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住んでいない空き家の管理に年間50万円もの費用がかかる!

空き家

親が住んでいた家、なかなかその家に住むことができなくても、「思い出がいっぱい詰まっているから」と、家をそのままにしておく人が多いようです。

建物は人が住んでいない状態で放置すると、急速に傷んでいきます。また、景観や衛生面でも影響があり、近隣の方へ迷惑をかけてしまい、トラブルにつながる可能性もあります。空き家のトラブルを防ぐためには、適切に管理をすることが大切です。しかし、空き家になった家を維持・管理すると思っているよりも維持費がかかるようです。

空き家を適切に管理することは所有者の義務として法律にも定められています。平成27年5月に空き家対策特別措置法が施行され、全国の各地で行政代執行が行われているというニュースも聞かれます。

今回は、空き家の管理がどうして必要なのか、また、空き家の管理にどれくらいの費用がかかるのかについてみていきたいと思います。
空き家の外観

なぜ、空き家の管理が必要なのか

空き家管理を行う目的は、大きく2つあります。定期的に管理を行い、「空き家の状態の把握」することと「維持」することです。

定期的に建物の状態を確認することによって、雨もりや外壁の崩れ、屋根や軒先の壊れなどの建物の異常を早い段階で発見することができます。特に雨もりは発見が遅れると建物の耐久性に大きな影響がでてしまいます。また、外壁の剥がれや、軒裏の破損などはそのまま放置しておくと、通行人に怪我をさせてしまう可能性もあります。

建物を長期間使用することなく締め切っていると、建物内に湿気がこもってしまい、老朽化が急速に進行してしまいます。定期的に換気を行い、屋内にこもっている湿気を逃がす必要があります。

空き家の湿気

空き家にしておくと家の価値は1~2年で使い物にならなくなる?

空き家にしておくとなぜ価値が下がるのでしょうか。住んでいなければ、そのまま汚れることもなく維持できてしまいそうな気もするのですが、住まない家は傷んでいきます。

まして親が住んでいた家となると、築30~40年の木造建築の場合が多く、すでにあちこち傷んでいたりすることに加えて、高温多湿な日本の気候が、老朽化をさらに加速させてしまうのです。

まず、家の中を考えてみましょう。人が住まずに締めきっておくと、熱や湿気が室内にこもり、木製部分が傷みます。熱や湿気がこもっている室内環境は、木を餌にする虫にとって快適なため、活発に活動できる状況を生み出してしまいます。そのため木製の部分の被害は広がり、傷みが激しくなっていくのです。

水回りは、使い続けないと排水管内の水が枯れ、空洞となった部分から臭気が室内に入ってしまいます。また、長い期間使用していない給排水管やガス管は、管の内側に付着したヘドロや異物の乾燥や硬化により、ひび割れもしくは破損しやすい状態になってしまいます。管自体に異常が見られなくても、実際に使用を再開すると、不作動を起こしやすいとも言われています。

そして、家の外です。外周は、毎日強い紫外線があたり、表面を高温にし、乾燥させます。乾燥すると木はヒビが入り割れてきます。梅雨に雨が振り続けると、ヒビの入った木の隙間から雨水が内部に染み込みます。梅雨の時期は高温多湿ですから、カビや微生物の繁殖も活発になり、木を腐らせ、いずれぼろぼろにしてしまいます。冬になれば雪やみぞれが氷となり、木の隙間をひろげ、木製部分を強く傷めます。

敷地内に雑草が生い茂ったり、犬や猫などの小動物が住み着いたりすると、糞などの影響で悪臭が発生する恐れがあります。

今まで見てきたような状態が続くと、空き家はさらにひどい状態になってしまいます。そうならないために家を維持しようとすると、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。

空き家に住む野良猫

空き家を維持するための費用を計算してみる

誰も住んでいないとしても、空き家を維持するためには、払うべき税金に加えて、それなりの最低限の維持や管理が必要になってきます。

固定資産税

まず、固定資産税がかかります。固定資産税は、毎年1月1日現在で所有している土地や家屋に課される税金です。固定資産税の標準税率は1.4%で、固定資産の評価に対して課されます。

建物のある、200平方メートル以下土地については、軽減措置が適用され住宅用特例として、評価額の6分の1が課税額になります。建物がある土地には、軽減措置があり、固定資産税が安くなるため、空き家となっても、そのままにしておくことが多くなっています。

例えば、課税標準額(評価額)が2,000万円なら、固定資産税は28万円となります。200㎡以下の住宅用地特例と呼ばれる軽減措置に該当すれば、評価額の6分の1が課税標準額となる4万7千円ほどに減額されます。

しかし、住宅用地特例制度が空き家を増加させる原因になっているとして、2015年度の税制改正では、危険な空き家は優遇措置から外されることになりました。今まで空き家にしておいたまま、管理ができていないと、固定資産税が6倍になる可能性があります。

都市計画税

都市計画法により、市街化区域とされている地域の土地や家については、都市計画税が課税されます。都市計画税の上限は0.3%です。都市計画税にも、住宅用地特例があり、最大3分の1までが軽減されます。

その他の費用

家の様子を見に行き、電気や水道を使えるようにしておくならば、毎月水道料基本料金が約2000円、電気基本料金1000円の約3000円が毎月かかることになります。また、外壁の補修や庭木の剪定、草刈などにも費用がかかります。

場所によっては、草刈り等ででたゴミの処理費もかかることもあるでしょう。加えて、マンションなどの集合住宅では、毎月管理費・修繕積立金が徴収されます。

新築マンションの管理費の平均は、平米あたりの管理費単価は216.43円、修繕積立金の目安は200円だそうです。70平米のマンションなら管理費で1万5150円、修繕積立金で1万4000円、合計約3万円がかかることになります。
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マンション、一戸建ていずれも空き家を維持するのに、いったいどれくらいの金額がかかるのでしょうか。

【都内にあるマンションの維持費】
設定条件として、建物の専有面積は70平方メートル、共有部分の持分を加えた面積が90平方メートル、土地の持分面積は20平方メートルとしています。また、土地評価額は900万円、土地持分評価額1200万円としています。

固定資産税 15万4000円
都市計画税 3万3000円
光熱費(電気・水道) 3000円×12ヶ月=3万6000円
管理費 1万5150円×12ヶ月=18万1800円
修繕積立金 1万4000円×12ヶ月=16万8000円
合計 57万2800円

【地方の木造一戸建ての維持費】
設定条件として、建物の延床面積は150平方メートル、土地の面積は150平方メートルとしています。また、土地評価額は900万円、土地持分評価額1800万円としています。

固定資産税 16万8000円
都市計画税 4万5000円
光熱費(電気・水道) 3000円×12ヶ月=3万6000円
管理費(家屋の補修、樹木の選定など) 30万円
合計 54万9000円

さらに地方にある場合は、そこへ行くまでの交通費がかかりますし、あまり普段行わない重労働を行なうため、終わった後にマッサージに行ったりする必要があるかもしれません。空き家の維持費に関わる費用は増えていく可能性が高くなります。

マンションでも、一戸建ての家でも、どちらにしても、年間50万円以上の維持・管理費用がかかることになります。
空き家にかかる費用

まとめ

誰も住んでいないとしても、空き家を維持するためには、それなりの最低限の維持や管理が必要になってきます。空き家の管理がどうして必要なのか、また、空き家の管理にどれくらいの費用がかかるのかについてみてきました。

空き家になると、家の中を締めきっておくと、熱や湿気が室内にこもり、木製部分が傷みます。熱や湿気がこもっている室内環境は、木を餌にする虫にとって快適なため、活発に活動できる状況を生み出してしまいます。

家の外は、雨もりや外壁の崩れ、屋根や軒先の壊れなどもでてくるかもしれません。また、敷地内に雑草が生い茂ったり、犬や猫などの小動物が住み着いたりすることもあります。ですから、定期的な管理をすることが必要になってきます。

空き家を管理するのには、固定資産税や都市計画税に加えて、光熱費(電気・水道)、管理費がかかり、さらに空き家の場所が遠ければ交通費や時間もかかります。総額すると、年間に50万円以上の費用がかかることになってしまうのです。

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