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空き家問題の効果的な節税対策とは

人が住んでいる場合と空き家を放置し続けている場合では同じ様に税金がかかります。
空き家を放置し続けたままだと、税金が上がる場合もあるので注意が必要です。

できることなら、余計なお金は払いたくないものです。
どうすれば、空き家の節税対策になるのでしょうか。空き家の節税対策の方法について見ていきましょう。

1.空き家を持ち続けるとで掛かる税金とは!?

空き家には私達が今住んでいる家と同じ様に固定資産税が掛かります。

MEMO
固定資産税とは別に都市計画区域内にある土地・建物などの所有者に対して、市区町村から都市計画税が課せられる場合があります。
なお、都市計画税は固定資産税と一括で納税します。

では、実際に「固定資産税」がどれくらい掛っているのかを固定資産税の算出方法について紹介していきます。

固定資産税の課税の仕方

固定資産税とは、土地や戸建ての家、マンション等の不動産や事業で使用する設備などの資産に対して、所有しているだけで課せられる税金です。
固定資産税は毎年1月1日時点の土地・建物などの所有者(固定資産税台帳に登録されている人)に対して市区町村が課税します。
納税方法は郵送で送られてくる納税通知書で一括払い又は年4回の分納のどちらかで納付します。

固定資産税の計算式
固定資産税を算出するには以下の計算式で算出することができます。

固定資産税=課税標準×標準税率
課税標準=固定資産税評価額
MEMO
土地と建物の固定資産税は、別々に計算されるので、土地の上に建物があるる場合は、土地の固定資産税と建物の固定資産税を別に計算して合計した金額が課税される。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは国土交通省が定めた「固定資産評価基準」に基づいて自治体が決定した金額です。
「固定資産税評価額」は、年に1度送付される「課税明細書」で確認できます。

  1. 課税標準額を求める
    家屋の場合、固定資産課税台帳に登録されている価格がそのまま固定資産税・都市計画税の課税標準額となります。(課税標準の特例が適用される場合は適用後の額となります)
  2. 相当額を求める
    納税通知書の課税標準額及び税額は端数処理をしていますので、相当税額と一致しない場合があります。

標準税率

標準税率は、地方公共団体が地方税を課税する場合に用いる税率で一律“1.4%”です。

固定資産税の計算例
では、実際に固定資産税を計算例に沿って計算してみましょう。

固定資産税=固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)
(例)更地の土地評価額:560万円の場合
560万円×1.4%=78,400円
上記の計算で言うと、78,400円が固定資産税額となります。

「固定資産税」について見てきました。
固定資産税は、不動産を所有しているだけで必ずかかってきます。そのため、空き家を持っている限り固定資産税の支払いからは逃れられません。

さらに、放置していると、固定資産税は値上がりするおそれがあります。
では、どの程度値上がりしてしまうのでしょうか?

2.空き家を放置するとなぜ税金が上がるのか?

空き家を放置したままにしていると、固定資産税が現在の6倍まで跳ね上がると言われています。ではなぜ、それほど税金が上がってしまうのでしょうか。

既に税金は安くなっている!?

そもそも、空き家を放置したままにしていると、税金が6倍になるというのは厳密にいうと少し違います。
実は、税金が跳ね上がるのではなく、元の金額に戻ってしまうのです。

今払っている固定資産税は「住宅用地の特例制度(以下、軽減措置という)」の優遇処置が適用されているため安くなっていたのです。

軽減措置の概要

土地に建物が建っている場合、固定資産税は6分の1まで減額の適用を受けることができます。
都市計画税(地域によってはないエリアもあります)も最大3分の1まで減額の適用が受けられます。

なお、土地の広さが200㎡を超える部分は減額が3分の1、都市計画税は3分の2になります。

なぜ空き家を放置すると税金が上がるのか?

ただし、空き家を放置し続けると軽減措置の対象から外れてしまいます。

でもなぜ、空き家を放置すると軽減措置が受けられなくなってしまうのでしょうか。
それには、平成26年1月に施行された「空き家対策の推進に関する特別措置法」という法律が深く関係しています。

では、「空き家対策の推進に関する特別措置法」がどういったものか詳しく見ていきましょう。

「空き家対策の推進に関する特別措置法(空家特別措置法)」

空き家対策の推進に関する特別措置法は、放置された空き家によるごみ問題や空き家の老朽化により倒壊などの可能性を阻止するために、放置されている空き家の取り壊しを促すためにできた法律です。

「空家特別措置法」により、特定空き家に指定された場合、「住宅用地の特例」の優遇措置がなくなり、これまでの住宅地・土地に対して最大6分の1に軽減されていた
「固定資産税」が元の税率に戻ります。

特定空き家に指定されてしまうのにはどの様な流れで行われているのでしょうか。

【特定空き家に指定されるまでの流れ】

  • 行政が空き家の実態調査を行います
  • 行政から空き家の所有者へ適切な管理の指導が行われる
  • 適切に管理されていない空き家を行政が「特定空家」に指定する

空き家を放置し続けると強制的に処分対象になる?

空き家を放置すると税金が上がる理由を見てきました。しかし、実際は税金が上がるだけではありません。

さらに空き家を放置し続けていると、「行政代執行」という処分が取られ、行政側が強制的に敷地に立入り、必要な処置を行うことができてしまいます。

行政代執行とは、所有者に代わって行政が適正管理に向けた取り組みを行うことです。
例えば、道路を超えている木の枝を切ったり、放置されているゴミを撤去したり、倒壊しそうな家屋を解体したりすることができます。

しかし、行政代執行が実施されるのは、何度も改善を要求しているのにも関わらず所有者が対応しない場合のみです。なお、行政執行の費用は所有者に請求されることになります。

「放置していると行政が勝手に対処してくれる」と考えるのは間違っており、行政執行は空き家所有者にとって全くメリットがありません。
万が一「行政執行」が適用されてしまった場合、解体費用はどのくらい費用がかかるのでしょうか。

【行政執行の事例】
NPO法人 空家・空地管理センター
https://www.akiya-akichi.or.jp/what/sochihou/subrogation/

行政執行の解体費用は高額?!

自分で解体工事の手配をする場合は、少しでも安い施工会社に依頼するために複数の解体業者から、相見積もりを取る事ができます。

しかし、行政執行が適用された場合には解体業者を選ぶのは行政職員です。
彼らは必ずしも最も安い会社を探して依頼するわけではありません。
そのため、「行政執行」が適用されてしまった場合には、解体費用が比較的高額になってしまう傾向にあります。

しかも、行政執行の費用は一時的に”税金“で賄われます。
そのため、行政執行の費用は税金債務として扱われ、行政執行に要した費用の支払いがされない場合には税金と同様の回収が行われます。樹木の伐採やゴミの処分、建物の修繕についても同じです。

では、税金を滞納した場合、どうなるかご存知でしょうか。
役所は税金債務の回収を目的とし、所有者の不動産を差押えて公売(行政による競売)に掛けることができてしまいます。その際、所有者の同意は必要ありません。

つまり、行政執行が行われた場合の費用を支払わなければ所有している財産を勝手に売却されてしまう恐れがあるのです。
差押えられる財産は、行政執行が適用された空き家に限らず、今住んでいる自宅や乗っている車も対象になります。

税金が上がらないための対策

行政代執行が、空き家の所有者にとって最も避けるべき事態だということがわかったのではないでしょうか。

しかし、特定空家に指定されないためには、「定期的なメンテナンス」をして実態調査で悪い評価を受けないようにするしかありません。
メンテナンス方法と特定空き家に指定される詳しい条件は以前の記事で詳しく書いているので参考にして下さい。

特定空き家とは?知っておきたい認定条件と対策

4.空き家を手放すのが最も節税対策になる

空き家は、持っているだけで税金がかかり、放置し続けるとさらに税金が上がってしまいます。
なので、一番の節税対策は空き家を手放すことです。しかし、老朽化の進んだ空き家は、簡単に買い手が付きません。
そのため、場合によっては、空き家を解体して更地にしてから売却するのが有効です。

家を解体する判断のポイント

木造の戸建は、築25年を過ぎれば多くの不動産会社が建物の価値がないと査定評価します。
そのため、築25年を過ぎたら解体するというのが1つの判断基準です。

大規模な修繕やリフォームが必要な場合は思い切って解体することをおすすめします。
ちなみに、一般的な木造2階建てを解体した場合の費用は120万円程度の費用が掛かります。
ただ、詳しい見積もりは、現地で測量をしてみないとわかりません。

お見積りをご希望の際はぜひ、当協会が運営する解体無料見積りガイドをご利用下さい。
お問い合わせ頂いたお客様の地域に合わせて解体業者さんを無料でご紹介しております。

無料お見積り
あんしん解体業者認定協会
https://www.kaitai-guide.net/

空き家を売却した時に税金がかかる場合

空き家を手放せられれば、固定資産税の心配はなくなります。
しかし、空き家を手放したくても一時的にかかる税金がネックになる方もいると思います。
もし、空き家の売却に伴って利益が出た場合には「譲渡所得税」と「住民税」がかかります。
なお、所得税の税率はその空き家を所有していた期間によって異なります。

参考サイト
■譲渡して利益が出た場合の特例
http://www.fudousan.or.jp/tools/tax/sale02.html

■譲渡して損失が出た場合の特例
http://www.fudousan.or.jp/tools/tax/sale03.html

●その他サイト
https://rougo-ansin.jp/fudosanbaikyaku-zeikin/
https://realestate-sale.link/tax-2/

特例の適用要件にあてはまったでしょうか。
上手く特例の要件にあてはまるように特例をうまく活用していきましょう。

保有期間による税金の違い

例えば、5年超えて保有していた不動産を売却した場合の譲渡所得税率は15%、住民税は5%です。
5年未満だと譲渡所得税率は30%、住民税は9%となります。
また、平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税として収めなければなりません。

●所有期間
短期譲渡所得(5年以下の土地・建物等):約40%(譲渡所得税:15% 住民税:5%)
長期譲渡所得(5年超える土地・建物等):約20%(譲渡所得税:30% 住民税:9%)
相続の場合には、亡くなった方が不動産を取得した時期が、相続人にも引き継がれます。

●譲渡所得の税率内訳

所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年以上 10年以上所有軽減税率の特例
居住用 39.63%
(所得税30.63% 住民税9%)
20.315%
(所得税15.315% 住民税5%)
①課税譲渡所得6000万円以下の部分14.21%
(所得税10.21% 住民税4%)
②課税譲渡所得6000万円以上の部分20.315%
(所得税15.315% 住民税5%)
非居住用 39.63%
(所得税30.63% 住民税9%)
20.315%
(所得税15.315% 住民税5%)

引用:三井不動産リアルティ

売却価格は、不動産を売却した時の契約書に記載している金額です。

【譲渡所得税の算出方法】
不動産を売却し、売却価格から取得した時に掛かった費用や売却時に支払った費用の合計を差し引いて残った金額を「譲渡所得」として計算します。

売却価格-(売却不動産を購入した時の取得費+売却するのに要した費用)=譲渡所得
譲渡所得×税率=空き家を売却したときにかかる税金
取得費は、空き家となった家の購入金額、家の入手時に支払った仲介手数料等、不動産を購入するためにかかった合計です。
※家の購入金額のうち、建物の原価償却分は差し引かれます。

空き家を売却した時に税金がかからない場合

そもそも、空き家を売却した時に利益が出なければ税金は掛かりません。
また、利益が出た時でも、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3000万円まで控除できる制度があります。

3000万円控除の概要

3000万円の特別控除は、売却して利益が出た場合でも、課税の対象から3000万円の控除ができる制度です。
利益が3000万円以下の場合には、まったく所得がかからないのです。

だたし、この特例を利用するには、次のような要件を全て満たさなければなりません。

特例の要件
  1. 平成28年4月1日から平成31年12月31日までの期間内に売却する
  2. 相続人が、相続開始後3年目の年末までに売却する
  3. 住居が、昭和56年5月31日以前に建築されたもの(旧耐震基準)である
  4. 土地と住居を売る場合には、住居を新耐震基準に適合するようにリフォームする。あるいは、建物を除去して、土地だけを売却する
  5. 相続開始の直前において、被相続人が住んでいたこと
  6. 同居人がいなかったこと
  7. 相続後から売却の時までに、居住や貸付の目的に用いられたことがなかったこと

なお、空き家ごと不動産を売却する場合は、耐震改修工事が必要です。

耐震改修には平均で120万円~150万円前後、場合によっては、200万円程度の費用が掛かってしまいます。

売却の際には、耐震改修がいいのかそれとも解体したほうがお得なのかをよく検討してみましょう。

5.まとめ

空き家を持ち続ければ固定資産税や継続的にかかる税金があり、空き家を放置し続けると更に税金が上がる恐れがあります。

そのため、一番の節税対策は思い切って空き家を手放すことです。
なお、空き家を手放した時に掛かる税金は特例制度で大幅に免除できる可能性があります。
特例制度の内容を確認して、ご自身にも適用されるのか確かめてみましょう。