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不動産を売却したら税金はいくらかかる?節税方法も併せて知りたい!

家と電卓

先日、知人がボヤいていました。「地元に空き家があるんだけど、遠いから換気をしにいくだけでも面倒なんだよなぁ…売却の話もあるけどどうしよう…」
親から相続した大切な財産だけど、管理の手間を考えると手放したいと考えるのは自然なことのようです。
でも、不動産を売却するなら税金についても多少知識をつけておかないと心配です。「不動産なんか売ったことないし、税金ってホントに払わなきゃいけないの?いくらかかるの?」とお悩みのあなたに、今日は、不動産を売却した時にかかる税金について、支払いのタイミングから計算方法、節税の裏ワザまで併せて紹介していきたいと思います。

不動産の売却でかかる税金の種類と支払いのタイミング

カレンダー

不動産を売却すると、翌年の税金がとんでもない金額になる!なんて話を聞いたことがあると思いますが、実際にはどれくらいの税金がかかるのでしょうか?まずは、不動産を売却した時にかかる税金の種類と、支払いのタイミングについて見ていきましょう。

不動産の売却でかかる税金一覧

譲渡税内訳

不動産を売却すると3つの税金が課せられます。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

各税金の詳しい計算方法は後ほど詳しく紹介するので、ここでは不動産の売却で必要な税金が3つあるということに注目して下さい。なお、3つの税金をまとめて譲渡税という場合もあります。

税金の種類/経過年数 5年以内 10年以内 10年以上
譲渡所得税率 譲渡所得の30% 譲渡所得の15% 6,000万円以下: 10%
6,000万円以上: 15%
住民税率 所得税の9% 所得税の5%
復興特別所得税率 所得税の2.1%

税金はいつどのタイミングで支払うの?

3つある税金のうち、譲渡所得税と復興特別所得税は不動産を売却した翌年の2/16~3/15の間に確定申告をして、所得税として併せて納税します。住民税はその後、5月に納付書が届くので一括もしくは4回(6月・8月・10月・1月)に分けて納税します。

支払日

不動産を売却したら確定申告は必須?!

確定申告と聞くと、自分には関係ないという方がほとんどだと思いますが、不動産を売却した翌年は確定申告が必要です。不動産を売却して得た所得(利益)に対する税金は、いつも給料から引かれている所得税とは別に申告する必要があります。これを分離課税といいます。

不動産売却時に必要な税金の計算方法を解説

計算

必要な税金の種類は分かりましたが、一番重要なのは結局いくらかかるのかってことですよね?ここからは、不動産を売却した時にかかる税金の計算方法を詳しく解説していきます。

税金の計算は流れが重要!

計算方法といってもひとつひとつの計算は全く難しくありません。
不動産を売却した時にかかる税金の計算で最も重要なのは、計算する順番です。まず、前半で課税の対象になる金額を出し、その後3つの税金をそれぞれを計算していきます。必要な計算は全部で5つです。複雑な計算はないので安心して下さい。

計算の順番

費用の金額

まず最初に計算するのは不動産の売却にかかった費用の総額です。ただし、1つだけ気をつけなければいけないことがあります。それは、かかった費用全てが対象ではないというこです。どういうことかと言うと、費用に含めていい項目と費用に含められない項目を区別して計算する必要があるということです。

分岐
もう少し詳しく説明します。そもそも譲渡税は、不動産の売却金額から費用を差し引いて残った純粋な利益に対して課せられます。もし、純粋な利益が残らなければ税金を支払う必要がありません。そのため、どんな費用でも不動産の売却にかかった費用として認めてしまうと、国はうまく税金を徴収できなくなってしまいます。そこで国税庁では、現在6つの費用のみ不動産売却にかかる費用として認めています。

【国税庁が譲渡費用に認めている6項目】

譲渡費用の項目 備考
仲介手数料 不動産会社に支払った手数料
印紙税 売買契約書に貼ったもの
立退料 借家人に家を明け渡してもらうために払った費用
解体費用 土地を売る為にその上の建物を取り壊した場合
違約金 売買契約をしている不動産会社を利用しなかった場合
名義書換料 土地の所有者が他にいる場合

6つの費用項目に当てはまるものを合計した金額を譲渡費用といいます。最初に計算するのはこの譲渡費用です。
といっても、必ず6つの費用がかかるわけではありません。仲介手数料や印紙税など実際に掛かった費用だけをピックアップして計算します。

【計算例①】
仲介手数料 300万円
印紙税 1万円
リフォーム費用 50万円

仲介手数料 300万円 + 印紙税 1万円 = 譲渡費用 301万円

※リフォーム費用は譲渡費用の対象外

ちなみに、譲渡費用にふくめられない項目にはリフォームにかかった費用家財道具や残置物を撤去した費用などがあります。

  • リフォーム費用
  • 家財道具の処分費用
  • 抵当権抹消費用

譲渡費用に含められる項目なのか、含められない項目なのかさえ把握しておけば譲渡費用の計算は難しくありませんね。

課税対象の金額

続いてふたつめ、不動産の売却金額から譲渡費用を差し引いて残った利益を計算します。不動産の売却で得た利益は譲渡所得といいます。計算方法は、売却額から譲渡費用を引くだけです。

【計算例②】
売却額 3500万円
譲渡費用 500万円

売却額 3500万円 – 譲渡費用 500万円 = 譲渡所得 3,000万円

2つ目に計算した譲渡所得は課税の対象になる金額です。
つまり、譲渡所得が分かれば残る3つの税金も計算できるようになります。

計算の順番後半

ここからは、3つある税金の項目ごとに金額をしていきますが、ここでもひとつ気をつけて欲しいことがあります。
それは、3つの税金のうち譲渡所得税を最初に計算するということです。譲渡所得税は譲渡所得を元に計算しますが、住民税と復興特別税は譲渡所得税を元に計算します。そのため、住民税と復興特別税はどちらを先に計算しても同じですが、まず最初は譲渡所得税を計算します。

譲渡所得税

譲渡所得税は不動産を所有してから5年数ごとに税率が変動します。下記の表を参考にして当てはまる税率を選んで計算して下さい。

経過年数 5年以内 10年以内 10年以上
譲渡所得税率 30% 15% 6,000万円以下: 10%
6,000万円以上: 15%

所有している年数が長い方が税率が低く設定されているので、税金も安くなりますね。

【計算例③】
譲渡所得 3,000万円
所有年数 4年
税率 30%(取得年数5年以下)

譲渡所得 3,000万円 × 譲渡所得税率 30% = 譲渡所得税 900万円

住民税

住民税

譲渡所得税を計算すると、住民税と復興特別所得税も計算できるようになります。
住民税は不動産の所有年数が5年以上経過していると税率が安くなります。譲渡所得税と少し似ていますね。

経過年数 5年以内 5年以上
住民税率 所得税に対して9% 所得税に対して5%

住民税の計算方法は、譲渡所得税に9%(所有年数5年以内)もしくは5%(所有年数5年以上)のどちらか当てはまる方の税率を掛けて計算します。
譲渡所得ではなく譲渡所得税に対して税率を掛けます。

【計算例④】
譲渡所得税 900万円
所有年数 4年
税率 9%(取得年数5年以下)

譲渡所得税 900万円 × 住民税率 9% = 住民税 81万円

復興特別所得税

復興特別所得税

復興特別所得税は他のふたつの税金と違って税率が一律です。譲渡所得税に2.1%を掛けて計算します。
復興特別所得税も、住民税と同じく譲渡所得税に対して税率を掛けます。

復興特別税率 所得税に対して2.1%
【計算例④】
譲渡所得税 900万円
所有年数 4年
税率 2.1%

譲渡所得税 900万円 × 特別復興所得率 2.1% = 特別復興所得税 18万9千円

お疲れ様です。以上が不動産を売却するときにかかる税金の計算方法です。
繰り返しになりますが、覚えておきたいポイントは3つです。

  1. 譲渡費用を最初に計算する
  2. 譲渡費用に含めることができる項目は6つ
  3. 住民税と復興特別所得税は譲渡所得税に対して税率を掛ける

以上のポイントをおさえておけば、誰でも簡単に不動産を売却したときに必要な税金の計算をすることができます。
ざっくりでも売却金額が分かるようなら、あなたも実際に計算してみてはいかがでしょうか。

不動産の売却でかかる税金を節税しよう!

貯金箱

「実際に税金を計算してみたけど、思ったより高いなぁ…」と感じた方は多いでしょう。確かに利益に対して30%も持っていかれるというのは腑に落ちないですよね。そこで、少しでも税金を安くしたい!なんとかして節税したい!というあなたに、とっておきの節税の方法を2つご紹介したいと思います。

方法① 譲渡所得お抑える

タイトルを見ただけでピンときた方もいると思いますが、税金を安くするには譲渡所得を抑えるという方法があります。課税対象が少なければそれだけ払う税金も少なくなるというわけです。
ちなみに、譲渡所得を抑える方法は簡単です。それは、譲渡費用にたくさんお金をかける!たったこれだけです。
譲渡所得減少

「でも費用がたくさんかかればそれだけ利益も少なくなるから意味ないんじゃないの?」と疑問に思ったあなた、その通りです。
普通に費用がかかるただけでは何の意味もありません。そこで思い出して下さい。譲渡費用には国税庁が費用としてみとめている費用と認められていない費用がありましたね?
譲渡費用に含まれる費用と含まれない費用

つまりポイントは、譲渡費用に含まれる費用と含まれない費用で迷った時、どっちにお金をかけるのか?もっと具体的に言えば、リフォームと解体工事ならどっちにするべきかという事です。

天秤

老朽化が進んだ家屋を、少しでも売れる不動産にする工夫はいくつかあります。
例えば、リフォーム。外観は古くても、水回りやフローリングなど一部をリフォームするだけで家の印象はガラっと変わりますし、小規模のリフォーム工事なら工期も短く、手軽に取り組むことができます。
老朽化した家屋を売るための工夫として、リフォームはとても有効な手段です。ただし、注意しなければいけないのはリフォームにかかった費用は譲渡費用に含めることができないという点です。

更地

一方、老朽化した家屋を解体して更地を売却した場合、解体工事にかかった費用は譲渡費用に含めることができます。
土地を購入して、新築のマイホームを検討している人ならリフォーム済みの不動産よりも、既に更地になっている不動産の方が購入しやすいですよね。

リフォームと解体工事、どちらの方が売れやすくなるという断言はできませんが、税金面では解体工事の方が優遇されています。
もし、「家屋の老朽化が激しい…」「リフォームしても住めないかもしれない」という状況なら、思い切って解体工事をすることで不動産も売れやすくなり、節税にも繋がります。

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方法② 3,000万円の特別控除を利用する

とっておきの節税方法、ふたつめは3,000万円特別控除を利用するという方法です。まずは、制度について少し見てみましょう。

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
 これを、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
(中略)
2 特例を受けるための適用要件
イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

引用:国税庁

制度の期限:平成28年4月1日から平成31年12月31日
どういう制度かというと、「期限内に、相続した居住用の家屋を売却、または解体して更地を売却する場合、譲渡費用とは別に譲渡所得から3,000万円を控除する」という制度です。
それから、見落としがちなポイントがひとつあります。それは「譲渡費用とは別に3,000万円」というところです。特別控除を利用した場合でも解体費用は通常どおり譲渡費用に含めることができます。その結果、解体費用は特別控除額(3,000万円)とは別にカウントされるため、更地にするために掛かった費用は余すことなく差し引いて譲渡所得を計算することができるというわけです。

特別控除

例えば、特別控除を利用して更地売却したとします。分かりやすくするために、売却金額が5,000万円、解体費用が200万円。解体費用の他に費用は一切かからなかったとします。

項目 金額
売却金額 5,000万円
解体費用 △200万円
特別控除 △3,000万円
譲渡費用(課税の対象) 1,800万円

上記の条件で特別控除を利用した場合、譲渡所得は1,800万円なので税金の合計は600万円(譲渡所得税:540万円,住民税:49万円,復興特別所得税:11万円)。一方、特別控除を利用しなかった場合は税金の合計が1,600万円(譲渡所得税:1,440万円,住民税:130万円,復興特別所得税:30万円)なのでその差はなんと1,000万円です。

【特別控除を利用した場合と利用しない場合の比較】(※千円未四捨五入)

項目 特別控除を利用しなかった場合 特別控除を利用した場合
譲渡所得 4,800万円 1,800万円
譲渡所得税 1,440万円 540万円
住民税 130万円 49万円
復興特別所得税 30万円 11万円
税金合計 1,600万円 600万円
手元に残るお金 3,400万円 4,400万円

特別控除を利用するための条件

条件

特別控除は、利用できればかなりの金額を節税できます。場合によっては、税金がゼロになるかもしれないという夢のような制度です。しかし、利用するにはいくつか条件があります。

  1. 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
  2. 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。または、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
  3. 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  4. 売却代金が1億円以下であること。
  5. 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  6. 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
  7. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

特別控除を利用するためには、上記7の条件をすべて満たす必要があります。
ここでは詳しく解説しませんが、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてみて下さい。

相続した空き家の土地を売却すると、3,000万円の特別控除が適用される!?

まとめ

不動産を売却した時にかかる税金は3つありますが、それぞれ分けて計算すれば全然難しくなかったと思います。また、この記事では節税の方法についても触れましたが、相続した不動産を売却するとなると費用や手順など不安要素も少なくないと思います。以前に書いたこちらの記事も参考にしてみて下さい。

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