目的別解体費用

建て替えの解体費用

ハウスメーカーや工務店に、解体工事と新築工事を一括で発注した方が安くなるわけではありません。

新築のために土地を探し始めると、「中古戸建」「土地※古家付き」という物件を見つけることがあります。中古戸建や古家付き土地に中には、家としての価値が低い・価値がないため、土地だけの価格や相場よりも安く売りに出ている物件もあります。

中古・古家住宅付きの土地を購入して新築を検討した場合、更地との違いとしてどんな点に注意が必要なのか、工事費用に関してが特に気になる点ですよね。

今回は中古住宅を解体して新築するとき、中古住宅の解体費用を抑えるポイントと中古戸建や古家付き土地の購入における注意点についてご紹介します。

Point1

中古住宅と古家付き物件の違い

チラシで「中古住宅」「古家付き物件」と見かけると、どのような違いがあるか疑問に感じる方もいらっしゃいます。中古住宅か古家かの表記に明確な基準はないため、売主や不動産の判断によります。

まだ住宅として十分に住める場合は「中古住宅」「中古戸建」、修理しないと住み続けるのは難しい場合は「土地※古家付き」と表記するのが多いように見受けられます。新築目的で購入する場合は、いずれにしても建て替えの解体費用がかかるため、表記と共に物件の値段に注目することが重要です。

Point2

中古住宅の解体費用

ショベルカーが解体工事をしている

更地と違い中古住宅付き土地を購入して新築する場合は、解体費用が発生します。家の状態によっては建物としての価値がなく、工事費用を買主持ちにしてほしいため、安く売りに出しているケースもあります。そこで重要になるのが工事にかかる費用です。

解体費用は構造や立地などの条件によって、費用が大きく異なります。まずは解体費用の目安と算出方法・見積りに関して見ていきましょう。

構造別費用の相場

グラフ

立地などの条件によって大きく変わりますが、建て替えにあたって中古住宅を取り壊す場合、構造別の費用目安は次の通りです。

  • 木造住宅:坪2,5~4万円
  • 鉄骨造:坪2,5~4,5万円
  • 鉄筋コンクリート:3~6万円

同じ木造住宅でも、単価に大きな差がありますよ。そのため、ここではスタンダードな住宅をイメージして、より条件を絞ってみましょう。

  • 東京にある木造2階建て住宅
  • 重機の出入りや駐車に十分なスペースがある
  • 地中埋設物やアスベストが発見されなかった

上記のような条件の場合は、養生費用・産業廃棄物運搬費用・処分費用を含めて坪単価約4万円が中古住宅取り壊しの相場です。

建て替えにあわせた中古住宅の解体の見積り方法

電卓と契約書

中古住宅の撤去にかかる費用は、事前に見積りを取ってもらうことである程度分かるため、事前に不動産屋に相談して許可を取りましょう。

「購入を悩んでいるのですが、解体費用の金額によって検討したいです。まずは業者に解体費用の見積りだけ依頼することは可能ですか?」などと聞いてみましょう。

見積りの許可が出たら所有者との関係を悪くしないよう、現在住んでいる方はいないかなどに注意して、現地調査を依頼しましょう。ただ目安として考えただけでも、解体費用は高額で悩ましいですよね。では、出来る限り費用を抑えるためには、どのような方法があるのでしょうか。

Point3

中古住宅の解体費用を抑えるポイント

新築や土地の購入に大きな金額が必要な分、出来る限り解体に関連する費用は抑えたいですよね。ここでは解体費用を抑えるためのポイントと注意点を見ていきましょう。

分離発注で中間マージンを削る

多くの方はハウスメーカーや工務店に、解体工事と新築工事を一括で発注した方が安くなると考えていらっしゃいます。しかし、はっきり言ってこれは間違いです。

新築工事と解体工事を別々の会社に依頼することを“分離発注”と言います。新築工事と解体工事は分離発注をした方が総額の工事費用を安く抑えることができるのです。

解体工事を新築工事と一括発注したら20~30%の中間マージンが発生

中間業者と中間業者が入らない場合の説明グラフ

解体工事から新築工事までを一貫してハウスメーカーなどに任せてしまうと、解体工事代金ばかりでなく新築工事との工事費用総額は高くなってしまいます。手間が省かれ、安心だからと言ってすべてを任せてしまう方がいらっしゃいますが、一括発注すると、解体工事はハウスメーカーの下請けの解体業者が行うことになります。

それは解体費用にハウスメーカーのマージン分が上乗せされるためです。工事全体にかかる費用をできるだけ削減して、建物の新築や改修の質を良いものに仕上げるために、解体工事と新築工事を別々に発注(分離発注)しましょう。

分離発注の大きなメリットはコスト面です。直接解体業者との契約することで、およそ20~30%程度安くなることは多々あります

分離発注したときに解体業者に直接金額交渉する時のポイント

解体工事を分離発注したときは、解体業者はハウスメーカーや工務店との取引関係はありません。ハウスメーカーや工務店に気を使うことなく、お客様から解体業者へ直接金額交渉を行えるのです。以下のように解体業者に伝えてみましょう。

成功しやすい金額交渉の話し方

  • 御社にお願いしたいから金額を安くしてほしい
  • 着手金として解体費用を一部前払いするから安くしてほしい(支払方法による交渉)
  • 3ヶ月以内に工事を完了できればいつでもいいので安くしてほしい(工事時期による交渉

建物滅失登記を自分で行う

ハンコを押す姿

解体工事を行い更地にしたあと、建物を壊したことを登記する建物滅失登記と呼ばれる手続きが必要になります。建物滅失登記は申請の義務があるため、行わないと過料に処される可能性があります。

通常は司法書士や土地家屋調査士に委任して登記を依頼しますが、ご自身で行うことも可能です。建物滅失登記は、依頼すると戸建ての建物1棟で約4万~5万円が相場と言われているため、滅失登記にかかる費用をご自身で行うことで抑えることが出来ます。

更地にして貰う交渉をする

握手

中古物件として売り出されており、築年数も浅い物件は難しいケースも多いですが、古家付き物件の場合は解体工事を売主にしてもらえないか交渉することも可能です。

予め買主が解体するであろう事が前提で、土地の相場よりも物件を安く売り出していることもあります。そのためどちらが解体を行うかによって費用が大きく異なります。物件を買ってご自身で解体した方が有利か、更地にした状態で買った方が得かを計算して交渉しましょう。

中古住宅の建て替えに利用できる補助金や助成金を調べる

クローバー

自治体によっては、購入した中古住宅の解体費用や改修費用に補助(助成)制度を設けている地域もあります。補助には住宅等の要件があるので、補助制度があるのかどうか・要件を満たしているのかを自治体のHP等で確認出来ます。

補助制度は一般的に解体工事をしてしまった後では申し込めないため、解体工事の前に補助の申請を行います。補助制度には期間が決められているため、期間内に手続きを終えましょう。

また、解体はせずに中古住宅に住む場合専用の補助金制度もあります。解体費用の補助制度と同様に要件や期間が定められているので、後から知って困ることの無いように事前に購入希望の地域の助成制度を確認しておきましょう。

建て替えの解体費用についてのまとめ

新築に建替えることを目的として、中古住宅付き物件を購入する際の注意点と工事費用に関してご紹介しました。工事費用は物件によって大きく費用が違うため、不動産の担当者と相談のうえ予め見積りを依頼することをお勧めします。

中古住宅付きの物件といっても、物件により解体費用分を安くしている物件かどうかは、建物や立地などの条件により異なります。気になる物件が更地でなかった場合は、工事費用の見積りを取ったうえで、それでも価値のある物件かどうかを見極めることが重要です。

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