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住まない空き家、費用を抑えお得に処分するために知っておきたいこと

空き家の処分にお困りではないですか?国による「特定空家等に対する措置」により、所有してる空き家を処分しなければいけなくなった方、また、相続されたお家の管理、固定資産税などの維持費の負担が大きく、空き家を処分したい方など、その理由は様々なことでしょう。

「処分」といっても、色々な方法がイメージできますが、今回は「解体工事」を利用した場合の空き家の処分に関する情報をご紹介していきます。主には解体費用の相場はもちろんのこと、それに伴い不用品をお得に処分する方法、解体工事後の土地活用と注意点までをご紹介します。

解体費用について知っておきたいこと

まず始めに、解体費用の相場と解体費用算出に影響してくるポイントについてご紹介します。

解体費用の相場

簡単にお伝えすると以下が解体費用の相場です。解体費用の相場は分かりやすくするため、「坪単価」で表されています。つまり、【家屋の坪数×相場】で家屋にかかる解体費用の相場を知ることが出来ます。

  • 木造:2万~3万円
  • 鉄鋼造:3万~4万円
  • RC(鉄筋コンクリート):4万~5万円

※ただし、この相場は坪数で計算できる家屋の費用のみです。つまり、解体費用総額の計算ではないのです。実際の解体費用の総額を算出するには、家屋解体費用をはじめとして、そこに養生費、廃棄物処理費、人件費、付帯工事費他をプラスする必要があります。

解体費用総額の算出方法のイメージは次のようになります。
「家屋の解体費用(坪数×相場)」+「その他の解体工事、諸経費」=解体工事総額
※「その他の解体工事、諸経費」とは、塀や車庫などの解体、庭木・庭石の撤去、事務所経費などのことを表します。

この相場はあくまでも目安として解体業者選びにご活用下さい。なぜなら、それぞれの家屋状況、周辺環境、工事内容によって大きく変わってくる可能性も十分に考えられるからです。これについては、次項目で詳しくみていきましょう。

この項目で抑えておきたいポイント!

  • 相場はあくまで家屋解体の費用のみ
  • 解体工事総額にはその他費用が加算される

解体費用算出に影響するポイント

次に、前項でも少し触れた、「解体費用算出へ影響するポイント」をご紹介します。このポイントをしっかり理解しておくことで、納得した業者選びができ、費用を抑えることにも繋がってきます。

家屋の大きさや周辺環境

まず、家屋の大きさについてです。例としてあげられるのは工事の際の「養生設置」。これは、解体工事の際必ず発生してしまう粉塵、騒音などが周囲に飛散するのを防ぐために用いられます。解体する家屋が大きければ大きいほど養生設置する面積も大きくなり費用が上がる可能性があります。

また、周辺環境についてですが、例えば近隣の方と密接した家屋の解体工事の場合等、道幅が狭く重機が入れなく、手壊し解体等が必要です。これは人力での作業となるため費用が通常よりも2~3倍になる恐れも。また、工期日数も倍かかるため人件費等での負担も増え、結果、費用負担が増えます。

周辺環境のことでもう一つお伝えすると、工事車両の駐車スペースの有無も費用面に影響を及ぼします。この工事車両の駐車スペースが確保できない場合、別途で有料の駐車スペースを確保する必要性があります。このような費用も工事総額に影響を及ぼします。

工事の作業人数と技術力

解体工事に含まれる人件費も工事総額に大きく影響してきます。解体工事もビジネスですし、どうしても必要となる費用です。この人件費はおおよそ日当で1~2万程です。この人件費が、工期日数と作業人数分かかってきます。その為、工期日数が長い場合や作業人数が多い工事になると、その分費用総額に影響が出ます。工期日数の面でさらにいうと、作業する職人の腕の善し悪しにも関わってくるので業者選びが大切になってくるわけです。

解体業者の利益

もちろん、解体業者さんも利益を出さなければ事業が成り立ちません。この利益の出し方は業者によってバラツキがあり、だいたい工事費のうち10~30%というのが平均的です。もし工事費を100万と考えるのならば、10%だと10万、30%ですと30万となります。こう考えると大きな差です。

『注意!』~利益率が低いのが優良業者ではない!~

この利益率の低さだけに着目してしまうと、業者の問題点に気づかず後々損やトラブルが起こることがあります。一番は、業者の提供しているサービスとそれに見合った利益を確保している業者さんを見極め、お願いすることです。

廃棄物処分費用

廃棄物には「産業廃棄物(事業活動で生じた廃棄物処理法で規定された物)」や「一般廃棄物(家財道具、生活ゴミ)」があります。解体業者に産業廃棄物以外の廃棄物処分を依頼すると費用が割高になります。また、解体工事から廃棄物処理までを一貫していない業者では別会社へ委託料がかかるので費用がさらにかかってしまいます。

上記のように考えると、産業廃棄物の処理においては、自社で一貫して行っている解体業者に依頼したほうが費用が抑えられます。現在では、自社で解体工事から廃棄物処理まで全て一貫している業者も多数存在します。業者の事業内容をよく調べて依頼すること、処分費のお見積をしていただくようにしましょう。

では、「一般廃棄物」はどのように処分すれば費用が抑えられるのでしょうか。これについては、次項で詳しくご紹介していきます。

費用を抑えた一般廃棄物の処分方法

前項でお伝えした通り、一般廃棄物とは家財道具、生活ゴミなどを指しますが、これらの処分でお困りの方も多いかと思います。この処分にあたっては、それぞれ適正な処分法を適用することで費用を抑えることができます。ここでは、「自身で処分したほうが良いもの」「業者に依頼したほうが良いもの」の二通りに分けてご紹介していきます。

自身で処分したほうが良いもの

  • 紙、布製品(カーペット・カーテン・洋服など)
  • 陶器(食器などの陶器製品)
  • リサイクル家電(エアコン・テレビ・洗濯機・冷凍、冷蔵庫)
  • 食品、台所用品

少し手間ではありますが、きちんと分別して通常のごみ収集、粗大ごみの日などに処分します。自治体によっては、粗大ごみ処分は料金がかかることもありますが業者に頼むよりは比較的安価になります。

リサイクル家電については、家電量販店に処分を依頼する自治体又は家電リサイクルセンターに確認するといいでしょう。

業者に依頼した方が良いもの

  • 木製家具(箪笥や机など)
  • プラスチック製品
  • 鉄製品、金属製品

プラスティック・金属製品はスクラップ業者に直接依頼することで処分可能なので、業者依頼のほうが費用が抑えられます。また木製家具も重機解体であれば、家屋の木くずとともに数個なら処分できるケースや無料引き取りしてくれるケースもあるためご相談しましょう。

処分における注意点

このように労力も掛かってしまう不用品の処分では、まとめて業者に依頼したいという方もいらっしゃると思います。もちろん、解体業者の中には不用品処分が得意な業者もいます(ゴミ屋敷の処理に対応した業者もあり)。ですが、ここで注意していただきたいのが悪徳業者の存在です。

「格安・無料」という言葉を謳い文句に不用品回収やその他業務を請け負う業者も存在します。その言葉の裏には回収品の不法投棄などの問題が隠され、トラブルに巻き込まれる可能性も。言葉だけを鵜呑みにせず、業者に見積もり・費用についてよく確認するようにしましょう。

解体工事後の土地活用と注意点

まず、解体工事後の注意点ですが「固定資産税の増額」が挙げられます。このことについて少し見ていきましょう。

固定資産税の特例措置がなくなる

そもそも「固定資産税の特例措置」とはどのようなものなのか確認しましょう。

固定資産税特例措置とは、住宅が建っている土地の場合、土地にかかる固定資産税が軽減されるという特例。

解体工事後は更地になってしまうため特例が受けられなくなってしまいます。そうすると「解体工事しないほうが良いのでは?」とお考えの方も出てくるかと思います。そんな方へお伝えしたい注意点が1つあります。実は今、2014年11月19日に可決された「空き家対策特別措置法」により、行政が倒壊の恐れや景観を著しく損なう「特定空き家」とみなした場合には、建物が建っていたとしても固定資産税の軽減措置が適応されなくなっています。

以上の点をふまえると一概に解体しないほうがお得とは言い切れませんのでご注意下さい。

解体費用の助成金制度が利用できる可能性も!

老朽化した空き家に潜む危険の防止と、空き家や敷地の資産活用を促すために政府では「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しています。これは、法で規定された特定空き家に対して解体費用の助成金がでる制度です。自治体によって、利用条件や助成額が異なるため、自身の自治体が助成金を交付しているか確認するようにしましょう。

解体工事後の土地活用について

解体工事後の土地活用にお悩みの方へいくつかその活用方法についてご案内していきます。

不動産会社へ売却

家屋の状態のよっては、解体工事をして更地にしたほうが買い手がつきやすくなることもあります。土地を売ってしまいたいという方は、一度不動産会社にご相談されてみてはいかがでしょうか。

駐車場にする

コインパーキング、月極駐車場などとして利用することで、定期的な収入源にすることが可能です。どちらにせよ、駐車場にする費用がかかるので費用対効果を踏まえて、どのように活用するか決断するようにしましょう。

アパート・マンションを建てる

建設には高額な建築費用もかかりますが、資金調達には銀行ローンが使えますので、土地さえお持ちであれば頭金無しでの建設も可能です。こちらですと、土地の固定資産税の減税措置が利用可能です。

このようにいくつか活用方法は考えられます。どれが一番良いということはないので、自身の土地条件や地域での需要などを考え最適な方法を選択するようにしましょう。

まとめ

いかがでしたか?解体工事をする理由や家屋の状態は人それぞれですので、相場はあくまで目安であるということをしっかり頭に入れておきましょう。その上で数社にお見積をお願いし、明確な見積もり書で安全性の高い業者さんにお願いするようにしましょう。

比較する際に、今回ご紹介したようなポイントが費用の差を生み出しているということを少しでも把握しておくことで、どんぶり勘定での大損は防げるかと思います。解体後まで見通した解体工事が行えるといいですね。