日本の高度経済期を支えてきた「団塊の世代」
現在日本の団塊の世代は約800万人いると言われています。超高齢化社会という言葉が使われ始めて久しいですが、2025年には団塊の世代が後期高齢者になり、リアルな超高齢化社会が訪れます。
既に定年退職をし、セカンドライフを送っていらっしゃる方も多いでしょう。このように、ライフプランの変化や子供達の独立などで、長年住み慣れたマイホームを売却し、より利便性の高い都心のマンション等への住替えを望む方が増えています。団塊の世代は約86%という高い持ち家率を誇ります。将来的にマイホームを空き家にしないために、子供の世代に負の資産を残さないために、早めに考えておいて損はないと思います。
空き家の譲渡=売却をお考えの方へ、ぜひ知っておいていただきたい「特例」についてご紹介致します。
譲渡所得の算出方法
まず、不動産を譲渡した際の税金について見ていきましょう。売却によって生じた所得は譲渡所得と言い、当然利益が出た場合は所得税や住民税がかかります。そして、不動産の所有期間によって所得税・住民税の税率が変わってきます。
土地や建物を売った収入金額-(取得費＋譲渡費)=譲渡所得
わかりやすく説明すると、収入金額とは不動産の売却金額、取得費とは売却した不動産の購入金額、譲渡費とは仲介手数料など不動産を売る時にかかった費用のことを指します。では不動産の所有期間でどのように金額が変わってくるのでしょうか。
所得税 15%
住民税 5%
計 20%
長期譲渡所得
所得税 30%
住民税 9%
計 39%
譲渡する際に使える特例２つ
それでは、不動産を譲渡する際に使える特例を２つ挙げてみます。それぞれ適用要件がありますので、ご自身の場合はどうかぜひ調べてみてください。
特定居住用財産の買い換え特例
マイホームを平成29年12月31日迄に売却し家を買い換えた際、一定の要件を満たすことで譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。これが「特定居住用財産の買い換え特例」です。冒頭で触れましたが、高齢になったので田舎のマイホームを手放し、より便利で住みやすい街に引っ越したい。子供と暮らすため二世帯住宅への住替えを考えている方などは注目の特例と言えるでしょう。
- 自分が住んでいる家屋か、家屋と共にその敷地や借地権を売ること。以前住んでいた家屋や敷地等の場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 譲渡した年の前年及び前々年に、3,000万円の特別控除や軽減税率等の特例を受けていないこと。
- 譲渡したマイホームと買い換えたマイホームは、どちらも日本国内にあること。
- 譲渡した人の居住期間が10年以上であること。また、売った年の1月1日において売却した家屋・敷地の所有期間が10年を超えていること。
- 買い換える建物の床面積は50㎡以上、土地の面積は500㎡以下であること。
- マイホームを売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までの間に買い換えること。また、買い換えたマイホームには売却した年の翌年12月31日までに住むこと。(売却の翌年に取得した際は、売却の翌々年の12月31日まで)
- 配偶者や親族等への譲渡ではないこと。
例えば、上記の条件等を満たした上で、2,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合、通常ですと3,000万円の譲渡益が課税対象になりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡する時まで課税が繰り延べられるのです。
課税の先延ばしで一見メリットがないように感じますが、将来的に売却する予定がないという方や、売却した年の税負担を軽くしたいという方には利点もあるでしょう。住宅は人生で一番とも言える大きな買い物です。それだけ多額の金額が動くわけですから、買い換え特例があって助かった！という方もきっといらっしゃるのではないでしょうか。
10年超所有軽減税率特例
所有期間が10年超のマイホームを売却した際に、譲渡所得(売却利益)が3,000万円以上になった場合、プラスになった部分を6,000万まででしたら課税される税率が軽減されるという特例です。税率は約14%となり通常よりも約6%の税金が軽減されることになりますので、使わない手はないでしょう。
因みにこの特例は、3,000万円特別控除と併用することが可能です。
- 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
- 以前住んでいた家屋や敷地の場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 売った年の1月1日において、売却した家屋や・敷地の所有期間が10年を超えていること。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地について、買い換え特例を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地について、住宅ローン控除を受けていないこと。
- 配偶者や親族等での譲渡でないこと。
では、具体的に税率はどうなるのか見ていきましょう。
譲渡所得6,000万円超→20%(所得税15%＋住民税5%)
軽減税率の特例と3,000万円特別控除を適用した場合で具体例を挙げてみます。
1億円-700万円-3,000万円(特別控除)=6,300万円となります。
これを軽減税率をもとに計算してみると、
6,000万円×14%=840万円
300万円(6,000万円を超える部分)×20%=60万円
合計で、900万円となります。
しかし、特例を適用しない場合は、6,300万円×20%=1,260万円となり、適用した場合と比べて360万円高くなってしまいます。このように軽減税率の特例はかなりの節税効果が見込めますので、不動産を10年以上所有しているという方は検討するべきでしょう。
まとめ
不動産の譲渡で使える特例を代表して挙げてみましたが、他にもいくつも特例がありますので、一つの参考にしていただければと思います。不動産の売却に関わる税金は大変大きいものです。場合によっては損をしてしまうことも大いに考えられますので、しっかりと調べ見極めることが重要だと言えます。
ご自身で判断せず、専門業者や税理士などに相談されることをお勧めします。今後更に空き家が増え、ますます売りにくくなることが予想されます。そのため、売却を考えている方は早めに動かれるのが良いかもしれません。
特に「特定居住用財産の買い換え特例」は2017年12月31日までの売却が条件になりますので、気づいた時に特例が終わっていた・・ということのないようにご注意を！大切なマイホームを譲渡する際は様々なパターンを考え、ぜひ納得できる方法を選んでくださいね。
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