みなさんの近隣で「ゴミ屋敷」と呼ばれる物件はありますか？このゴミ屋敷、実は大きな社会問題として深刻なテーマとなっています。
少子高齢化が進むなか、居住者の独居割合も年々増加し、「汚い」「景観を損ねる」といった表面的な原因を改善していくだけでは根本的な問題解決には至らない事例が増えています。
一方的に解決策を提示するのではなく、貸主(大家)や地域住民が連携をしながら、ゴミ屋敷の所有者を孤立させないことが重要なポイントになってきます。
もくじ
なぜ、ゴミ屋敷の住人は退去しようとしないのか？
高齢化社会に潜む、見えない住人の顔
ゴミ屋敷の住人には独り暮らしの高齢者が目立ちます。その具体例として、都内に住むある男性のケースを見ていきたいと思います。
ゴミを溜め始めたのは定年後のこと。重い心臓病を患い、思うように身体の自由が効かなくなったことがきっかけでした。ちょうど子供たちは独り立ちし、妻とも別居を始めた男性にとって、二世帯住宅はあまりにも広すぎました。そして独り身となった男性はゴミを片づける気力を失ってしまったそうです。
「昔は、子供と一緒に住めるように家を大きくしたけど、今となっては負担です。2階なんか上がったこともない。何にも出来ないの。老いては消え去るのみで、早く言えば、死ぬのを待ってるんだ」
男性の言葉には悲壮感が漂っています。
家を埋め尽くす大量のゴミ。それは家主の孤独の深さを物語っているかのようです。
どうすればゴミ屋敷の問題を解決することができるのか？
ゴミ屋敷問題を解決するには、ゴミ屋敷になってしまった理由を明らかにし、その理由に対して解決策を考え、支援を計画していくことが重要です。
民間の福祉団体や市の職員、市民ボランティアが一体となって取り組むことが重要です。その際、ゴミ屋敷の住人がどのような生活環境のなかでゴミを片付けられなくなってしまったのか、ということを知っておかなければなりません。
「ゴミ屋敷の住人は不衛生・無頓着」は勝手な思い込み
ゴミ屋敷の住民の特徴として、ゴミをゴミと感じていない人たちなのではないか、というのが一般的な考え方ではないでしょうか。
確かに住人のなかには一般的なゴミに対する考え方が違い、意識的に貯めこんでしまう人がいます。その一方で何とかしてゴミを処理したいと思っている人が存在するのも事実です。ここで、住人が実際に抱えている問題について取り上げてみたいと思います。
住人が発信できないSOS。ゴミ屋敷の実状
実際にゴミ屋敷の住民の心理というのはそれぞれで、ゴミをゴミと思っていない人もいれば、いつか使うかもしれないと、ゴミとわかっていても心配で捨てられない人もいます。
注目すべきは後者の事例で、精神的な理由でゴミが捨てられない住人がいるということです。ゴミ屋敷を改善する手段として、そういった住民の心のケアをすることによって問題が改善していったというケースが報告されています。
その中には病気として診断され、適切な治療を受けることによって徐々に生活が安定していくこともあります。結果としてゴミは徐々に整理され、ゴミ屋敷問題は住人の自力で解決されました。治療法を受けることで気持ちに余裕ができ、意識が「ゴミ」から遠ざかっていったのが理由だと考えられます。
また、本人からすれば日用品や家具の一部でしかない「ゴミ」に対して、いくら片付けるよう催促しても何の効果もありません。その住人の心理や病気への理解を深めることでお互いのゴミに対する認識のズレが縮まっていきます。
大切なのはゴミを貯めた住人に社会との「絆」を取り戻してもらうことです。「孤立」がゴミ屋敷を生み出す原因だということを周囲の人々が理解することが問題解決の第一歩だといえるでしょう。
どうすればいい？住人との交渉が進まない場合
話し合いでも解決しない場合
数あるゴミ屋敷の問題の中で、全てが穏便に解決するわけではありません。貸主(大家)の再三の改善要求に応じず、やむを得ず第三者の仲介を経て解決しなければいけないケースもあります。
では、そうした住人に対してはどのように対応すればいいのでしょう。まず、そのような住人には大きく分けて二種類の方法があることを抑えておきましょう。
それは法的措置と任意の話し合いです。
「法的措置」と「任意の話し合い」
一つめの「法的措置」は、家賃の不払いや他に迷惑をかけることを理由に裁判所に申し立て、立ち退きの判決をもらう方法です。
これは、時間と弁護士費用（100万円前後）がかかります。また、物件の住人が借主の場合、よほど大規模な破損、損壊や周囲への被害を及ぼしていることが立証できない限り、強制退去させることは難しいでしょう。
また、判決が出るのに数ヶ月はかかりますので、貸主(大家)側にも大きな負担がかかります。現実的には、ゴミ屋敷のゴミも住人に撤去させることは難しく、リスクがあることは覚悟しておいたほうが良いでしょう。
二つめは任意の話し合いによる退去です。話し合いを行って、住人の方に出て行ってもらうケースです。通常は、貸主(大家)もしくは管理会社が行うことになります。この場合、話し合いで解決できれば法的措置に比べ、時間と費用の負担が軽減できるというメリットがあります。
ただし、法的措置と同様に強制退去させることは難しいです。下手をすれば、引っ越し代などの名目で退去してもらうため、入居者にお金を払わなければいけないケースもあります。貸主(大家)にとっては何のメリットもないように見えますが、物件の損傷を防ぎ、次の借り手に少しでも良い状態で貸すこと考えれば、致し方のない選択といえるでしょう。
そして、「法的措置」にしろ、「任意の話し合い」にしても、貸主(大家)にとっては別途、対象物件の原状回復費用がかかります。さらに、空室期間の機会損失が発生し、新規入居者獲得のための広告料等もかかります。
だからこそ物件をゴミ屋敷にさせない為に、未然の防止策を考えておくことが重要になってくるのです。
実例からみるトラブル対処法
質問：
いわゆる「ゴミ屋敷」のようにゴミを溜めて、そのゴミがベランダにも出ていて、かつ再三にわたる撤去要請にも全く応じようとしない場合、その借家人を追い出すことはできますか？賃貸契約書には禁止事項として、「近隣の迷惑となる行為」という文言があり、その禁止事項に違反した場合、「甲は何らの催告を要せず本契約は当然解除され、乙は即時貸室を明け渡すものとする」という文言があり、一応追い出せそうに思えるのですが、気になるのが、ベランダがほぼゴミ袋で埋まっている状態が「近隣の迷惑となる行為」になるのか？というところです。
（もし迷惑行為にならない場合、今後廊下のような共用部分にもゴミ袋が出てきた場合には迷惑行為になりますか？）
または、もしかして、もっと大家には厳しく、ゴミ問題はいくら状況が酷くても、「借地借家法の正当事由に当たらない」として全く追い出すことができなかったりしますか？
よろしくお願いします。
回答：
不動産賃貸業を営んでおります。別件で回答する際に書いた事ですが、私は弁護士（滞納し続けるテナント追い出し訴訟で委任）から、その手の約款は契約解除と追い出しの役には立たない旨のことを言われたことがあります。迷惑をかけられているなら、かけられている近隣の人が訴訟を起こすべきだ、貴方には関係ない、という言い方でした。
私の場合、ガッツリ滞納されていてそれ以上の理由は不要だったので、「あそう」ということで引っ込みましたが。さて、本件の場合、（そういう体験をしているので）その口実での契約解除は難しいと思います。
例えば、ベランダの排水管の状態を調査に行くことをお勧めします。当然、ゴミで見ることはできませんが、水が流れなければ、ベランダに水が溜まって中の鉄筋を腐食させる危険があります。コンクリートは堅いスポンジで水を通しますから、水の流れを確認して維持管理する権利が大家にはある。借主はそれに応じ、自分の所有物に対する管理以上の管理を実行する責任があります。ゆえに、中に入れてくれなかったり、ゴミによって建物管理に必要な点検ができなければ、大家の権利を妨害したことになります。
私の権利が侵害された、信頼関係が成り立たないというようなことで、ベランダ排水溝点検でなくてもいいのですが、とにかく「質問者さん自身の被害・損害」という方向に話をもっていくわけです。それで十分かどうかはわかりませんが、近隣に迷惑・・・ などという理屈よりはかなりマシだと思います。
引用：教えてgoo
このように、借主は法的解釈からみても手厚い保護を受けており、行政や法的措置を行う際にも大きな制約を課せられます。
退去の問題の前段階として、「あの人の家がゴミ屋敷になっているので出て行って欲しい」というようなケースは、かなりの困難を伴う可能性があります。例え「ゴミ屋敷」であっても、そこを住居として使用している以上、あまり有効な対策が無いというのが現状です。
物件から住人が退去した場合、貸主(大家)にとっては新たに頭を抱える問題が発生します。それはゴミ屋敷となってしまった物件をどうするかです。元住人が隅々までリフォームして引き渡してくれればよいですが、そういったケースは稀です。
物件の損傷・破損は勿論、腐敗の進んだ壁や床、あるいは害虫の巣になってしまっている事例もあり、原状回復をするにも多額の費用がかかることになります。
そこで、選択肢として考えるられるのは物件の「解体」です。原状回復よりも費用が安く抑えられる場合もあり、今後の資産運用の点から考えても有効な方法です。ここでは、双方のメリット、デメリットを考えていきましょう。
「費用が安く抑えられるかどうか」よりも重要なこと
ゴミ屋敷状態になっていると、壁や畳、あるいはふすまやドアなどの建具にも相当の汚損が生じており、悪臭や害虫等が大量に発生する原因となります。このような現状をにどのように対処するかという点が問題になってくるのですが、残念ながら、「ゴミ屋敷」に関して裁判所などの公的な事例が非常に少ないのが事実です。
ですので、あくまでも住人の退去時に貸主(大家)がどのような請求をしたのかという個々の事例を集めて判断するしかありません。また一般的な敷金や原状回復に関する判例も十分に役立つ物がありますので、そちらの情報を集めてみるのも良いでしょう。
そういったなかで、共通して発生している問題が以下の事例です。
②ゴミを蓄積させていたため、床や畳、壁、建具等に毀損や汚損がある
③ゴミを蓄積させていたため、悪臭や害虫の発生が著しい
このような場合ですが、これは十分に賃借人の故意または過失に値すると思われます。
例えば、ゴミを大量に蓄積したため「床や畳にシミが付いた」とか、「床や畳が腐敗した」というようなケースでは、そもそも通常の使用（通常の損耗）の範囲を超えているので、明らかに賃借人の責任であると言えます。
この他にも、壁や建具の汚損、悪臭・害虫の発生なども、「通常の使用（通常の損耗）」の範囲を超えますので、賃借人の責任を追及することは当然の権利です。
ここで整理しておきたいのは、住民の退去と、退去した後の借主に対する損害賠償は全く別物だということです。生活に関わる退去に関しては厳しい制約で住人が守られていますが、退去後の賠償請求は貸主に対して明らかな損害を与えた場合に行うものであり、これは貸主の正当な権利なのです。
損害賠償は正当な権利だが…
せっかく貸した家を「ゴミ屋敷にされた」ことに対して損害賠償請求ができるか、という問題ですが、実際は難しい状態です。
なぜなら、ゴミ屋敷にされたことで「損害が発生した」こと、そして、その損害とゴミ屋敷との因果関係等を立証することは非常に曖昧な事項だからです。
弁護士と相談して徹底的に賠償を請求する構えならば仕方ありませんが、やはり、貸主(大家)が原状回復費用に関して目をつぶるというのが多いようです。
そうなると、自費で原状回復を試みるしかないわけですが、ゴミ屋敷の状態であった期間が長けれ長いほど、原状回復のメリットはなくなっていきます。なぜなら、仮に次の借主が見つかった場合、以前「ゴミ屋敷」あったことを通知する義務はありませんが、不動産屋、近隣住民の方から、「以前、ここはゴミ屋敷だったらしい…」という情報は漏れ伝わってくるはずです。当然、マイナス要因になり、借り手にとってもいい気分はしないでしょう。
費用に関しては物件の消耗度が激しければそれだけ費用が高くなりますし、築年数や広さによっても違ってきます。原状回復で物件を修復する方向で検討している場合は、最寄りの「敷金診断士」にご相談されることをお薦めします。
最寄りの敷金診断士は以下のサイトで調べることができます。
参考：日本敷金診断士協会
原状回復でリスクが残れば「解体工事」という手段も…
ゴミ屋敷の存在は周辺の住民にとって脅威になります。 放火だけでなく積み上げられた電化製品から自然発火の危険性もありますし、悪臭や害虫の発生源にもなり衛生的にも危険なもので、地域の景観を損ねるという 住民全体の問題もあります。
家屋の解体工事を検討するうえで、一番のネックは「解体する前に家の中を片づけるのが大変で…。」という声です。しかし、結論としては処分品が多く、短期間でゴミ屋敷を処理する方法としては「解体」は効率的でしょう。
解体工事までに処分しておくと節約できるもの
・出来る限りご自身で処分できるものはしていただくことをお勧めいたします。
・現在、住んでいる場所から近い予定の物件の場合、手間と時間はかかりますが処分費を節約できます。解体業者が処分を代行すると、「家庭ごみ」が「産業廃棄物」となります。
解体業者にお任せしても良いもの
・解体工事の際に重機で解体をすれば、建物の木くずと合わせて処分できるので解体業者に相談して処分をしてもらえるケースがあります。
・プラスティックケース、スチール製のハンガーなどの金属類。
・廃材プラスチック・スクラップ共にリサイクルするための産業廃棄物。個人で一個ずつ処分するより、解体業者は重量で処分価格が決まるので安く処分できます。
リサイクルなど
・まだ使える「大型の生活用品」は、各市区町村の役所、出張所、コミニティセンターなどに掲示して 必要としている人に引き取ってもらえる事もあります。
・原則的に無料でお譲りするのがほとんどのようですが、処分代がかからない、どなたかに使っていただきゴミを減らせるというメリットがあります。
費用がかからないことより、「労力がかからないこと」がポイント！
ゴミ屋敷を解体する場合、片付けもひと苦労ですが、遠方に空き家を所有している場合などは、その為に何度も足を運ぶのにかける時間と労力は計り知れません。
残っている処分物の種類や量によって金額は違ってきますが、家財品などのいわゆる残置物はそのままにしておいても解体業者さんに処分してもらえます。
「解体前には家の中を綺麗に片づけてから工事をお願いしたい」と、 不用品の回収業者やリサイクル業者に処分を依頼する方もいますが、 このような業者さんの場合、処分費用が割高になる傾向があるのです。
ですので、この不用品の処分に関しても、解体業者さんにお願いする場合との見積もりを比べて頂く事をお勧めします。
まとめ
ゴミ屋敷はもはや社会問題にまで発展しており、他人事ではなくなりました。もし、身内の誰かが当事者になっていたらあなたはどうしますか？
やっかいな存在だったゴミ屋敷の見方も変わってくるはずです。大切なのは、住人の意思を出来る限り尊重するということです。頭ごなしに退去を求めるのではなく、ゴミ屋敷になってしまった過程を把握するうえで問題解決の糸口が見えてくるはずです。
家屋に関しても費用だけ安易に処分を決めるのは危険です。資産として客観的なアドバイスを得たうえで、一番負担のかからない方法を選択しましょう。
近隣の解体業者が最も安いとは限りません。少し離れたエリアの解体業者のほうが安くなる場合もあります。
実例の見積書です。同じ工事内容で50万円以上の金額差が出ています。
こちらは、廃材の処分費用で金額差が出た例です。この他にも、解体業者ごとの得意分野や施工日程などでも金額差が出ることがあります。
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