な書類を収集します。

  • 相続人の住民票
  • 不動産の評価証明証
  • 非相続人の住民票の除籍または附票

上記のほか、必要書類があれば用意します。(遺産分割協議書、印鑑証明書など)不安な場合は、法務局の相談窓口で確認しましょう。

必要書類の作成~管轄の法務局への登記申請

一通り書類が揃ったら、情報をもとに申請書を作成を行います。申請書の書き方については法務局のサイトに様式が掲示されています。ご自身の内容に合うものを参考になさってください。

書類がすべて整ったら不動産を管轄する法務局へ申請しましょう。申請は窓口提出と郵送の2通りの方法がありますにで、お好きな方で申請してください。

相続登記にかかる費用

自分で相続登記を行う場合にかかる費用は次のとおりです。

  • 戸籍などの必要書類の取得費(約1~2万程度)
  • 申請の際に納付する登録免許税(不動産評価額の0.4%)

生前贈与で不動産の不動産の名義変更を行うケース

生前贈与で不動産名義変更を行う流れ

  • 不動産の調査
  • 税金確認
  • 書類収集
  • 書類の作成
  • 贈与契約・署名押印
  • 法務局への申請

不動産の調査

まずはじめに、対象物件の登記簿状況を確認します。法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)を発行します。

登記事項証明書は、地番や家屋番号がわかればすぐに取得できます。地番や家屋番号は「登記済権利証」、「固定資産税納税通知書」、「法務局で住所から調べる」などの方法で知ることができます。

注意
家の前の私道が近隣の方との共有名義になっていたり、自分の敷地の土地が複数に分かれて管理されているケースもあります。名義変更の手続漏れがないように細かく確認しましょう。

税金管理

生前贈与では、登録免許税、贈与税、不動産取得税が課税されます。不動産に課される税額はおおきいので注意が必要です。

税金のことをきちんと考慮しないと、後日予想外の請求を受け支払えないなどトラブルの可能性もあります。贈与税については税務署、不動産取得税については都道府県税事務所で事前に確認することをお勧めいたします。

その他書類収集

生前贈与での必要書類は以下のとおりです。

  • 対象不動産の登記識別情報通知(贈与者)
  • 3ヶ月以内の印鑑証明書(贈与者)
  • 住民票(受贈者)
  • 固定資産評価証明書
  • 贈与契約書、贈与証書
MEMO
事案によって必要書類は異なります。必要書類に不安のある方は法務局の相談窓口で確認することをお勧めいたします。

書類作成

役所で収集した書類以外にも、「贈与契約書」を作成する必要があります。「贈与契約書」はご自身で一から書類作成する必要があります。

一から作成すると言っても、最低限記載する内容は決まっていますし、インターネットや書籍で雛形や見本を参考にすることができます。ただ、ご自身の手続内容にあった内容で作成しなければなりませんので注意しましょう。

法務局へ申請

法務局への申請は、名義変更する不動産を管轄する法務局へ申請を行います。登記の申請には、収集した書類と併せて、任意で作成した「所有権移転登記」を提出します。

記載方法や雛形は法務局のサイトでご確認いただけます。

財産分与で不動産の名義変更を行うケース

財産分与で不動産名義変更を行う流れ

  • 状況確認を行う
  • 登記簿謄本の取得
  • 添付書類を準備
  • 登録免許税の確認
  • 法務局への申請

状況確認を行う

財産分与で不動産の名義変更を行う準備が整っているのか確認します。

1つ目に、離婚届を提出済みかを確認します。名義変更を申請する際、不動産の名義変更を行う理由と原因を記載しなくてはなりません。そのため、離婚届が提出されていることが前提となります。

2つ目に、地番、家屋番号がわかるか確認します。地番も申請の際必要な情報です。不動産購入時の権利証などで地番を調べることができます。

3つ目に、住宅ローンや事業借入状況を確認します。住宅ローンや事業借入のために、該当不動産を担保に入れている場合、名義変更を行うと規約違反になる可能性があります。住宅ローンや事業借入のために、該当不動産を担保に入れている場合は、銀行などに相談しておきましょう。

登記簿謄本の取得

登記簿は全国各地の法務局で取得できます。登記さている名義が現在の所有者であるか確認します。異なる場合は、事前に変更が必要です。

添付書類を準備

必要書類は、「共同で用意する書類」「財産分与する人が用意する書類」「財産分与される側が用意する書類」があります。

共同で用意する書類
  • 登記原因証明情報となるもの(離婚協議書など)
財産分与する人が用意する書類
  • 登記済権利証もしくは登記識別情報
  • 印鑑証明書(発行日より3ヶ月以内のもの)
  • 固定資産評価証明書
  • 実印
財産分与される人が用意する書類
  • 住民票
  • 認印

その他に、「離婚届の日時が記載されている戸籍謄本」「財産分与する人から財産分与される人への委任状」を用意します。

登録免許税の確認

不動産の名義変更を行うと登録免許税がかかります。財産分与の得録免許税は、課税価格(固定資産税の価格のうち1,000円未満を切り捨てたもの)×1,000分の20(100円未満切り捨て)で計算します。

法務局への申請

種類が全て揃ったら、法務局へ申請します。登記申請書の雛形は法務局のサイトで雛形をダウンロードできます。

参考 不動産登記の申請書様式について:法務局不動産登記の申請書様式について:法務局

申請日からたいてい10日前後で登記が完了します。完了予定日を過ぎたら法務局へ書類を受け取りに行きます。法務局へ行く時間が無いという場合は予め郵送返却を希望することも可能です。

MEMO
登記申請は、基本的に財産分与する人とされる人の2人で共同申請します。しかしながら、2人で共同申請することは難しい場合がほとんどです。共同で申請できない場合は、財産分与する人の委任状をもらい、財産分与される側の人が申請人兼代理人となって申請します。

売却で不動産の名義変更を行うケース

売却で不動産名義変更を行う流れ

  • ローンの有無を確認
  • 必要書類の取得
  • 法務局への申請

ローンの有無を確認

売却で不動産の名義変更を行う際重要なポイントはローンの有無の確認です。

金融機関に融資をしてもらった場合は登記を自分で行うのは難しくなります。金融機関としては、ローンが滞り、回収できない危険性が考えられるからです。一方で、金融機関を通していない方は、問題なく自分で登記が行なえます。

必要書類の取得

  • 登記申請書
  • 登記識別情報
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 固定資産評価証明書

書類は、法務局のサイトや、市区町村の市役所などで取得可能です。

書類が揃ったら法務局へ提出します。

司法書士に依頼する場合

不動産の名意義変更を自分で行うと費用は安く抑えることができます。しかしながら、「自分でやるのは心配」「時間がない」「面倒くさい」という方もいますよね。

司法書士に依頼した場合の費用は、名義変更を行う理由ごとに異なります。依頼する作業内容によっても費用に差が出ますがおよそ数万円~数十万円程度です。

多くの司法書士が存在する中でどの司法書士に依頼すれば良いのか悩む方も多いと思います。司法書士ごとに得意分野があるのでホームページなどを確認して参考にしてみましょう。

まとめ

相続・生前贈与・財産分与・売却、どの場合でも大まかな流れのイメージは同じです。後は、各ケースごとに必要書類を集め、書類作成ができれば問題ありません。名義変更を自分で行えれば数万~数十万は費用削減ができます。ただ、場合によっては書類を集めるのが困難になります。少しでも不安がある方は、あまり無理せず専門家依頼してくださいね。