不動産を相続したら登記は必須？名義変更を自分でやるために

不動産を相続したけど、相続登記ってどうすればいいの？そもそも相続登記ってやらなきゃいけないの？と疑問を抱えているあなた。

やっぱり、相続登記を済ませていないと気がかりですよね。もちろん、相続登記は所有権を明確にする上で大切な手続きです。今は大丈夫かもしれませんが、後になって問題が発生する可能性があります。

そこで、不動産の相続登記をやるとどんなメリットがあるのか、また相続登記に必要な手続きや税金の計算方法についても一緒にまとめてみました。

相続登記はなぜやらないといけないの？

相続登記は不動産の名義変更です。つまり、不動産の所有権が変わったことを公的に認めてもらうため届出です。

しかし、相続登記にはいつまでにやらなければならないという期限はなく、罰則もありません。そのため、相続登記をせずに名義をそのままにしている不動産が多数存在しているのです。

相続登記をやらないとなぜ困るの？

相続登記をやらずに放置すると、不動産を売却したくなった時に困ります。
なぜなら、不動産の名義が実際の所有者と異なると売却手続きが出来ないからです。

つまり、相続した不動産を売却する予定がなければ相続登記をする必要はありません。でも、少なからず売却を視野に入れているなら相続登記は必須です。

亡くなった人名義は本当に面倒

「名義なんて売る時にすぐ変えれば済む話でしょ？」と考える方もいますが、すぐに相続登記をしようと思っても親族が遠方に住んでいるため必要書類があつまらず、相続登記が難航してしまうケースがあります。
場合によっては、不動産の所有権をめぐって急に話がこじれてしまい、不動産の売却が出来なくなってしまう場合もあります。
なので、不動産の相続登記は出来るだけ早めに済ませておくのが理想です。

例えば、不動産の名義が父親ではなくおじいちゃんのままになっていたり、それよりも前の所有者になっている場合は特に注意が必要です。

明確な遺言が無いと、不動産の売却には相続人全員の同意が必要になるからです。

相続人と連絡を取るのが難しかったり、何世代にもさかのぼって相続人を特定する必要があるなら相続登記は難航します。
さらに相続人が既に亡くなっている場合、相続人の配偶者やその子供に所有権が移ってしまうので、法定相続分の範囲が広がりすぎて収集がつかなくなるケースもあります。

また、相続人が必ずしも不動産の売却に同意してくれるとは限りません。ずっと疎遠だった親族とやっと連絡が取れたと思っても、法定相続分を引き合いに出して持ち分を要求してくる可能性があります。その場合、どのように分配するか話の折り合いをつける必要があるため、不動産の売却に辿り着くまでに必要以上の時間が掛かるでしょう。

相続登記は自分でやるべきか？

相続登記をやると決めたら、自分でやるか司法書士に頼むのかを判断しなければなりません。実は、相続登記をやる上で最も重要なポイントが自分でやるかどうかの線引きです。

ネットで相続登記の方法を検索してみると情報をアップしているサイトはたくさんあります。実際に自分で相続登記をやったという人の記事も見られました。

もし、昼間の時間帯に必要な資料を集めたり、申請の手続きに行ける余裕があるなら相続登記を自分でやることが出来るでしょう。
ただ、必要書類の中には被相続人(元の持ち主)が出生してから死亡するまでの全ての戸籍謄本が必要なので予想以上に収集が大変なケースもあります。

実際に自分でやってみたけど難しくてできないという場合は、司法書士さんに頼むしかありません。
司法書士さんによって多少ばらつきがありますが、費用相場は10万円前後です。

相続登記を自分でやるためには、必要書類を自分で集められるかどうかがカギになります。

相続登記に必要な書類は？

費用を節約するためにも、できるなら相続登記は自分でやりたいですよね。
ぜひ、ご自身で必要書類を集めて相続登記にチャレンジしてみて下さい。

必要書類の詳細

相続登記に必要な書類は法務局で申請する際の申請書に加えて関連書類が全部で7点必要です。

関連書類のうち、被相続人(不動産の元所有者)に関係する書類は2点、相続人に関係する書類は5点です。
まずは被相続人に関する書類から見て行きます。

1.被相続人の戸籍謄本

被相続人の戸籍謄本は、出生から死亡までの全ての記録が必要です。
なのでまず、今の戸籍が残っている市区町村で一度にとれるだけの戸籍をもらいます。。

もちろん、一か所で全部は揃わない場合は他の市区町村に問い合わせて取り寄せる必要があります。
その場合も、次はどこの市区町村に請求すればいいのか教えてもらえるので安心して下さい。なお、戸籍は郵送でも取り寄せられます。

2.住民票の除票または、戸籍の附票

いずれも各区役所の区民課で取得が可能です。ただし、住民票の除票は保管期間があり(5年間)、保存期間を超えると証明書の交付が出来なくなる場合があるので注意が必要です。

続いて財産を取得する相続人に関する必要書類について見て行きます。
相続人に関する必要書類は全部で5点です。

それぞれの取得先と取得方法、費用を見て行きましょう。

1.相続人の戸籍謄本

相続人が存在していることを確認するために必要です。そのため、財産をもらい受ける相続人全ての戸籍謄本が必要になります。
戸籍謄本は本籍地の市区町村窓口で直接もらうか、郵送でも取り寄せが可能です。

2.遺産相続協議書

相続人に関する書類で一番面倒な書類が遺産相続協議書です。
遺産相続協議書には決まった書式はありませんが、必要な項目(不動産の住所、分割金額等)は明確に間違いなく記載する必要があります。実際の内容と異なると、法務局に申請をしても手続きが進められません。

さらに、協議書には相続人全員の捺印と印鑑証明が必要なので疎遠になっている親族が居る場合は作成が難航するケースもあるようです。

なお、遺産分割協議の書き方については様々なサイトでひな形やサンプルが掲載されているので参考にして見て下さい。

なお、場合によっては遺産分割協議書が必要ないケースもあります。

遺言書がある場合は、遺言通りに財産を分割すれば遺産分割協議書の提出は不要です。
代わりに遺言書を提出しましょう。また、遺言書がなくても、法定相続分通りに財産を分割する場合も遺産分割協議書は不要です。

3.財産をもらい受ける人の住民票

不動産の登記簿謄本には所有する人の住所と氏名を記載する必要があります。
誰が所有しているのかを明確にするためです。なので、不動産の相続登記ではもらい受ける人の住民票も必要になります。
それぞれ住民票がある市区町村で取得して下さい。

4.固定資産評価証明書

登録免許税の計算に必要な書類です。(登録免許税の計算方法は後ほど詳しく紹介します)

不動産の評価額だけなら、毎年送られてくる納税通知書に添付されている課税明細書から確認ができますが、相続登記の申請では評価額のみを証明した固定資産評価証明書が必要になります。

固定資産評価証明書は相続人であれば不動産が所在する管轄の市区町村で簡単に取得できます。
また、不動産の評価額は一定期間ごとに評価替えが行われるので最新版を取得して下さい。

5.不動産の登記簿謄本

不動産の所在地や所有者の氏名、住所など権利関係が記載されている書類です。
登記簿の情報は法務局の方でオンライン化されており、全国どこの不動産あっても最寄りの法務局で登記簿謄本が取得できます。管轄の法務局まで行く必要はありません。
ただし、不動産の地番と家屋番号が分からなければ取得できません。固定資産税の支払いで送られてくる納税通知書にも記載があるので事前に把握しておきましょう。

申請場所は？

以上7点(被相続人に関する書類2点、相続人に関する書類5点)の関連書類が揃ったら申請書を記入し、法務局で相続登記の手続きを行います。
申請書は法務局のホームページからダウンロードが可能です。記載例もあるので参考にしてみて下さい。

ただし、相続登記を本当に自分でやるのなら最初に法務局で相続登記の申請を自分でやりたいと相談してから取り掛かるのがおすすめです。
関連書類でも見たように、遺言による相続の場合は遺産分割協議書が不要なケースもあるので、場合によっては集める書類が若干異なります。
やはり、関連書類を集める手間にロスが発生しないよう、どの書類をどうやって集めるのが効率的なのか事前に聞いておいた方が無難です。

また、いずれにしても固定資産評価証明書と登記簿謄本は法務局で取得する必要がありますし、申請書も直接法務局で書き方を教えてもらえればミスが防げます。

高額な費用を払ってでも専門家に依頼する方が多いように、初めての方が相続登記にチャレンジすると時間と手間が大幅に掛かってしまう恐れがあります。ご自身で相続登記をされる場合は、情報収集をしたり、公的機関に問い合わせるなどして少しでも効率よくスムーズに進められるよう事前準備を整えてから取り掛かるようにしたいですね。

税金の計算方法

不動産の相続登記で申請に必要な書類は把握できました。
続いては不動産の名義変更に必要な税金について紹介します。

登録免許税を把握する

不動産の相続登記には相続税とは別に登録免許税が必要になります。
登録免許税は住宅を購入したり、新たに不動産を取得した際に掛かる税金です。

なお、相続の際には相続税を支払いますが、登録免許税は所有権を公的に認めさせるために必要な手続き(相続登記など)に掛かる税金です。根本的に相続税と性質が異なるので区別して考えて下さい。

登録免許税の税率

登録免許税の税率はどのようにして不動産を取得するかによって異なります。
例えば建物の場合、登録免許税は以下のようになります。

建物に掛かる登録免許税

このうち、相続登記に関する登録免許税の税率は真ん中の1,000分の4です。つまり、相続登記をする建物の評価額のうち0.4%が登録免許税に必要になります。

続いて土地の登録免許税も見てみましょう。

土地の登録免許税

このうち、相続登記に関する登録免許税の税率は上から3番目の1,000分の4です。土地も建物と同じ0.4%が登録免許税に掛かるのが分かりました。

固定資産の評価額を調べる

建物と土地、それぞれの登録免許税の税率が分かったので次は評価方法を調べてみましょう。なお、登録免許税の計算に使われる評価額はいずれも固定資産税評価額です。

固定資産税評価額の確認方法

固定資産税評価額の確認方法は3つあります。

実際に相続登記をする場合には、2番目の固定資産税評価証明書を関連書類として提出する必要があります。
ただ、ここでは一番簡単な固定資産課税明細書を確認する方法を少し解説します。

課税明細書を確認する方法

固定資産税評課税明細書は毎年送られてくる納税通知書に添付されている書類です。
各市区町村で表記の仕方が少し異なりますが、基本的には一番左側にある(評価額)の欄を見れば大丈夫です。

引用：川崎市

写真の例では赤枠の部分が固定資産税評価額に該当します。課税標準の欄は軽減措置が適応された金額になっているので評価額とは異なります。

登録免許税の計算

相続登記での登録免許税の税率は0.4%でした。

写真の例では、土地の評価額が26,203,200円。建物の評価額が5,604,788円だったのでそれぞれ0.4%を掛けてみます。

なお、登録免許税は千円未満切り捨てです。計算例の結果、土地の登録免許税は104,000円。建物の登録免許税が22,000円になりました。

MEMO

相続の場合は売却や贈与に比べて税率が優遇されています。
生前贈与などで節税を検討している場合は、暦年贈与を活用した節税方法がおすすめです。
不動産の相続は生前贈与が効果的！節税のポイントは分割にあり

相続登記の登録免許税は0.4%。これさえ覚えておけば後は納税通知書に同封されている書類があればすぐに計算できますね。

まとめ

不動産の相続登記は手間も費用も掛かります。今は売却の予定がなく、不動産の活用方法も決まっていないとそのままにしておくのもいいですが、いざ取り掛かるとなると相続登記は非常に面倒な手続きです。

一度、不動産の所有者が公的にはどうなっているのか？登記簿謄本を確認してみるだけでも今後に役立ちますよ。

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