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古家の解体費用はどれくらい?相場と実際の費用を見てみよう

古家の写真

「古家あり」の土地を購入して新築しようと考えたとき、古家の解体費用がどれくらいかかるのか気になりますね。

解体費用はできるだけ抑えて、新築費用にまわしたい。間違っても予算オーバーだけは避けたいですよね。

この記事では、家屋の解体費用の相場と実際の事例をご紹介しながら、解体費用がかさむポイント、解体費用を抑える方法についてお伝えします。

古家の解体工事費はいくらかかる?

「古家の解体と、一般的な家屋の解体では、工事にかかる費用が違うのか?」多くの方が気になるポイントのようです。

まずは「古家」という言葉の定義について見てみましょう。

「古家」の定義とは?

「古家」と聞くと、築数十年の空き家や、人が住まなくなってかなりの年月が経った家だと想像してしまいますが、必ずしも「古い家」とは限りません

不動産業界での「古家」と「中古一戸建て」の表記の境は曖昧で、明確な基準などはなく、「古家付きの土地」に比較的新しい家が建っている場合も、まだ持ち主の方が住んでいる場合もあります。

新しい「古家」の例
(引用:ライフルホームズHPより)

ただ、傾向として、多少手を入れれば住める家を「中古一戸建て」、耐震性に不安があるなどで大規模な修繕が必要になる家を「古家」と表記する場合があるようです。

以上のように、「古家」という言葉には明確な定義はないため、古家と一般的な家屋とで解体費用の金額に差はありません

古家のほうが解体費用が安い場合もある?

家屋の解体では、室内にダンプカー何台分もの家財道具が残っていると、解体費用が数十万円単位でかさんでしまいます。

同じ家でも、家財道具がびっしり残っている家と、中身が空の家とでは、後者のほうが解体費用はぐっと安く済みます。

「古家あり土地」として売りに出されている古家は、中身が空である場合が多いので、家財道具が残る家より解体費用は安く済むと言えます。

解体工事にはどのような費用がかかっている?

それでは、古家を解体するとして、工事費はどれくらいかかるのでしょうか?

まず、解体工事費がどのような構成になっているのか見てみましょう。

解体工事費の内訳

上の図にあるように、家を解体して敷地内を更地にするまでには、大きく分けて次のような費用がかかります。

仮設工事費
家屋本体の解体工事費
付帯工事費(家屋の他に解体・撤去するものがある場合の工事費)
諸経費

以上のような費用に、消費税分が上乗せされて、解体工事の総合計金額となります。

各工事項目については、以下の記事に詳しく書いていますので、ぜひ参考になさってください。
解体工事 費用 相場アイキャッチ解体工事費は相場ではわからない?工事にかかる具体的な費用をご紹介

「坪単価」で計算できるのは解体工事費の全てではない?

「解体工事 相場」などのキーワードでインターネット検索をかけると、坪単価でだいたいの解体工事費の目安が予想されていますね。

しかし「坪単価×坪数」で計算できる費用はあくまでも家屋のみの解体費用の目安なので注意が必要です。

坪単価×坪数=家屋の解体費用
(※「家屋の解体費+処分費」で算出した坪単価である場合が多い)

また、業者さんによっては、家屋の解体費と、解体で出た廃棄物の運搬費や処分費を分けて見積もる場合もあります。

本来なら「家屋の解体工事費の坪単価」は、どこからどこまでの費用が含まれたものなのか、曖昧なものなのです。

解体工事費はそれぞれの家の条件で違う

さらに、解体工事費はそれぞれの家の条件によっても大きな違いが出ます

  • 工事をする地域
  • 付帯工事の多さ
  • 周辺環境の違い

以上のような条件の違いがどのように工事に関わってくるのか、詳しく見てみましょう。

工事をする地域

坪単価は、各都道府県ごとでもちろん違います。当協会のデータで最も坪単価の高い東京と、最も安い九州地方の坪単価を比べてみましょう。

坪単価 30坪
東京 約34,000~42,000円 約102~126万円
九州 約22,000~26,000円 約63~78万円

(※【木造2階建て30坪、重機使用可、4tトラック使用】の条件で工事したときの「家屋のみの解体費用(廃棄物の運搬・処分費込み)」を坪単価で表したもの。100円台は四捨五入)

以上のように、坪単価が違うだけで30~40万円以上も金額に差が出ますね。

参考に各地方の坪単価も見てみましょう。

地域 坪単価の下限~上限 平均坪単価
北海道・東北 26,000~32,000円 29,000円
北関東 25,000~30,000円 27,000円
関東3県
(神奈川・埼玉・千葉)
30,000~37,000円 33,000円
東京 35,000~42,000円 38,000円
中部・甲信越 27,000~32,000円 29,000円
近畿 29,000~35,000円 32,000円
中国・四国 28,000~34,000円 31,000円
九州 22,000~26,000円 24,000円

(※【木造2階建て30坪、重機使用可、4tトラック使用】の条件で工事したときの「家屋のみの解体費用(廃棄物の運搬・処分費込み)」を坪単価で表したもの。100円台は四捨五入)

付帯工事の多さ

付帯工事は家屋本体の解体工事に「付帯」するものだから、家屋の解体費用よりずっと安いと考えてしまいますよね。

しかし条件によっては、付帯工事費をすべて足してみたら、家屋本体と同じくらいの費用がかかるケースも少なくありません。

(例)
室内に生活していたときのままの家財道具が残っていた
⇒「室内残置物」撤去費用だけで30万円

庭に立派な松の木が立っていた
⇒松の撤去のためにクレーン車が出動し、伐採・伐根に20万円

その他にも、バルコニーや門扉から玄関までの敷石、カーポートのコンクリート床など、家屋の他にも解体・撤去するものはたくさんあります。

以上のような付帯工事が多ければ多いほど費用がかさみます。

周辺環境の違い

さらに解体工事では、家の周辺環境も費用に大きく関係してきます。

(例)
周辺の道が狭い
⇒家を取り壊すのに使う重機や、廃棄物を積むダンプカーなどが現場に入れないと、手作業で解体し、廃棄物も人の手で運ばなければならず、手間と工事期間がかかる

家が石垣の上に建っている
⇒同上の理由

家のすぐ近くに電線がある
⇒家を取り壊す際、重機と電線と接触しそうな場合は、途中まで手作業で解体されるため、手間と工事期間がかかる

特に重機が使えないとなると工事に日数がかかってしまい、その分、人件費などがかかるため、工事金額が高くなってしまいます。

以上のように家屋の解体費用は、同じような大きさの家でもそれぞれの条件によってまったく違います

どんなに相場を確認しても、最終的には見積もりをとってみないと、実際の工事費用はわからないのが本当のところなのです。

古家解体の事例を見てみよう!

ここからは、実際の工事事例を見てみましょう。

「古家あり土地」を購入し、古家を解体するケースに近づけるため、室内が空っぽの家屋の、庭つきと庭なしの事例を一件ずつご紹介します。

事例1 千葉県船橋市 木造2階建て家屋 庭つき(約25坪)

千葉県船橋市の古家
工事前の家屋(手前)

千葉県船橋市の古家の見積書

見積書の内容がかなり詳細に書かれていますね。見積もりの出し方は解体業者さんごとに違います

工事費がどのような内訳になっているのか見てみましょう。

事例1見積書の内訳色分け

それぞれを合計してみると、以下のようになります。

仮設工事費・・・・・126,288円
家屋の解体工事費・・973,602円
付帯工事費・・・・・228,275円
諸経費・・・・・・・162,108円

税込み合計金額=160万円

赤色で示されている「木造2階建て家屋」という項目が家屋の解体費用です。屋根と家屋本体、基礎が別々に見積もられていますね。

屋根、家屋本体、基礎別々の見積もり

そのため家屋本体の坪単価は18,000円と、さきほど見た神奈川の平均坪単価34,000円よりも安くなっています。

事例1のお家は屋根と壁が二重になっていました。屋根リフォームや増改築時に、もともとの建材を取り除かずに二重にしてしまう例はよくあります。

事例1屋根材
屋根表層の除去作業中

上の写真のように、二重になっている屋根の解体は、まず上の層を剥がしてから行います。

また、屋根材にはアスベストが含まれていました。アスベスト含有の建材は特別な処理が必要なので、その他の建材と比べて処分費が割高になります。

家屋にアスベスト!?

アスベストを含んだ建材は、2006年に使用が全面禁止になりましたが、2006年以前は一般家屋の屋根材や壁材としてもよく使われていました。

アスベスト建材は事例のように、二重屋根や壁の内側から出てくる場合が多いので、家屋を壊してみないと有り無しがわかりません。

実際に事例1の見積書では、アスベスト建材の処分費用は「無き場合減額」とされています。

アスベスト建材は古い家を解体する際によく検出されるため、処分費が割増になる可能性も視野に入れておきましょう。

事例2 東京都大田区 木造2階建て家屋 庭なし(32坪)

東京都大田区の古家
解体前の家屋

東京都大田区の古家の見積書

事例2の見積書は、事例1に比べてかなりスッキリしていますね。また、事例2の見積書を作成した業者さんは「重機回送」を仮設工事の欄に記しています。

さきほどと同じ色で分けてみましょう。

事例2見積書の色分け

仮設工事費・・・・・160,000円
家屋の解体工事費・ 1,483,500円
付帯工事費・・・・・・・・0円
諸経費・・・・・・・540,000円

税込み合計金額=235万円

ご覧のとおり、事例2のお家にはお庭がなく、室内に家財道具なども残っていなかったため、付帯工事費が発生していません。

また、木造部分(32坪)の解体は坪単価28,000円であるのに対し、鉄骨造部分(4.5坪)の解体は坪単価45,000円です。

解体費用は木造よりも鉄骨造、鉄骨造よりも鉄筋コンクリート造のほうが割高になります

さらに事例2では「安全対策」として50万円もの費用がかかっていますね。

安全対策50万円

実際の現場写真を見てみましょう。

家の前の道

家の前の道がとても狭いですね。一方通行ではありますが、車も通る道です。工事期間中の道や近隣の方々、作業員の安全のためにも、道路上の2ヵ所で交通誘導が必要でした

上の写真の時点では、まだ本格的に工事をしている様子は見て取れませんが、すでに家屋内の解体が始まっていたため、誘導員さんが配置されています。

交通誘導員がつく場合、1日あたりおよそ20,000円ほどの費用がかかります。見積もりでは「誘導員配置」が50万円となっているので、誘導員2人がついて、工事期間は2週間ほどと見込まれていたのでしょう。

さらに事例2では屋根の近くを電線が通っていました。そのため2階部分は、電線に重機が触れないくらいまで手作業で解体されました。

また、廃棄物を積むダンプカーが家の前に停められないので、家屋内の大部分も手壊ししてから、ダンプカー、さらにはショベルカーを搬入して、重機解体が始まりました。

事例2ダンプが家屋内にいる図
家屋内にダンプカーが入っています

事例2では付帯工事が発生していないにもかかわらず、周辺環境の影響で手作業での解体が多く、安全対策も必要だったため、事例1の工事金額よりもかなり高額になっていますね。

以上のように、解体工事費用の相場と実際の工事金額とは、かなりのギャップがあります

古家ならではのかかる費用と、解体費用を安く抑えるポイント

「古家」を、築年数がかなり経っている住宅空き家になってしまっている住宅だと仮定した場合、一般的な住宅を解体する場合と比べて、解体費用に違いはあるのでしょうか?

また、解体費用を安く抑えるポイントについても見ていきましょう。

古家ならではの費用はある?

古い家を解体するときに解体費用が高くなってしまう、よくある例を見てみましょう。

  • 立派な庭石や庭木がある
  • 屋根材や壁材にアスベスト建材が使われている
  • 地中埋設物が見つかる
  • 家屋がひどく老朽化している

立派な庭石や庭木がある

古くからの家屋には、日本風のお庭がつきものですよね。

ただ、上でも触れたとおり、大きな庭石や灯籠、立派な松の木などを撤去しようとすると、数十万円単位の費用がかかる場合もあります。

お庭の解体費用はどれくらい?庭石・庭木などの撤去費用の目安は? 松の木の撤去に20万円かかった事例が載っています

アスベスト建材が使われている

アスベストは今でこそ「有害なもの」と認識されていますが、以前は防火剤・断熱材として多くの建築物で活躍していました

そのため、築古の住宅からはよくアスベスト建材が出てきます。実際に、事例のお家はどちらもアスベスト建材が使われていました。

アスベスト建材は、破片が飛び散らないように慎重に解体する必要があり、他の建材とは完全に分けられ特別な処理をされるため、解体・処理費用が割高になります。

アスベストの「レベル」とは?アスベストの解体費用はどれくらい? アスベスト建材について詳しく書いている記事です

地中埋設物が見つかる

また、家屋を解体した後の地中からは、以下のような物が出てくる場合があります。

(例)
・浄化槽
・古井戸
・昔の建物の廃材

浄化槽は、お家で出た生活排水をキレイにしてから川に流すための施設です。現在では下水道が整備されている地域でも、昔使っていた浄化槽が解体中に見つかるケースもあります。

浄化槽
事例1の敷地から見つかった浄化槽

浄化槽や井戸は、見積もり時には有り無しが正確にはわからない場合もあるため、事例1の見積書では「埋設浄化槽 撤去処分」が25,000円と見積もられていますが、備考欄には「埋設時のみ」と記されています。

浄化槽見積もり「埋設時のみ」

さらに、昔の家の地下からは、もっと昔の建物の建設廃材が見つかる場合もあります

法規制が緩かった時代には、建物の解体をした後の敷地をならすために、解体で発生したコンクリート片などを埋め戻す作業がよく行われていたようです。

もちろん解体前のお家の持ち主の方も知らずに驚かれる場合がほとんどです。

家屋がひどく老朽化している

解体工事では通常、重機が使われますが、家屋の老朽化があまりにひどいと、解体中に建物が倒壊するなどの危険が伴います。

また現在では、解体工事に関する規制が厳しくなっており、工事で出た建設廃材はリサイクルするものと処分場に送るもの、それぞれ分別しながら解体しなければなりません。

現在では禁止されている解体工事の昔ながらの工法は、建物をミンチのように解体する様子から「ミンチ解体」と呼ばれていますが、解体する建物の老朽化が激しいと、重機での解体ではミンチ解体になりかねません。

以上のような理由から、老朽化が激しい家屋は手作業で慎重に解体していく必要があり、費用がかさんでしまいます

古い家ほど解体費用が安い場合もある?

古い家でもしっかりと建っている家なら重機で解体できます。

また、木材はリサイクルされるため、木材が多く使われている古い家の処分費は比較的安く済みます。

解体業者さんがよく「平成の家は高いよ!」とこぼしているように、新しい時代に建てられた住宅は、建築基準法に合わせて丈夫な建材を使用しているので、廃棄物が多く出ます。

そのため、解体費や処分費が古い家よりもかさんでしまうのです。

解体費用を安く抑えるには?

解体費用には、処分費など必ずかかる費用もありますが、節約できる費用もあります。

ここからは解体費用を安く抑える方法について見ていきましょう。

解体工事は分離発注しよう

古家の解体後に新築しようと考えているなら、ハウスメーカーなどを検討しているでしょう。

ハウスメーカーも解体工事を請け負っていますが、下請けの解体業者さんに工事を発注するため、中間マージンが発生します。

そのため、解体工事に関してはご自身で発注されるほうが、中間マージン分の費用が浮き、安く済みます。

当協会を利用して、解体工事をされたお客様からも、よく「ハウスメーカーの見積もりよりずっと安く済んだ」とのご報告をいただきます。

解体工事の見積もりは2~3社からとろう

同じ建物を見積もっても、工事金額は解体業者ごとにまったく違います。

なんと数十万円単位で差が出るケースも多いのです。(⇒実際の事例を見る「解体工事費は相場ではわからない?工事にかかる具体的な費用をご紹介」)

解体工事の見積もりは必ず2~3社からとり、工事内容や工事金額、業者さんの雰囲気をしっかりと見比べましょう。

補助金(助成金)が受けられるか確認してみよう

各地方自治体は、安心安全の街づくりのために、老朽化した建物や耐震性に不安がある建物、空き家などを解体する人たちに向けて、補助金(助成金)制度を設けている場合があります。

足立区耐震助成

足立区耐震助成解体工事助成
(参照:足立区ホームページ「木造住宅・建築物への耐震助成を行っています」より)

解体工事の補助金を受ける際には、事前に届け出が必要だったり、地域の解体業者さんに工事を発注する必要があるなど、細かい条件があるので、工事を検討しはじめたら早めに補助金制度の確認をしましょう。

まとめ

「古家あり」の土地は、古家の解体工事にかかる手間や費用などの分を見越して、更地の状態よりも割安で売られているのですね。

しかし、理想の土地に、割安で新築できるなら、苦労も良い思い出になるかもしれません。

相場を見て、だいたいの解体費用の目安がつかめたら、さっそく見積もりをとって、実際にかかる費用を教えてもらいましょう。

この記事を書いている私たち、あんしん解体業者認定協会は、全国の解体業者さんに実際に会いに行き、信頼できる業者さんのみを厳選して、お客様とお繋ぎしています

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