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家の解体工事の料金相場、費用を削減するための方法と注意点

解体工事の費用を安くする

住宅の解体工事にかかる費用は決して安くありません。
できることなら少しでも安く抑えたいですよね。実は、解体工事の費用はやり方次第で削減できます。

この記事では、見落としやすい費用削減のポイントから、トラブルによる無駄な出費を防ぐ方法までご紹介します。

解体工事の費用の落とし穴

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解体工事を行う際、初めて経験する方がほとんどだと思います。
「初めての解体工事だし、今後何度も経験することではないし…」と深く調べずに解体工事を始めてしまうと、余計な費用を支払ってしまうかもしれません。

家の解体工事の料金相場

家の解体工事における、おおよその相場は以下のとおりです。
<木造>一坪 20,000円~40,000円
<鉄筋コンクリート>一坪 40,000円~60,000円
例えば総延床面積が30坪の木造建物であれば大体120万円程度が相場で、総額の相場は150万円程度です。
しかし、解体工事の費用は単純に算出されず、条件によっては上記の倍近くかかる場合もあります。特に、家屋の構造によって価格の相場は大きく異なるため注意が必要です。また解体業者によって得意な分野の違いなどもあり、様々な要因で料金は左右されます。
価格の相場については以下の記事で詳しく説明しています。
解体工事現場空き家の取り壊し、いくらかかる?解体工事を行うメリットとは。

住宅施工会社に任せると発生する手数料

解体工事の価格相場がいくつかの条件によって異なることを説明しましたが、他にも注意するべきポイントがあります。

例えば、住宅の建替えで住宅施工会社に見積もりを依頼すると、ほとんどの場合で、建替えの見積内容に解体工事費用も含まれています。実は、見積もりの解体費用には手数料が含まれているのです。

なぜ手数料が発生してしまうのか?

住宅施工会社に解体工事を依頼しても、住宅施工会社が解体工事を実際に施工するわけではありません。住宅施工会社は協力会社に解体工事を依頼し、協力会社から解体工事の施工業者に依頼がされて、数珠つなぎのように解体業者につながるのです。

上の図のように、住宅施工会社から協力会社へ、協力会社から解体業者へ…と依頼する際にそれぞれの会社に対して手数料が発生してしまいます。これを中間マージンと言います。

中間マージンでこんなに損してしまう!

具体的に中間マージンでどのくらい損をしてしまうか計算してみましょう。

解体費用の相場は、全国平均で坪あたり3.5万円ですので、3.5万円を基準として考えてみます。木造住宅で、延床面積が20坪とします。1坪3.5万円の基準値で当てはめると、解体費用は70万円です。

そこに、2社の手数料をそれぞれ10%としてプラスしてみましょう。
すると、合計額は84.7万円となります。

つまり、中間マージンで14.7万円も損をしてしまうのです!

じゃあどうしたら中間マージンを抑えられるのか?
中間マージンを抑えるためには、自分で解体業者を探して見積もりを取るのが有効な手段です。

解体費用を安く抑えるための豆知識

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慣れない解体工事で、色々なことを自分で調べたり探したりするのは面倒だし、時間がない…という方は、専門業者にすべて任せてしまうのも良いでしょう。
しかし、費用を少しでも安く抑えるためには、自分の手間を惜しまずにかけられるかが重要です。

解体業者は自分で直接依頼する!

中間マージンのお話しは先ほどしましたが、自分で直接解体業者に依頼すれば、当然手数料はかかりません。
面倒でも自分で業者を選べば十数万円の損をしなくて済みます。

解体業者の選び方は、複数の解体業者に見積もりをもらい、見比べる方法が良いでしょう。また、業者の見積もり以外にも、注意すれば余計な出費を抑えられるポイントがあります。

廃棄物処理費用を抑える

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家の解体工事で発生する、不要な家財道具や廃棄物の処分にかかる費用は、処分方法しだいで高額になってしまう場合があります。
例えば、使っていた古いテレビや洗濯機などの電化製品や、もう使わないタンスやソファなどの家財道具、生活ゴミなども面倒だからと解体業者にまとめて依頼してしまうと自分で処分するよりも高額になってしまいます。

自分で粗大ごみとして処分できるものは粗大ゴミの日に捨ててしまいましょう。
他にも、リサイクルショップへ持ち込む、クリーンセンターに引き取ってもらうなどして、なるべく自分で処分するようにしましょう。

解体工事で固定資産税が6倍に?

また、「解体工事をすると、固定資産税が今までの6倍に跳ね上がる!」という噂を聞いたことがありませんか?

実は、固定資産税には住宅用地に対して、1/6~1/3軽減される特例があります。

つまり、住宅を解体してしまうと住宅用地の特例が受けられなくなってしまうため、土地の固定資産税が元に戻ってしまいます。
なので、解体すると建物の税金はなくなりますが土地の固定資産税が元に戻り、支払う金額が増えてしまいます。

ただし、固定資産税は1月1日に土地の状態がどうだったか?で金額を決定しているため、解体工事をしてから次の1月1日までに何かしらの活用方法を行っていれば、土地の固定資産税は変わりません。固定資産税の負担を増やさないためには、以下の対処法が有効です。

  • 新築を建てる
  • 解体した後に新たに家を建てれば土地の固定資産税はそのままです。
    さらに、新築一戸建ての要件を満たしていれば、建物の固定資産税も減額されます。

  • 駐車場にする
  • 砕石やアスファルトの駐車場にして、駐車代の収入で固定資産税を支払います。
    借り手がつきそうな場所であれば有効的な対処法です。

  • 住宅用地から農地に転用する
  • 解体した後の更地を農業委員会が指定する農地法に合わせた農地にします。
    現況証明を農業委員会からもらい、課税地目を農地に変更すれば負担額は少なくなります。

  • 売却する
  • 土地を活用する予定がない場合、固定資産税の負担が増えた状態が続いてしまいます。
    さらに雑草の処理など管理に手がかかるので、手放してしまうのも固定資産税の負担をなくす一つの手段です。

トラブルによる無駄な出費を避ける

解体工事は、何かとトラブルを生みやすい工事です。
予想外のトラブルにより、罰金を支払ったり、裁判の費用を支払ったりすると、解体費用の他に無駄な費用が出てしまいます。
無駄な出費を防ぐ為、トラブルなく無事に解体工事を終えられるようにしましょう!

注意したいトラブル

では、具体的に住宅の解体工事の際に起こりうるトラブルにはどんなものがあるのでしょうか。

不動産登記や相続の手続きを忘れると罰せられる!?

建物を解体する際、自分で登記簿謄本の名義を確認しましょう。
登記簿の名義人が亡くなっている場合は、建物が相続人全員の共有財産となりますので、誰が相続して解体するのか決めておかなければなりません。
また、相続の際には相続人全員の印鑑証明書が付いた遺産分割協議書の作成が必要です。
身内間のトラブルを防ぐためにも必ず作成しましょう。

そして、解体工事後の手続きでは、法務局で建物がなくなったことを申請する滅失登記をしなくてはなりません。
滅失登記は法律で義務付けられており、解体工事後1ヶ月以内に申請する義務があります
万が一申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処されてしまいます。

滅失登記後は法務局から自治体に通知が行き課税台帳からはずれますので、固定資産税の手続きは必要はありません。滅失登記だけ忘れずに行うよう注意しましょう。

滅失登記の申請が、忙しくて出来ない、遠方でやりとりが面倒など、自分で対応できない場合は土地家屋調査士に委任できます。委任した際の費用は、建物1棟の滅失登記で3万円~5万円です。

登記や相続の手続きは難しそうな印象ですが、自分で申請可能です。
不安だったり、よくわからない時は申請する自治体に相談してみましょう。申請方法や用意する書類など教えてくれますよ。

発生しやすい近隣トラブル

解体工事で最も多いのが、近隣住民とのトラブルです。
解体工事は、騒音・振動・粉塵飛散など、近隣住民に迷惑をかけてしまいます。
トラブルに発展しても話し合いで解決できれば良いのですが、最悪の場合裁判にまで発展し、弁護士の費用や慰謝料の支払いなど、不本意な出費が発生する可能性もあります。

例えば解体工事だけでなく、新築を建てる建替え工事の場合、近隣の方々と今後も付き合っていくことになります。解体工事後も気持ちのよいお付き合いができるよう、近隣トラブルはなるべく避けたいですよね。
では、どのようにして近隣トラブルを防げるのでしょうか。

騒音・振動被害によるトラブル

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解体工事では、重機を使用する際に大きな音が発生したり、地中の基礎を壊す際に振動が発生したりします。
解体業者が最大限気をつけて工事しても、解体工事で騒音・振動は完全に無くすことは出来ません。ある程度は近隣の方の理解を得る必要があるのです。

騒音・振動のトラブルを防ぐためには、騒音や振動が発生する時間帯をあらかじめ決めておき、近隣の方へ事前に知らせておきましょう。
朝早くまだ眠っているかもしれない時間は避けたり、夕方住民が帰ってくる時間は避けたりするだけでも、クレームは大幅に減らせます。
そして、事前に知らせておけば近隣の方も理解を示してくれたり、対策を取ってくれてトラブル無く進められます。

振動被害で住宅にヒビが入った!と近隣の方から言われてしまう場合が稀にあります。
中には解体工事の影響ではない可能性もあるので、お互いのためにも、解体工事の前に近隣の方と解体業者と第三者立ち会いのもと、測量や撮影をして記録を残しておきましょう。
記録を残しておけば、万が一の時に解体工事以前の状態を確認できて被害の原因を突き止められます。

粉塵飛散被害によるトラブル

家屋を壊す際、家の中にある埃や小さなゴミが飛散してしまい、近隣住宅の外観や、洗濯物や車を汚してしまうトラブルもあります。
養生シートをきちんと張り、解体現場を囲い、散水しながら工事を行って飛散しないようしていても、多少の粉塵飛散は発生してしまいます。

ですので、粉塵が飛散してしまう時間帯なども騒音や振動と同様に近隣住民に知らせるようにしましょう。事前に伝えておけば近隣の方も洗濯物を外に干さない・汚れたら困るものは外に置かない、などの対策を取れるはずです。

作業員の悪態によるトラブル

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解体業者の作業員の中には、態度が悪く、マナーを守らないために近隣住民に不快な思いをさせてしまう作業員もいます。休憩中に敷地内や道路で喫煙したり、作業服をだらしなく着ていたり、私語が多く声が大きかったり…。
施工中は毎日作業員がいるわけですから、中に態度の悪い作業員がいると、施工中の数週間、近隣の方々には不愉快な思いをさせてしまいます。

作業員によるトラブルを防ぐには、依頼前に作業員の態度や身だしなみをチェックすると良いでしょう。見積もりの段階で応対の口調は丁寧だったか?作業着は制服か?派手な髪色の作業員はいないか?チェックしましょう。
依頼前から心配な点のある業者は、身だしなみや言葉遣いだけでなく基本的なマナーの指導もされていない可能性が高く、トラブルを招いてしまうかもしれません。
態度や身だしなみを見て不安に感じるようであれば、条件が良かったとしても依頼するのは避けたほうが良いでしょう。

信頼できる業者を選ぼう

トラブルによる無駄な出費を防ぐためにも、業者選びは次のポイントに気をつけましょう。
まず第一に、解体工事を行う資格を持っている業者かどうかです。
解体工事は、解体工事施工技士の資格を持つ者が行い、解体業者は各都道府県において解体工事業者登録をしていなければなりません。しかし、資格を持たない業者が安い金額で工事を請け負ってしまうのも、残念ながら未だにあります。
きちんと資格を持ち、登録もしている業者であれば、ホームページなどで許可番号を載せているはずですし、確認できなかった場合でも、電話などで直接「資格の有無を確認させてほしい」と頼めば見せてくれるはずです。

確認すべき書類「マニフェスト票」

もうひとつ業者から確認する重要な書類に、マニフェスト票(産業廃棄物管理票)があります。
マニフェストとは、解体工事で発生した産業廃棄物がどのように処分されたかの過程を最終処理まで記録したものです。解体業者から運搬業者へ、運搬業者から処理業者へ、そして処理業者から最終処理業者へ渡り、それぞれの業者で5年間の保管を義務付けられています。

マニフェストは7枚綴りになっており、解体業者はすべての過程を記録されたページを所持しています。施主にはこの票を確認する権利があり、すべての業者の押印がされているか、最終処理の日付が記されているか、などを確認し、問題なく廃棄物が処理されたかを確認できるのです。
万が一、押印漏れや記録漏れが確認された場合、不正に処分された可能性が高いです。
また、悪質な業者の中には解体工事ではないマニフェスト票をコピーして加工し、あたかも本物のように提出してくるような業者もいます。
少しでも不信に感じたら、記録されている他の各業者に連絡し、本当に記録通りに処分されたのか確認しましょう。

もしも不法投棄などの不正処分をされていた場合、その廃棄物のもともとの持ち主であるあなたが罰せられてしまう可能性もあります。
廃棄物が正しく処分されたかを確認するのは施主の権利であり、義務でもあるのです。

まとめ

解体工事は、一生に一度あるかないかのことです。
無駄に高額な費用を支払ったり、無用なトラブルで余計な出費が発生するのは避けたいですよね。
見積もりの金額だけで判断するのではなく、自分でできることは自分で行い費用を節約できるよう知識をつけておきましょう。
そして、トラブルなく解体工事を実施してくれる業者かどうか、きちんとチェックしてから依頼しましょう。

すべて自分で行うのが難しい、また不安に感じる場合は、工事完了まで全てサポートしてくれる専門業者にお願いしてみましょう。対応は専門業者がやってくれるので手間が省けて、選別された解体業者を紹介してもらえるので安心できますよ。
無料で見積もりを出してもらい、改めて自分で判断してみるのも良いでしょう。

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