相続した不動産をお得に売却する方法とは？

相続した不動産を売却しようとおもうと気になるのが税金のこと。場合によっては、不動産を相続するだけでも税金がかかるのに、売却しようと思うとさらに様々な税金がかかることに。せっかくならば、その高額な税負担、安く抑えたいですよね。

今回は、相続した不動産を売却する際にかかってくる税金にはどのようなものがあるのか、またその税金を安くするための方法をご紹介していきます。

相続不動産の売却でかかる税金には何があるの？

はじめに、具体的にはどのような税金がかかってくるのかチェックしていきましょう。また、相続した不動産売却でかかる諸経費についても一緒にご紹介していきます。ここでは、「相続時にかかる税金と諸経費」と「売却時にかかる税金と諸経費」の大きく2つに分けて見ていきましょう。

相続時にかかる税金と諸経費

相続時にかかる税金、諸経費は次のとおりです。

～相続税～

不動産などの財産を相続した場合、その相続額に応じて相続税を支払わなければなりません。相続税の申告・納税は、相続を開始した翌日から10ヶ月以内に行わなければ、税が加算されてしまいます。

ですが、相続税はすべての人にかかるわけではありません。というのも、相続税には「基礎控除額」といものがあります。基礎控除とは、相続財産のうち、ある金額までは非課税として相続税は払わなくてよい制度です。つまり、財産額が基礎控除額以下ならば支払う必要はないのです。

では、相続税における基礎控除額はどのように算出するのでしょうか。算出方法は以下のとおりです。

基礎控除額＝3,000万＋600万×法定相続人の数

例えば、法定相続人数が1人なら基礎控除額は3,600万円、2人なら4,200万円となります。つまり、相続人が1人の場合なら、相続財産額が3,600万以下ならば、相続税は支払わなくて良いということになります。

下記の表は「法定相続人の数」と「基礎控除額」をまとめた表です。ご活用下さい。

（引用：相続ハウス）

基礎控除額の算出の仕方についてもう少し細かく知りたい、という方は東京税理士会ホームページで基礎控除額を含め、相続税について詳しくご紹介されています。ご参考下さい。

～相続登記時の費用～

相続登記とは、不動産所有者が亡くなられた後、相続する際に、不動産の所有者名義を「新しく不動産を所有する相続人の名義」に変更する手続きのことをいます。

相続登記はしなくてはならないものでも、期限があるものでもありません。ですが、相続した不動産を売却したいと思う方は、相続登記はなるべく早く終わらせる必要があります。なぜなら、不動産を売却したい場合、例え不動産の所有者であっても、相続登記で名義変更をしていないと、売却することができないのです。

また、相続人が複数の場合で不動産売却を行う場合は、相続人全員の同意が必要となります。結果、全員から同意が得られず、不動産売却ができないなど、トラブルに発展することもよくあります。

しかしながら、相続登記にも費用がかかります。相続登記は自分で行うか、司法書士に依頼する事ができます。司法書士に依頼する費用相場としては数万～数十万となり、依頼する内容や地域によっても大きく差が出てきます。自分で行うと手間や時間はかかるものの費用は大きく抑えることが可能です。

ご自身で相続登記を行いたいという方は以下もご参考下さい。

相続した家を活用するために必要な書類申請の方法

売却時にかかる税金と諸経費

売却時にかかる税金と諸経費は次のとおりです。

～不動産仲介手数料～

不動産を売却する際、不動産に仲介を依頼することでかかる手数料です。仲介手数料も、不動産の売却価格が高くなるほど値上がります。不動産を介さず、売り手買い手で直接取り引きする方法もありますが、リスクが大きすぎるた不動産仲介を利用するのが一般的でしょう。

～一括繰り上げ返済手数料～

不動産を購入した際の金融機関から融資を受けたローンが残っている場合、売却する際は、融資を受けた金融機関にローンの残債を一括繰り上げ返済することになります。この時かかる手数料が「一括繰り上げ返済手数料」です。

一括繰り上げ返済手数料の相場は3,000円～5,000円ほどとなり、金融機関によって違いが出てきます。また、固定型ローンの場合は3～5万円ほどかかってきます。

～印紙税～

不動産を売買した際は、売買契約書を作成しなければなりません。契約書は課税文書となるため印紙税がかかってきます。売却金額が高くなるほど印紙税も高くなります。

～抵当権抹消登記の免許税～

そもそも抵当権とは、金融機関等から借り入れして不動産を購入した場合、融資した金融機関などに不動産に対する権利が生じることをいいます。なぜ、金融機関側に権利が生じるのかというと、金融機関等が融資お金が万が一、返済されなかったための保証として金融機関側に権利が生じるのです。

そして、この抵当権をなくすために行う「抵当権抹消登記」に「抵当権抹消登記の免許税」がかかってくるのです。こちらは、1物件1,000円とさほど大きな負担なく行うことが出来ます。

～譲渡所得税～

譲渡所得税とは、不動産を売却した際に生じた所得にかかる税金のことを指します。ですので、売却し利益がなかった場合は支払わなくて良い税金です。細かく言うと、譲渡所得税とは譲渡所得への所得税と住民税のことを指し、売却した年の1月1日までの不動産の保有期間が5年以上か5年以下かによって税率が変わってきます。

売却時にかかる税金と諸経費について簡単にお伝えしました。もう少し細かく、かかる金額や手続きの仕方を知りたいという方は以下をご参考下さい。

不動産売却時に必要となる税金と節税方法

税負担が減らせる？知っておきたい特例

実際、相続した不動産を売却しようと思うと税負担が大きくなってきてしまいます。しかしながら、不動産を売却する際に使える特例が存在します。内容を知っておけば、いざという時、損すること無く売却することが可能です。今回は、売却時に使える知っておきたい特例を3つご紹介致します。

取得費加算の特例

1つ目は、「取得費加算の特例」です。取得費加算の特例とは、相続税の一部を所得費として、売却時の利益にかかる譲渡所得税から差し引いて申告することができる、という制度です。

取得費加算の特例の適用条件は、「相続した日から相続税の申告期限以降の3年10ヶ月以内に売却していること」、「相続等により不動産資産を取得した者であること」、「不動産を取得した人に相続税が課税されていること」となります。

一体どのくらいの相続税を取得費として差し引くことが可能なのか、またどのようにして取得費を算出するのか詳しく知りたい方はこちらも併せて御覧ください。

3,000万円控除の特例

2つ目は「3,000万円特別控除」です。ある条件を満たした場合に譲渡所得税から最大3,000万円を差し引くことが出来る制度です。3.000万円控除の特例には「居住用不動産」を対象としたものと「空き家不動産」を対象にしたものが存在します。それぞれの制度と適用要件を見ていきましょう。

～居住用不動産の3,000万円特別控除～

居住用不動産の3,000万円特別控除は、名前の通り、今現在住んでいる不動産を売却し利益が出た場合、譲渡所得の中から最大で3,000万円まで税金がかかりませんよ、という制度です。また、売却したい不動産に今現在住んでいなくても、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば特例が適用できます。

制度を利用するためには、その他にも多くの条件があります。例えば、不動産の売却相手が配偶者や親族であると制度は利用できません。また、売却予定の不動産で住宅ローン控除やその他特別控除を受けていないこと等も条件となってきます。

さらに、特例目的で住み始めた不動産や一時的な目的で入居した不動産など、居住用の不動産と認められない場合は制度を利用することが出来ませんので注意が必要です。

～相続空き家の3,000万円特別控除～

続いては、空き家を対象にした3.000万円特別控除についてです。こちらは平成28年に始まったもので、内容は、相続してから3年以内に相続した空き家に関して、耐震リフォームまたは、解体後の土地を売却した際、譲渡所得税から最大3,000万円特別控除するというものです。

相続空き家の3,000万円特別控除に関しても、適用条件などが存在します。更に細かく知りたいという方、どのくらい譲渡所得税が控除されるのか興味のある方は下記もご参考下さい。

相続した空き家の土地を売却すると、3,000万円の特別控除が適用される！？

併せてチェックしたい特定

居住用の不動産を売却する際に使えるかもしれない特例には、他にも次のようなものもあります。ご参考にして下さい。

• 10年超所有軽減税率の特例
• 特定居住用財産の買換え特例
• 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

相続不動産を売却するチェックポイント

遺産分割協議は終わらせたかチェック

高く売却する方法をチェック

まとめ

いかがでしたか？相続不動産を売却する際にかかる税金やお得に売却する方法をまとめてご紹介致しました。特例については、知っておくことで税負担を減らせる可能性があります。不動産を売却する際は、不動産の所有者を明確にしておくことで、スムーズに行うことができますよ。

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