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解体工事のチェックリスト!失敗を防ぐための12の項目~前編~

初めて解体工事をするとき、経験のないことなのでご不安なことが多いですよね。解体工事を無事に終えるためには、解体業者を選ぶところから最後の手続きまで、流れを把握して一つづつチェックしていくと安心です。

解体工事は時系列に分けて12個のチェックしたい項目に分けることが出来ます。今回は解体工事において、解体業者の選定から解体工事終了の手続きまで、必ず確認しておきたい点をチェックリストにしてご紹介していきます。

確認する内容が多いので、前編と後編に分けてチェックリストの内容をご説明します。前編ではチェックリストの一覧と、解体業者選びでチェックする項目1~項目5までを見ていきましょう。

解体工事はトラブルが多い?

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解体工事は工事の内容上、残念ながらトラブルの多い工事だと言われています。

・振動や騒音、粉塵によるクレーム
・解体業者のずさんな対応によるご近所トラブル
・工事期間の大幅な延長
・不法投棄
・不当な追加費用の請求

問題が起きて工事が止まってしまう事や、最悪の場合裁判にまで発展するケースもあります。中には注意していたのに防げなかった突発的な例もありますが、多くは業者選びやその後の対応で防げたはずのトラブルが多いのが現状です。

建物を壊すことは金銭面でも心理面でも負担なので、せめてトラブルなく解体工事を終えたいものです。

そのために、どうやって解体業者を見極めるのか・工事着工前から整地後までに施主が行う事や注意する点は何か細かく確認する事が大切なのです。

アイキャッチ解体業者との間に起こりやすいトラブルと対策

解体工事のチェックリスト一覧

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安心して解体工事を終えるために、解体業者を選ぶときから下記のチェックリストで1つ1つ確認を行いましょう。チェックリストには沢山の項目がありますが、どれも解体工事のトラブルを防ぐために必要なポイントです。

https://blog.kaitai-guide.net/blog/wp-content/uploads/2016/10/tyekkurisutoitiran.pdf

ダウンロードすることが出来るのでご活用下さい。ただ、一覧にまとめた物なので一読頂いただけでは分かりづらい箇所もあるかと思います。

そのため、なぜ上記の項目をチェックする必要があるのか・どうやってチェックすればよいのかを時期に分けて詳しくご説明します。

では、チェックリストの内容の中で、解体業者選びから契約までの内容check1~check5までを見ていきましょう。

解体業者の選定から現地調査

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どの解体業者を選ぶのかによって、金額だけでなく工事内容やご近所への対応が多きく変わります。適切な金額でトラブルなく工事を終えるためにも、業者選びの際は次のチェックリストを確認しましょう。

check1:解体業者探しのポイント
□インターネットで業者のHPを確認した
□解体工事の業績記載を確認した
□電話対応が問題なく出来ているか
□電話での安易な金額提示がないか
check2:現地調査の注意点
□建物の場所・範囲・境界線の確認があったか
□処分出来る物と処分費用の見積もりがあったか
□追加費用の説明があったか
□滅失登記の説明があったか
□他社の見積もり金額を気にしすぎていないか
check3:許可と届出の確認
□許可か登録を持っているか
□マニフェスト・リサイクル法届出の確認をした

項目ごとに詳しい内容を見ていきましょう。

check1:解体業者探しのポイント

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解体工事を安心して負えるためには、優良な解体業者を選ぶことが重要です。何となく選んで失敗することのないよう事前に確認しておきましょう。

インターネットで業者のHPを確認する

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解体業者は昔から、馴染みの不動産や工務店との繋がりで依頼を貰う慣習があります。しかし、紹介により仕事をする為中間マージンが発生するデメリットがあります。

お客様に良い工事を良心的な価格で行いたいと考えている業者は、直接お客様と契約ができるよう、自社でホームページを作成して仕事が受けられるよう配慮する傾向にあります。

ホームページがない業者が高いとは限りませんが、一つの目安としてホームページがあるかを調べてみましょう。

解体工事の業績の記載

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ホームページが確認できたら、解体工事の実績があるのかを確認しましょう。「施工事例」などの欄に、実際にどのような工事を行ったのかが記載されています。

実績を確認する際は、写真が載っているかどうかと工事の内容を見比べましょう。解体業者によって鉄筋アパートなどの大きな建物を多く担当している業者もあれば、木造一軒家を得意とする業者も在ります。

ご自身が依頼する建物の構造にあった工事を得意とする業者を選んだ方が、費用面でも安心して依頼できる確率が高まります。

電話対応が問題なく出来ているか

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ホームページだけでは、業者さん個人の対応を見ることは出来ません。電話を掛けてみてお客様対応に慣れていなかった場合、普段は不動産からの紹介で工事を行っている可能性があります。

その場合普段はお客様と接する機会が少ないため、近隣住民への配慮が薄くなる事が考えられます。電話口での対応が問題ないか、しっかりと見極めましょう。

また、解体に限らず建物の工事には急な対応が必要になるケースがあります。いざという時に連絡が取れ無いことを防ぐため、電話が繋がりやすいのか・留守番電話だった場合は折り返しがあるかの確認が必要です。

電話での安易な金額提示がないか

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解体工事は、同じ大きさの建物でも、立地や条件によって工事費用が大きく異なります。その為、電話口で幾らで工事が出来るのか提示する解体業者は、電話での見積金額と実際の請求金額が大幅にズレる可能性が高くなります。

電話で見極めるポイントとしては、「東京にある約○平米の木造住宅ですが、幾らで工事出来ますか?」と聞いてみましょう。

良心的な解体業者なら「○○万円ですね」とは言わず、他に壊すものは無いか・車が通れるスペースがあるか等、詳細な質問をした上で工事の流れを説明してくれます。

check2:現地調査の注意点

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解体工事は実際に現地を見ないと工事日程や見積もりが出せないため、日程を合わせて現地調査を行います。現地調査の際は立ち合いを行い、重要な点について質問しながら解体業者の対応を確認しましょう。

建物の場所・範囲・境界線の確認があったか

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近隣住民の所有物であったブロック塀を壊してしまった、隣家の所有地に許可なく侵入してしまった等、解体工事では少なからず境界線に関わるトラブルがあります。このようなトラブルを防ぐ意識がある解体業者は、解体工事を行う前に境界線の確認を行います。

また、正確な見積もりを出すために、現地調査では塀や樹木等を含めた取り壊す場所や範囲を施主にヒアリングします。単に建物の確認しているかだけではなく、工事内容をしっかり聞いてくる業者は金額や安全への意識がある解体業者です。

処分出来る物と処分費用の見積もりがあったか

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解体工事の前には、室内にある不用品の処分が必要です。ご自身での処分が難しい場合は、解体業者に処分を依頼することも出来ます。ただし、処分品の中には一般廃棄物許可や古物商許可が必要なものがあるため、現地調査の際に解体業者に処分が可能かどうか確認しましょう。

また、処分が可能な場合は何tトラックで約何万円程度なのか、といった見積もりを出してもらいましょう。

追加費用の説明があったか

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残念ながら解体工事では、追加費用が発生するケースがあります。不正に追加費用を請求する悪徳業者も少なからず存在しますが、事前に見積りが取れない追加費用もあります。

主な追加費用としては、地中埋設物とアスベストがあげられます。地中埋設物は建物を取り壊して基礎部分の撤去をしないと判断が付きづらいため、見積り内容に詳しく記載ができないのです。

但し、地中埋設物やアスベストが出てくることは稀ではないので、どのような場合に追加費用が掛かるのか解体業者は把握しています。

そのため、追加費用がどのような場合に発生すのか、といった説明があるのか確認しておきましょう。
「地中埋設物の撤去」での不当な追加費用を避けるポイント

滅失登記の説明があったか

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解体工事の後には、滅失登記という手続きをする事が義務付けられています。ご自身で手続きすることも可能ですし、行政書士などに委託する事も出来ます。どちらにしても滅失登記を行うには解体業者の書類が必要です。

滅失登記をする時に困ることの無いよう、解体業者に滅失登記のために貰う書類について質問した際、きちんと答えてくれる業者を選びましょう。

他社の見積もり金額を気にしすぎていないか

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現地調査に来た時に調査や説明などをせず、他社の見積金額を質問してくる業者には注意が必要です。

「他の業者は幾らくらいでした?そこよりも安くできますよ。」等と言ってくる業者は、自社の見積り計算に根拠がない場合が多く見受けられます。

実際に他社よりも安く工事が出来たしても、解体工事にかかる必要経費を削らないと出来ないため、不法投棄等を行う違反業者の危険性が高くなります。

check3:許可と届出の確認

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解体工事は誰でも自由にできる訳ではなく、許可や登録を得ている業者しか工事を行うことは出来ません。また、解体工事では重機等を使用するため、解体工事の内容によっては届出が必要です。

違法に解体工事が行われないためにも、許可や届け出の確認を行いましょう。

許可か登録を持っているか

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解体工事を行うためには、解体業許可か解体工事登録を受ける必要があります。無許可で営業を行うような解体業者に依頼することがないよう、事前に解体業許可または解体工事登録を得ているかの確認を行いましょう。

リサイクル法・マニフェスト届出の確認

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解体工事を行うには、前後にいくつかの手続きが必要です。中でも事前にチェックしたいのが、マニフェスト建設リサイクル法の届出です。

マニフェスト表とは、産業廃棄物が正しく処理されたのかを記載するものです。廃棄物の処分料を減らすため不法投棄を行った事例もあり、違反行為に巻き込まれないためにもマニフェスト表をチェックする必要があります。

建設リサイクル法とは、建物に使用されている資材をリサイクルするため作られた法律です。解体する建物が建設リサイクル法の対象であった場合、都道府県知事へ申請をしなければなりません。一般的に解体業者が申請しますが、厳密には申請の義務は施主にあります。

マニフェストと建設リサイクル法の申請は法律で決められた内容なので、これらの説明を行ってくれるのか、又説明がなかった場合は「工事の後マニフェスト表を確認できますか?」「リサイクル法の届出は頼めますか?」と聞いてみましょう。

質問に対してしっかりとした答えが得られない場合、不法投棄を行っていたり、申請をしたことがない違法業者の可能性があるので注意が必要です。

見積り

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現地調査の内容をもとに、約1週間で見積り書が送られています。不当な追加費用を請求された・不法投棄などの違法行為をする悪徳業者だった、等のトラブルを避けるためにも、しっかりと見積り内容をチェックしましょう。

check4:見積り内容の確認
□見積りを数社から取った
□見積り書の内容説明の確認をした
□見積り書の単位を揃えて比較した

check4:見積り内容の確認

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解体業者が現地調査に来たあと、郵送等で「見積り書」が通常約1週間で届きます。見積り書の合計金額だけに注目して、実は損をしている事に気づかない・後から不当な追加費用の請求があった…という事を防ぐためにも詳しいチェックが必要です。

見積りを数社から取る

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解体工事は建物の条件によって費用が大きく異なるため、2~3社の解体業者に見積りを貰うことで、解体予定の建物の相場が把握できます。

HPや電話だけでは分からない事も多いので、実際、現地調に来た時の反応と合わせて、見積り書の確認を行いましょう。

見積り書は合計の金額だけを見るのではなく、項目ごとの内容と合わせて金額をチェックすることが重要です。そのためにも、数社から見積り書を受け取り見比べることをお勧めします。

見積り書の内容説明の確認をする

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見積り書には見慣れない言葉が使われているので、一般の方が一見しただけでは難しい内容も含まれています。

お客様の立場に立っている解体業者なら、見積り書の内容で分かりづらい箇所を説明してくれます。しっかり説明をしてくれる業者は、工事が始まった後もアフターケアのフォローがある業者の可能性が高くなります。

ただ、解体業者は職人気質の方が多いので、説明を細かくしない業者のほうが多いのが現状です。

説明がなかった場合は不明点などを質問して、説明が丁寧かどうかといった反応をみて見極めましょう。

見積り書を見比べる

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見積り書に決まった形式はないため、数社に見積りを依頼すると、業者ごとに違った書式の見積り書が届きます。

総額だけを見て安くても、必要な項目が漏れているため安い・単位が違うため安く感じるといった失敗があります。

後から金額面で後悔しないためにも、見積り書の項目と単位を揃えて内容を見比べることをお勧めします。

見積り書の項目や単位をそろえる為に、下記の見積り比較表をご活用下さい。

https://blog.kaitai-guide.net/blog/wp-content/uploads/2016/10/mitumorihikakuhyou.pdf

一例として下記の「例:見積り比較書」をご参考に、業者ごとの見積り書の内容を確認していきましょう。

https://blog.kaitai-guide.net/blog/wp-content/uploads/2016/10/mitumorihikakurei.pdf

見積り書を比較するにあたって、特に注意したいことは次の3点です。

①税抜と税込どちらで表示されているか
②単位がそろっているか
③廃棄物や樹木の撤去など抜けている項目はないか

消費税の在る無しでも、10万円単位で金額が変わってしまいます。単位に関しては、解体工事の項目の建物の大きさを表す単位と、付帯工事の項目の廃材や残置物の撤去費用の単位に注意しましょう。

・建物の大きさの単位→坪か㎡(平米)に統一
※1平米=3,3㎡なので、業者ごとに単位が異なる場合は統一して計算しましょう
・廃材の処分費用→(立米)かt(トン)のどちらかに統一

処分費用は廃材と室内の不用品の処分に分かれます。室内の処分費用に関しては、単位表示が難しいため「〇tトラック×台数」で計算します。

4人家族の荷物を載せた場合、4tトラック(1台約7万~10万)×2台が一つの目安です。

実例を見ないと分かりづらい箇所もあるため、上記の「例:見積り比較表」をご参考に、実際の見積り書を見比べてみましょう。

解体業者と契約

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解体業者を決定したら、契約内容をしっかり確認した上で契約を交わしましょう。契約は立ち合いが好ましいですが、日程が難しい場合は契約書を郵送することも出来ます。

どちらにしても口頭ではなく、必ず書面での契約を交わしましょう。事故が起きた・裁判に発展した等の最悪の事態を想定して、問題が起きてしまったときの対処についても、契約書での確認が重要となります。

check5:スケジュールと契約書の確認
□工事着工までの手順とスケジュールの確認をした
□工事終了までの期間を確認した
□契約書の重要項目をチェックした

check5:スケジュールと契約書の確認

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解体工事後の予定に影響がないよう、スケジュールを明確にしましょう。また契約書において、問題が発生した時にトラブルにならないよう書面での明記が必要です。

工事着工までの流れの確認

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解体工事が終わる時期が予定とズレてしまうと、売却する・新築するなど解体後のスケジュールにも影響が及んでしまいます。解体工事が長引いたことが要因となり、費用が追加でかかってしまうケースも考えられます。

工事の正しい流れとしては、契約を交わした後書類の申請と工事の準備を行います。そして、近隣挨拶が終わったあと解体工事着工という流れで進みます。

しかし、解体工事を終えるまで時間が少ない場合、契約の順番が変わってしまうことがあります。

書類の申請と工事の準備を完了して、ご近所挨拶を終えたあと解体工事着工直前に契約を交わすというケースです。

解体工事着工の直前に契約を交わした場合、状況によっては工事期間がズレてしまう可能性が高まります。

解体業者が決まったら、解体工事着工までの流れに関して、スケジュールに影響が出ないよう確認をしておきましょう。

工事終了までの期間の確認

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解体工事の契約に関しては、流れだけではなく明確な期間についてもすり合わせをしておくことが重要です。ご自身の予定だけではなく、近隣の方に工事はいつ完了するか伝えるためにも、日程の確認を行いましょう。

・解体工事の契約をいつ交わすか
・解体工事のスタートはいつからか
・解体工事終了はいつの予定か
・やむを得ない理由での工期延長のケースについて

解体工事にも繁忙期があり、優良な業者ほど工事の件数が埋まってしまいます。理想では約2か月前、遅くても解体工事の1か月前には、解体工事の契約を交わしましょう。

また、解体工事が1週間以上延長することは滅多にありません。地中埋設物等により、やむを得ず工期延長になることもありますが、工期が伸びるケースがあることは予め解体業者も把握しています。

「解体工事完了の日程は〇日です。ただ、天候や地中埋設物の発見などの突発的なことがあった場合、工期が伸びる可能性があります。」と事前に説明してくれるかどうかも、契約を交わす前に確認しておきましょう。

契約書の重要項目をチェックする

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契約書の内容に関しては、工事の内容・金額・期間・必須項目の4点をチェックしましょう。

・どのような構造の建物の解体工事か記載がある
・解体工事の総額の見積り金額に間違いがないか
・工事完了の日程が合っているいるか
・契約内容に必須の内容が明記されているか

建物の対象物・日程や金額に関して、解体業者と口頭で話した内容と違っている箇所がないのか必ず確認します。

また、契約内容に必須な内容が含まれているかどうか確認が必要です。必須項目として、下記の内容が書かれているのかを確認しましょう。

・工事を請け負った解体業者が、工事期間中に解体工事に必要な機材道具に関して、近隣住民など第三者に迷惑にならない処置を、自己で行わなければならない。

・解体業者は解体工事に関して、業者の責任により近隣住民など第三者に損害を与えた場合、自己の責任で問題解決をして賠償の責任を負わなけれなならない。

・施主と解体業者に問題が起きた場合、双方が認めた第三者に仲介を依頼するか、法が定めた建設工事紛争審査会により、問題を解決しなければならない。

・解体業者は工事完了後、マニフェスト表(産業廃棄物処分の証明)の提示を施主に求められたら、マニフェスト表の映しを提示しなければならない。

言葉が違ったとしても、上記の内容が書かれているか、契約書の内容を確認して、明記されていない場合は追加の要求をした後契約を交わしましょう。

まとめ

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解体工事のチェックリスト一覧と、解体業者選びから契約における5つの項目についてご説明しました。

解体業者を選ぶまでで、こんなにチェックしないといけないのか…とグッタリしてしまうかもしれません。しかし、何となくや電話で聞いた金額が安かったから、といった理由で選ぶと、追加費用で余計な費用がかかったりトラブルに巻き込まれる可能性が高まります。

時期に合わせてチェックしながら、しっかりと解体業者を選び書面で契約を交わしましょう。

続いて後編では、解体工事の前から解体工事が終わったあとの、チェック内容に関してご紹介します。
解体工事のチェックリスト!失敗を防ぐための12の項目~後編~

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